CC BY
29
УДК (332.364:34)
ОСОБЕННОСТИ ИННОВАЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО КАПИТАЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ
© К.С. Просвирин1
Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Рассмотрены особенности инновационной деятельности предоставления земельных участков под строительство капитальных объектов. Составлены принципиальные схемы согласования мест размещения объектов с предварительным согласованием места размещения объекта и без предварительного согласования места размещения объекта строительства. Затронута тема взаимодействия заявителя, как инициирующего субъекта инвестиционно -строительной деятельности, и органа местного самоуправления в отношении выбора земельного участка. Описаны этапы предоставления земельных участков под строительство капитальных объектов, в том числе окончательный этап принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства, которое служит основанием для заключения договора аренды земельного участка или регистрации права постоянного (бессрочного) пользования. Ил. 3. Библиогр. 8 назв.
Ключевые слова: субъект инвестиционно-строительной деятельности; выбор земельного участка; объект капитального строительства; орган местного самоуправления.
FEATURES OF INNOVATION ACTIVITY OF LAND ALLOCATION FOR CAPITAL FACILITIES CONSTRUCTION K. Prosvirin
Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
The features of the provision of land for the construction of capital facilities. Composed concepts approval of the location with the preliminary approval of the location, without prior approval of the location of the construction. Touched upon the cooperation of the applicant, as the initiator of the subject investment and construction activities, and the local government in the selection of the land. Stages of land for the construction of capital facilities including the final stage of the decision to provide land for the building, which erves as a basis for entering into a lease of land or the registration of permanent (perpetual) use. 3 figure, 8 sources.
Key words: the subject of investment and construction activities; the choice of the land; the object of capital construction; the local authority.
Инвестиционно-строительная деятельность отличается высокой капиталоемкостью, продолжительностью, уникальным характером каждого возводимого объекта, составом участников, а также индивидуальными особенностями всех процессов, направленных на создание / развитие, реализацию / эксплуатацию и ликвидацию конкретного объекта недвижимости, ее субъектов, характер и структуру инвестиций.
Становление рыночной экономики, развитие частной собственности и формирование частного капитала
преобразовали процесс строительной деятельности, преобразовав его в инвестиционно-строительный процесс. Его сущность отражает изменившуюся структуру экономических интересов участников ИСД и заключается в первоочередной ориентации на получение экономического эффекта от реализации инвестиционно-строительного проекта. Именно поэтому в рыночной экономике в качестве завершающего этапа ИСД выступает не введение объекта в эксплуатацию, а последующий этап, связанный с достижением экономи-
1Просвирин Кирилл Сергеевич, аспирант, тел.: 89021769786, e-mail: [email protected] Prosvirin Kirill, Postgraduate student, tel.: 89021769786, e-mail: [email protected]
196
ВЕСТНИК ИрГТУ №7 (78) 2013
ческого эффекта от реализации проекта: реализация площадей, сдача их в аренду, или использование их для нужд собственного производства.
Таким образом, видоизменение целей инвестирования, их форм и методов послужило толчком к привлечению новых типов инвесторов, в целом преобразив процесс ИСД. Его особенности формировались под воздействием ряда противоречивых факторов: с одной стороны - это необходимость обеспечения частной собственности на объект недвижимости, финансируемый за счет средств частных инвесторов, с другой стороны - это практически повсеместное отсутствие частной собственности на земельные участки городских территорий, на которых осуществляется застройка. Таким образом, ИСД в современных условиях реализуется в системе интересов хозяйствующих субъектов, обладающих различными видами прав собственности на объект недвижимости - частной и государственной (федеральной или муниципальной). Как следствие, на практике возникают разнообразные виды субъектов хозяйствования, по содержанию деятельности и организационно-правовой форме адекватные новому содержанию ИСД [1, 2].
Одним из ключевых вопросов устойчивого развития инвестиционно-строительной деятельности является земельный вопрос. Современное состояние строительства характеризуется не только внушительными масштабами и комплексностью застройки, использованием прогрессивных строительных технологий, разнообразием строительной продукции и форм организации строительства, но и по-прежнему высоким уровнем монополизации рынков земли и строительных материалов; недоступностью недвижимости для подавляющего большинства населения; превращением жилой недвижимости в предмет спекулятивного роста; хроническим дефицитом всех структурных составляющих недвижимости; неадекватностью городской среды стандартам жизни и ведения бизнеса; нехваткой ресурсов реализации инвестиционно-строительных проектов и развития строительного бизнеса [3, 4].
Следует особо отметить ряд проблем, таких как имеющиеся противоречия форм и методов вовлечения земли в процесс застройки территорий различного целевого назначения, которые имеют хронический системный характер. Это связано с относительной новизной регулирования земельных отношений в условиях развития отношений собственности на земельные ресурсы и отсутствием опыта их управления; возникновением и развитием спекулятивного характера землепользования и переводом оборота земли в сферу виртуальной экономики; фиксированностью целевого назначения земель и трудностями его легального изменения; противоречиями между государственным регулированием земельных отношений и рыночными механизмами оборота земельных ресурсов и др.
Вышесказанное требует разработки инновационных технологий и механизмов вовлечения неиспользуемых земельных ресурсов в процессы реализации
инвестиционно-строительных проектов. На рис. 1 представлена схема подготовки земельных участков к застройке. Рассматривается четыре этапа формирования и подготовки земельного участка к застройке. Первый этап - предварительный, предполагает формирование концепции землепользования и оформление правоустанавливающих документов на земельный участок (свидетельство о праве собственности или договор долгосрочной аренды). Второй этап - подготовительный, направлен на физическую подготовку участка к строительству, а именно: вырубку насаждений, пересадку насаждений, создание необходимого рельефа. Третий этап - инфраструктурный, в течение которого решаются вопросы по созданию инженерной и транспортной инфраструктур, подведённых к границам участков. И четвёртый этап - заключительный, когда происходит разделение крупного земельного участка на мелкие в зависимости от целевого назначения будущих зданий и сооружений.
Рассмотрим порядок предоставления земельного участка под строительство из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Практика строительства на начальной стадии в современных условиях базируется на п. 5,7 ст. 30 Земельного Кодекса РФ, который регламентирует порядок предоставления земельного участка под строительство из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности с предварительным согласованием места размещения объекта. Схема согласования представлена на рис. 2.
При этом, в случае неполного прохождения данных стадий заявитель, как инициирующий субъект инвестиционно-строительной деятельности, может лишиться приобретенных прав. В связи с продолжительностью согласований на практике часто отдельные стадии реализуются единовременно либо меняются местами. В результате возможен отказ органами местного самоуправления в предоставлении земельного участка.
Отсутствие указанного акта предусмотрена ч. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ [5]. В этом случае схема согласования выглядит следующим образом (рис. 3).
Практика выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта показала, что в условиях многообразия субъектов публичной собственности и продолжающегося разграничения государственной собственности на землю бывает сложно определить, какой орган распоряжается данным земельным участком. Опыт показывает, что в любом случае целесообразно представлять заявление в орган местного самоуправления, на территории которого расположен такой участок. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта будет принимать уполномоченный орган.
Земельный Кодекс возлагает обязанности по выбору земельного участка на орган местного самоуправления, чаще всего выступающий в форме местных органов по архитектуре и градостроительству или земельные комитеты [5].
I этап Предварительный
Формирование концепции землепользования
Концепция застройки
Оформление правоустанавливающих документов на земельный участок
Свидетельство о праве собственности
V
Договор долгосрочной аренды
II этап Подготовительный
Вырубка насаждений
Пересадка (досадка) насаждений
V
Создание необходимого рельефа
Участок, подготовленный к строительству
III этап
Инфраструктурн ый
Земля с дорогами и инженерными сетями, подведенными к границам участков
Разделение земли на участки коммерческого назначения, готовые для застройки
IV этап Заключительный
V
Разделение земли на участки под индивидуальное жилое строительство
Рис 1. Схема подготовки земельных участков к застройке
Рис. 2. Схема согласования места размещения объекта
Рис. 3. Схема предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения
объекта строительства
Получение исчерпывающей информации об участке осуществляется путем анализа прежде всего документов государственного кадастра недвижимости, информации о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
Проблема подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения ложится на «плечи» заявителя и зачастую приводит к нецелесообразности реализации проекта по причине чрезмерности затрат на подведение коммуникаций к объекту.
Результат выбора земельного участка под строительство оформляется актом о выборе участка и проектом границ земельного участка. Последний разрабатывается в рамках проведения территориального землеустройства в соответствии с п. 6 ст. 31 Земельного Кодекса, ст. 15, 16 ФЗ от 18 июня 2001 г. «О землеустройстве» [6], Положением о проведении территориального землеустройства, утвержденном Постановлением Правительства от 7 июня 2002 г. № 396 [7].
Результатом взаимодействия заявителя, как субъекта инвестиционно-строительной деятельности, и органа местного самоуправления в отношении выбора земельного участка является:
1) определение принципиальной возможности размещения объекта по критериям соответствия:
- градостроительным,
- экологическим,
- санитарным и иным нормам,
- техническим условиям подключения к сетям инженерно-технического обеспечения,
- существующим правам собственности;
2) подтверждение разрешения на использование земельного участка;
3) установление части земельного участка с особыми условиями его использования, например, охранными и санитарно-защитными зонами.
Полученные данные по выбору участка на следующих стадиях предоставления земли под строительство уточняются и закрепляются в документах межевания и кадастровом паспорте земельного участка.
Принципиально важно понимать также, что выбор земельного участка привязан к объекту, а не к заявителю. Выбор земельного участка для одной цели не дает возможность этому лицу строить на участке другой объект.
Одним из основных принципов земельного законодательства в части регулирования системы отношений при выборе земельного участка является участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного
самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством (подп. 4 п. 1 ст. 1 Земельного Кодекса).
Данный принцип получил развитие в п. 3 ст. 31 Земельного кодекса, предусматривающем права населения в процессе предварительного согласования места размещения объекта и корреспондирующие им обязанности органов местного самоуправления [5].
Помимо информирования населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства закон требует информировать собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (т.е. правообладателей участков), законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия (выкупа) их земельных участков для государственных и муниципальных нужд (п. 4 ст. 31 Земельного кодекса). Но прежде чем информировать обладателей прав на земельные участки об их возможном изъятии, необходимо сначала их выявить. Полные и достоверные сведения должны содержаться в документах государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
В случае если информация о правах отсутствует, необходимо обращаться в архивы органов, предоставлявших земельные участки и выдававших правоустанавливающие документы, то есть в Роснедвижи-мость и местные земельные комитеты.
При условии выполнения законных требований принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Оно действует в течение трех лет. Такой продолжительный срок необходим, с одной стороны, для осуществления специальных работ, например, установление санитарно-защитной зоны, с другой - для проектирования, с третьей - с целью выкупа у лиц земельных участков, находящихся в границах выбранного.
Следующий этап оформления прав на участок, необходимый для строительства, его индивидуализация, которая осуществляется путем выполнения кадастровых работ и государственного кадастрового учета земельных участков, осуществляемых в соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ от 24 июня 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» [8].
При постановке на учет земельного участка в случае принятия соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета начиная с рабочего дня, следующего за днем истечения установленного ч. 1 ст. 17 Федерального закона № 221-ФЗ срока (20 рабочих дней), орган кадастрового учета обязан выдать заявителю или его представителю лично под расписку кадастровый паспорт объекта недвижимости [8].
Стадия принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства предшествует завершению процесса предоставления земельного участка с предварительным согласованием места
размещения объекта.
Решение о предоставлении земельного участка является правоустанавливающим документом - основанием для заключения и государственной регистрации договора аренды земельного участка или государственной регистрации права постоянного (бес-
срочного) пользования земельным участком. В случае необходимости осуществляется перевод выбранного земельного участка в иную категорию в соответствии с Федеральным законом № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Библиографический список
1. Пешкова М.В. Критериальное обоснование структуры стоимости проекта жилищного строительства // Вестник Инжэкона. 2012. № 1. С. 187-195.
2. Яськова Н.Ю. Эволюция процессов развития инвестиционно-строительной деятельности // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2012. № 1. С. 44-55.
3. Пешкова М.В. Опыт практической реализации инновационных подходов повышения прозрачности и инвестиционной привлекательности инвестиционно-строительных проектов в аспекте проблем землепользования // Известия ВУЗов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2012. № 2. С. 35-41.
4. Пешков В.В. Модернизация национальной экономики и
развитие инвестиционно-строительной сферы // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2011. № 1. С. 20-27.
5. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) № 136-ФЗ от 25.10.2001.
6. Федеральный закон РФ «О землеустройстве» № 78-ФЗ от 18 июня 2001 г.
7. Положение о проведении территориального землеустройства, утвержденное Постановлением Правительства от 7 июня 2002 г. № 396.
8. Федеральный закон Российской Федерации «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24 июня 2007 г.
