CC BY
20
УДК 330.332.15
Гезиханов Р. А.
МЕТОДИКА БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СЕЛЬСКОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Аннотация
Определены основные стадии развития рынка земли под строительство объектов производственного и непроизводственного назначения на селе. Изложен порядок предоставления земельных участков для строительства без предварительного и с предварительным согласованием места размещения объектов и связанные с этим особенности бухгалтерского учета. Приведены формы проведения земельных торгов и целевого использования земельных участков для строительства и отражение их результатов в бухгалтерском учете.
Ключевые слова
Бухгалтерский учет земельных участков, рынок земли под сельское строительство, жилищное и производственное строительство на селе, земельные торги и учет результатов.
JEL: M41, Q15
Gezikhanov R. A.
METHOD OF ACCOUNTING OF LAND PLOTS IN RURAL CONSTRUCTION
Annotation
Main stages of development of land market for objects construction of production and non-production purpose in rural areas are defined. Procedure for granting land plots for construction without preliminary and with preliminary approval of placement of objects and related accounting are outlined. Form of land sales and targeted use of land for construction are given. Reflection of their results in accounting was presented.
Keywords
Accounting of land, land market under rural development, housing and industrial construction in village, land sales and profitability analysis.
В последнее время вопросы оценки стоимости земли находят отражение во многих трудах различных авторов. Особенно хотелось бы отметить учебное пособие Петрова В. И. [8]. Что касается бухгалтерского учета, то, по нашему мнению, проблеме учета земельных участков под строительство не уделяется достаточного внимания. Кроме того, учет земли ведется в совокупности объектов основных средств в составе иму-
щества хозяйствующего субъекта. В связи с этим конкретизация некоторых аспектов бухгалтерского учета земли под строительство объектов приобретает особую актуальность. Данное обстоятельство предполагает, прежде всего, необходимость изложения особенностей в исследуемой сфере земельных отношений.
Земельные отношения участников строительства объектов жилого и про-
изводственного назначения на селе отличаются своим многообразием, сложностью, а порой и запутанностью, которые обнаруживаются еще на стадии предоставлении земельных участков. Сложность процедуры возникновения права на земельный участок состоит в том, что граждане и юридические лица могут их приобрести на различных правах и основаниях.
На первичном рынке возникает право собственности на земельный участок, его аренды, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования, безвозмездного срочного пользования, сервитут. На вторичном рынке реализуются права физических и юридических лиц на основе конкретных договоров по передаче прав собственности и аренды, наследственного права, решения органов государственной власти или местного самоуправления, суда и т. д. Таким образом, на первичном рынке земли формируются вещные права на земельные участки, а на вторичном рынке - приобретение земель под жилищное и производственное строительство.
Утверждение Земельного кодекса, дающего право по предоставлению земельных участков для жилищного строительства, направлено на реализацию задач по развитию рынка доступного жилья в России. К примеру, жилищное строительство занимает существенную долю в общем объеме строительно-монтажных работ в Чеченской Республике. По показателю ввода в действие жилых домов на 1000 человек населения в 2012 г. Чеченская Республика занимала 80-е место в стране. Увеличение объемов жилищного строительства способствует развитию рынка строительных материалов и оптовой торговли из сопредельных регионов РФ.
Проблема доступного жилья особенно остро стоит в сельской местности. Поэтому не случайно в разделе III Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков
сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2013-2020 гг. особое внимание уделено улучшению жилищных условий [3]. В целях реализации данного направления в Чеченской Республике, как и в других субъектах РФ, создана организационная, правовая и финансовая база. В связи с этим Юсупов Р. М. отмечает, что в числе приоритетов агропромышленного комплекса Чеченской Республики отнесены строительство объектов сельского хозяйства и мелиоративное строительство, что позволит увеличить аграрное производство в несколько десятков раз и создать до 50 тыс. новых рабочих мест [10].
Главным вопросом для заказчика-застройщика является получение земельного участка для строительства объектов производственной и непроизводственной сферы. Передачу земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка или для индивидуального строительства многодетным семьям. Следует отметить, что земельные участки под строительство редко представляются в собственность. Как правило, земельный участок передается в аренду на строительство по результатам торгов, а по завершению строительства объекта арендатор имеет право обратиться в государственные органы с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность.
Торги проводятся в форме аукциона и конкурса. Победителем конкурса признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (ст. 447 ГК РФ). Порядок проведения торгов по продаже земельного участка или заключения договора аренды земельного
участка, находящегося в государственной собственности, определяется Правительством РФ.
Для строительства объектов производственного назначения предусмотрен также сложный порядок приобретения прав на земельный участок без предварительного согласования мест размещения объекта и с предварительным согласованием мест размещения объекта. При этом проведению торгов предшествует процесс формирования земельного участка путем прохождения кадастрового учета, изыскания возможностей подключения к инженерным сетям и прочие мероприятия.
Отдельными учеными порядок предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта критикуется в силу его «непрозрачности» и коррупционной составляющей и предлагается исключить из норм действующего законодательства [4]. Гостюшев А. пишет, что «признавая недостатки данной процедуры, некоторые авторы считают целесообразным применение процедуры предварительного согласования места размещения при строительстве уникальных объектов промышленности и других отраслей экономики» [5]. Следует отметить и особенности предоставления земельных участков при строительстве объектов производственного назначения, например, в целях осуществления хозяйственной деятельности личных подсобных хозяйств или крестьянских (фермерских) хозяйств. Они предусмотрены такими законодательными актами, как: Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002; Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан» № 66-ФЗ от 15.04.1998; Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» № 74-ФЗ от 11.06.2003; Федеральный закон «О личном подсобном
хозяйстве» № 112-ФЗ от 07.07.2003; Федеральный закон «О развитии сельского хозяйства» № 264-ФЗ от 29.12.2006 и др.
В связи с многообразием законодательных и нормативных актов по регулированию рынка земли под строительство особое внимание следует обратить на целевое использование земельных участков. Так, согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства или жилищного либо иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, без уважительных причин (стихийные бедствия, необходимое время для освоения участка и другие обстоятельства). Земельный участок может быть также изъят у собственника, если участок используется не по целевому назначению и его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки. В случае если земельный участок предоставлен не для целей строительства, то собственник имеет право на строительство по собственному усмотрению, при заключении соответствующего договора.
Таким образом, предоставление земельных участков в собственность для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется только на торгах, за исключением некоторых случаев, указанных ранее. С этим связаны и особенности бухгалтерского учета таких земельных участков. Заказчик может заключить договор аренды земель, находящихся в муниципальной собственности, который получает на аукционе. Затраты на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка под сельское строительство включают в стоимость строительства по дебету счета 08 и кредиту счета 76.
По дебету счета 08 и кредиту счета 68 отражается в составе расходов на строительство госпошлина за регистрацию договора аренды. По дебету счета 001 отражается постановка земельного участка на забалансовый учет. По дебету счета 68 и кредиту счета 77 отражается отложенное налоговое обязательство в течение всего срока строительства. В бухгалтерском учете арендатора затраты на аренду земельного участка являются расходами по обычным видам деятельности и ежемесячно отражаются по дебету счета 20 и кредиту счета 60. Если на арендованном земельном участке ведется строительство объекта, арендная плата отражается по дебету счета 08.
В соответствии со ст. 66 ЗК РФ применяются два вида оценки стоимости земельного участка: рыночная стоимость - для совершения сделок купли-продажи, аренды и др.; кадастровая стоимость - для исчисления земельного налога с участка. Кроме того, ст. 25 Закона РФ «О плате за землю» [2] определяет понятие нормативной цены земли как показателя, характеризующего стоимость земельного участка определенного качества и местоположения. Применение различных видов оценки земли определяет необходимость выбора учетной стоимости для принятия к учету на счетах бухучета.
Как отмечал К. Маркс, повсюду где природные силы могут быть монополизированы и обеспечивают применяющему их промышленнику известную добавочную прибыль, - будет ли это богатый рудник или хорошо расположенное строительное место, - собственник этих предметов природы улавливает у функционирующего капитала эту добавочную прибыль в форме ренты. Строительную ренту необходимо повышает не только рост населения, но и рост основного капитала, вложенного в землю и основывающегося на ней, - как все промышленные построй-
ки, железные дороги, товарные склады, фабричные здания, доки и т. д. Итак, здесь ренту создает монопольная цена. Что касается земли, предназначаемой для строительных целей, то А. Смит показал, каким образом рента с этой земли, подобно всем неземледельческим участкам, регулируется в своей основе собственно земледельческой рентой [9].
В целях предоставления информации о реальной стоимости земельных участков действующим законодательством предусмотрена возможность переоценивать ежегодно объекты основных средств по текущей восстановительной стоимости. Сумма дооценки земельных участков, в результате переоценки зачисляется в добавочный капитал хозяйствующего субъекта бухгалтерской проводкой по дебету счета 01 и кредиту счета 83. Сумма дооценки объекта земельных ресурсов, равная сумме уценки его, проведенной в предыдущие отчетные периоды и отнесенной на счет прибылей и убытков в качестве расходов, относится на счет прибылей и убытков отчетного периода в качестве дохода бухгалтерской проводкой по дебету счета 01 и кредиту счета 84. Сумма уценки объекта земельных ресурсов в результате переоценки относится на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытого убытка) проводкой по дебету счета 84 и кредиту счета 01. Сумма уценки объекта земельных ресурсов относится в уменьшение добавочного капитала организации, образованного за счет сумм дооценки этого объекта, проведенной в предыдущие периоды отражается проводкой по дебету счета 83 и кредиту счета 01.
Превышение суммы уценки объекта над суммой дооценки его, зачисленной в добавочный капитал организации в результате переоценки, проведенной в предыдущие отчетные периоды, относится на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытый убыток) отражается проводкой по дебету счета 84 и кредиту счета 01.
При выбытии объекта земельных ресурсов сумма его дооценки переносится с добавочного капитала организации в нераспределенную прибыль организации проводкой по дебету счета 83 и кредиту счета 84 [7].
При переоценке стоимости земельных участков в соответствии с МСФО 16 предусматривается определение так называемой справедливой стоимости, которая определяется профессиональными оценщиками. По нашему мнению, при переоценке земельных участков целесообразно использовать их рыночную стоимость
Библиографический список
1. Земельный кодекс Российской Федерации № Ф3-136 от 25.10.2001 (ред. от 30.12.2008).
2. Закон РФ от 11.11.1991 №1738-1 «О плате за землю».
3. Государственная программа развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2013-2020 гг. : [Постановление правительства РФ № 717 от 14.07.2012 с изм. от 19.12.2014 № 1421].
4. Болтанова, Е. С. Основы правового регулирования застройки земель : моногр. - М. : РИОР : ИНФРА-М, 2014.
5. Гостюшев, А. Нарушение антимонопольного законодательства в области земельных отношений // Конкуренция и право. - 2011. - № 6. - С. 41.
6. Земельное право в вопросах и ответах : учеб. пособие / С. А. Боголюбов, Е. А. Галиновская [и др.] ; под ред. С. А. Боголюбова. - М. : Проспект, 2015.
7. Зубко, Е. И., Щербакова, О. Е. Бухгалтерский учет земельных ресурсов сельскохозяйственных организаций // Вестник ОГУ. - 2009. - № 5. -С. 115-120.
8. Петров, В. И. Оценка стоимости земельных участков. - М. : КНОРУС, 2016.
9. Смит, А. Исследование о природе и причинах богатства народов. -М. : Эксмо, 2007.
10. Юсупов, Р. М. Направление инновационного обновления агропромышленного комплекса Чеченской Республики // Вестник Чеченского государственного университета. - 2012. -Вып. 2. - С. 12-16.
Bibliographic list
1. Land Code of Russian Federation. № FZ-136 from 25.10.2001 (revised from 30.12.2008).
2. Law of Russian Federation № 1738-1 from 11.11.1991 «On payment for land».
3. State program for development of agriculture and regulation of markets for agricultural products, raw materials and food for 2013-2020 : [Decree of Government of Russian Federation № 717 from 14.07.2012, as amended on 19.12.2014 № 1421].
4. Boltanova, E. S. Fundamentals of legal regulation of land development : monograph. - M. : RIOR : INFRA-M, 2014.
5. Gostyushev, A. Violation of anti-monopoly legislation in field of land relations // Competition and law. - 2011. -№ 6. - P. 41.
6. Land law in questions and answers: a textbook / S. А. Bogolyubov, E. A. Galinovskaya [etc.]; ed. by S. A. Bogolyubov. - M. : Prospekt, 2015.
7. Zubko, E. I., Shcherbakova, O. E. Accounting of land resources of agricultural organizations // Bulletin of OSU. - 2009. -№ 5. - P. 115-120.
8. Petrov, V. I. Assessment of value of land. - M. : Knorus, 2016.
9. Smith, A. Research on nature and causes of wealth of peoples. - M. : Eksmo, 2007.
10. Yusupov, R M. Direction of innovative renewal of agro-industrial complex of Chechen Republic // Bulletin of Chechen State University. - 2012. - Iss. 2. - P. 12-16.
