CC BY
42
жилищное строительство
на средства населения
особенности финансирования
инвестиционных проектов
на первичном рынке жилья
Орлов В.Я.
канд. техн. наук, профессор кафедры экономики и предпринимательства в строительстве
Гареев И.Ф.
канд. экон. наук, старший преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве [email protected]
Казанский государственный архитектурно-строительный университет
Аннотация
Система финансирования объектов жилищного строительства требует преобразований в связи с ограниченным перечнем финансовых источников и зависимостью от изменений законодательства. Необходимость преобразований усиливается тем фактом, что существующие источники, покрывающие большую часть финансовых потребностей, при ухудшении экономической конъюнктуры становятся менее доступными.
Ключевые слова: стоимость средств, долевое строительство, источники финансирования, жилищное строительство, инвестиционный проект, жилищная политика, жилищно-строительный кооператив
Эффективность развития жилищного строительства, а вместе с этим и большинства отраслей народного хозяйства, зависит от целого ряда факторов. Поэтому для системного решения данного вопроса на протяжении последнего десятилетия Правительством РФ и региональными органами государственной власти строительный сектор выделен в приоритетную область развития. К 2010 году государственная жилищная политика сформировалась на двух принципиальных положениях: необходимости поддержки предложения жилья и повышении спроса со стороны основной части населения.
Общим моментом для двух указанных мер является выбранная форма стимулирования - субсидирование части стоимости расходов на жилищное строительство и приобретения жилья.
Источники финансирования жилищного строительства
Для опережающего развития жилищного строительства необходимо дальнейшее формирование полноценной институциональной инфраструктуры и инструментария финансирования этой отрасли. Необходимость развития системы финансовых инструментов связана с тем, что существующий перечень используемых источников финансирования настолько мал, что до сих пор не заслужил внимания и не выделен в приоритетную группу для дальнейшей разработки и внедрения. Поэтому на первом плане остается схема, которую образно можно охарактеризовать как «возьмите деньги и стройте на них, сколько сможете».
С нашей точки зрения, в современных условиях первоочередной задачей структур, отвечающих за развитие рынка жилищного строительства, должно стать аккумулирование существующих и разработка новых организационно-финансовых схем финансирования жилищного строительства. Это необходимо в целях привлечения инвестиционных ресурсов широкого круга заинтересованных лиц. По результатам проведенных нами исследований, одним из наиболее емких по объему ресурсов являются средства населения.
К середине 2000-х годов на первичном рынке закрепилось несколько альтернативных схем финансирования жилищного строительства за счет средств населения:
- вексельная схема;
- договор простого товарищества;
- заключение предварительных договоров купли-продажи и договоров инвестирования.
Все эти схемы условно назывались долевым участием в строительстве.
Долевое участие в строительстве
Экономическая сущность долевого участия заключается в предварительной оплате (частичной или полной) покупки жилья. Популярность долевого участия как источника финансирования заключается в наличии взаимного интереса застройщиков и покупателей к этому процессу. Для покупателей данная форма позволяет приобретать жилье по более низкой цене и с поэтапной
экономическая сущность долевого участия заключается в предварительной оплате (частичной или полной) покупки жилья
.покупатели готовы идти на заключение рискованных
договоров ради
возможности
подешевле купить
_себе наиболее
_приглянувшееся
_жилье
ел
оплатой. Зависимость между этапом строительства и стоимостью жилья обратная - чем в более высокой стадии готовности находится жилой дом, тем ближе стоимость квадратного метра к ценам на вторичном рынке. Подобная ситуация объясняется простой экономической формулой: на более ранних стадиях строительства присутствуют значительные финансовые и строительные риски. В частности, перед застройщиком на этом этапе стоит задача привлечь покупателя фактически на пустом месте. Естественно, единственной возможностью это сделать является привлекательно низкая цена. По нашим оценкам, величина дисконта на первичном рынке может достигать в среднем 25% от цен на вторичном рынке.
астройщиков потребность привлечения доль-:ов в процесс строительства объясняется недо-ю других, прежде всего, заемных источ-нансирования. Дело в том, что банки в настоящее время практически не кредитуют девелоперские проекты из-за значительных строительных рисков, обусловленных целым рядом существенных факторов. В частности, застройками несвоевременно оформляются права нности или права долгосрочной аренды на землю. Подготовка и получение положительного заключение экспертизы на проектно-сметную документацию зачастую заканчиваются к моменту сдачи дома в эксплуатацию.
В связи с этим у застройщиков отсутствуют потенциальные объекты для обеспечения банковских кредитов. Тем не менее, в условиях успешно выбранного месторасположения и соответствующей концепции проекта, у девелоперов, как правило, отсутствует необходимость в привлечении заемного капитала. Наоборот, в этих случаях застройщику невыгодно привлекать средства на платной основе, так как успешные продажи хотя бы 50% квартир в доме позволяют возместить расходы, понесенные при строительстве объекта. Вместе с тем отметим, что главным критерием популярности схемы с привлечением покупателей на этапе строительства является тотальное превышение спроса над предложением жилья. Ведь покупатели готовы идти на заключение рискованных договоров ради возможности подешев-
ле купить себе наиболее приглянувшееся жилье. Более того, преимущества долевого строительства состоят также в том, что покупателю предоставляется возможность поэтапной оплаты приобретаемой квартиры.
Актуальность использования долевых схем строительства жилых домов сохраняется в связи с финансовой несостоятельностью начинающих свою деятельность застройщиков и нежеланием опытных застройщиков направлять ранее аккумулированную прибыль на строительство новых объектов.
Законодательство о долевом участии в строительстве
На сегодняшний день в России основным источником финансирования жилищного строительства являются средства населения в рамках крайне рискованных схем так называемого долевого участия. Анализ строительного рынка показывает наличие большого количества строительных компаний, не обладающих необходимой финансовой устойчивостью, работающих за счет бесплатных средств населения, при недостаточной ответственности за сроки, качество и конечную стоимость жилья перед потребителями. Действуя практически бесконтрольно за счет денежных средств, собираемых напрямую от населения, застройщики не очень заинтересованы в переходе к цивилизованным финансово-кредитным механизмам, действующим во всех развитых странах. С 1 апреля 2005 года вступил в действие закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости [2]. В соответствии с ним застройщикам было запрещено привлекать средства дольщиков без наличия зарегистрированных прав на земельный участок, подготовленной и утвержденной проектно-смет-ной документации, разрешения на строительство и опубликованной проектной декларации. Другими словами, получалось так, что застройщикам фактически закрывался путь к бесплатному источнику финансирования строительных проектов. Однако введение в действие данного закона не привело к достижению поставленной цели - повышению цивилизованности организацион-
актуальность использования долевых схем строительства жилых домов сохраняется в связи с финансовой несостоятельностью начинающих свою деятельность застройщиков и нежеланием опытных застройщиков направлять ранее аккумулированную прибыль
на строительство новых объектов
но-правовых отношений между застройщиками и дольщиками.
Дело в том, что положения данного закона не содержали прямого запрета на использование других схем привлечения средств будущих покупателей. С учетом парадоксальности сложившейся ситуации только в июне 2010 года в данный закон были приняты поправки, запрещающие привлечение средств на этапе строительства, кроме как с заключением договоров долевого участия, подписанных в соответствии с рассматриваемым законом.
Девелоперы и коперативы
Однако с момента введения закона о долевом участии ведущие девелоперы начали поиск новых организационно-правовых форм финансирования строительства, адекватных действующему законодательству.
ервым делом под прицел застройщиков попал раздел Жилищного кодекса РФ, где были прописаны положения деятельности жилищных и жилищностроительным кооперативам (ЖСК) [1]. Жилищный кодекс превратил жилищно-строительные коопера-вы в кооперативы «одного дома» и определил, что .1 ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Ключевое для застройщиков достижение данного нововведения заключается в том, что и по настоящее время для ЖСК какие-либо финансовые требования, правила по срокам накопления и кредитования пайщиков кооператива кодексом не установлены, а регулируются лишь уставом кооператива. Важнейшая выгода для девелопера в данном случае - создание ЖСК на начальном этапе строительства объекта. Это позволяет кооперативам устанавливать привлекательные и доступные условия приобретения жилья.
Таким образом, в настоящее время организация ЖСК остается единственной законной формой привлечения средств дольщиков, когда для аккумулирования средств нет необходимости соблюдения положений закона о долевом участии. Более того, на это есть прямое указание в принятых недавно поправках к закону о долевом участии [2]. В итоге, в современных условиях формирование ЖСК является
одним из наиболее привлекательных схем привлечения фактически бесплатных средств покупателей в строительство многоквартирного дома.
Литература
1. Жилищный кодекс Российской Федерации.
2. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
3. Сиразетдинов Р.М., Гареев И.Ф., Казаков В.И., Сарваров Р.И. Инновационные формы финансирования жилищного строительства // Региональная экономика: теория и практика. - 2010. - № 10. - С. 62-65.
4. Хуснуллин М.Ш., Гареев И.Ф., Кульков А.А., Сарваров Р.И. Практика применения договоров долевого участия в финансировании жилищного строительства // Региональная экономика: теория и практика. - 2009. - № 35. - С. 52-56.
Orlov V.Ya.
Cand. of Tech. Sci, Professor, Chair of Economics andEntrepreneurship in Building Engineering, Kazan State University of Architecture and Engineering
Gareev I.F.
Cand. of Econ. Sci, Senior Lecturer, Chair of Economics and Entrepreneurship in Building Engineering Kazan State University of Architecture and Engineering
Features of Investment Projects Financing in the Primary Housing Market
Abstract
The system of financing housing projects requires a change in connection with a limited list of financial sources and dependence on changes in legislation. The need for change is reinforced by the fact that the existing sources, covering most of the financial requirements, become less accessible when economic conditions deteriorate.
Keywords: cost of funds, share construction, funding sources, housing, investment project, housing policy, housing and building society
