CC BY
234УДК 343 ББК 67.0
DOI 10.24411/2312-0444-2019-10107
ОСНОВАНИЯ ДОБРОВОЛЬНОГО ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Исследование выполнено при финансовой поддержке РФФИ и Администрации Липецкой области в рамках научного проекта № 19-411-480001
Татьяна Николаевна БАЛАШОВА,
заведующая кафедрой гражданского и предпринимательского права Института права и экономики Елецкого государственного университета имени И. А. Бунина, доктор юридических наук, профессор E-mail: [email protected]
Научная специальность по публикуемому материалу: 12.00.03 — гражданское право;
предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Аннотация. Земля представляет собой универсальный вид недвижимого имущества, которое может быть использовано в самых различных целях. Наличие права собственности на землю позволяет его обладателю по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться ее судьбой. Действующее российское законодательство предоставляет собственнику возможность добровольно прекратить свое право в отношении земли.
В рамках настоящей статьи анализируются основания добровольного прекращения права собственности на земельные участки, предусмотренные земельным и гражданским законодательством Российской Федерации. Дается их правовая оценка.
Ключевые слова: земля, земельный участок, право собственности, прекращение права собственности, добровольный отказ.
В соответствии с действующим Земельным кодексом РФ (далее — ЗК РФ) основаниями прекращения права собственности на землю исходя из ст. 44 ЗК РФ являются:
■ отчуждение собственником своего земельного участка иным лицам;
■ отказ собственника от права собственности на земельный участок;
■ иные основания, предусмотренные граждан-
ским и земельным законодательством [1].
Учитывая последовательность оснований прекращения права собственности на земельный
Annotation. The earth represents a universal view of real estate which can be used in the most various purposes. Existence of the property right to the earth allows its owner to own, use and dispose of its destiny at discretion. The existing Russian legislation provides to the owner voluntarily to stop the right concerning the earth.
Within the present article it is analyzed the bases of the happy termination of the property right to the land plots provided by the land and civil legislation of the Russian Federation and their legal treatment is given.
Keywords: earth, land plot, property right, property right termination, voluntary refusal.
участок, установленную в рассматриваемой статье, постараемся более детально их проанализировать.
Согласно Конституции РФ каждый имеет право по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим имуществом, как единолично, так и вместе с другими лицами. В земельном законодательстве право распоряжения собственностью (земельным участком) также осуществляется по свободному усмотрению собственника, способами, не причиняющими вреда окружающей природной среде. В гражданском законодательстве собственнику предоставлено право по
№ 3/2019
своему усмотрению совершать в отношении своей собственности все действия, которые не нарушают прав третьих лиц и не противоречат действующему законодательству, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц.
В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ [2] посредством отчуждения происходит прекращение субъективного права собственности на земельный участок.
При этом, как справедливо заметил В.П. Ка-цалов, «отсутствует формальная связь между приобретением и прекращением права собственности на имущество при его отчуждении» [4, с. 83]. До тех пор, пока какой-либо субъект гражданского оборота не приобретет право собственности на отчуждаемое имущество, отчуждение не будет достигнуто. Поэтому наряду с отчуждателем всегда присутствует приобретатель права собственности.
Причем при отчуждении происходит одновременный переход права собственности — у отчуждателя это право прекращается, а у правообладателя — возникает, что является непременным условием такого перехода права (п. 2 ст. 223 ГК РФ) c сохранением имеющихся обременений и ограничений (п. 1 ст. 275, п. 1 ст. 568, п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Таким образом, смена собственника имущества подразумевает переход субъективного права собственности и свидетельствует о наличии «правопреемства и производного приобретения права собственности при отчуждении» [3, с. 140].
Исходя из статики гражданско-правовых отношений можно, таким образом, утверждать, что отчуждение земельного участка его собственником представляет собой обеспеченную правом возможность осуществить распорядительное действие в отношении земельного участка, направленное на смену его собственника.
Гражданско-правовой оборот земельных участков в Российской Федерации осуществляется в соответствии с действующим Гражданским кодексом РФ, учитывающим особенности земельных участков как особых объектов гражданских правоотношений, предусмотренные в земельном законодательстве. К наиболее распространенным видам договоров об отчуждении земельных участков относится договор купли-продажи, в отношении которого ЗК РФ устанавливает специальные требования. Постараемся рассмотреть его более подробно, так как, по нашему мнению, данный договор является од-
ним из наиболее сложных сделок, направленных на отчуждение земельного участка.
Купля-продажа земельного участка осуществляется на основании статей 454—491, 549— 558 ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ.
В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть исключительно земельные участки, в отношении которых был произведен кадастровый учет. Основаниями осуществления кадастрового учета земельных участков выступают ЗК РФ (ст. 70) и Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ (далее — Закон № 28-ФЗ).
Итогом процедуры кадастрового учета земельного участка является то, что ему присваивается кадастровый номер, а сам участок получает характеристики индивидуально определенного объекта, позволяющие выделять его среди других подобных объектов.
Предметом договора купли-продажи могут являться не все без исключения земельные участки. В частную собственность не могут быть переданы, а, следовательно, не могут являться объектами купли-продажи, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым или ограниченным в обороте. Перечень таких участков устанавливается действующим земельным законодательством.
При заключении договора купли-продажи земельного участка необходимо также иметь в виду ограничения, которые устанавливаются земельным законодательством в отношении лиц, которые могут совершать подобную сделку.
В соответствии с положениями Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (далее — Закон № 101-ФЗ) не могут выступать в качестве покупателей земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, иностранные граждане, юридические лица и лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных лиц и лиц без гражданства превышает 50%. Кроме того, предметом купли-продажи не может быть земельный участок, расположенный в приграничных территориях.
Одним из дискуссионных вопросов остается вопрос о необходимости включения в предмет договора купли-продажи земельного участка условия о его категории.
По мнению А.Л. Корнеева, не следует признавать незаключенным договор купли-прода-
№ 3/2019
жи, в котором не обозначена категория продаваемого земельного участка, поскольку это будет способствовать усложнению гражданского оборота земель. Кроме того, по мнению данного автора, информация о категории земельного участка содержится в кадастровой информации [5, с. 12].
Считаем, что это суждение — ошибочно, ведь в кадастровой документации содержится также и информация о размерах земельного участка, а, значит, его тоже можно не указывать в договоре. Тем не менее договоры купли-продажи, не содержащие вышеуказанных сведений, могут явиться основанием для судебных исков заинтересованных лиц, чьи интересы были нарушены из-за несогласования этих условий.
Необходимым условием является согласование цены земельного участка, которая должна определяться с учетом существующих нормативных актов и методических рекомендаций расчета стоимости земельных участков. В том случае, когда на момент заключения договора купли-продажи цена земельного участка продавцом не определена, применяется минимальная ставка земельного налога.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что особенности заключения договора купли-продажи земельного участка делают его наиболее сложным из всех сделок, направленных на его отчуждение, что обусловлено спецификой гражданского оборота и спецификой земельного участка как объекта недвижимого имущества.
Другим правомерным добровольным основанием прекращения права собственности на земельный участок является отказ собственника от права собственности на него. К этому основанию прекращения права собственности собственник может прибегнуть в случае, когда в силу тех или иных обстоятельств земельный участок теряет для собственника свою экономическую ценность.
Норма ст. 236 ГК РФ предусматривает возможность осуществления добровольного отказа собственника от принадлежащего ему права собственности на конкретную вещь, по существу, отказа от этой вещи либо вещей. Законодательно уточняется, что такой возможностью наделяются только физические и юридические лица. Что же касается государства и органов местного самоуправления, то им законом такой возможности не предоставляется, хотя есть вероятность утраты ими права собственности на вещи и по иным основаниям, например, путем объявления об отказе от права собственности
публично или совершения конклюдентных действий, свидетельствующих о намерении отказаться от имущества.
При совершении отказа от права собственности собственник должен ясно понимать, что до тех пор, пока другое лицо не приобретет права собственности на данную вещь, он будет обязан содержать это имущество, платить за него налог и нести бремя его содержания. Поэтому отказ от права собственности не является безусловным и окончательным.
В статье 53 ЗК РФ как одно из оснований прекращения права собственности на земельный участок предусмотрен отказ от него собственника. Такой отказ должен быть оформлен путем подачи собственником письменного заявления об отказе от земельного участка в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из анализа нормы ст. 53 ЗК РФ следует, что земельное законодательство, в отличие от гражданского, не допускает осуществления отказа путем совершения фактических действий. Не могут служить основанием отказа и устные заявления собственника. Кроме того, не использование земельного участка определенной целевой категории, например из земель сельскохозяйственного назначения, может повлечь для собственника неблагоприятные правовые последствия как для нарушителя земельного законодательства.
Аналогично с ГК РФ в ЗК РФ решается и вопрос о том, что отказ от права собственности на земельный участок не прекращает это право автоматически. Оно будет сохраняться у собственника до тех пор, пока кто-либо не приобретет право собственности на данное имущество. До этого момента за собственником сохраняется обязанность содержать земельный участок в надлежащем состоянии, платить земельный налог и, при необходимости, использовать данный участок в своих целях.
В норме п. 2 ст. 53 ЗК РФ содержится указание о том, что при отказе собственника от земельного участка последний приобретает статус бесхозяйной вещи, и делается отсылка к ГК РФ, который регулирует порядок прекращения права собственности на такие вещи.
Как уже отмечалось выше, формами отказа от права собственности на имущество могут служить как письменное заявление собственника, так и совершение им фактических действий. В данном случае возникает коллизия, поскольку в ЗК РФ отказ от земельного участка возмо-
№ 3/2019
жен только путем подачи заявления в соответствующий орган. Возникает вопрос, можно ли отказаться от права собственности на земельный участок в соответствии с нормой ст. 236 ГК РФ, могут ли быть использованы другие способы отказа?
По нашему мнению, собственник земельного участка вправе отказаться от него, не прибегая к заявительному порядку, а устранившись от реализации своих правомочий собственности в отношении участка. В этом случае в отношении такого земельного участка может быть применен институт приобретения права собственности по давности владения. Лицо, которое открыто и добросовестно владело бесхозяйным участком в течение определенного времени, фактически может оформить право собственности на него.
На практике зачастую именно так и происходит. Собственники земельных участков, утратившие экономический интерес к ним, устраняются от реализации своих правомочий без намерения сохранить какие-либо права на участки.
Проанализировав основания добровольного отказа от права собственности на земельные участки, предусмотренные гражданским и земельным законодательством РФ, сделаем некоторые обобщающие выводы.
Основаниями добровольного прекращения права собственности на земельные участки в соответствии со ст. 44 ЗК РФ являются отчуждение собственником земельного участка другим лицам и отказ о права собственности на него.
Отчуждение собственником земельного участка можно рассматривать с точки зрения статики и динамики гражданско-правовых отношений.
Исходя из статики гражданско-правовых отношений отчуждение земельного участка его собственником представляет собой обеспеченную
правом возможность осуществить распорядительное действие в отношении земельного участка, направленное на смену его собственника.
Гражданско-правовой оборот земельных участков в Российской Федерации осуществляется в соответствии с действующим Гражданским кодексом РФ, учитывающим особенности земельных участков как особых объектов гражданских правоотношений, предусмотренные в земельном законодательстве. К наиболее распространенным видам договоров об отчуждении земельных участков относится договор купли-продажи, в отношении которого ЗК РФ устанавливает специальные требования.
Действующее гражданское и земельное законодательство предоставляют собственнику также возможность осуществить добровольный отказ от земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 236 ГК РФ и ст. 53 ЗК РФ.
Библиографический список
1. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Буртовая Е.И. Прекращение права собственности по воле собственника в системе оснований и способов прекращения субъективного права собственности по законодательству РФ: Дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2011. 240 с.
4. Кацалов В.П. Отчуждение национализированного имущества в собственность граждан и юридических лиц: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001. 167 с.
5. Корнеев А.Л. Об условии договора купли-продажи земельных участков // Экологическое право. 2006. № 6. С. 11—15.
№ 3/2019
