Организация взаимодействия участников рынка земельно-ипотечного кредитования малого города Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Ивасенко А.Г.

к.э.н., профессор Бердского филиала Новосибирского ГТУ

ОРГАНИЗАЦИЯ ВЗАИМОДЕИСТВИЯ УЧАСТНИКОВ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНО-ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ МАЛОГО ГОРОДА

Основная проблема при организации ипотечного кредитования - это вопрос о мобилизации на длительный срок ресурсов для ипотечных кредитов. Решение этой проблемы может проходить по нескольким вариантам, но все решения должны учитывать, что ипотечное кредитование требует использования источников привлечения средств именно на долгосрочной основе. Проведенный анализ практики развития ипотечного кредитования и структуры привлеченных ресурсов коммерческих банков РФ показал, что объем привлеченных на срок более 3 лет депозитов составляет менее 6% от всего объема привлеченных средств и особенности функционирования российской банковской системы таковы, что существует вероятность изъятия этих денежных средств вкладчиками1. Следовательно, основным источником финансирования банками земельно-ипотечных кредитов является их собственный капитал, что обусловливает ограниченные объемы ипотечного кредитования. В этой связи возрастает важность эффективного функционирования системы рефинансирования кредитных организаций.

Термин «рефинансирование» можно трактовать двояко (рис. 1)2.

Рефинансирование ипотечных кредитов

Креди

%

Рисунок 1.

Выпуск вторичных ипотечных закладных

С точки зрения кредиторов это компенсация кредитором затрат на выдачу ипотечных кредитов путем эмиссии ипотечных ценных бумаг или перепродажи прав требования по кредитам ипотечным агентам. С точки зрения заемщика рефинансирование - это погашение заемщиком задолженности по одному или нескольким ипотечным кредитам за счет получения нового ипотечного кредита3.

Как правило, рефинансирование земельно-ипотечных кредитов осуществляется через ипотечный рынок, который включает в себя рынки ипотечных кредитов и ипотечных займов (рис. 2). Рынок закладных является их составной частью, образуя рынок закладных кредитных организаций и рынок закладных некредитных организаций.

Рефинансирование характеризует особенность ипотечного рынка - распределение на первичный и вторичный рынки. На первичном рынке происходит оформление ипотечных кредитов под залог земли. Привлечение средств на рынок индивидуальных ипотечных займов можно организовать через деятельность коммерческих банков на вторичном ипотечном рынке, где действуют правила покупки и продажи прав требования по уже выданным ипотечным кре-дитам4. Здесь ипотечный кредит становится похожим на ценную бумагу, обладатель которой может реализовать ее третьему лицу. Для этой цели ипотечной закладной придается статус ценной бумаги, т.е., объектом купли-продажи на вторичном рынке являются специальные ценные бумаги, дающие право на получение процентного дохода по кредитам. При этом происходит переход ссуды с баланса одного кредитора на баланс другого учреждения. Выполнение функций обслуживания ипотечного кредита может оставаться либо за первичным кредитором, либо эти функции обслуживания передаются новому кредитору.

Таким образом, на первичном рынке образуется имущество, необходимое для обеспечения прав кредиторов по специализированным ценным бумагам на вторичном рынке. Происходящее на вторичном рынке привлечение средств, является необходимым условием для выдачи кредитов на первичном ипотечном рынке. В свою очередь вторичный рынок распределяется на два сегмента: одноуровневый, когда сами банки эмитируют ипотечные облигации, и двух-

1 Савруков А.Н. Проблемы и практика рефинансирования ипотечных кредитов в РФ // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия «Экономика». - 2009. - Вып. 3 (30). - С. 430.

2 Рыжков О. Рефинансирование при ипотечном кредитовании // Рынок ценных бумаг. - 1995. - № 18. - С. 48.

3 Савруков А.Н. Проблемы и практика рефинансирования ипотечных кредитов в РФ // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия «Экономика». - 2009. - Вып. 3 (30). - С. 430.

4 Митрошина К. Использование секьюритизации в развитии ипотечного кредитования // Рынок ценных бумаг. - 1999. - № 4. -С. 37-38.

уровневый, когда за банки это делает специальное финансовое учреждение, предварительно выкупившее у них пул (набор) кредитов.

ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК

Первичный РЫНОК ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

Пер

а о

А

д

ё

ч

и « ^ S « й

ЗАКЛ.

ЫНОК АДНЫХ

л

и

а о

и

и

ё

ч

(D

а 5« w s

<u S

и §

Первичный РЫНОК ИПОТЕЧНЫХ ЗАЙМОВ

Вторичный РЫНОК ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

л а

и й

Вгоричный

ЗА

РЫНОК КЛАДНЫХ

¡тти

Её «

со W О

и

Рч

Вторичный РЫНОК ИПОТЕЧНЫХ ЗАЙМОВ

Рисунок 2.

Структура рынка ипотечных кредитов в России

Процесс рефинансирования ипотечных кредитов неразрывно связан с процессом секьюритизации (securitization). По вопросу трактовки термина «секьюритизация» в литературе можно встретить следующие определения: «секьюритизация - это процесс создания облигаций участия»1; «секьюритизация - это процесс объединения денежных поступлений, полученных от отдельных ипотек, для выпуска различных ценных бумаг»2; «секьюритизация -это процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные ценные бумаги»3.

По нашему мнению, наиболее точно отражает суть процесса следующее определение: «секьюритизация - это процесс выпуска ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов»4. Главная особенность секьюри-тизации состоит в том, что само требование по ссуде не продается, но взамен этого создается ценная бумага, обеспеченная выплатами основного долга и процентов по кредиту, а также заложенным имуществом.

Исследование зарубежного опыта ипотечного кредитования показало, что в зависимости от вида кредитных институтов, функционирующих в системе ипотечного кредитования, можно выделить следующие способы рефинансирования земельно-ипотечных кредитов (табл. 1)5.

Таблица 1

Способы рефинансирования земельно-ипотечных кредитов

Способ рефинансирования Вид кредитного института

Выпуск ипотечных облигаций Ипотечные банки

Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций) Универсальные банки

Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций) Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

Анализ существующих подходов к рефинансированию ипотечных кредитов в РФ позволил выделить следующие способы:

1) продажа (переуступка) пула (пакета) ипотечных кредитов другому банку6. В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие по условиям кредитования, - периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенных земельных участков. Данный механизм рефинансирования непопулярен вследствие его низкой доходности для банка - создателя пула кредитов и из-за перехода информации о первоклассных заемщиках к конкуренту. Сделки по продаже пулов ипотечных кредитов между участниками рынка единичны;

1 Фабоцци Ф. Управление инвестициями: Пер. с англ. - М.: Инфра-М, 2000.

2 Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции: Пер. с англ. - М.: Инфра-М, 1999.

3 Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций // Рынок ценных бумаг. - 1998. - № 4. - С. 33-37.

4 Копейкин А., Стебенев Л., Скоробогатько Б., Пенкина А. Американская модель ипотеки // Рынок ценных бумаг. - 1999. -№ 8. - С. 21.

5 Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. - СПб: Питер, 2006. - 208 с.

6 Ипотечные пулы выполняют в основном посреднические функции и используются для выпуска вторичных обязательств.

2) рефинансирование через пенсионный фонд. Модель взаимодействия участников секьюритизации с помощью пенсионного фонда приведен на рис. 31.

Рисунок 3.

Модель рефинансирования ипотечных активов через пенсионный фонд

1. Потенциальный заемщик обращается в банк-оригинатор за получением ипотечного кредита.

2. Банк-оригинатор выдает ипотечный кредит, выпуская при этом ипотечные ценные бумаги, рейтинг которых оценивает рейтинговое агентство.

3. Ценные бумаги с установленной рейтинговой оценкой поступают на учет и хранение специализированному депозитарию.

4. Пенсионный фонд инвестирует денежные средства в ипотечные ценные бумаги.

Данная модель секьюритизации представляет для исследователей интерес с точки зрения привлечения относительно недорогих ресурсов пенсионных фондов, их долгосрочного характера и минимальных рисков. Считаем, что инвестирование средств Пенсионного фонда в рисковые, а на настоящий день высокорисковые проекты, просто недопустимо. В настоящее время даже администрация США, которую ипотечный кризис поразил больше всех, не позволяет себе такого. Пенсионные фонды во всех странах являются не просто важнейшими источниками инвестиционных средств, но и имеют сверхвысокую социальную ответственность перед всеми поколениями своих соотечественников.

Использование средств Пенсионного фонда РФ для рефинансирования земельно-ипотечных кредитов окончательно подорвет его и без того низкий авторитет.

рефинансирование через паевые инвестиционные фонды. Согласно постановлению Федеральной службы по финансовым рынкам, ПИФы получили разрешение инвестировать средства в объекты незавершенного строительства, а также приобретать различные ценные бумаги, в том числе и ипотечные. Таким образом, фактически стало возможно создание ПИФов, активами которых служат пулы закладных. Данная схема рефинансирования фактически представляет собой секьюритизацию пула ипотечных кредитов. На данный момент по информации Национальной лиги управляющих и инвестиционного агентства ШуеБЙиМБ, сформировано одиннадцать ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов, стоимость активов которых на 5 сентября 2008 года составила порядка 6,4 млрд. руб.2. Российская схема модели секьюритизации ипотечных закладных листов через Управляющую компанию ипотечного паевого инвестиционного фонда (ИПИФ) представлена на рис. 43.

Рисунок 4.

Модель рефинансирования через ипотечный паевой инвестиционный фонд

При формировании ипотечного паевого фонда возможно использование нескольких схем. Во-первых, ипотечный ПИФ может быть полностью сформирован банком, внесшим в него свои закладные (права требования). Тогда в

1 Алексеев Р.Н. Система банковского ипотечного кредитования и ее развитие в России: автореф. дисс. ...канд. экон. наук. -Саратов, 2008. - С. 14.

2 Осипова Е.Н. Инструменты секьюритизации ипотечных активов // Российское предпринимательство. - 2008. - № 12 (2). -С. 65-70.

3 Алексеев Р.Н. Система банковского ипотечного кредитования и ее развитие в России: автореф. дисс. .канд. экон. наук. -Саратов, 2008. - С. 13.

активах банка вместо выданных кредитов оказываются инвестиционные паи. Продажа паев новым инвесторам производится банком или иной специализированной компанией на вторичном рынке (организованном и неорганизованном). Второй путь создания паевого инвестиционного фонда - подыскание внешних инвесторов на стадии формирования фонда и сбор для этого денежных средств. В данном случае на средства ПИФа приобретаются права требования по ипотечным кредитам; у управляющей компании есть две трети года для заполнения его правами требования минимум на 65% стоимости чистых активов фонда. Для банков новая схема рефинансирования более привлекательна потому, что у них есть выбор типа кредитов, которые составят пул.

1. Заемщик обращается в банк-оригинатор за ипотечным кредитом.

2. Банк-оригинатор выдает ипотечный кредит, оформляет закладные листы и направляет их в управляющую компанию, без передачи права требования по этим закладным листам.

3. Управляющая компания формирует ипотечный паевой инвестиционный фонд, инструментами инвестирования которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотекой.

4. Управляющая компания продает паи ипотечного паевого инвестиционного фонда на фондовом рынке инвесторам.

5. Инвестор обращается в управляющую компанию за покупкой ценных бумаг лично, без посредников.

Такую модель секьюритизации активов можно считать наименее рискованной, так как деятельность управляющей компании законодательно отрегулирована, а риск потери кредитоспособности заемщика и риск досрочного погашения можно минимизировать еще на этапе выдачи кредита. Для этого необходимо: во-первых, организовать жесткий отбор заемщиков с позиций кредитоспособности; во-вторых, обеспечить предварительную договоренность банка-оригинатора с управляющей компанией о замене досрочно погашенных и дефолтных закладных аналогичными закладными с той же доходностью;

4) эмиссия ипотечных ценных бумаг. Ипотечные ценные бумаги (mortgage-backed securities - MBS) - это ценные бумаги, держатели которых имеют право на получение денежных поступлений от определенного пула ипотечных кредитов1. Субъект аграрного предпринимательства, взявший кредит, платит ипотечному банку проценты по кредиту. Ипотечный банк секьюритизирует кредит заемщика, включая его наряду с другими схожими кредитами в ипотечное покрытие2 (за рубежом такие банки часто называют «оригинаторами»). Далее SPV (юридически не связанная с организатором секьюритизации компания, на баланс которой передаются секьюритизируемые активы: права требований по ипотечным кредитам, обеспеченным залогом объектов недвижимости) выпускает ценные бумаги, которые затем покупают инвесторы.

Обобщение мирового и отечественного опыта рефинансирования ипотечных кредитов позволило выявить преимущества и недостатки различных механизмов их рефинансирования, которые представлены в таблице 23.

Таблица 2

Сравнительная характеристика механизмов рефинансирования ипотечных кредитов

Механизм рефинансирования Преимущества Недостатки

Рынок ссудных капиталов - низкие операционные издержки; - длительные сроки; - плавающие процентные ставки; - возможность досрочного погашения кредита. - низкий уровень диверсификации источников заемных средств (чаще всего в рамках отдельно взятого региона); - ограниченное количество участников ипотечного кредитования; - относительно длительный процесс рефинансирования ипотечного кредитования; - возможность несоответствия активов и пассивов относительно сроков кредитования; - высокий кредитный риск у кредиторов.

Рынок ценных бумаг - высокий уровень диверсификации заемных средств (через эмиссию ипотечных ценных бумаг); - неограниченное количество участников; - относительно быстрый процесс рефинансирования; - распределение кредитного риска среди инвесторов; - возможность соответствия сроков размещения ипотечных ценных бумаг с периодом кредитования. - высокие операционные издержки; - как правило, фиксированные процентные ставки.

1 Лауринайтис О.З. Учет финансирования жилищного строительства с использованием эмиссионных ценных бумаг: Монография. - Барнаул: Аз Бука, 2004. - 260 с.

Под ипотечным покрытием понимается совокупность требований по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, договоров займа и/или закладных, а также денежных средств, поступающих во исполнение указанных требований и иного имущества, предусмотренного законодательством. Доказательством наличия ипотечного покрытия служит учет соответствующих требований и иного имущества, составляющих такое покрытие, в специальном реестре, который, как правило, ведет независимая специализированная организация. Размер ипотечного покрытия, а также условия обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, должны обеспечивать полноту и своевременность исполнения обязательств по облигациям с данным ипотечным покрытием.

3 Савруков А.Н. Проблемы и практика рефинансирования ипотечных кредитов в РФ // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия «Экономика». - 2009. - Вып. 3 (30). - С. 430.

Сопоставление механизмов рефинансирования ипотечных кредитов позволяет выделить рынок ценных бумаг как более эффективный для развития системы ипотечного кредитования применительно к российским условиям. В его рамках можно выделить три стратегии рефинансирования (табл. 3).

Таблица 3

Сравнительная характеристика стратегий рефинансирования земельно-ипотечных кредитов

в рамках рынка ценных бумаг

Стратегии рефинансирования ипотечных кредитов Преимущества Недостатки

Эмиссия облигаций - возможность формирования необходимой финансовой базы. - высокие операционные издержки; - необходимость дополнительных гарантий.

Продажа закладных - низкие операционные издержки. - ограниченное количество инвесторов.

Эмиссия ипотечных ценных бумаг - неограниченное количество потенциальных инвесторов; - высокий уровень диверсификации инвестиций. - высокие операционные издержки.

В зарубежной практике, ценные бумаги, обеспеченные закладными, включают в себя долевые, структурированные (порядковые) и ипотечные облигации с отделяемым купоном (рис. 5)1.

Рисунок 5.

Классификация ценных бумаг, обеспеченных ипотекой

Долевые ипотечные облигации выпускаются в случае, когда один или несколько держателей закладных формируют объединение (пул) ипотек и продают доли или сертификаты участия в пуле. При этом сертификаты предполагают пропорциональный, долевой характер участия держателя таких ценных бумаг в доходе по закладным. Характерны две программы размещения долевых облигаций: денежная программа и программа обмена2.

По денежно

Размещение долевых облигаций, обеспеченных пулом ипотек

ТРАСТИ

.Гарантия.

ЗАЕМЩИК

Кредит

Пакет закладных А

I_

Пакет закладных В

Пакет закладных С

_I

Ипотечная закладная А

ЗАЕМЩИК

<—Кредит-

Ипотечная-закладная В

ЗАЕМЩИК

<—Кредит

-Г~

Передача на хранение пакетов закладных

ИПОТЕЧНЫЙ БАНК

ДС

Ипотечная закладная С

-Закладные

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ

Г

Ценные ДС бумаги

ИНВЕСТОР

Рисунок 6. Денежная программа

1 Фабоцци Ф. Управление инвестициями: Пер. с англ. - М.: Инфра-М, 2000. - XXVIII, 932 с.

2 Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций // Рынок ценных бумаг. - 1998. - № 4. - С. 33-37.

3 Рыжков О. Рефинансирование при ипотечном кредитовании // Рынок ценных бумаг. - 1995. - № 18. - С. 49.

В рассматриваемой схеме задействованы следующие участники: управляющая компания — специальное учреждение по размещению ценных бумаг и их обслуживанию; независимый оценщик - выполняет проверку ипотечных закладных по степени надежности; доверительный собственник (трасти) - является хранителем закладных и гарантом выполнения управляющей компанией своих обязательств перед покупателями ценных бумаг. В результате взаимодействия участников при размещении долевых ипотечных облигаций конечные инвесторы получают гарантированные правительственными агентствами ценные бумаги с кредитным рейтингом AAA.

Схема взаимодействия: ипотечные банки группируют ипотечные закладные в управляющей компании, проводящей их секьюритизацию. При этом ипотечные банки - первоначальные заимодатели - берут на себя обязательство продолжать обеспечивать поступление платежей от должников, которые зачисляются на накопительный счет управляющей компании. На завершающем этапе управляющая компания передает сформированные пакеты ипотечных закладных третьему лицу на хранение и выпускает на эти пакеты ценные бумаги (MBS). После этого компания исполняет свои обязательства, передавая ипотечному банку денежные средства, полученные от реализации MBS конечным инвесторам.

Для программы обмена (своп-программы), представленной на рисунке 7, видоизменяется завершающий этап обращения, в ходе которого «...Правительственное агентство ...проводит экспертизу ипотечных кредитов и размещает их в Grantor trust. Затем осуществляется выпуск MBS, которые передаются кредитору. Кредиты остаются в активах кредитора, но уже в форме ценных бумаг...»1.

ТРАСТИ

-MBS-

ЗАЕМЩИК

Кредит

Пакет Пакет Пакет

закладных А 1 закладных В закладных С 1

Ипотечная Закладная А"

Г

Передача на хранение пакетов закладных

ЗАЕМЩИК

4—Кредит.

ИПОТЕЧНЫИ БАНК

ЗАЕМЩИК

—Ипотечная -закладная В

4—Кредит

Ипотечная закладная"С

ДС -| УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ

Рисунок 7.

Своп-программа

В результате применения свопа (соглашения между двумя контрагентами об обмене в будущем платежами в соответствии с определенными в контракте условиями2) происходит обмен ценных бумаг (MBS) правительственного агентства на пул ипотек банка-кредитора. В дальнейшем банк-кредитор самостоятельно реализует конечным инвесторам ликвидные ценные бумаги (MBS).

Но для долевых облигаций характерно наличие риска досрочного погашения, который позволяет заемщику досрочно выплачивать проценты и основную сумму долга. В связи с этим у инвестора могут возникнуть определенные проблемы, связанные с рефинансированием незапланированных выплат, которые, как правило, выплачиваются заемщиками в момент падения процентных ставок. Ответной реакцией рынка на эту проблему стал выпуск специализированными учреждениями структурированных (порядковых) облигаций.

Структурированные (порядковые) облигации (CMO) - это ценные бумаги, обеспеченные пулом долевых ипотечных облигаций3. В литературе данный вид ценных бумаг может быть представлен как «залоговые ипотечные обли-

1 Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России // Рынок ценных бумаг. - 1998. - № 7. -С. 62-64.

2 Ивасенко А.Г. Рынок ценных бумаг: Инструменты и механизмы функционирования: учебное пособие / А.Г. Ивасенко, Я.И. Никонова, В .А. Павленко. - 4-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2010. - 272 с.

3 Фабоцци Ф. Управление инвестициями: Пер. с англ. - М.: Инфра-М, 2000. - XXVIII, 932 с.

гации»1. Основная суть структурирования состоит в том, что данный вид облигаций выпускается под пул долевых облигаций в виде траншей, которые перераспределяют риск предоплаты (рис. 9).

ДЕПОЗИТАРИИ выполняет функции гаранта

Пакет закладных А

Пакет закладных В

Пакет закладных С

Передача на хранение пакетов ракладных

С

Вкладной документ А Вкладной документ В

Вкладной документ С

Сертификат А Сертификат В

Сертификат С

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ

ЗАЕМЩИК

ЗАЕМЩИК

ЗАЕМЩИК

Кредит

Ипотечная закладная А

Кредит

—Ипотечная закладная В

4-Кредит

Ипотечная закладная С

ИНВЕСТОР

Т

I

ДС

Закладные

А__

ИПОТЕЧНЫИ БАНК

Вторичный сертификат

Примечания:

Вкладной документ А - удостоверяет право собственности держателя на пакет А ипотечных закладных; обязанным лицом по вкладному документу является депозитарий.

Сертификат А - удостоверяет право держателя на получение определенного процентного дохода и соответствующей части платежа, поступившего в погашение кредита.

Рисунок 9.

Размещение структурированных облигаций

Таким образом, применение структурированных облигаций в практике рефинансирования ипотечных кредитов является показательным примером применения гибких финансовых инструментов, которые не только опираются на развитую инфраструктуру рынка ценных бумаг, но и отвечают индивидуальным требованиям конечных инвесторов.

Согласно законодательству, регулирующему в России эмиссию и обращение ценных бумаг, а также с учетом общего уровня развития ипотечного рынка, основным инструментом рефинансирования применительно к земельно-ипотечным кредитам, обеспеченным залогом прав требования (закладными), могут стать2:

- облигации — долговые ценные бумаги, удостоверяющие право их владельца требовать от эмитента выплаты номинальной стоимости и установленных процентов (уже осуществлено три выпуска на сумму 8,3 млрд. руб.). В этом

1 Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России // Рынок ценных бумаг. - 1998. - № 7. -

С. 62-64.

2

Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (ред. от 27.07.2006). Ст. 2.

случае размер ипотечного покрытия и условия обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, должны позволять эмитенту исполнить обязательства по облигациям в полном объеме;

- ипотечные сертификаты участия — долевые ценные бумаги, удостоверяющие долю их владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие и право требовать денежные средства, поступающие по ипотечному покрытию, соразмерно такой доле (их выпуск в настоящее время невозможен из-за несовершенства законодательной базы).

Для использования такой схемы требуется уточнение объема прав разных очередей кредиторов на одно и то же ипотечное покрытие, большая гибкость при управлении им. Это в свою очередь подразумевает внесение изменений в законодательство, регулирующее обращение ипотечных ценных бумаг, предоставление права на досрочное погашение облигаций, полноценное функционирование банков развития, повышение деловой активности ипотечных ПИФов и фондов недвижимости и т.д.

Ивашкина И.В.

к.г.н., зав. сектором НИ и ПИ Генплана Москвы

НАУЧНО-ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ ДЛЯ ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ ГОРОДА

Чрезвычайная сложность экологических проблем Москвы и динамичность развития столицы потребовали создания специального информационно-аналитического инструмента в целях упорядочения, сбора и анализа экологической и градостроительной информации. В Москве существует множество федеральных, городских, муниципальных и ведомственных организаций, которые занимаются сбором и анализом данных о состоянии окружающей среды. В компетенции этих организаций находятся данные по качеству атмосферного воздуха, поверхностных водоемов, состоянию зеленых насаждений, почвенного покрова, геологической среды, информация о заболеваемости населения, об уровнях радиации, электромагнитного излучения, вибрации, шума и др. Создание информационной системы для целей градостроительного проектирования требует учета, сбора и анализа разрозненных данных и их точной пространственной «привязки». Поэтому в Институте Генерального плана Москвы был сформирован эколого-градострои-тельный план (ЭГП) в качестве информационно-аналитической основы для подготовки документов территориального планирования (Генеральный план города), градостроительного зонирования (Правила землепользования и застройки) и документов по планировке территории.

В ЭГП используются фондовые материалы в области охраны окружающей среды, данные экологического мониторинга, информация о планировочной организации территории, статистические данные, расчетно-аналитические материалы, результаты математического моделирования, научно-проектных исследований и инженерных изысканий. С помощью этих данных осуществляется оценка современного состояния и прогноза изменений окружающей среды в результате реализации градостроительной деятельности с целью предотвращения, минимизации/ликвидации вредных и нежелательных экологических и связанных с ними социальных, экономических последствий и формирования комфортных условий для проживания населения.

Статус ЭГП предполагает строгую объективность исходных данных, достигаемую использованием сертифицированных методик и эталонов при определении показателей загрязнения, а также построением оценочных карт, исходя из однозначных (а при необходимости и узаконенных) критериев и показателей (ПДК, ПДУ, ПДС и т.п.). Экологическая информация по территории представляется в виде абсолютных показателей (объемы выбросов, сбросов, площади распространенности процессов и др.) и системы относительных (баллы, классы, коэффициенты) показателей.

Эколого-градостроительный план разрабатывается на основе ГИС-технологий и позволяет проводить многофакторный и многокритериальный анализ экологической обстановки и градостроительной ситуации. Для целей автоматизированной обработки данных с помощью специальных программ (МарИо), систем управления базами данных, факторных экологических расчетных программ и моделей вводная информация структурируется по уровням значимости, по видам оцениваемых компонентов, пространственному расположению и другим характеристикам. Модели обработки информации разрабатываются на уровне территориальных учетных единиц (планировочных районов, функционально-планировочных образований, административных округов, районов города, бассейнов, природно-территориальных комплексов и др.). Для обеспечения упрощенного порядка формирования и наполнения картографических и семантических материалов, анализа и систематизации существующих в городе экологических проблем, приведения к сопоставимому виду разнородной информации о компонентах городской среды, сведения их к интегральным показателям оценки материалы ЭГП группируются в четыре основных блока: природный, экологический, градостроительный, социально-демографический.

Природный блок. Природная среда как объект исследования традиционно рассматривается как комплекс взаимодействующих природных компонентов (климат, геологическая среда, рельеф, почвенный покров, гидрографическая сеть, растительность и т.п.), выполняющих важные функции в обеспечении общего экологического облика городской территории.

Экологический блок содержит данные о состоянии отдельных компонентов окружающей среды и уровнях их загрязнения. Большой массив информации этого блока составляют данные о размещении и характеристиках объектов -источников загрязнения окружающей среды (промышленные и коммунальные предприятия, объекты транспортной и инженерной инфраструктуры и т.п.).