CC BY
33
риск ипотеки
и как с ним бороться
инструменты секьюритизации
ипотечных активов
Развитие ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной политики. Постоянно увеличивается как количество, так и объем выданных организациями кредитов. По данным Ассоциации российских банков, в 2001 году в России было выдано ипотечных кредитов на 56млн руб., а по состоянию на 1 июля 2008 года, по данным Центрального банка России, этот показатель достиг значения 339,2 млрд руб., из них в иностранной валюте 45,2 млрд.
О
дним из важнейших аспектов развития ипотечного кредитования является формирование рыночной системы рефинансирования кредитов1, выдаваемых для приобретения недвижимости под ее залог. Как правило, для решения таких проблем используют инструменты секьюрититизации. Основными из них на данный момент в России являются:
1) ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды (ИпЗПИФы);
2) ипотечные ценные бумаги (ИЦБ);
3) трансграничные сделки.
Для нашей страны подобные сделки являются новшеством, ведь первый ИпЗПИФ был создан
1 Рефинансирование, то есть ее перекредитование, предполагает погашение кредита заемщиком за счет другого кредита, взятого в другом банке, обычно под более низкие проценты - прим. ред.
Осипова Е.Н.
аспирантка
Московского
государственного
института
электроники
и математики
(МИЭМ)
риск-менеджмен.
в 2005 году, а первый выпуск ипотечных ценных бумаг в соответствии с российским законодательством произошел в 2006 году.
и
Омировании готечного паевого озможно использование
нескольких схем
Ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды
На данный момент по информации Национальной лиги управляющих и инвестиционного агентства Investfunds, сформировано одиннадцать ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов, стоимость активов которых на 5 сентября 2008 года составила порядка 6,4 млрд руб.
При формировании ипотечного паевого фонда возможно использование нескольких схем. Во-первых, ипотечный ПИФ может быть полностью сформирован банком, внесшим в него свои закладные (права требования). Тогда в активах банка вместо выданных кредитов оказываются инвестиционные паи. Продажа паев новым инвесторам производится банком или иной специализированной компанией на торичном рынке (организованном и неорга-изованном). Второй путь создания паевого нвестиционного фонда - подыскание внешних инвесторов на стадии формирования фонда и сбор для этого денежных средств. В данном случае на средства ПИФа приобретаются права требования по ипотечным кредитам; у управляющей компании есть две трети года для заполнения его правами требования минимум на 65% стоимости чистых активов фонда.
Ипотечные ценные бумаги
Ипотечные ценные бумаги (mortgage-backed securities - MBS) - это ценные бумаги, держатели которых имеют право на получение денежных поступлений от определенного пула ипотечных кредитов.
Законодательство РФ (статья 2 Федерального закона от 11.11.2003 № 152 «Об ипотечных ценных бумагах») определяет ипотечные ценные бумаги как облигации с ипотечным покрытием (на данный момент осуществлено три
г оссийское предпринимательство, 2008, № 12 (2) 6
выпуска на сумму 8,3 млрд руб.) и ипотечные сертификаты участия (их выпуск невозможен из-за несовершенства законодательной базы). Заемщик, взявший кредит на покупку жилья, платит ипотечному брокеру (или банку) проценты по кредиту. Ипотечный банк секью-ритизирует кредит заемщика, включая его наряду с другими схожими кредитами в ипотечное покрытие (за рубежом такие банки часто называют «оригинаторами»). Далее SPV (юридически не связанная с организатором секьюритизации компания, на баланс которой передаются секьюритизируемые активы: права требований по ипотечным кредитам, обеспеченным залогом объектов недвижимости) выпускает ценные бумаги, которые затем покупают инвесторы.
Трансграничные сделки
Российский рынок секьюритизации близок к развивающимся рынкам (Emerging markets), на которые в последнее время все больше внимания обращают крупные европейские банки. Трансграничные сделки проходят, как правило, по двум основным схемам (см. ниже):
ипотечный банк секьюритизирует кредит заемщика, включая его наряду с другими схожими кредитами в ипотечное покрытие (за рубежом такие банки часто называют «оригинаторами»)
Трансграничная секьюритизация будущих потоков В рамках данной структуры будущая задолженность иностранных должников, генерируемая внутренними оригинаторами, секьюритизиру-ется с применением оффшорной специальной проектной компании (SPV) и финансируется международными инвесторами путем покупки ценных бумаг, номинированных в иностранной валюте
Трансграничная секьюритизация существующих активов Используется задолженность в местной валюте, произведенная внутренними оригинаторами. Права на задолженность передаются оффшорной SPV, эмитирующей ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте. Данная структура распространена в странах с развитым банковским сектором, в которых, однако, отсутствуют законодательное обеспечение секьюритизации и внутренняя инвестиционная база (для России)
риск-менеджмент
==жейА
В России на данный момент осуществлено шесть транзакций на сумму 28.7 млрд рублей. Однако в отличие от появившихся «трансграничных» программ секьюритизации с использованием иностранных SPV, выпуск ценных бумаг в форме инвестиционных паев или ИЦБ является отечественной секьюритизацией без продажи активов за рубеж и в перспективе даст возможность реализовать их на мировых фондовых рынках, как и другие российские ценные бумаги, что позволит привлечь долгосрочное финансирование на развитие ипотеки в России.
еки
Пути совершенствования системы рефинансирования ипотеки
В условиях правового вакуума и явно назревшей необходимости в рефинансировании ипотечных активов ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды оказались наиболее простой и понятной моделью секьюритиза-ции. Однако риски в ипотечном ЗПИФе выше блигаций, обеспеченных ипотекой, утствия гарантий получения дохода и основной суммы долга. Расчеты показывают, что при снижении ставок по ипотечным кредитам до уровня 11% паи ИпЗПИФов могут стать непривлекательными для инвесторов.
Актуальным становится вопрос дальнейшего развития инструментов секьюритизации и оценки их риска в условиях глобального кризиса. Главной причиной ипотечного кризиса, в частности в США, можно назвать рост неплатежей со стороны высокорисковых заёмщиков, ведь доля так называемых ипотечных кредитов «subprime» (кредиты для заёмщиков с проблемной кредитной историей, низкими доходами, отсутствием накоплений для первоначального взноса и т.д.) достигла в 2006 году 20% всего американского ипотечного рынка. Кроме того, большинство ипотечных кредитов были выданы с «плавающими» процентными ставками, привязанными к индексу LIBOR, который зависит от многих экономических параметров,
в том числе от размера учётной ставки ФРС США. В 2006 году ставка ФРС резко выросла (с 1% до 5,25% годовых), и заемщики оказались не в состоянии осуществлять платежи по кредитам, поскольку повышение ставки автоматически влекло за собой увеличение ставок по кредитам и, соответственно, увеличивало размер платежей заёмщиков. В результате начался массовый рост неплатежей, приведший к невозможности выполнения обязательств перед владельцами облигаций, обеспечением по которым выступали пулы подобных ипотечных кредитов. Ввиду вышесказанного необходимо развивать собственную систему рефинансирования ипотеки, а также принять решение о реализации механизма инвестирования в ИЦБ средств Пенсионного фонда РФ2. При этом банкам следует более внима-
2 ОТ РЕДАКЦИИ. Редакция журнала категорически не разделяет данного мнения автора. _
В настоящее время даже администрация США, _
которую ипотечный кризис поразил больше _
всех, не позволяет себе такого, понимая, что _
инвестирование средств Пенсионного фонда _
в рисковые, а насегодня даже в сверхрисковые _
проекты, недопустимо. _
Для того чтобы понять, о чем идет речь, следу- _
ет произвести очень простые расчеты. На июль _
2008 года по данным Росстата средний размер _
пенсии по России составлял 4071 руб. А теперь _
представим одинокого дедушку или бабушку, _
которым с этой пенсии нужно заплатить за _
квартиру и коммунальные услуги, лекарства и _
лечение, не всегда для них бесплатные. Такие _
расходы в среднем могут составлять около _
2000 руб. в месяц. Что остается пенсионеру на _
жизнь? Посчитаем: (4071 руб. - 2000 руб.) : 30
дн. = 69 руб. Итого - 69 руб. в день. Достаточна _
ли эта сумма, для того, чтобы нормально _
питаться, покупать одежду, необходимую быто- _
вую технику, иногда делать ремонт, ходить к _
знакомым в гости и т.п.? По-видимому, нет. _
Сравните это со средними размерами месяч- _
ных пенсий в странах с развитой экономикой: _
риск-менеджмент
. 69
_актуальным
становится вопрос
_дальнейшего
_развития
_инструментов
_секьюритизации
_и оценки
_их риска в условиях глобального кризиса
тельно относиться к оценке рисков ипотечного кредитования и возможно отказаться от некоторых видов ипотечных программ, таких, например, как ипотечное кредитование без первоначального взноса.
Литература
1. Бюллетень банковской статистики. - 2008. -№8.
2. Investfunds. Группа Cbonds [Электронный ресурс]. - Электрон. Дан. - Режим доступа: www.pif.investfunds.ru. - Загл. с экрана.
3. EEMEA: Evolution of Securitization Through 2004 and Outlook for 2005 / Special Report Fitch Ratings (2005. March, 14) [Электронный ресурс]. - Электрон. Дан. - Режим доступа: www. fitchratings.com. - Загл. с экрана.
__Франция - 600 евро, Япония - 1000$, США -
__1024$ и т.д. Вместе с тем автор данного мате__риала готов перенести риск ипотеки на рос__сийских пенсионеров, поставив под вопрос
__даже тот небольшой достаток, который они на
__сегодня имеют.
__Таким образом, он совершенно не учитывает
__социальной ответственности государства не
__только перед старшим, но и перед молодым
__поколением своей страны. Сегодня в России
__и без этого разрушительного предложения
__авторитет ПФ РФ весьма низок. Многие моло-
__дые люди и люди среднего поколения не верят
__в его эффективность. А в случае реализации
__предложения автора ситуация вообще может
__выйти из-под контроля. Пенсионные фонды во
__всех странах являются не просто важнейшими
__источниками инвестиционных средств, но и
__имеют сверхвысокую социальную ответствен__ность перед всеми поколениями своих сооте-
__чественников.
