CC BY
19
52
0. о н ^ ш О л 1-U
■S о
3
л S
-0 с я
< S
ш 0.
Новостроек в Московской области становится все больше. Дома растут вместе с ценами, появляются проекты массовой много- и разноэтажной застройки. Правда, их ввод в строй иногда затягивается на многие годы.
МилаБОИКОВА
Охота в область
: Е I • t
По итогам 2006 года Московская область вышла на передовые рубежи по объемам строительства жилья среди всех субъектов РФ. Доля здешних новостроек составила 12,8% от общего числа по стране, сама столица, кстати, только на втором месте (9,6%, подсчеты «Росстата»).
В соответствии с графиком «Росстроя» по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» Подмосковье должно было выдать в прошлом году 6,3 млн. кв. м новостроек. Получилось еще больше — 6,4 млн. кв. м. Динамика строительства впечатляет. В 2005 го-
ду было введено в эксплуатацию 5,27 млн. кв. м, при том, что в 2000 году возводилось только 2,6 млн. кв. м (данные Министерства строительства Московской области).
Нина Кузнецова, генеральный директор «МИАН — Агентство недвижимости»: «В 2006 году на рынке коммерческих новостроек Московского региона реализовано около 63 тыс. квартир. Соотношение продаж в Москве и области практически достигло равновесия — 52 к 48% соответственно. Рост цен по итогам года практически достиг 110% (на столичном рынке — только 74%, данные RWAY.ru). Средняя
стоимость 1 кв. м в январе — $1 815».
Лучше места в мире не ищи
Желающие стать столичными жителями открыли для себя Подмосковье еще в 2004 году. Когда стало ясно, что рынок жилья в столице перегрет, наиболее дальновидные граждане потянулись в область. Анатолий Федоренко, начальник информационно-аналитического управления компании «Вашъ Финансовый Попечитель»: «Сокращение недорогих предложений жилья в Москве спровоцировало увеличение
спроса на жилье в ближайшем Подмосковье. За последние шесть месяцев число москвичей, покупающих недвижимость в области, увеличилось с 45 до 70%».
Если два-три года назад разница между столичными и областными расценками составляла 200-300%, в зависимости от класса жилья, то ныне дельта существенно сократилась — до 70-120%. Борис Фле-ксер, директор Исследовательского центра Управления новостроек холдинга «МИЭЛЬ-Недвижимость»: «Основная тенденция на рынке новостроек Московской области — интеграция Москвы и Подмосковья. Это выражается в том, что спрос на жилье в московском регионе очень высокий, а в Москве предложение ограничено. Соответственно, вполне закономерно некоторое перетекание спроса в область. Как следствие в регионе, особенно в тех городах, которые находятся не далее 30 км от МКАД, жилья строится больше. Вместе с тем потенциал инженерных коммуникаций и транспортной инфраструктуры здесь ограничен, поэтому массовое жилое строительство сущест-
Перспективы городского образа жизни по столичным стандартам в области в основном связаны с масштабными проектами застройки. Например, 2,7 млн. кв. м жилья в «Рублево-Архангельском» (Красногорский район)
В области, в отличие от Москвы, при комплексной типовой застройке встречаются варианты квартир с отделкой. На фото: мкрн. Новокуркино (г. Химки)
венно ограничено по масштабам. Кроме того, эти города прирастают районами и микрорайонами, формирующимися из поселков. Основная проблема подмосковного строительства — сложности с инфраструктурой. Для того чтобы наращивать объемы строительства, необходимо опережающими темпами развивать транспортную инфраструктуру и инженерные коммуникации».
Словом, проблемы в московском регионе — лидере РФ, как у всех: с коммуникационной и социально-бытовой инфраструктурой плоховато — не угнаться ей в своем развитии за строительством жилья (об этом, впрочем, предупреждал на одном из федеральных совещаний губернатор Борис Громов почти год назад). Дома возводятся, а вот инфраструктуру — и не только коммуникационную (свет, тепло и т.п.), но и социально-бытовую (школы, поликлиники, детские сады и т.п.) — строить некогда. Да и дополнительные дороги (трассы, легкое мет-
Динамика роста цен на рынке новостроек Москвы и Московской области
Предоставлено «МИАН-Агентство недвижимости»
¡прямые инвестиции /№03 [59] £007 | реальныж сектор
ро), соединяющие столицу и область, сооружаются не так быстро, как хотелось бы новоселам, не желающим тратить в пробках по два с лишним часа, возвращаясь с работы домой.
Инфраструктурные трудности не добавляют очков областной недвижимости. Покупатель готов был закрывать на них глаза, пока существовала значительная разница в столичных и областных ценах. Однако цены стремительно сближаются, а их рост, как известно, требует компенсации качеством.
Меньше или равно?
Риэлторы уверяют, что область и столица по качеству абсолютно идентичны. Борис Флексер: «Все, что сегодня строится в Подмосковье, мало отличается от того, что возводится в Москве. Иными словами, Подмосковье застраивается по столичным стандартам». И, добавим, масштабно, при этом столичными строителями (наиболее активны СУ-155, ГК «ПИК», ДСК-1, Глав-строй). Однако очевидно, что при нерешенном вопросе транспортной доступности столицы для жителей области говорить о равенстве преждевременно.
Игорь Лебедев, начальник отдела маркетингового анализа УК «Масштаб»: «Цены в Подмосковье формируется за счет двух разнонаправленных факторов: отток покупателей из Москвы влияет на повышение цен, высокая конкуренция между застройщиками — на понижение. Ликвидность в области определяется на основании транспортной доступности и инфраструктурной достаточности, а не качества жилья».
Если в 2005 году значительнее всего дорожало жилье в развитых городах Подмосковья (спутниках), таких как Мытищи, Химки, Люберцы, Одинцово (+42%), что в первую очередь связано с хорошо развитой инфраструктурой, то за прошлый год выросло в цене жилье, расположенное во втором круге удаления от Москвы — от 15 до 30 км (Домодедово, Подольск, Истра, Апрелевка, Звенигород, Фрязино, Щелково, Пушкино). Причина в том, что там еще оставались квартиры по $600-800 за метр. Рост стоимости такого жилья доходил до 200% за год (данные УК «Масштаб»). Спешим успокоить читателя: итоговая стоимость квадратного метра во втором поясе удаленности сегодня все же отстает от столичной — от $1,5 тысячи.
Что же касается городов, расположенных до 20 км от кольцевой, то здесь цены отличаются от столичных не более чем на 30%, а в ряде случаев и сопоставимы с ценами в некоторых спальных районах Москвы. Если взять, к примеру, столичный микрорайон Кожухово в ЮВАО (от $2 тыс.
за 1 кв. м), то на некоторых объектах по ценам он сравнялся с Балашихой на востоке области ($1,4-2 тыс.), а в Красногорском к западу от Москвы иногда и уступает (от $1,5 до 2,4 тыс. и выше). Впрочем, этот факт подтверждает существующее столичное правило: расценки на недвижимость следует сопоставлять только в рамках одного географического направления. Теперь уже не так важно, где строится объект — в Москве или в области, сопоставлять имеет смысл только, к примеру, в рамках западного или восточного направления.
При этом столичные районы, находящиеся строго внутри МКАД, все же вдвое дороже «закольцевых» и областных ареалов — от $3,9 за «квадрат» в зависимости от направления: удорожание идет с восто-
— сосредоточена в городах и поселках, расположенных до 25 км от МКАД. Там же фиксируется самый большой объем предложения — 87% по количеству домов и 92% по суммарной площади квартир. Активнее всего новое строительство ведется на западе (27% всего предложения по числу домов и 31% по площади) — в районе Красногорска, Химок, Одинцова; востоке (20 и 22% соответственно) — Железнодорожный, Реутов, Люберцы; юге (13 и 11%) — Щербинка, Троицк, Подольск и северо-востоке (11 и 7%) — Балашиха, Мытищи. Если говорить о типах жилья, то самая большая доля в структуре предложения приходится на монолитные дома (57%). Далее следуют панельные новостройки (39%). Таким образом, монолитное домостроение остается на лиди-
ка (ЮВАО, ЮАО, Зеленоградский округ, ВАО, СВАО, САО) на запад (ЮЗАО, СЗАО, ЗАО).
Тенденция сближения областных и столичных расценок продолжится. К этому имеются сегодня все предпосылки. По темпам роста Подмосковье вот уже который год обгоняет столицу. Даже в ударном для московских застройщиков апреле прошлого года, когда цены взлетели на 9%, область показала 11%-ный рост, а в минувшем декабре при практической стагнации на первичном рынке Москвы (+0,8% в предложении), Подмосковье демонстрировало удорожание на 1,5% (данные «МИ-АН — Агентства недвижимости», см. график динамики).
Нанесено на карту
В настоящее время география застройки области такова. По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», максимальная часть всех новостроек — до 84%
На западных направлениях Подмосковья строительство ведется активнее всего (27% предложения по количеству домов). На фото: пос. Дубки (Одинцовский район)
рующих позициях, что и позволяет рассуждать об улучшении качества областного жилья.
Перспективы организации городского образа жизни по столичным стандартам в Московской области имеются. Речь идет о масштабных проектах комплексной разноэтажной застройки. Это 2,7 млн. кв. м жилья на 460 га близ Красногорска в рамках проекта «Рублево-Архангельское» от «Нафта-Москва», 12 млн. кв. м на 18 тыс. га — «Большое Домодедово» (южное направление) от «Коалко-Деве-лопмент», по 300 тыс. кв. м ежегодно в течение 30-50 лет на 13 тыс. га в «А101» (Калужское направление), от УК «Масштаб» «Русагро». Однако сроки их реализации напрямую зависят от того,
реальный сектор | прямые инвестиции / №03 (58) 3007|
как удастся договориться с местной администрацией по вопросу энергоинфраструктурного обеспечения (исключение — УК «Масштаб», специализирующийся на ленд-девелопменте, то есть на самостоятельном развитии территории. — см. «ВЕСТИ», №2). И цены на указанные площади для конечного потребителя — рядового покупателя жилья — напрямую зависят от сговорчивости и расторопности местных властей в инфраструктурном вопросе. Девелоперы проекта «Большое Домодедово» из компании «Коалко-Де-велопмент» поразили рынок заявлением, что 12 млн. кв. м жилья, которое они запланировали возвести, будут предлагаться всего по $1 тыс. за «квадрат». Однако генеральный директор компании Владимир Барулин неоднократно уточнял в прессе, что стоимость жилья при реализации может вырасти на 40%, если местные власти не помогут с длинными кредитами на развитие коммуникаций. Участники рынка считают, что это еще сильно заниженная цифра. Остальные же создатели проектов супермассовой застройки на территории ближайшего Подмосковья («А101» от УК «Масштаб» «Русагро» и «Рублево-Архангельское» от «Нафта-Москва») ориентируют потребителя на коммерческие расценки, актуальные для того момента, когда их жилье выйдет на рынок, — сроки реализации проектов варьируются от 7 до 50 лет.
Задачи по оснащению стройплощадок инфраструктурой предстоит решать совместными усилиями на всех уровнях власти. Анатолий Федоренко: «Правительство Московской области реализует план по подготовке земельных участков для жилой застройки. Этот процесс осложнен тем, что до сих пор не завершено разграничение земель по уровням собственности на федеральные, региональные и муниципальные».
Весенний призыв
Несмотря на аналитические данные столичных исследовательских компаний относительно стагнации цен в Москве, эксперты настаивают, что для областных ареалов эта тенденция неактуальна.
Игорь Лебедеев: «Ценовая динамика за январь показала, что «первичка» продолжает дорожать. За январь цены на подмосковные новостройки выросли на 1-2%, на вторичном рынке — до 5% (правда, есть случаи неизменности цен). Особенно подорожали квартиры, расположенные на втором круге удаления (от 15 до 30 км от МКАД) — более чем на 3%». Второй пояс должен-таки догнать первый и московские спальные районы. Анатолий Федо-ренко: «Прирост стоимости на жилье в
Решая проблему обманутых дольщиков, в Химках передали жилкомплекс «Звезда России» новому инвестору и провели первый в области открытый аукцион по приобретению земельного участка
Подмосковье средней удаленности будет высоким — 7-8% в месяц. Цены достигнут уровня спальных районов Москвы и районов за МКАД».
В целом консультанты считают, что покупатель предпочтет стабильный и малорисковый (чего не скажешь о стандартных финансовых инструментах — паях, акциях, облигациях) доход от инвестиций в недвижимость. Игорь Лебедев: «Доля инвестиционных квартир на рынке Подмосковья в прошлом году доходила до 60%. Сейчас
ЕВРОПЕЙСКОЕ КАЧЕСТ
этот показатель снизился до 50%. В прессе активно муссируется тот факт, что инвестиционная привлекательность недвижимости падает. Соответственно, на рынке остались только прагматичные инвесторы, цель которых не заработать, а сохранить свои средства. Однако инвестиции в этот сегмент недвижимости по-прежнему актуальны. Цены будут расти. Если сравнивать с другими популярными способами инвестирования — ПИФами, акциями, облигациями, доходность которых может доходить до 5060%, инвестиционная привлекательность подмосковной недвижимости не так велика
— 20-30%. Рынок выжидает и планирует развитие событий. В марте, в случае если план продаж не будет выполнен, цены понизятся. Если план будет выполнен, то темпы роста в 1 -2% сохранятся (план застройщиков по продажам с тем, чтобы хватило средств вести строительство. — «ВЕСТИ»). И первичное, и вторичное жилье Подмосковья будет дорожать: на 2-4% до марта и до 5%
— после. При этом постоянно будут вводиться новые объекты. Поскольку средняя стоимость квадратного метра в Подмосковье явно ниже, чем в Москве, жилье в области по-прежнему будет пользоваться высоким спросом».
Наиболее осторожные эксперты все же признают стабилизацию цен и для Подмосковья, допуская лишь отдельные всплески подорожания. Борис Флексер: «Сегодня первичный рынок Московской области находится в стадии стабилизации. Это положение сохранится, но в отдельные месяцы возможен ценовой прирост, вплоть до 2,5%». И
кондиционирование
V и вен™ляция
\ любой сложности
Компания «Элитстрой»
тел. /495/772-40-65
¡прямые инвестиции /№03 (59) £007 | реальный сектор
