Места, не столь отдаленные Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Все чаще те, кому не по карману квартира в Москве, обращают свои взоры на Подмосковье. Реальный рост цен за 2007 год в Московской области составил в среднем около 2%.

МилаБОИКОВА

Места, не столь отдаленные

75+

...... «у^ Чт1 ■ ■тЦвОи'а!

■ - ... . ' ' ----

Г""--: \ • •• •

■ 1 к .

_

Цена нравится

Объемы строительства в Московской области, начиная с 2000 года, ежегодно увеличивались на 10—15%. Регион занимает первое место в России по вводу жилья. Точные итоги за минувший год пока не подведены, но, по предварительным оценкам, возведено не менее 7 млн. кв. м, намеченных президентом в национальном проекте о доступном жилье. Эту цифру на-

звал и замминистра строительства регионального правительства Павел Перепелица в Подольске на четвертой конференции по недвижимости Московской области.

На долю многоэтажного строительства в 2007 году приходится, по его словам, 4,4 млн. кв. м; 2,6 млн. — на индивидуальное домостроение. Рост объема строительства за 2007 год, таким образом, составит 8%.

В 2006 году было введено 6,48 млн. кв. м жилья (запланировано было 5,2 млн. кв. м). Всего же в регионе с 2000 по 2006 годы возведено 30,5 млн. кв. м. Активнее всего строительство ведется в Красногорском, Одинцовском и Ленинском районах. Причем Московский регион возводит жилья больше, чем некоторые крупные федеральные округа: Северо-Западный, Уральский, Сибирский и Дальневосточный.

Ничего удивительного в этом нет: близость столицы обязывает. Потому как потребитель, чьей платежеспособности на первопрестольную не хватает, волей-неволей обратит взоры за МКАД.

Игорь Лебедев, начальник отдела маркетингового анализа, компания «Масштаб»: «Интерес к рынку квартир ближнего Подмосковья обусловлен в первую очередь ценой. Несмотря на тенденцию к постепенному стиранию ценовых границ между Москвой и областью, разница все же остается довольно существенной. Например, квадратный метр в Мытищах как минимум на $500 дешевле, чем в находящемся неподалеку столичном Медведково.

Площадь средней однокомнатной квартиры — 60 кв. м. Кому нужна однокомнатная квартира за $240 тыс.? За эту сумму в Подмосковье можно купить хорошую трехкомнатную, в современном доме с подземным паркингом и огороженной территорией. Соответственно весь московский эконом-класс перемещается в Подмосковье. На сегодня 50% покупателей недвижи-

Московской области активно помогают строить столичные застройщики: жилья здесь возводится больше, чем в некоторых крупных федеральных округах. На фото: «детище» СУ-155 Павшинская пойма (под Красногорском)

мости в развитых городах Подмосковья — это москвичи, которые не успели в свое время приобрести квартиру в Москве по $2,5—3 тыс. за метр.

Раньше подавляющая часть подмосковной недвижимости реализовывалась по объявлениям, через местные агентства недвижимости. Теперь она продается через московские риэлторские фирмы.

Спрос на подмосковную недвижимость формируется за счет трех групп: москвичей, жителей Московской области и приезжих. Недвижимость Подмосковья, в свою очередь, делится на три подгруппы: современные жилые комплексы, основными покупателями которых являются москвичи, точечная застройка в развитых городах и застройка в неразвитых населенных пунктах, в основном пользующиеся спросом среди местных жителей».

Уровень цен на новостройки в Московской области

1850

1825

1800

1775

1700

1675

1650

1 848

новости отрасли

п— —I— —г-

01.07 02.07 03.07 04.07 05.07 06.07 07.07 08.07 09.07 10.07 11.07

Источник: компания «МИАН - агентство недвижимости»

Налог на жилищную субсидию отменен

С 1 января 2008 года отменено налоговое обложение субсидии, предоставленной за счет средств федерального, регионального и местного бюджетов на покупку или строительство жилья. Субсидии получают, например, молодые семьи в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы. При расчете подоходного налога (его ставка для россиян составляет в основном 13%) нужно учитывать все доходы налогоплательщика. Налоговый кодекс содержит перечень исключений, в который бюджетные субсидии на жилье не входили до 1 января 2008 года. Соответственно, по полученным до 2008 года деньгам заплатить подоходный налог придется, отмечается в разъяснениях на сайте ФНС. Зато по таким средствам можно получить так называемый имущественный вычет (то есть сократить налоговую базу, с которой берется 13%) - в размере фактически произведенных расходов, но не более 1 млн. руб., а также в сумме, направленной на погашение процентов по кредитам на покупку жилья. В наступившем году освобождение субсидий от НДФЛ вводится с исключением возможности получения имущественного налогового вычета по бюджетным субсидиям.

Москва в плане 2008 года

По сообщению ИА «Интерфакс» со ссылкой на источник в столичном стройкомплексе, в 2008 году в Москве будет возведено жилья общей площадью 5,3 млн. кв. м. Из них более 2,5 млн. кв. м планируется направить на решение общегородских социальных задач. За счет средств бюджета Москвы будет построено около 1,9 млн. кв. м. Еще не менее 400 тыс. кв. м будет передано Москве из жилого фонда, возводимого за счет средств инвесторов. Более 150 тыс. кв. м город получит от соинвестирования ряда проектов, и еще столько же будет предоставлено очередникам с одновременной выдачей субсидий на строительство или приобретение жилья.

Около 20 млрд. руб. власти направят на строительство городских инженерных сетей и сооружений в целях обеспечения ввода жилых домов.

х е д

¡прямые инвестиции / №0£ [70] £008 | реальный сектор

За 2007 год областные новостройки в городах-сателлитах подорожали в среднем на 1%. На фото: Химки, дом на ул. 9 мая от компании «Альянс»

На сегодня наиболее дешевая однокомнатная квартира в ближайшем Подмосковье предлагается по цене $76 тыс. Это апартаменты площадью 45,3 кв. м в доме на нулевом цикле строительства (стадия котлована), расположенном в Балашихе, в ЖК «Лукино».

На большем расстоянии от МКАД минимальная стоимость новостройки составляет $66 тыс. Это однокомнатная квартира в монолитно-кирпичном доме, строящемся в Подольске (ЖК «Московский»). Сдача дома — в конце года.

«Легендарный» рост

Территориальная близость и статусность сближают Москву и область в отношении как приоритетов, так и проблем.

В Подмосковье, как и в столице, риэлторы стремятся «делать» рынок, формируя легенду о стабильной положительной ценовой динамике. Рост цен на уровне инфляции в среднем поясе (15—40 км от МКАД) Московской области позволил им говорить о серьезном удорожании жилья в области. Однако в стремлении играть на повышение профучастники рынка допустили противоречия.

«В уходящем 2007 году на рынке новостроек Московской области при стабильных показателях объемов предложения и умеренной покупательской активности наблюдалась тенденция роста цен», — отметил Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ». По данным «МИЭЛЬ», наибольший ценовой прирост за 2007 год отмечен в панельных новостройках (+25,1%) и домах эконом-класса (+24%). Существенно выросли цены в территориальных поясах среднего и дальнего Подмосковья (41—60 км

и далее 60 км от МКАД): +53,9% и +35,8% соответственно.

Более скромные данные приводит Евгений Якубовский, заместитель генерального директора компании «Новая Площадь»: «За 2007 год цены на объекты вторичного рынка, расположенные на незначительном удалении от МКАД (до

10—15 км) выросли на 9%. Наиболее существенное удорожание пришлось на города третьего пояса удаления от МКАД, район малого «бетонного» кольца. Рост за 11 месяцев составил 9,6%. В городах, расположенных в зоне среднего удаления, за тот же период цены увеличились всего лишь на 5,8%».

Елена Логвина, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ», оценивает ситуацию на областном рынке как стагнацию: «Продавцы охотно шли на скидки. Год был отмечен появлением новых объектов, и, как следствие, достаточно большим количеством предложений при умеренном спросе. Активно осваивались подмосковные города, поселки и просто свободные территории, расположенные вблизи МКАД. Застройщики заявили о выходе ряда крупных проектов (мега-проекты, комплексная застройка территорий).

За год средневзвешенная цена предложения новостроек области перешла ру-

Средняя стоимость новостроек в городах Московской области в 2007 году (за 1 кв. м)

Пушкино

I t~

Щелково

Мытищи Q $1972

^«Красногор $2732

Одинцов

о

$2355-

/

Балашиха О$2128-2157

Железнодорожный ^ $1792

Люберцы °$2194

Котельники $2076

Раменское

О.

Троицк

О

$2113

^^ Домодедово

$1818

Источники: компании «Масштаб», «МИАН - агентство недвижимости», «МИЭЛЬ-недвижимость»

реальный сектор | прямые инвестиции / №0g [70] £008|

беж в $2000, предложений квартир с ценой менее $1000 за 1кв. м практически не осталось».

Наиболее логичной представляется оценка Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы «МИАН-агентство недвижимости», поскольку он использует дифференцированный подход: «В 2007 году подмосковный рынок жилья в целом развивался по столичному сценарию. Только здесь ситуация была еще более сегментирована, а ценовая динамика — ниже, чем в Москве. По отношению к началу года (ноябрь 2007 к декабрю 2006 года) средняя цена квадратного метра выросла на 2,6% и составила $1848 (см. график). В зависимости от направления показатели роста стоимости новостроек варьировались от 1% (в городах-сателлитах, таких, например, как Химки и Одинцово, стоимость квартир в которых уже вплотную приблизилась к столичным показателям) до 12— 16% (в 20—50 км от МКАД, в основном в городах, где в последнее время было развернуто масштабное строительство жилья и объектов социальной инфраструктуры — Домодедово, Подольск, Жуковский)».

И так захочешь теплоты...

В 2007 году активное строительство велось в городах и поселках, прилегающих кстоли-це в ближнем и среднем поясах, до 25 км от МКАД, где объем предложения в декабре составил 81% строящихся объектов (данные «МИЭЛЬ»). Большая доля предложений уходящего года была сосредоточена на западе, юге и востоке области.

Алексей Кудрявцев: «Наиболее интенсивно застраиваются близлежащие города: Мытищи, Одинцово, Красногорск, Королев, Люберцы, Балашиха. Здесь возводятся жилые комплексы, которые могут составить реальную конкуренцию столичному жилью. Преимущественно это многоэтажные ЖК усовершенствованных панельных серий, реже — монолитно-кирпичные здания».

По данным Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ», наиболее дорогие квартиры предлагались в панельных новостройках — цены на них выросли на 7% и составили в среднем $2304 за 1 кв. м. Жилье в монолитных домах стоило около $2152 за 1 кв. м, в кирпичных — $1918 за 1 кв. м.

«В конце года при увеличении объема предложений и среднего уровня цен наибольший рост отмечен в новостройках эконом-класса», — уточняет Владислав Луцков.

Неразвитость инженерной инфраструктуры и бюрократизация процесса строительства — камни преткновения отечественной строительной отрасли, в том числе и Подмосковья.

Ввод жилья в Московской области

2002 2003 2004 2005 2006 2007

(прогноз)

Источник:

компания «МИАН - агентство недвижимости»

Игорь Лебедев: «Проблемами Московской области являются неразвитая инфраструктура, инженерная сеть, старые коммуникации, на которые невозможно «сажать» новые объемы, нехватка энергомощностей, неразвитая дорожная сеть. Основная проблема, с которой сталкивается застройщик при строительстве многоэтажного жилья в области, — это отсутствие коммуникаций. Главная головная боль девелопера — где брать воду, тепло, свет, куда сбрасывать канализацию.

Активное участие административного ресурса в процессе строительства — еще одна крупная проблема столичного региона. Рынок жилья Подмосковья закрытый, и для того, чтобы выйти на него, нужны определенные связи. Новые игроки аффилированы либо с местной администрацией района, либо с правительством Московской области. Какие бы законы, стимулирующие темпы

роста рынка, ни принимались, все равно все упирается и регулируется административным ресурсом».

В Подмосковье все спокойно

Эксперты обещают стабильный 2008 год с компенсационным ростом цен на уровне инфляции.

Елена Логвина: «По нашим оценкам, в первом полугодии 2008 года сохранится тенденция к умеренному росту, не будет ни стремительного подъема, ни обвала. Начнет меняться ситуация на рынке новостроек. Сам уровень цен приблизился к потолку платежеспособности потенциальных покупателей. Среднегодовой рост может составить порядка 15%. Это чуть выше инфляции, при условии, что макроэкономические показатели в нашей стране останутся стабильными. Следует ожидать усиления конкуренции на рынке строительства жилья во всех его сегментах».

Алексей Кудрявцев: «Спрос продолжит постепенно активизироваться. По нашим прогнозам, к весне следующего года ожидания потребителей в отношении снижения уровня цен окончательно сойдут на нет. В 2008 году рост цен на рынке недвижимости Подмосковья ожидается в среднем на уровне 5—6% в год, с возможным более существенным подорожанием по отдельным категориям и объектам».

Владислав Луцков: «В 2008 году возможно некоторое увеличение объемов предложения, в условиях стабильного спроса уровень цен ожидает ежемесячный прирост до 2%». #

I

га

д

8

млн. кв м

7

6

5

4

3

2

0

ЕВРОПЕЙСКОЕ КАЧЕСТ

41 ■

I

кондиционирование

" * щ

и вентиляция любой сло

любой сложнос

тел. /495/772-40-65

¡прямые инвестиции / №0£ (70) £008 | реальный сектор