CC BY
72
Вестник Омского университета. Серия «Право». 2009. № 4 (21). С. 156-159. © О.В. Фрик, 2009
УДК 349.3
ОБЯЗАТЕЛЬСТВО КАК ОДНОСТОРОННЯЯ СДЕЛКА В СИСТЕМЕ ПРАВООТНОШЕНИЙ, СВЯЗАННЫХ С ОФОРМЛЕНИЕМ ПРАВ НА МАТЕРИНСКИЙ (СЕМЕЙНЫЙ) КАПИТАЛ
THE OBLAFATION AS UNILATERAL CONTRACT IN THE LEGAL RELATIONSHIPS SYSTEM, CONNECTED WITH THE REGISTRATION OF THE RIGHTS TO THE MATERNITY (FAMILY) CAPITAL
О.В. ФРИК O.V. PHRICK
Посвящена проблемам теоретического и практического характера, возникающим при нотариальном удостоверении обязательства собственника жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала.
Author notices theoretical and practice problems, connected with registration of deals with «mother's capital».
Ключевые слова: материнский (семейный) капитал, приобретение жилья, односторонняя сделка, нотариальное удостоверение сделки, сособственники жилья.
Key words: mother (family) capital, purchase of housing, one-sided deal, notarization of the transaction, joint owners of housing.
В настоящее время государство, признавая значительную роль нотариуса в обеспечении стабильности гражданского оборота, не только наделяет нотариуса более широкими полномочиями в системе гражданских правоотношений, в частности, введение обязательного нотариального удостоверения сделки, направленной на отчуждение (залог) доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, но и предусматривает полномочия нотариуса в социальной сфере.
В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению. В п. 13 Постановления Правительства «О внесении изменений в правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» уточняется, что в случае направления средств материнского капи-
тала на погашение основного долга по кредиту на приобретение и строительство жилья лицо, в чью собственность оформлено жилое помещение, помимо прочих документов должно предоставить засвидетельствованное в установленном законом порядке письменное обязательство данного лица оформить указанное жилое помещение в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения (в случае приобретения жилого помещения с использованием ипотечного кредита), или после ввода объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию (при отсутствии обременения), или же в остальных случаях после перечисления Пенсионным фондом РФ средств материнского (семейного) капитала.
При реализации указанных положений на практике могут возникнуть следующие проблемы.
Во-первых, следует решить вопрос о том, в каком порядке подлежит нотариаль-
ному удостоверению указанное обязательство: удостоверяется ли оно как односторонняя сделка или же достаточно засвидетельствовать подлинность подписи на данном документе. При удостоверении сделки нотариус несет ответственность за все обстоятельства, изложенные в документе, при свидетельст-вовании подписи нотариус устанавливает только тождественность лица, подписавшего заявление, с гражданином, указанным на фотографии.
Представляется, что обязательство является односторонней сделкой, поскольку дача такого обязательства влечет за собой возникновение гражданских прав и обязанностей, в связи с этим оно должно быть удостоверено как сделка, при этом применяется форма удостоверительной надписи № 41, утвержденная Приказом Министерства юстиции РФ от 10 апреля 2002 г.
При удостоверении данной сделки нотариусу следует определить её существенные условия. Согласно позиции Министерства юстиции РФ, изложенной в Письме от 18 февраля 2009 г., существенные условия обязательства, к которым относятся его предмет, т. е. жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, а также срок, в течение которого должно быть оформлено в собственность данное жилое помещение, исчерпывающим образом определены Постановлением Правительства РФ, в силу чего отсутствует необходимость в разработке каких-либо рекомендаций или разъяснений. По нашему мнению, в вышеуказанном Письме Министерства юстиции РФ обозначены не все существенные условия обязательства. Так, существенным условием обязательства является и круг лиц, в чью собственность будет оформлено жилое помещение. В противном случае неопределенность в отношении круга управомоченных на основании обязательства субъектов может привести к судебным спорам в будущем, поскольку достаточно сложно, например, через 5, 10, 20 лет (после окончательного расчета по кредиту за приобретаемое жилое помещение) определить круг управомоченных субъектов. В силу этого нотариусу в обязательстве необходимо указывать фамилию, имя, отчество, даты рождения членов семьи, кото-
рые в будущем станут сособственниками приобретаемого жилого помещения. Тем не менее во многих регионах Российской Федерации субъектный состав в обязательстве точно не определяется, а делается ссылка на п. 13 Постановления Правительства, который предусматривает в качестве управомоченных субъектов родителей, детей и иных совместно проживающих с ними членов семьи, т. е. неопределенный круг лиц (например, проект обязательства, разработанный методической комиссией Краснодарского края).
В соответствии с вышеуказанным Постановлением Правительства право на включение в число сособственников приобретаемого жилого помещения имеют родители, дети и иные совместно проживающие с ними члены семьи. При анализе вышеуказанного круга лиц возникают следующие вопросы: на какой момент определяется круг управомоченных субъектов и следует ли нотариусу проверять факт наличия отношений родства или свойства, а также факт совместного проживания? Представляется, что круг лиц, имеющих право в будущем стать сособст-венниками жилого помещения, должен определяться на момент совершения сделки, т. е. дачи соответствующего обязательства. При этом состав членов семьи определяется в соответствии со ст. 2 СК РФ, т. е. членами семьи являются дети, супруг и родители. На практике возник вопрос о том, как трактовать положение закона, предусматривающее право на включение в число сособственников «детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих детей)», означает ли это, что необходимо оформлять жилое помещение в собственность детей, рожденных после использования средств материнского (семейного) капитала? Ответ на данный вопрос должен быть отрицательным, поскольку в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» право на материнский (семейный) капитал возникает один раз в связи с рождением в семье более одного ребенка. Так, для одной семьи это право возникло в связи с рождением второго ребенка, для другой - в связи с рождением третьего (поскольку до вступления вышеуказанного Федерального закона в силу в семье уже было двое детей) и т. д.
При удостоверении обязательства нотариусу следует устанавливать факт родственных отношений и факт совместного проживания путем истребования соответствующих документов, например, свидетельства о рождении и (или) свидетельства о заключении брака, а также копии лицевого счета. Представляется, что члены семьи, совместно проживающие с собственником жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала (за исключением несовершеннолетних детей), могут отказаться от включения их в число сособст-венников. Однако отказ от включения в число сособственников в чью-либо пользу не допускается, поскольку это право неразрывно связано с личностью. Отказ от имущественных прав в чью-либо пользу возможен только в рамках наследственных правоотношений, что предусмотрено ст. 1157-1159 ГК РФ. Нотариусу следует разъяснять гражданину, в отношении каких лиц у него возникает соответствующее обязательство, так как наличие в копии лицевого счета управомоченных лиц, не указанных в обязательстве, может служить основанием для отказа Пенсионным фондом РФ в перечислении соответствующих денежных средств.
В соответствии со ст. 37 ГК РФ оформление обязательства от имени несовершеннолетнего возможно только с согласия органа опеки и попечительства, поскольку данная сделка впоследствии приведет к уменьшению имущества ребенка, а в настоящее время - к обременению данного имущества правами третьих лиц. Однако данная точка зрения не соответствует позиции Министерства юстиции, изложенной в Письме от 18 февраля 2009 г. Свою позицию Министерство юстиции определяет следующим образом: обязательство не является сделкой по отчуждению имущества, в силу чего при его удостоверении не требуется предварительного согласия органа опеки и попечительства. В то же время ст. 37 ГК РФ в качестве сделок, для которых необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусматривает сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка. Дача от имени несовершеннолетнего
обязательства разделить данное имущество является сделкой, влекущей обременение имущества подопечного правами третьих лиц и, соответственно, раздел данного имущества в будущем. Представляется, что в данной ситуации нотариусу следует руководствоваться положениями ГК РФ и отказывать в удостоверении соответствующих обязательств от имени несовершеннолетних без согласия органов опеки и попечительства.
В соответствии п. 2 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов, а также сделки, требующей нотариального удостоверения, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Обязательство лица, в чью собственность оформлено жилое помещение с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, о включении в число сособственников детей, супруга, а также иных совместно проживающих членов семьи является сделкой, требующей обязательной нотариальной формы, в силу чего согласие супруга-собственника данного жилого помещения на оформление супругом соответствующего обязательства также должно быть нотариально удостоверено. Однако на практике нотариусы не требуют согласия другого супруга на оформление обязательства. Это может стать основанием для признания обязательства в соответствии со ст. 35 СК РФ недействительной сделкой по иску другого супруга.
В Письме отделения Пенсионного фонда РФ по Омской области от 23 января 2009 г., адресованном в Нотариальную палату Омской области, высказывается мнение о том, что при отсутствии в населенном пункте нотариуса обязательство может быть удостоверено должностным лицом органа местного самоуправления. С данным утверждением согласиться нельзя, так как должностные лица органов местного самоуправления в соответствии со ст. 37 Основ законодательства РФ о нотариате вправе совершать только отдельные виды нотариальных действий. Правом удостоверения сделок, к которым относится и обязательство, органы местного самоуправления законом не наделены.
Законодательством не определен механизм исполнения обязательства. Так, собст-
венник жилого помещения, приобретенного с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, дав обязательство о включении в число сособственни-ков членов семьи, может продать данное жилое помещение. Представляется, что по иску членов семьи данная сделка купли-продажи судом может быть признана недействительной. Во избежание подобных ситуаций в закон следует внести изменения и предусмотреть обязательную государственную регистрацию обязательства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обременение жилого помещения правами третьих лиц, возникшее
на основании данного собственником обязательства. В противном случае, стабильность рынка жилья будет подорвана.
Возникают вопросы относительно круга лиц, наделенных правом на включение в число сособственников жилого помещения, приобретенного с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала. На наш взгляд, правом на включение в число сособственников данного жилого помещения должны наделяться только дети. Иных же членов семьи следует исключить из числа предусмотренных Постановлением Правительства РФ управомоченных субъектов.
