CC BY
94
Пасикова Т. А., Шаповалова Я. В., Яковенко Г. А.
К ВОПРОСУ О ПРИОБРЕТЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ, ОБРЕМЕНЕННОЙ ПРАВАМИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ
4.2. К ВОПРОСУ О ПРИОБРЕТЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ, ОБРЕМЕНЕННОЙ ПРАВАМИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ
Пасикова Татьяна Алексеевна, канд. юрид. наук, доцент кафедры гражданского права Место работы: Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)
Шаповалова Янина Витальевна, кафедра гражданского права
Место учебы: Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)
Яковенко Галина Александровна, кафедра гражданского права
Место учебы: Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)
Аннотация: в статье рассматривается несколько распространенных проблем, которые могут возникнуть при приобретении недвижимости (жилого помещения), обремененного правами лиц, не достигнувших совершеннолетия. Оцениваются риски сторон таких сделок, прежде всего покупателей. Предлагаются изменения законодательства, направленные на повышение гарантий прав и законных интересов как несовершеннолетних, так и иных участников сделки. Ключевые слова: недвижимость, жилое помещение, несовершеннолетние, материнский капитал, органы опеки и попечительства.
THE QUESTION OF THE ACQUISITION OF PROPERTY BURDENED WITH RIGHTS OF MINORS
Pasikova Tatyana A., PhD in Law, associate Professor of civil law Work place: Rostov state University of Economics (RINH)
Shapovalova Yanina V., the Department of civil law Study place: Rostov state University of Economics (RINH)
Yakovenko Galina A., the Department of civil law Study place: Rostov state University of Economics (RINH)
Annotation: the article deals with several common problems that may arise in the acquisition of real estate (residential premises), burdened with the rights of persons under the age of majority. Risks of the parties of such transactions, first of all buyers are estimated. Proposed changes in legislation aimed at improving the guarantees of the rights and legitimate interests of both minors and other parties to the transaction.
Keywords: real estate, housing, juvenile, maternity capital, the bodies of guardianship and guardianship.
Приобретение недвижимого имущества вообще, а жилого помещения в частности, сопряжено с большим количеством положений, незнание или неурегулирование которых может привести к целому ряду проблем как для продавца и покупателя, так и для иных лиц, права и интересы которых затрагиваются сделкой.
Прежде всего, хотелось акцентировать внимание на вопросах, связанных с обеспечением прав и интересов несовершеннолетних, а также возможных неблагоприятных последствиях для покупателей недвижимости, обремененной правами детей.
Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (п.1 ст. 21 ГК РФ [1]). Закон признает, что в силу возраста они еще не имеют полной дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители - опекуны, попечители или усынови-
тели, а также специально созданные социальные органы -органы опеки и попечительства.
Продажа квартиры как с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле в праве собственности), так и в случае, когда ребенок только зарегистрирован в квартире, имеет ряд нюансов и иногда существенно осложняет сделку.
Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, зарегистрирован он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют их родители или представители (т.е. расписываются вместо них).
Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного согласия своих родителей или представителей.
Проблемы экономики и юридической практики
6'2018
А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей - только после предварительного получения разрешения органов опеки и попечительства.
Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия. Именно органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего. В таком разрешении должны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка. Эти требования являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску органов опеки или других заинтересованных лиц. Как правило, требования органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка, то есть доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия - ухудшаться.
Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку.
Деятельность органов опеки и попечительства регулируется ст. 31-41 ГК РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве» [2].
Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как право собственности (в т.ч. долю в праве), так и право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными в квартире).
Поэтому могут возникнуть следующие варианты продажи квартиры:
1. Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение органов опеки обязательно. Информация обо всех собственниках объекта недвижимости содержится в реестре прав на недвижимость (ст. 9 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [3]) и в данном случае затруднений в выявлении несовершеннолетнего как участника сделки не возникает.
2. Если ребенок «прописан» в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то в соответствии с ныне действующим законодательством, для сделки разрешение органов опеки не нужно.
3. Но если ребенок «прописан» в квартире, не имеет доли в праве собственности, но при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в п. 4 ст. 292 ГК РФ. Применение данного пункта на практике является весьма неоднозначным, о чем еще в 2010 году заявлял Конституционный суд [4].
В данном случае возникает целый ряд фактических проблем. Если ребенок-сирота, состоящий под опекой, зарегистрирован, то его родитель, лишенный родительских прав (как пример), может выписать из своей квартиры и продать ее и тогда сделку
признают недействительной. Естественно на практике возврат покупателю затраченных средств в данном случае вряд ли будет легко осуществим.
Проблема в том, что органы опеки при лишении прав родителей, должны ставить в известность паспортные столы, где зарегистрированы несовершеннолетние дети для того, чтобы снятие с регистрационного учета происходило с согласия опекуна и также чтобы была возможность покупателю увидеть по поквартирной карточке, что в данном объекте зарегистрирован ребенок-сирота. Регистрация ребенка-сироты приравнивается к собственности несовершеннолетнего, но к сожалению, не всегда покупатель может увидеть сведения о том, что в квартире зарегистрирован ребенок-сирота.
В этой связи предлагается заносить сведения о регистрации в жилом помещении проживания ребенка, оставшегося без родительского попечения, находящегося под опекой (попечительством), в реестр прав на недвижимость, как сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости. В данном случае информация о праве несовершеннолетнего на недвижимое имущество будет гораздо более доступна для участников сделки, что обеспечит как гарантии соблюдения прав несовершеннолетних, так и поможет избежать покупателю заведомой потери денежных средств.
Также на практике множество вопросов, связанных с обеспечением прав детей, вызывает использование так называемого «материнского капитала» для приобретения объекта недвижимости.
Получение данной субсидии возлагает определенные обязанности, неисполнение которых ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с этим жильем. Так при использовании «материнского капитала» для приобретения жилья, родители должны наделить всех своих детей долями собственности в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, а родители квартиру продали, «забыв» про выделение долей детям, то те же органы опеки или прокуратура могут подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.
В настоящее время материнский капитал выдается (оформляется) Пенсионным фондом РФ конкретному гражданину (обычно, матери) в виде сертификата, который дает право на получение денежных средств в пределах установленной суммы. Использование этих денег допускается только на строго установленные законом цели (в данном случае - на приобретение жилья для всей семьи).
В соответствии с п.4 статьи 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» [5], при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала, родители обязаны оформить жилье в общую долевую собственность обоих супругов и всех своих детей, в том числе тех, кто родится позже (тогда происходит перераспределение долей). Доли собственности при этом распределяются по соглашению между собой, т.е. размер долей законом не установлен и определяется родителями на свое усмотрение.
Но в жизни бывают ситуации, когда квартира сначала оформляется только на одного из супругов (обладателя сертификата) или на обоих супругов, без включения детей в состав собственников. Такое часто бывает, например, из-за требований банка, выдающего ипотечный кредит на покупку квартиры, или при оплате материнским капиталом паевых взносов за кооперативную квартиру.
Пасикова Т. А., Шаповалова Я. В., Яковенко Г. А.
К ВОПРОСУ О ПРИОБРЕТЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ, ОБРЕМЕНЕННОЙ ПРАВАМИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ
В таких случаях, согласно закону, обладатель сертификата должен составить письменное, нотариально заверенное обязательство перед ПФР о том, что он (обладатель сертификата и титульный собственник квартиры) берет на себя обязанность в будущем оформить жилое помещение в общую долевую собственность всей семьи (обоих супругов и их детей).
Закон дает время в течение 6 месяцев после того, как появится такая юридическая возможность. Например, после введения дома-новостройки в эксплуатацию, или после снятия обременения в результате выплаты ипотеки. Риск покупки квартиры, которая прежде была куплена с использованием средств материнского капитала, сводится к тому, что владелец сертификата мог не выполнить нотариальное обещание по выделению долей в приобретенном жилье своим детям и своему супругу. В практике рынка такое случается довольно часто по той причине, что никакого механизма контроля за исполнением этого обязательства на сегодняшний день не существует.
И если получивший сертификат на материнский капитал родитель оформил квартиру только на себя, передал в ПФР письменное обязательство о выделении долей своим детям и супругу, а потом просто продал эту квартиру, «забыв» про детей и супруга, то всплывает сразу несколько проблем:
- нарушение нотариального обязательства;
- нарушение условий использования материнского капитала;
- нарушение имущественных прав несовершеннолетних детей.
Иск о соблюдении закона и восстановлении своих прав могут подать как непосредственные участники сделки (после достижения совершеннолетия), так и заинтересованные третьи лица, например, прокуратура, ПФР, органы опеки и попечительства, или родственники (в т. ч. обделенный супруг).
Покупатель квартиры в таком случае может лишиться собственности по решению суда. А квартира будет возвращена семье и распределена в виде долей собственности между всех ее членов, согласно закону и нотариальному обязательству. Данные ситуации вполне реально складываются в рамках современного рынка недвижимости.
Как правило суммы «материнского капитала» недостаточно для приобретения жилого помещения целиком и он используется как часть платежа. Очень часто недостающие средства получают от банков в рамках ипотечного кредитования. Банк выдает ипотечный кредит при условии, что объект залога (квартира) будет ликвиден. И поэтому банк, обычно, не допускает оформления квартиры на детей, пока кредит не выплачен. В итоге заемщик оформляет квартиру только на себя, а для платежей по кредиту использует средства «материнского капитала». ПФРу же он пишет обязательство о том, что в течении 6 месяцев после полного погашения кредита и снятия обременения ипотеки в Росреестре, он выделит доли собственности супругу и детям.
При этом следует отметить, что в договоре-основании (в правоустанавливающем документе) продавца такой квартиры будет написано только о том, что для покупки квартиры им были использованы кредитные средства банка, а об использовании «материнского капитала» упоминание будет отсутствовать. О нем знают только банк, ПФР и сам продавец. Но первые два такую информацию посторонним лицам не предоставляют, а выяснение подобных обстоятельств про каждого продавца иными путями затруднительно.
Подобные риски присутствуют и в случае использования «материнского капитала» при покупке квартиры в строящемся доме-новостройке по договору долевого участия. В данном случае пока дом строится, дольщик еще не имеет права собственности, и не может выделить доли собственности детям. Т.е. формально он не нарушает своего обязательства перед Пенсионным фондом. Тем не менее, покупка такой квартиры в новостройке, возможная по договору уступки права требования, несет в себе риск оспаривания сделки по тем же мотивам.
В настоящее время практические рекомендации для минимизации указанных рисков сводятся к совету будущим покупателям выявлять наличие в семье более 2 несовершеннолетних детей путем проверки регистрации их проживания в одном с родителями жилом помещении, проверки паспортов продавцов на наличие в них штампа о детях и даже оформления адвокатского запроса в архив ЗАГСа о наличии там записей о рождении детей у таких-то родителей.
Естественно что данные процедуры усложняют заключение договора, но при этом, к сожалению, не дают весомой гарантии избежания описываемых рисков.
Также предлагается в договоре купли-продажи квартиры отдельным условием фиксировать заявление продавца об отсутствии у него детей и обязательств по материнскому капиталу, в том числе с нотариальным удостоверением. Но такое положение опять таки не гарантирует возврат денег покупателю, а предполагает возможность инкриминировать продавцу уголовную статью - ст. 159 УК РФ (мошенничество), что в теории должно отпугнуть продавцов от совершения подобных сделок.
Таким образом, существующие в настоящее время варианты выявления сведений об использовании или о неиспользовании материнского капитала для приобретения продаваемых объектов недвижимости имеют достаточно громоздкий характер при их сомнительной эффективности. Представляется, что данная проблема также может быть решена внесением сведений об использовании материнского капитала в реестр недвижимого имущества в качестве сведений о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости. Указанные сведения может направлять Пенсионный фонд, в качестве контроля за использованием средств материнского капитала.
Статья проверена программой «Антиплагиат». Оригинальность 87,68%.
Список литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ //Собрание Законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301.
2. Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»// Собрание законодательства РФ. 2008. № 17. Ст. 1755.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» //Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.
4. Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»// Собрание законодательства РФ.2010. № 25. Ст. 3246.
5. Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»// Собрание законодательства РФ. 2007. № 1 (1 ч.). Ст. 19.
Проблемы экономики и юридической практики
6'2018
РЕЦЕНЗИЯ
на статью Пасиковой Т.А., Шаповаловой Я.В., Яковенко Г.А. на тему: «К вопросу о приобретении недвижимости, обремененной правами
несовершеннолетних» Научная статья Т.А. Пасиковой, Я.В. Шаповаловой и Г.А.Яковенко посвящена анализу некоторых проблем, возникающих при заключении сделок купли-продажи недвижимого имущества, обремененного правами несовершеннолетних.
Актуальность данной статьи заключается в исследовании современных механизмов защиты таких важнейших имущественных прав несовершеннолетних как право на жилое помещение.
Авторы отмечают, что несмотря на сохранение традиционного внимания законодателя к защите прав несовершеннолетних на жилое помещение, в связи с рядом сравнительно новых обстоятельств - введением «материнского капитала», сохранением права проживания за находящимися под опекой или попечительством
оставшимися без родительского попечения несовершеннолетними членами семьи собственника, требуется дальнейшее совершенствование законодательства.
Исследование четко структурировано, выводы логичны, литература соответствует заявленной тематике.
Научная статья Т.А. Пасиковой, Я.В. Шаповаловой и Г.А.Яковенко на тему «К вопросу о приобретении недвижимости, обремененной правами несовершеннолетних» соответствует всем требованиям, предъявляемым к работам подобного рода, может быть рекомендована к публикации.
Рецензент:
Доктор экономических наук, профессор кафедры гражданского права Ростовского государственного экономического университета (РИНХ)
Т.В. Епифанова
