CC BY
341
1.3. ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ПОНЯТИЯ «УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ»
Цахоев Арсен Николаевич, аспирант кафедры гражданско-правовых дисциплин Международного института экономики и права.
Аннотация: Аннотация: статья посвящена понятию «управление многоквартирными домами», субъекту, объекту, целям, содержанию и признакам управления многоквартирными домами. Автором также формулируется определение понятия «управление многоквартирными домами».
Ключевые слова: многоквартирный дом, управление, собственники, помещения, общее имущество, субъект, объект, цели, содержание, признаки.
ABOUT DEFINITION OF THE TERM «THE MANAGEMENT OF BLOCKS OF FLATS»
Tsakhoyev Arsen Nikolayevich the post-graduate of the Civil Law Chair of the International Institute of Economics and Law.
Annotation: the article is devoted to the term «the management of blocks of flats»", subject, object, purposes, contents and features of management of blocks of flats. The author also formulates the definition of the term «the management of blocks of flats».
Keywords: block of flats, management, owners,
accommodations, common property, subject, object, purposes, contents, features
Жилищный кодекс Российской Федерации1 (далее -ЖК РФ), введенный в действие с 1 марта 2005 года, основное внимание уделил праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения, жилым помещениям, предоставляемым по договорам социального найма, специализированному жилищному фонду, жилищным и жилищно-строительным кооперативам, товариществу собственников жилья (далее соответственно - ЖК, ЖСК, ТСЖ), плате за жилое помещение и коммунальные услуги, управлению многоквартирными домами.
Кроме того, указанным нормативным правовым актом было введено понятие «управление многоквартирным домом», ранее не известное отечественному законодательству.
Однако, несмотря на то, что управлению многоквартирными домами посвящен раздел VIII ЖК РФ, легальное определение указанного понятия отсутствует.
Данное обстоятельство обусловило необходимость определения понятия «управление многоквартирными домами». Для этого потребовалось выявить его элементы и проанализировать их особенности.
Первый элемент - субъект управления многоквартирным домом. Субъектом управления многоквартирным домом являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект) и (или) лица, привлеченные ими для управления многоквартирным домом: ТСЖ, ЖК, ЖСК, иные специализированные потребительские кооперативы, управляющая организация (опосредованный субъект).
1 См.: СЗ РФ, 2005, № 1, ст. 14
В случае если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или, если принятое решение о выборе способа управления таким домом не было реализовано, субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления.
Второй элемент - объект управления многоквартирным домом. В большинстве норм ЖК РФ, посвященных вопросам управления многоквартирными домами, говорится об управлении многоквартирным домом. Однако, например, в части 1 статьи 135 ЖК РФ, определяющей понятие ТСЖ, - об управлении общим имуществом в многоквартирном доме (многоквартирных домах).
В юридической литературе по этому вопросу также высказываются различные мнения. Одни авторы считают, что управление осуществляется в отношении имущества многоквартирного дома2.
Другие авторы говорят о том, что объектом управления многоквартирным домом выступает общее имущество домов3.
Третьи авторы полагают, что управление многоквартирным домом - это «гражданско-правовая обязанность по осуществлению... собственниками помещений в многоквартирном доме воздействия на поведение собственников помещений в многоквартирном доме... по поводу обслуживания общего имущества... и предоставления коммунальных услуг»4. Однако И. В. Маркова считает, что «...в данном случае не только происходит смешение категорий «субъект» и «объект» управления, но в принципе теряется гражданско-правовое значение понятия «управление многоквартирным домом» как управления именно имуществом»5.
Представляется, что приведенные мнения в первую очередь могут быть отнесены к управлению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Объектом же управления многоквартирным домом являются общее имущество многоквартирного дома и действия по предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Отмеченная позиция не раз поддерживалась в юридической литературе6.
В ЖК РФ отсутствует определение понятия «многоквартирный дом».
Легальное определение понятия «многоквартирный дом» содержится в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 477. Согласно нему многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоя-
2 См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. О.А. Городова. М.: ТК Велби, Издательство «Проспект», 2007, с. 276
3 См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Издательство «Статут», 2006, с. 205
4 Шахов С.Ю. Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом: автореферат диссертации кандидата юридических наук:
12.00.03 / Российская правовая академия Минюста России, 2007, с. 8
5 Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / Под общей редакцией В.Д. Рузановой. М.: Издательство «Деловой двор», 2010, с. 56
6 См.: Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / Под общей редакцией В.Д. Рузановой. М.: Издательство «Деловой двор», 2010, с. 62
7 См.: СЗ РФ, 2006, № 6, ст. 702
Бизнес в законе
2'2012
тельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Кроме того, на диссертационном уровне разработано несколько доктринальных определений понятия «многоквартирный дом», среди которых можно выделить следующие:
- многоквартирный дом - это имущественный комплекс, представляющий собой совокупность объектов прав, а именно помещений, объединенных лишь пространственно и принадлежащих различным собственникам, а также обеспечивающего имущества, принадлежащего всем собственникам на праве общей долевой собственности, в рамках единого материального объекта (градостроительного и технического учета)8;
- «многоквартирный жилой дом - это отдельно стоящее здание, официально введенное в эксплуатацию решением органа местного самоуправления, утвердившим акт приемки, состоящее как минимум из двух жилых помещений (квартир) и, возможно, нежилых помещений («обслуживаемого» имущества), а также помещений, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме («обслуживающего» имущества), объединенных общим назначением - удовлетворение потребностей человека в благоустроенном жилье»9.
Представляется, что приведенные легальное и доктринальные определения понятия «многоквартирный дом» могут быть использованы законодателем в случае дополнения ЖК РФ определением понятия «многоквартирный дом».
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно (часть 1 статьи 36 ЖК РФ):
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе меж-квартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
8 См.: Певницкий С.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: автореферат диссертации кандидата юридических наук:
12.00.03 / Москва, 2006, с. 7
9 Попов А.В. Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочие собственников помещений в многоквартирном доме: диссертация кандидата юридических наук: 12.00.03 / Волгоград, 2006, с. 8
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Третий элемент - цели управления многоквартирным домом. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать (часть 1 статьи 161 ЖК РФ):
- благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
- надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- решение вопросов пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме;
- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
Вместе с тем некоторые правоведы считают указанные положения жилищного законодательства ничем иным, как легальным определением понятия «управление многоквартирным домом10.
Однако это не так. И следует согласиться с мнением Г.В. Бойцова и М.Н. Долговой, отмечающих, что приведенные «.целеполагающие правовые нормы, устанавливают юридические и фактические ориентиры для управленческой деятельности по управлению многоквартирным домом. Указанные нормы-цели служат своеобразным критерием, которому должны полностью соответствовать повседневные практические действия субъектов управления в данной сфере»11.
Необходимо отметить, что помещения в многоквартирном доме могут быть как жилыми, так и не жилыми. В этой связи справедлива редакция целей управления многоквартирными домами, предложенная С. А. Лушкиным, С. И. Федоровым, А. В. Шанталей, согласно которой управление многоквартирным домом направлено на «. обеспечение:
- благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
- благоприятных и безопасных условий пользования нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме, собственниками этих помещений;
- надлежащего содержания общего имущества дома;
- предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, и собственникам нежилых помещений дома»12.
Кроме того, руководствуясь поставленными целями, ряд авторов выделяет задачи управления многоквартирными домами, к которым можно отнести:
- обеспечение надлежащего содержания и ремонта общего имущества дома;
- создание необходимых условий для проживания граждан;
- обеспечение жильцов дома коммунальными и прочими услугами;
- контроль качества предоставляемых услуг;
- ресурсосбережение;
- обеспечение сохранности общего имущества дома;
10 См.: Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / Под общей редакцией В.Д. Рузано-вой. М.: Издательство «Деловой двор», 2010, с. 57; Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. М.: Издательство «Юсти-цинформ», 2007, с. 23
1 Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Издательство «ГроссМедиа», 2006, с. 337
12 Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. М.: Издательство «Юстицинформ», 2007, с. 54
- приращение общедолевой собственности;
- извлечение дохода в интересах собственников от использования общего имущества дома;
- снижение проживающим в доме размера обязательных платежей13.
Четвертый элемент - содержание управления многоквартирным домом. Управление многоквартирным домом представляет собой систему действий, направленную на достижение целей, указанных в части 1 статьи 161 ЖК РФ.
Пятый элемент - признаки управления многоквартирным домом. Признаками управления многоквартирным домом являются согласованность и упорядоченность системы действий, направленной на достижение целей, указанных в части 1 статьи 161 ЖК РФ.
Таким образом, управление многоквартирным домом
- это согласованная и упорядоченная система действий, связанная с самостоятельным осуществлением прав и исполнением обязанностей собственниками помещений в многоквартирном доме и (или) лицами, привлеченными ими, и направленная на достижение целей, указанных в части 1 статьи 161 ЖК РФ.
15. Commentary of Civil code of Russian Federation / edited by O.A. Gorodova. M.: Publishing house “Prospekt”, 2007.
16. Commentary by paragraphs of Civil code of Russian Federation / edited by
P.V. Krasheninnikov. M.: Publishing house “Statut”, 2006.
17. Lushkin S.A., Fedorov S.I., Shantalei A.V. The methods of management of block of flats. Condominium partnership. M.: Publishing house “Justicinform”, 2007.
18. Markova I.V. The management of common property: problems and decisions / Under general redaction of Rusanova Valentina Dm. M.: Publishing house “Delovoi dvor”, 2010.
19. Pevnitski S.G. Proprietary rights on property in apartment houses: the author’s abstract of the dissertation of the candidate of jurisprudence: 12.00.03 / M., 2006.
20. Popov A.V. Condominium partnership as the legal form mediating competence of proprietors of facilities in an apartment house: the dissertation of the candidate of jurisprudence: 12.00.03 / M., 2006.
21. Timofeeva K.V. Condominium partnership. Spb. Publishing house “Piter Press”, 2007.
22. Shahov S.J. Legal essence and ways of management of an apartment house: the author’s abstract of the dissertation of the candidate of jurisprudence: 12.00.03 / M., 2007.
Список литературы:
1.
4.
10.
11.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ, 2005, № 1, ст. 14.
Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // СЗ РФ, 2006, № 6, ст. 702.
Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Издательство «ГроссМедиа», 2006.
Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. О.А. Городова. М.: ТК Велби, Издательство «Проспект», 2007.
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под редакцией П.В. Крашенинникова. М.: Издательство «Статут», 2006.
Лушкин С. А., Федоров С. И., Шанталей А. В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. М.: Издательство «Юстицинформ», 2007.
Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / Под общей редакцией В.Д. Рузановой. М.: Издательство «Деловой двор», 2010. Певницкий С. Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: автореферат диссертации кандидата юридических наук: 12.00.03 / Москва, 2006.
Попов А.В. Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочие собственников помещений в многоквартирном доме: диссертация кандидата юридических наук: 12.00.03 / Москва, 2006.
Тимофеева К.В. Товарищества собственников жилья. СПб.: Издательство «Питер Пресс», 2007.
Шахов С.Ю. Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом: автореферат диссертации кандидата юридических наук: 12.00.03 / Москва, 2007.
РЕЦЕНЗИЯ
на статью аспиранта кафедры гражданско-правовых дисциплин Международного института экономики и права Цахоева А.Н. «Об определении понятия «управление многоквартирным домом»
Статья Цахоева А.Н. посвящена важному и актуальному аспекту правового регулирования жилищных правоотношений. Процесс управления многоквартирными домами является новым институтом, существующим около десятка лет. И даже современное жилищное законодательство не позволяет учесть множества специфичных вопросов, вытекающих при практической реализации управления, начиная от определения объектного состава общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и заканчивая формами ответственности товарищества собственников жилья за деятельность по управлению многоквартирными домами. Недостаточно здесь еще разработан понятийный аппарат.
В связи с этим, любые научные изыскания в этой области, в том числе исследование вопросов содержательного насыщения института управления многоквартирными домами весьма востребованы, отличаются научной новизной и актуализируются потребностями дальнейшего совершенствования правового регулирования жилищно-коммунального хозяйства. По своему содержанию статья, написанная аспирантом Цахоевым А.Н., в основном посвящена анализу содержания и ключевых элементов понятия «управление многоквартирным домом». При этом обращает на себя внимание то, что рецензируемая статья отличается четкой внутренней структурированностью, логичностью и доходчивостью доводов автора, демонстрирует хороший стиль изложения и содержит ценный научный материал, который в силу оригинальной компоновки и убедительности авторских выводов выглядит вполне эвристическим.
Цахоев А.Н. достаточно хорошо обосновывает свои тезисы, аргументация которых базируется на концептуальном разнообразии взглядов известных ученых на данную проблему жилищного права. При этом, можно высказать автору пожелание при дальнейшей разработке данной темы несколько расширить спектр анализируемых им мнений цивилистов, посредством привлечения для целей исследования трудов известных специалистов по тематике управления многоквартирными домами - Белова В.А., Гордеева Д.Н. и Савельева Д.Б. Это придало бы положениям, формулируемым аспирантом большую аргументированность.
Кроме того, достаточно много рассуждая о различных подходах к определению дефиниции «управление многоквартирным домом», автор, в итоге выбирая одну из них, как наиболее соответствующую его научным представлениям, не достаточно четко аргументирует, с чем связано это его предпочтение.
Вместе с тем, вполне очевидно, что потенциал идей изложенных и обоснованных в рецензируемой статье свидетельствует о перспективности разрабатываемой Цахоевым А.Н. тематики, а предпринятая им удачная попытка научной аналитики, позволяет дать положительное заключение на предлагаемую автором статью. В связи с этим, работа аспиранта Цахоева А.Н. «Об определении понятия «управление многоквартирным домом» может быть рекомендована к публикации в научном журнале и издании, из Перечня ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, в которых должны быть опубликованы основные научные результаты диссертаций на^Ьискание ученой степени доктора и кандидата наук (утв. ВАК Минобрнауки РФ 25.02.20р. года).
дисциплин МИЭП Петренко Д.С.
4sl * Q njx*M
Reference list:
12. Civil code of Russian Federation No. 188-FZ of December 29, 2004.
13. Resolution of Government of Russian Federation No. 47 of January 28, 2006.
14. Boitsov G.V., Dolgova M.N. Commentary by paragraphs of Civil code of Russian Federation. M.: Publishing house “GrossMedia”, 2006.
2.
3.
5.
6.
7.
8.
9.
13 Тимофеева К.В. Товарищества собственников жилья. СПб.: Издательство «Питер Пресс», 2007, с. 110
