CC BY
159УДК 347.254/347.9
ББК 67.404/67.410.1
DOI 10.24411/2073-3313-2018-10054
УПРАВЛЯЮЩИЕ ОРГАНИЗАЦИИ КАК СУБЪЕКТЫ ПРАВА НА ОБРАЩЕНИЕ В СУД В ЗАЩИТУ ПРАВ И ЗАКОННЫХ ИНТЕРЕСОВ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Виталий Витальевич СТЕПАНОВ, доцент кафедры уголовного права и прокурорского надзора Пермского государственного национального исследовательского университета, кандидат юридических наук E-mail: [email protected]
Научная специальность: 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право
Аннотация. Необходимость судебной защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме часто является неотъемлемым атрибутом деятельности управляющих домами организаций. В связи с этим рассматриваются положения гражданского и жилищного законодательства РФ, регламентирующего полномочия управляющих организаций по представлению в суде интересов сообщества собственников помещений в многоквартирном доме, а также соответствующая правоприменительная практика.
Отмечается наличие разных правовых возможностей в указанной сфере у товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и управляющих организаций (компаний), что свидетельствует о неравенстве способов управления многоквартирными домами. В целях его устранения, а также обеспечения доступности правосудия автором предлагается внесение изменений в Жилищный кодекс РФ и процессуальное законодательство.
Ключевые слова: управляющая организация, судебная защита, собственник помещения, товарищество собственников жилья, гражданско-правовое сообщество, многоквартирный дом, представительство в суде.
Annotation. A need in advocacy of the property owners in a block of flats is a crucial attribute of any utility management company. This gives rise to consider the provisions of the RF civil and property legislation, which regulates the powers of the utility management companies to represent the property owners before the court, together with the law enforcement practices.
The paper stresses different legal possibilities for condominiums, house-hold cooperatives and utility management companies, which presupposes inequality in the methods of managing a block of flats. To eliminate this inequality, as well as to make justice accessible to everyone, the author offers to introduce some changes in the RF Housing Code and procedural law.
Keywords: a utility management company, advocacy, a property owner, a condominium, a civil society, a block of flats, representation before the court.
Согласно ч. 1 ст. 30 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на объединение для защиты своих интересов. Как известно, в соответствии с ч. 2 ст. 161 и другими положениями ЖК РФ управление мно-
гоквартирным домом может осуществляться тремя способами:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором не более 30;
ЗАКОН И ПРАВО • 07-2018
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией1.
Указанные организации могут выступать в
качестве коллективных субъектов права на обращение в суд за защитой прав собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, согласно пунктам 6, 7, 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья (ТСЖ) обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
В силу указанных положений закона из числа коллективных субъектов товарищество собственников жилья наделено наиболее широкими полномочиями в сфере защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме2. Следует заметить, что за последние 15 лет только арбитражными судами рассмотрено около 50 тыс. дел по заявлениям товариществ собственников жилья.
Вопрос о компетенции ТСЖ обращаться в суд в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме многократно рассматривался высшими судебными инстанциями РФ.
Как правило, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ устанавливал право товарищества на иск в защиту вещных и обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме3. Аналогичную позицию занимает и Верховный Суд РФ4.
Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 20 мая 2014 г. № 194 8 8/20 1 35 отмечается, что исходя из положений пунктов 6, 7 ст. 138 Жилищного кодекса, устава товарищества оно в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества является надлежащим истцом по
негаторному иску, заявленному в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме. С учетом характера нарушения права общей собственности и предмета заявленного в связи с этим иска, предоставления в обоснование наличия у товарищества права на обращение в суд с негаторным иском соответствующего решения собственников не требуется.
Единственным исключением из применяемого правила относительно процессуальных возможностей ТСЖ является заявление ими исков о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения в доме, истребовании их из чужого незаконного владения. В этом случае Президиум ВАС РФ считал необходимым наличие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которым ТСЖ уполномочивалось бы на представление интересов собственников в суде6.
С указанной позицией сложно согласиться ввиду того, что при буквальном толковании положения ст. 138 ЖК РФ не делают исключения для заявления товариществом собственников жилья виндикационного иска или иска о признании права общей долевой собственности в отношении объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, даже если встать на позицию, ранее занятую Президиумом ВАС РФ, следует учитывать, что соответствующие полномочия могут быть предоставлены товариществу собственниками при утверждении его устава на стадии создания либо членами ТСЖ при внесении изменений в него.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Однако в Жилищном кодексе РФ и иных законодательных актах детально не раскрываются права и обязанности жилищных и жилищностроительных кооперативов, связанные с управлением многоквартирным домом, а также с защитой прав собственников помещений в нем, в том числе своих членов.
Разумеется, часть материально-правовых отношений, в которых участвуют собственники помещений в многоквартирном доме, связана с одновременным участием в них управляющей
ЗАКОН И ПРАВО • 07-2018
многоквартирным домом организации, например, в отношениях по предоставлению коммунальных услуг. В случае нарушений соответствующих прав собственников помещений в многоквартирном доме жилищный или жилищностроительный кооператив вправе от собственного имени заявить требование, направленное на пресечение такого нарушения, в суд.
Жилищный или жилищно-строительный кооператив могут непосредственно участвовать и в отношениях по приобретению, реконструкции, строительству многоквартирного дома. Поэтому в случае выявления, например недостатков строительных работ, кооператив также будет вправе принять необходимые меры по защите прав собственников помещений в многоквартирном доме.
В то же время закон не содержит каких-либо положений относительно компетенции жилищных или жилищно-строительных кооперативов по защите вещных прав собственников помещений в многоквартирном доме, связанных с владением общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе на заявление в необходимых случаях виндикационного или негаторного исков, взыскание в пользу собственников неосновательного обогащения, возникшего вследствие неправомерного пользования лицом общим имуществом в доме.
Однако, как и в случае с товариществами собственников жилья, уставом кооператива могут быть предусмотрены их права и обязанности по защите прав и законных интересов своих членов. Согласно общей норме п. 1 ст. 49 ГК РФ юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительном документе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.
Следует также отметить, что в определенных ситуациях отсутствие соответствующей компетенции по защите вещных прав собственников может быть «компенсировано» необходимостью проведения мероприятий по содержанию общего имущества, т.е. в том случае, когда нарушение вещных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества создает препятствия к исполнению обязанностей кооператива по его содержанию. Например, возможности надлежащего исполнения обязанностей по содержанию фасада или крыши многоквартирного дома ограничиваются ввиду неправомерной установки рекламных конструкций.
Кроме того, нельзя исключать и применения положений ст. 138 ЖК РФ, предусматривающей обязанности ТСЖ, в том числе связанные с защитой прав собственников помещений в многоквартирном доме, по аналогии. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Частично такой подход нашел отражение в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2011 г.7, в котором отмечено, что собственники помещений в многоквартирном доме, владельцы помещений, не являющиеся собственниками, а также объединения собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и жилищно-строительные кооперативы, вправе самостоятельно обращаться в суд с требованиями к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение, в порядке, предусмотренном соответственно статьями 304 и 305 ГК РФ.
Еще одним способом управления многоквартирным домом является управление им выбранной в порядке, установленном статьями 161, 163 Жилищного кодекса РФ, управляющей организацией. В этом случае управляющая организация (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставление коммунальных услуг или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
Выводы относительно компетенции в сфере защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме, сформулированные применительно к жилищным и жилищно-строительным кооперативам, в целом справедливы и в отношении управляющих организаций, за исключением их участия в приобретении, реконструкции, строительстве многоквартирного дома и производных от этого обстоятельства полномочий, а также возможности защищать в судебном
ЗАКОН И ПРАВО • 07-2018
порядке права и законные интересы своих членов на основании положений устава.
«Сокращенные» полномочия управляющих организаций в сфере защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме в сравнении с теми, что имеются в распоряжении товариществ собственников жилья или жилищных кооперативов, не соответствуют тому обстоятельству, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, независимо от способа управления.
Так, Н.Ю. Челышева справедливо отметила, что в рамках услуги по управлению многоквартирными домами осуществляется охранительная функция по обеспечению защиты интересов собственников жилья8.
Полагаем, что возможность уполномочить решением собрания собственников помещений в многоквартирном доме управляющую организацию представлять интересы собственников в суде от собственного имени следует специально предусмотреть в Жилищном кодексе РФ (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и процессуальном законодательстве (ст. 46 ГПК РФ, ст. 53 АПК РФ, ст. 40 КАС РФ).
1 Следует обратить внимание на неудачное использование в ЖК РФ термина «управляющая организация» в широком и узком значениях. В первом случае в это понятие включаются все коммерческие и некоммерческие организации (ТСЖ, ЖК, ЖСК), а также индивидуальные предприниматели, управляющие многоквартирными домами. Во втором — только юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность по выполнению работ и (или) оказанию услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления (см. статьи 161, 192, 193 и др. ЖК РФ).
См. также: Стрембелев C.B. Управление общим имуществом многоквартирного дома: коммерческо-правовой аспект: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2009. С. 24.
2 См., напр.: Гордеев Д.П. Изменение правового статуса товариществ собственников жилья как объединения собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 11. С. 74—87; Закускин A.A. Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2009;
Попов A.B. Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собствен-
ников помещений в многоквартирном доме: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2006; Полетаев B.B. Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2012.
3 См., напр.: Постановления Президиума ВАС РФ от: 09.12.2010 г. № 5441/10, от 15.07.2010 г. № 2345/10, от 25.12.2012 г. № 10562/12 // URL: http://ras.arbitr.ru
4 См., напр.: Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2011 г., утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.03.2012 г. // URL: http://www.vsrf.ru;
Определения Верховного Суда РФ от 05.12.2016 г. по делу № 304-ЭС16-10165, от 17.02.2015 г. по делу № 302-ЭС14-1496 // URL: http://www.vsrf.ru
5 URL: http://ras.arbitr.ru
6 См., напр.: Постановления Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 г. № 12537/09, от 22.01.2013 г. № 11401/12 (а также судебные акты по арбитражному делу № А40-121855/09), от 26.03.2013 г. № 14828/12 (а также судебные акты арбитражного суда по делу № А40-82045/11), от 25.02.2014 г. № 16030/13 (а также судебные акты по арбитражному делу № А40-123167/12) // URL: http://ras. arbitr.ru
7 Утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.03.2012 г. // URL: http://www.vsrf.ru
8 Челышева Н.Ю. Проблемы соблюдения антимонопольного законодательства в сфере управления многоквартирными домами // Юрист. 2015. № 8. С. 9, 10.
Библиографический список
1. Гордеев Д.П. Изменение правового статуса товариществ собственников жилья как объединения собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 11. С. 74—87.
2. Закускин A.A. Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009. 26 с.
3. Полетаев B.B. Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2012. 23 с.
4. Попов A.B. Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2006. 22 с.
5. Стрембелев C.B. Управление общим имуществом многоквартирного дома: коммерческо-правовой аспект: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2009. 33 с.
6. Челышева Н.Ю. Проблемы соблюдения антимонопольного законодательства в сфере управления многоквартирными домами // Юрист. 2015. № 8. С. 8—12.
ЗАКОН И ПРАВО • 07-2018
