CC BY
23
УДК 347.214.2
DOI: 10.33764/2618-981Х-2019-3-2-188-194
О ВЕРТИКАЛЬНОЙ ПРИВЯЗКЕ К АБСОЛЮТНОМУ НУЛЮ ПРИ ОПИСАНИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ В ТРЕХМЕРНОМ ВИДЕ В КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Надежда Владимировна Шайман
Минэкономразвития России, 123100, Россия, г. Москва, Пресненская набережная, 10, стр. 2, ведущий специалист-эксперт отдела нормативно-правового регулирования кадастрового учета и кадастровой деятельности Департамента недвижимости, тел. (916)810-95-84, e-mail: [email protected]
Анастасия Леонидовна Ильиных
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, доцент кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (383)344-31-73, e-mail: [email protected]
В статье предложена доработка соответствующих разделов технического плана, позволяющая описать объект недвижимости в трехмерном виде с учетом высотной отметки относительно абсолютного нуля.
Ключевые слова: технический план, 3D кадастр, трехмерный кадастр.
ABOUT VERTICAL BINDING TO AN ABSOLUTE ZERO
WHEN DESCRIBING A REAL ESTATE OBJECT IN A THREE-DIMENSIONAL
VIEW IN A REAL ESTATE CADASTRE
Nadezhda V Shayman
Ministry of Economic Development of Russia, House 3 Building 1, Krasnaya Presnya St., Moscow, 109012, Russia, Leading Specialist-Expert, Division of Legal Regulation of Cadastre and Cadastral Activities of the Department of Real Estate, e-mail: [email protected]
Anastasia L. Ilyinykh
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D., Associate Professor, Department of Cadastre and Territorial Planning, phone: (383)344-31-73, e-mail: [email protected]
The article proposes the revision of the relevant sections of the technical plan, allowing to describe the property in three-dimensional form, taking into account the elevation relative to absolute zero.
Key words: technical plan, 3D cadastre, three-dimensional inventory.
Введение
Включение сведений об объектах недвижимости в трехмерном виде в двухмерный кадастр недвижимости поднимает вопрос установления вертикальной связи между объектами недвижимости, сведения о которых содержатся в кадастре.
В статье исследуется возможность включения в кадастр недвижимости высотной отметки положения объекта недвижимости и предлагается внесение изменений в описание объектов недвижимости в кадастре в трехмерном виде, необходимых для улучшения их описания, посредством введения привязки по высоте.
Поставленная цель достигается путем решения следующего комплекса задач:
- выполнение анализа состояния законодательства Российской Федерации, регулирующего описание объектов недвижимости в кадастре в трехмерном виде;
- изучение особенностей трехмерных кадастровых систем, успешно эксплуатируемых в других странах;
- обоснование необходимости привязки объектов недвижимости по высоте при описании объектов недвижимости в трехмерном виде в государственном кадастре недвижимости.
Указанное решает основную проблему двухмерного кадастра, такую как отсутствие понимания на какой глубине расположен подземный объект недвижимости, а также дает возможность без выхода на местность с использованием сведений кадастра оценить взаимное положение объектов в пределах определенной территории [1 - 3].
Методы и материалы
В настоящее время предусмотрено при описании объекта недвижимости в трехмерном виде указание высот точек относительно самого объекта, относительно иных объектов, с контурами которых пересекается такой объект, и относительно поверхности земли [4].
В случае изменения уровня земли в районе объекта недвижимости (например в результате реконструкции проезжей части, тротуара, отмостки и т. д.), сведения о высотах точек контура (Н2) утратят достоверность, что противоречит одному из основных принципов кадастра - достоверность сведений (рис. 1).
Даже если высота земной поверхности вокруг здания останется неизменной (что маловероятно в условиях плотной городской застройки), может измениться глубина залегания иных объектов недвижимости, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости, например, в результате реконструкции. В данном случае сведения кадастра также потеряют достоверность.
Для устранения указанных недостатков предлагается введение высотной характеристики объектов недвижимости, в том числе расположенных на разных отметках высот в пределах одной территории относительно абсолютного нуля.
Абсолютной /-координатой можно считать высоту положения точки объекта относительно абсолютного нуля, выбранного для данной территории (далее - координата рис. 2Рис. ).
УГ.ТТОП] ГТ.1Е 0150.iTWir.TMfT
^Уа! -| раопиктжги 114МЧ 1111 ■■ МЬСНЗ,
ул. 10. ст?. ]
5, Совмсшс-ииг фр=1гк;нтое
4. Совмещение фрагк^нтоЕ с указанием различной отюткн вькйты трогч'ара шьсла ревыиктрундан
пиктю уровва эшкн но рланструзнии отнпнв .уровня зонт послс рсшодруншн
Рис. 1. Изменение уровня тротуара в связи с реконструкцией
Рис. 2. Абсолютные координаты
В качестве государственной системы высот в Российской Федерации используется Балтийская система высот 1977 года, отсчет нормальных высот которой ведется от нуля Кронштадтского футштока (далее - абсолютный ноль, абсолютная /-координата) [5].
Пример взаимного положения трех объектов капитального строительства с указанием высотной отметки относительно абсолютного нуля приведен ниже (рис. 3).
Сооружение
Сооружение Ел
Нулевая отметка _
Рис. 3. Взаимное положение объектов капитального строительства относительно абсолютного нуля
Описание объекта недвижимости в трехмерном виде позволит добиться следующих результатов:
- возможность построения взаимного положения объектов учета, расположенных в пределах одной территории;
- достоверность сведений ЕГРН о пространственном положении объекта недвижимости в случае реконструкции, изменения глубины залегания или высоты иных объектов недвижимости, с контурами которых пересекается контур такого объекта недвижимости.
Результаты
В статье предлагаются следующие изменения в Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений», касающихся описания объекта недвижимости в трехмерном виде.
Предложение по доработке раздела «Описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке» (рис. 4).
Описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке
1. Сведения о характерных точках контура объекта недвижимости
ЗонаИ
Номер контура Номера хар-ных точек контура Координаты, м СКО(МгХм Тип контура
X У 2
1 2 3 4 1 б 7 3
2. Сведения о предельных глубине и высоте конструктивных элементов объект а недвижимости
Ъпж\
3-. Сведения о характерных точках пересечения контура объекта недвижимости с контуром (контурами) иных зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства
ЗoнaN
Номер контура Номера хар-ных точек контура Координаты, м СКО (МЦ, м Тип контура Zma.ii ¿1ШП Кадастровый номер
X V
1 2 3 4 5 б 7 3 9
Рис. 4. Раздел «Описание местоположения объекта недвижимости
на земельном участке»
В результате внесения указанных сведений в государственный кадастр недвижимости, характерные точки контура здания будут иметь не только сведения о координатах, но и высоты относительно абсолютного нуля, что позволит, запросив указанные сведения на объекты недвижимости (в случае, если они также описаны в трехмерном виде), расположенные на разных отметках высот в пределах одного земельного участка, территории, построить их взаимное положение.
Обсуждение
Имея Ъшах, Ъшт реквизитов «2. Сведения о предельных глубине и высоте конструктивных элементов объекта недвижимости», «3. Сведения о характерных точках пересечения контура объекта недвижимости с контуром (контурами) иных зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства», а также координаты Ъ контуров описываемого различной высоты/глубины объекта недвижимости, можно определить взаимное положение объектов недвижимости, вычислив разницу высот (координат Ъ) характерных точек объектов недвижимости, а также построить их взаимное положение в соответствующих программных продуктах.
В данных изменениях относительно описания здания намеренно отсутствуют сведения об отметках земной поверхности. Отсутствие указанной инфор-
мации в сведениях о здании позволит повысить достоверность сведений о здании в государственном кадастре недвижимости. При необходимости (в случае инженерных изысканий) сведения о высотах земной поверхности, на которой расположено здание, можно получить в результате наружного обследования здания. Учитывая, что уровень земной поверхности в плотно застроенных городах постоянно меняется ввиду проведения реконструкции подземных коммуникаций, ремонта дорог, тротуаров, замены покрытия и т.д., целесообразно получать данные сведения непосредственно перед проведением изысканий с целью более высокой достоверности.
Данные изменения не приведут к значительному удорожанию кадастровых работ ввиду того, что в настоящее время, согласно законодательству, контур подземных объектов недвижимости координируется, однако в кадастр вносятся только координаты X, У.
Также необходимо внесение соответствующих изменений в Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. № 943.
Заключение
Плюсами данного подхода является то, что абсолютные /-координаты не зависят от изменений на поверхности. Во-вторых, иногда нельзя четко определить уровень поверхности (опорный уровень используется для значений по отношению к поверхности), особенно в условиях плотной городской застройки с большим количеством современных конструкций, имеющих главный вход на разных уровнях. Наконец, при использовании /-координат по отношению к поверхности, сложно определить фактическую геометрию 3Б объектов. В местах, где нет плоских пространств, невозможно определить 3Б объекты по отношению к поверхности.
При этом при наличии в кадастре в отношении плотно застроенных территорий трехмерной модели здания, координат ее характерных точек, а также высотную привязку можно с очень высокой достоверностью понять взаимное положение объектов недвижимости, расстояния между ними, что повышает безопасность строительных работ на таких территориях, а также защищает собственников объектов от возможного повреждения их объектов.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Шайман Н. В., Ильиных А. Л. Особенности кадастрового учета подземных сооружений // Интерэкспо ГЕО-Сибирь. XIV Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Эко-номи-ческое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 23-27 апреля 2018 г.). - Новосибирск : СГУГиТ, 2018. Т.2. - С. 203-208.
2. Шайман Н. В., Ильиных А. Л. О привязке объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, к земельным участкам, на которых они расположены // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Эко-
номика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 13-25 апреля 2015 г.). - Новосибирск : СГУГиТ, 2015. Т.3.- С. 166-174.
3. Карпик А.П. Анализ состояния и проблемы геоинформационного обеспечения территорий // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2014. - № 4/С. - С. 3-7.
4. Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Об установлении государственных систем координат, государственной системы высот и государственной гравиметрической системы [Электронный ресурс]: постановление Правительства Российской Федерации от 24.11.2016 № 1240. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
© Н. В. Шайман, А. Л. Ильиных, 2019
