CC BY
306
УДК 347:214.2: 528.44
О ПРИВЯЗКЕ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, СВЕДЕНИЯ О КОТОРЫХ СОДЕРЖАТСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ, К ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКАМ, НА КОТОРЫХ ОНИ РАСПОЛОЖЕНЫ
Надежда Владимировна Шайман
Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Ро-среестра», 127006, Россия, г. Москва, ул. Долгоруковская, 15, ведущий инженер отдела методического обеспечения кадастрового учета; Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, аспирант кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (916)810-9584, e-mail: cadastr.54@mail.ru
Анастасия Леонидовна Ильиных
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, старший преподаватель кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (383)344-31-73, e-mail: ilinykh_al@mail.ru
Одним из ключевых принципов построения модели 3D - кадастра в России является наличие в государственном кадастре недвижимости необходимых для создания такой модели сведений, в том числе о привязке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства к земельным участкам, на которых они расположены.
В статье изложен анализ наличия в государственном кадастре недвижимости привязки объектов капитального строительства к земельным участкам, на которых они расположены, а также перспективы обнаружения и внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о таких связях.
Ключевые слова: государственный кадастровый учет, государственный кадастр недвижимости, объекты капитального строительства, 3D - кадастр, дорожная карта.
FIXED ASSETS UNDER CONSTRUCTION IN STATE REAL-ESTATE CADASTRE: REFERENCE TO RELATIVE LAND PLOTS
Nadezhda V. Shayman
«Federal Cadastral Chamber of Rosreestr», 127006, Russia, Moscow, 15 Dolgorukovskaya St., Lead engineer, Department for Methodological Support of Cadastral Registration; Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Post-graduate student, Department of Cadastre and Territorial Planning, tel. (916)810-9584, e-mail: cadastr.54@mail.ru
Anastacia L. Ilyinykh
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., Senior lecturer, Department of Cadastre and Territorial Planning, tel. (383)344-31-73, e-mail: ilinykh_al@mail.ru
One of the basic requirements for 3D cadaster model-building in Russia is available data to be stored in the State Real Estate Cadastre. They include those on the buildings, structures and fixed assets under construction referred to the corresponding land plots (they are located on).
The authors analyze the fixed assets under construction reference (if any) to their relative land plots. The prospects for revealing these references and entering these data into the State Real Estate Cadastre are shown.
Key words: state cadastral registration, State Real Estate Cadastre, fixed assets under construction, 3D cadaster, road map.
Планом мероприятий («дорожная карта») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденным распоряжением правительства Российской Федерации от 01.12.2012 № 2236-р предусмотрено в срок до марта 2018 года введение возможности внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости с описанием в трехмерном пространстве (пункт 16).
Проанализировав международный опыт создания моделей трехмерного кадастра (далее - 3D кадастр), можно сделать вывод, что вопросы выбора объектов учета в кадастре, регистрации прав, ведения кадастровых баз данных, а также построения трехмерных моделей в таких базах данных решаются с использованием различных подходов.
В ходе реализации российско-нидерландского проекта «Создание модели трехмерного кадастра недвижимости в России» (G2G10/RF/9/1), осуществлявшегося в России с мая 2010 года по июнь 2012 года (далее - Пилотный проект) с целью отработки прототипа 3D кадастра была подготовлена, в том числе, трехмерная модель здания, отражающая объемные характеристики помещений на основании поэтажных планов и дополнительной информации.
Согласно пилотному проекту для существующих объектов - зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, которые должны быть зарегистрированы как 3D объекты, существуют два варианта: либо создание моделей на основе поэтажных планов, либо их повторное измерение, например, с применением лазерного сканирования.
Вместе с тем, учитывая, что наиболее предпочтительной является возможность построения трехмерной модели в автоматическом режиме с использованием необходимых параметров, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (ГКН), необходимо осуществлять аккумулирование в ГКН, помимо сведений о высотной характеристике объектов недвижимости (абсолютная и относительная высота), координат границ всех объектов учета, в том числе подземных, и иных, - сведений о привязке объектов капитального строительства, в том числе зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства к земельным участкам и помещений к зданиям и сооружениям.
В соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) в случае постановки на государственный кадастровый учет здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, учете его части или учете его изменений, за исключением кадастрового учета в связи с изменением адреса объекта недвижимости, назначения здания, если объектом недви-
жимости является здание, а также назначения помещения, если объектом недвижимости является помещение, необходимым документом является, в том числе, технический план [1].
В случае подготовки технического плана здания/сооружения/объекта незавершенного строительства в разделе «Характеристики здания / сооружения / объекта незавершенного строительства» предусмотрено указание сведений о кадастровом номере земельного участка (земельных участков), на котором (которых) расположен указанный объект недвижимости [2, 3, 4], а в отношении помещений - кадастрового номера здания или сооружения, в котором расположено помещение, а также кадастрового номера квартиры, в которой расположена комната, если объектом учета является комната [5].
В то же время при подготовке межевого плана, необходимого для постановки на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка при наличии на исходном, образуемом, уточняемом или измененном земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, в зависимости от вида кадастровых работ в соответствующих реквизитах разделов «Исходные данные», «Сведения об образуемых земельных участках и их частях», «Сведения об измененных земельных участках и их частях» или «Сведения об уточняемых земельных участках и их частях» указываются кадастровые номера таких зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства [6].
Таким образом для вновь поставленных на государственный кадастровый учет объектов недвижимости, а также для объектов недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет изменений объектов недвижимости, учет части объекта недвижимости, массив сведений, обеспечивающий связи объектов капитального строительства и земельных участков, на которых они расположены формируется в полном объеме.
В отношении ранее учтенных зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства орган кадастрового учета в срок до 01.01.2013 должен был обеспечить включение сведений об указанных объектах в государственный кадастр недвижимости в соответствии с частью 3 статьи 45 Закона о кадастре, а также приказом Минэкономразвития России от 11.01.2011 № 1 «О сроках и порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости».
Сведения о ранее учтенных объектах недвижимости включены в государственный кадастр недвижимости в соответствии с Государственными контрактами от 30.09.2010 № 120Д, от 08.11.2011 № 156Д, от 07.12.2011 № 165Д, от 26.12.2011 № 178Д, от 23.03.2012 № 8Д/2012 по теме: «Обеспечение условий перехода к государственному кадастровому учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства к 2013 году (I, II, III, IV, V этапы)» (далее - Госконтракты).
Сведения о зданиях, сооружения, помещениях, объектах незавершенного строительства (далее также - ОКС) в соответствии с указанными Госконтрактами передавались органом технического учета и технической инвентаризации
в орган кадастрового учета в формате XML-документов с приложением сканированных образов технических паспортов и внесены в программный комплекс «Автоматизированная информационная система государственного кадастра недвижимости» (далее - ПК «АИС ГКН») в соответствии с представленными документами.
Однако среди переданных сведений об объектах капитального строительства имеется доля объектов недвижимости в сведениях о которых отсутствует информация о привязке, в частности это касается помещений, в сведениях о которых отсутствует привязка к зданию.
Например, согласно отчету Счетной палаты о проверке деятельности филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - Кадастровая палата) по Московской области, по итогам реализации заключенного между Росреестром и ФГУП «Ростехинвента-ризация - Федеральное БТИ» государственного контракта от 08.11.2011 № 156Д на выполнение работ по теме: «Обеспечение условий перехода к государственному кадастровому учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства к 2013 году (II этап)» на 7903,9 тыс. объектов капитального строительства было допущено 6798,6 тыс. технических ошибок (недостоверные и некорректные сведения для внесения в государственный кадастр недвижимости) [8].
Необходимо отметить, что среди параметров в отношении ранее учтенных помещений в соответствии с утвержденным Госконтрактами перечнем параметров об объектах технического учета (Приложение 1 к Техническому заданию по Госконтрактам) пунктом 4 установлено указание ранее присвоенного государственного учетного номера здания или сооружения, в котором расположено помещение.
Для устранения несоответствий между сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости и сведениями, содержащимися в технических паспортах архива организации технической инвентаризации, в том числе указанных выше, установлен Алгоритмом действий, направленных на устранение технических ошибок, выявленных в ходе проведения плановой визуальной проверки сведений об объектах недвижимости, загруженных в программный комплекс «Автоматизированная информационная система государственного кадастра недвижимости» (далее - ПК «АИС ГКН») в рамках выполнения работ по Госконтрактам, разработанным в соответствии с пункта 3.3. Порядка организации работ по контролю исполнения Госконтрактов, утвержденным письмом Ро-среестра от 05.05.2012 № 09-3269-ВАб (далее - Алгоритм действий).
Указанный Алгоритм действий распространяется на исправление технических ошибок, содержащихся в сведениях только по тем объектам недвижимости, технический учет которых был осуществлен органом технического учета и технической инвентаризации до срока завершения работ по Госконтрактам, зафиксированного датой подписания акта приема-передачи копий технических паспортов по соответствующему субъекту Российской Федерации [9].
Сведения об объектах недвижимости, в которых произошли изменения уникальных характеристик объекта недвижимости после передачи в Филиал его копии Исполнителем в рамках Госконтракта, передаются в Филиал соответствующим органом технического учета и технической инвентаризации самостоятельно, в соответствии с пунктом 14 Приказа №1.
Вместе с тем, в отношении ранее учтенных зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства утвержденным Госконтрактами перечнем параметров об объектах технического учета (Приложение 1 к Техническому заданию по Госконтрактам) из органа технического учета и технической инвентаризации предусмотрена передача сведений о номере кадастрового квартала, номер кадастрового района в котором расположен объект недвижимости (при наличии сведений) (пункт 2), сведения же об описании местоположения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке передаются в качестве ситуационного плана (пункт 3).
Таким образом, в автоматическом режиме, в соответствии с XML-файлами, переданными из органов технического учета и технической инвентаризации в рамках Госконтрактов сведения о земельных участках, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства в соответствующие разделы ПК «АИС ГКН» внесены не были.
В отношении зданий и сооружений Планом мероприятий («дорожная карта») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденным распоряжением правительства Российской Федерации от 01.12.2012 № 2236-р предусмотрено внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о точных границах земельных участков и местоположении зданий и сооружений (пункт 21). В частности установление порядка и проведения за счет средств федерального и региональных бюджетов работ по определению в массовом порядке координат зданий и сооружений, сведения о которых включены в го с-ударственный кадастр недвижимости в порядке переноса сведений из архивов органов, осуществляющих технический учет и техническую инвентаризацию этих объектов (пункт 21.3).
1-м этапом данных работ было предусмотрено внесение в феврале 2014 года в Правительство Российской Федерации федерального закона, в июне 2014 года внесение указанного закона в Государственную Думу Российской Федерации и в октябре 2014 года сопровождение указанного федерального закона Федеральным Собранием Российской Федерации до его одобрения Советом Федерации Федерального собрания Российской Федерации.
2-м этапом предусмотрено в декабре 2018 года представление Росреестром доклада в Минэкономразвития России о выполнении работ по определению в массовом порядке координат зданий и сооружений, сведения о которых включены в государственный кадастр недвижимости в порядке переноса сведений из архивов органов, осуществляющих технический учет и техническую инвентаризацию этих объектов.
Вместе с тем, в настоящее время Федеральным законом от 22.12.2014 № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Закон о кадастре внесены соответствующие изменения, предусматривающие проведение комплексных кадастровых работ.
Под комплексными кадастровыми работами понимаются кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов:
1) земельных участков, кадастровые сведения о которых не соответствуют установленным на основании Закона о кадастре требованиям к описанию местоположения границ земельных участков;
2) земельных участков, занятых зданиями или сооружениями, площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории;
3) зданий, сооружений, а также объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке [7].
В результате выполнения комплексных кадастровых работ, в том числе осуществляется установление или уточнение местоположения на земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.
При этом внесение в государственный кадастр недвижимости сведений, полученных в результате выполнения комплексных кадастровых работ, осуществляется на основании заявления о внесении сведений о земельных участках и местоположении на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, форма которого устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, и карты-плана территории, представленных исполнителем комплексных кадастровых работ в орган кадастрового учета [7].
Таким образом можно сделать вывод, что в результате проведения комплексных кадастровых работ в государственный кадастр недвижимости в сведения о земельных участках будет внесена информация о кадастровых номерах зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на таких земельных участках.
Указанные сведения будут легитимными и соответствовать Закону о кадастре.
Также, в настоящее время в рамках проведения филиалами Кадастровой палаты по субъектам Российской Федерации в рамках исполнения Плана мероприятий по привязке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства к земельным участкам, утвержденном руководителем Росреестра 30.12.2013 (далее - План мероприятий), работ по привязке объектов капитального строительства к земельным участкам установлено, что по состоянию на 01.02.2014 в государ-
ственном кадастре недвижимости содержатся сведения о 38 959 362 объектах капитального строительства и сведения о 57 449 766 земельных участках [10].
Связь с земельными участками в ПК «АИС ГКН» имеют 4 987 000 объекта капитального строительства, которая внесена на основании межевого плана, технического плана и иных документов, поступающих в орган кадастрового учета на основании Закона о кадастре, что составляет 12,8% от общего количества объектов капитального строительства в государственном кадастре недвижимости [10].
Филиалами Кадастровой палаты проводится работа по автоматизации процесса поиска связи ОКС и земельных участков по различным параметрам, результаты которой по состоянию на 01.12.2014 приведены на рис. 1.
А
С использованием сведений, поступивших в рамках информационного взаимодействия с органами государственной власти и органами местного самоуправления
• 106 778 ОКС (0,3%)
По сведениям о координатах ОКС, внесенных в ГКН • 158 321 ОКС (0,4%)
По сведениям о частях земельных участков под ОКС • 291 884 ОКС (1%)
С использованием иных источников для установления связи • 320 139 ОКС (1%)
С использованием документов, поступивших из ОТИ 372 080 ОКС (1%)
С использованием векторных адресных планов и иных картографических материалов
• 839 049 ОКС (2%)
С использованием сведений о правообладателях 5 785 033 ОКС (15%)
По структурированному адресу 9 680 581 ОКС (24,8%)
Рис. 1. Количество ОКС, в отношении которых выявлены связи с земельными участками, процентное соотношение относительно общего количества ОКС в государственном кадастре недвижимости
Таким образом с учетом всех указанных выше методов поиска связи ОКС и земельных участков, на которых они расположены, установлена связь 22 521 275 ОКС и земельных участков, что составляет 58% от общего количества ОКС в государственном кадастре недвижимости [10].
Вместе с тем, нормативными правовыми актами порядок внесения в государственный кадастр недвижимости сведений, полученных в результате работ, проводимых в соответствии с Планом мероприятий не урегулирован, в связи с чем, у органа кадастрового учета в настоящее время отсутствуют основания для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости [11-18].
Таким образом, легитимизация сведений о привязке ОКС к земельным участкам, на которых они расположены, полученная в рамках реализации Плана мероприятий возможна после внесения соответствующих изменений в действующие нормативно-правовые акты.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»// Консультант Плюс.
2. Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2010 № 403 «Об утверждении формы технического план здания и требований к его подготовке»// Консультант Плюс.
3. Приказ Минэкономразвития России от 23.11.2011 № 693 «Об утверждении формы технического план сооружения и требований к его подготовке»// Консультант Плюс.
4. Приказ Минэкономразвития России от 10.02.2012 № 52 «Об утверждении формы технического план объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке»// Консультант Плюс.
5. Приказ Минэкономразвития России от 29.11.2010 № 583 «Об утверждении формы технического план помещения и требований к его подготовке»// Консультант Плюс.
6. Приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков»// Консультант Плюс.
7. Федеральный закон от 22.12.2014 № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»// Консультант Плюс.
8. Отчет о результатах контрольного мероприятия «Комплексная проверка эффективности управления государственным имуществом, реализации полномочий по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, а также осуществления надзорных функций за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков и арбитражных управляющих в 2012 году и истекшем периоде 2013 года в Московской области» (Бюллетень Счетной палаты № 3 (март) 2014 г.) http://www.ach.gov.ru/activities/bulleten/755/16712/?sphrase_id=543337
9. Алгоритмом действий, направленных на устранение технических ошибок, выявленных в ходе проведения плановой визуальной проверки сведений об объектах недвижимости, загруженных в программный комплекс «Автоматизированная информационная система государственного кадастра недвижимости» (далее - ПК «АИС ГКН») в рамках выполнения работ по Госконтрактам, разработанным в соответствии с пункта 3.3. Порядка организации работ по контролю исполнения Госконтрактов, утвержденным письмом Росреестра от 05.05.2012 № 09-3269-ВАб, http://www.to55.rosreestr.ru/
10. Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 11.12. 2014 № 11-4132-КЛ// Консультант Плюс.
11. Карпик А. П. Анализ состояния и проблемы геоинформационного обеспечения территорий // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2014. - № 4/С. - С. 3-7.
12. Карпик А. П., Ламерт Д. А., Обиденко В. И. Реализация "дорожной карты": пути повышения качества пространственного описания объектов государственного кадастра недвижимости // Геодезия и картография. - 2013. - № 12/1. - С. 45-49.
13. Карпик А. П., Обиденко В. И. Формирование единого геопространства территорий для повышения качества геодезического обеспечения государственного кадастра недвижимости // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Пленарное заседание : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 1. - С. 3-11.
14. Байков К. С., Гаврюшина Н. В., Ильиных А. Л. Особенности государственного кадастрового учета отдельных видов сооружений // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. -2013. - № 4/С. - С. 175-179.
15. Гаврюшина Н. В., Ильиных А. Л. Особенности постановки на государственный кадастровый учет жилых помещений, образованных в результате раздела // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. X Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГГА, 2014. Т. 2. - С. 129-134.
16. Гаврюшина Н. В., Ильиных А. Л. Особенности кадастрового учета частей объектов недвижимости при заключении договора аренды // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). -С. 88-93.
17. Гаврюшина Н. В. Аналитический обзор систем 3D-кадастра недвижимости // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). - Новосибирск: СГГА, 2012. Т. 3. - С. 46-50.
18. Гаврюшина Н. В. Некоторые вопросы государственного кадастрового учета подземных сооружений // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. X Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГГА, 2014. Т. 2. - С. 61-69.
© Н. В. Шайман, А. Л. Ильиных, 2015
