CC BY
36
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
УДК 004:528.91
О ПОДХОДЕ К РАСЧЕТУ ПОКАЗАТЕЛЯ СОЦИАЛЬНОЙ КОМФОРТНОСТИ НАСЕЛЕНИЯ ДЛЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Алексей Викторович Дубровский
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, заведующий лабораторией «Дигитайзер», тел. (383)361-01-99, e-mail: [email protected]
Екатерина Дмитриевна Подрядчикова
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, аспирант СГГА, тел. (383)361-01-09
В статье рассматривается понятие «интегральный показатель социальной комфортности населения». Показана необходимость использования показателя социальной комфортности населения при расчете налога на недвижимое имущество. Дается описание основных показателей социальной комфортности населения и возможности их расчетов на основе геоинформационного анализа территории.
Ключевые слова: социальная комфортность, налог на недвижимое имущество, инфраструктура, кадастровая оценка.
SOCIAL COMFORT OF POPULATION: CALCULATION
OF INDEX TO IMPROVE REAL PROPERTY EVALUATION SYSTEM
Alexey V. Dubrovsky
Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Head of “Digitizer” laboratory, tel. (383)361-01-99, e-mail: [email protected]
Ekaterina D. Podryadchikova
Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., a postgraduate student, tel. (383)361-01-09
The concept of integral index for population social comfort is considered. The necessity of applying this index for calculating the real estate tax is proved. Basic indices of population social comfort are described. They may be calculated on the basis of GIS-analysis of the territory.
Key words: social comfort, real estate tax, infrastructure, cadastral evaluation.
Для устойчивого развития и функционирования городов создается инфраструктура - комплекс сооружений и коммуникаций, транспортная сеть, инженерное оборудование, каналы связи, а также объекты социального и культурнобытового обслуживания населения. Инфраструктура города тесно связана с его социальной и территориальной составляющей. Город в широком смысле может быть определен как место компактного проживания людей, удовлетворяющее потребности человека в обеспечении ресурсами: жизнедеятельности, безопас-
94
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
ности, коммуникации и развитии личности на основе общности культурных, социальных, национальных и прочих интересов [1-3].
Таким образом, главная цель города - создать комфортные условия для проживания граждан, развития экономики, становления бизнеса и привлечения инвестиций. Отметим, что кадастровая стоимость объекта недвижимости зависит от его площади, уровня развития инфраструктуры и комплекса социальнобытовых объектов, то есть как раз от уровня социальной комфортности населения. Однако, часто на территории города возникает ситуация перенасыщения отдельных участков элементами социальной инфраструктуры, тогда как ряд других участков испытывает дефицит в подобного рода объектах. При этом градостроительные ГОСТы и СНиПы регламентируют качественные и количественные характеристики требуемого уровня развития объектов социальной инфраструктуры [4]. Однако, глобального ранжирования урбанизированных территорий не выполнено. Построенные ранее микрорайоны с использованием градостроительных норм и регламентов в настоящее время уплотняются в результате точечной застройки. При этом объекты недвижимости, существовавшие ранее, изменяют свою стоимость из-за перераспределения социальной инфраструктуры (рис. 1).
Рис. 1. Пример перераспределения инфраструктуры города с течением времени (Самара, 2012 г.)
Цена недвижимости, как и ее качество, определяется системой показателей, поэтому существует необходимость в разработке показателя социальной комфортности населения как одного из факторов оценки недвижимого имущества. Кроме того, актуальным является осуществление достоверного геоинформационного анализа и комплексной оценки показателей городской среды, главными компонентами которой являются население города и социальная инфраструктура (рис. 2) [5, 6].
95
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
Рис. 2. Последовательность технологических операций при анализе, оценке и управлении территорией на основе интегрального показателя социальной комфортности населения
Современные картографические справочно-информационные системы позволяют в онлайн-режиме определить рейтинг социальной инфраструктуры объекта недвижимости по основным его показателям. «Рейтинг дома зависит от инфраструктуры вокруг. Если рядом много социальных объектов (детсадов, больниц, школ, магазинов и т. п.), выше рейтинг дома в процентах» [7-10]. Данная оценка, несомненно, имеет большое значение для информирования населения, однако не дает комплексного представления об объекте недвижимости. Зачастую оцениваемые здания в центральной части города и на его окраинных участках имеют одинаковый рейтинг. Такая же ситуация складывается при оценке двух близко расположенных зданий, имеющих различное техническое состояние, материал и возраст постройки.
Поэтому для полного анализа социальной комфортности следует рассматривать комплекс показателей (рис. 3). Обобщенное значение показателей может быть выражено через интегральный показатель социальной комфортности населения. Поскольку этот показатель, в свою очередь, может влиять на цену не-
96
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
движимого имущества, он должен быть также одним из критериев оценки недвижимости [11-13].
Рис. 3. Система показателей социальной комфортности населения
В группу «Показатели состояния окружающей природной среды (ОПС)» входит экологическое состояние района, где расположен объект недвижимости. Экологическое состояние определяется санитарно-эпидемиологическими и санитарно-гигиеническими условиями, загрязнением атмосферы, уровнем природных воздействий (инженерно-геологические условия, подтопление поверхностными и грунтовыми водами), климатическими особенностями территории и др.
97
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
К группе «Показатели развития инфраструктуры» можно отнести уровень развития социальной, бытовой и культурной сфер (наличие объектов здравоохранения, образования, торговли, сферы услуг, объектов спортивного значения), удаленность от общественно-делового центра (ОДЦ) города, наличие и степень развития инженерной инфраструктуры. Фактор «Экономическое развитие территории» подразумевает отражение уровня средней заработной платы, показателя безработицы, количество вакансий и т. д. Фактор «Плотность населения» дает возможность сравнивать уровень развития инфраструктуры на различной территории в аспекте удовлетворения потребностей в потреблении ресурсов для определенного количества населения.
Г руппа «Показатели объектов недвижимости» определяет материал объекта недвижимости, его площадь, состояние (например, наличие и качество ремонта). Если же речь идет о земельном участке, то под показателями данной группы будет пониматься плодородие почв, категория земель и т. д.
Группа «Эстетико-композиционные показатели» включает эстетическую ценность района, которая может быть представлена ландшафтным дизайном, историческим значением застройки, внешним видом зданий, рекреационной ценностью территории и т. д. Кроме того, в эту группу факторов входит еще и фактор «Престижность района», на основании которого осуществляется ранжирование территории города на зоны различной селитебной или коммерческой привлекательности.
Группа «Показатели угроз» направлена на ранжирование территории города по вероятности возникновения природных и техногенных угроз, а также прогнозирование событий, носящих характер катастроф.
Существующий в настоящее время метод балльной оценки социально-экономических показателей подразумевает, что фактические показатели качества жизни (П) оцениваются в баллах относительно каких-либо эталонов или стандартов (Хэталон), значение которых принимается за максимальный балл (МАХбалл) [13, 14]. Расчет производится по формуле:
П _ (Хфакт * МАХбалл) / Хэталон •
При этом в качестве эталонов или стандартов могут быть выбраны: максимальное или среднее значение данного показателя по всему миру, в Российской Федерации, в конкретном регионе; фактическое значение данного показателя за базовый период (предыдущий год, любой другой временной отрезок); рациональная норма, отраженная в нормативно-законодательных документах, и т. п.
С учетом показателей, представленных на рис. 3, формула расчета показателя социальной комфортности населения имеет следующий вид:
СКН = (ПОПС + ПРИ + ПОН + ПЭК + ПУ + ... + Пх) / N,
где ПОПС - показатель состояния окружающей природной среды; ПРИ - показатель развития инфраструктуры; ПОН - показатели объектов недвижимости; ПЭК - показатели эстетико-композиционные; ПУ - показатели угроз.
98
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
Таким образом, данные о показателе социальной комфортности должны быть использованы при корректировке генеральных планов, схем функционального зонирования, размещения и строительства объектов социальной сферы. Кроме того, данные, свидетельствующие о низком уровне развития социальной комфортности населения, должны быть учтены при оценке недвижимого имущества в виде понижающего коэффициента, при расчете налога на недвижимое имущество для групп граждан, проживающих на данной территории [15].
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Дубровский А. В., Мурзинцева Е. Л., Нечаева А. С. Исследование социальнотерриториальных взаимосвязей элементов городской среды средствами геоинформационных технологий // ГЕО-Сибирь-2010. VI Междунар. науч. конгр. : сб. материалов в 6 т. (Новосибирск, 19-29 апреля 2010 г.). - Новосибирск: СГГА, 2010. Т. 3, ч. 2. - С. 17-21.
2. Афанасьев Ю. А., Фомин С. А. Мониторинг и методы контроля окружающей среды. Ч. 1. - М.: МНЭПУ, 1998. - 468 с.
3. Словарь понятий и терминов регионального управления [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.vasilievaa.narod.ru/.
4. СНиП 2.07.01-89. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений / Министерство регионального развития РФ. - М., 2011. - 110 с.
5. Мыльников Д. Ю. Инфраструктура пространственных данных. Муниципальный уровень [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.credo-
dialogue.com/journal/articlesarchive/Infrastryktyra-prostranstv-dannuh.aspx
6. Дубровский А. В., Бударов В. П. Геоинформационное исследование показателей социальной комфортности сельских населенных пунктов // Информационные технологии, системы и приборы в АПК. Ч. 1: материалы 5-й междунар. науч.-практ. конф. «Агроинфо-2012». -Новосибирск: СО РАСХН, 2012. - С. 436-440.
7. Дубровский А. В. Компьютерные технологии в землеустройстве и земельном кадастре: практикум. Ч. 1. Методика создания геоинформационного пространства объектов недвижимости. - Новосибирск: СГГА, 2009. - 48 с.
8. Дубровский А. В. Земельно-информационные системы в кадастре: учеб.-метод. пособие. - Новосибирск: СГГА, 2010. - 112 с.
9. Дубровский А. В., Бударов В. П., Нечаева А. Н. Анализ социальной комфортности населения города Новосибирска на примере основных инфраструктурных показателей // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). - Новосибирск: СГГА, 2012. Т. 3. - С. 186-189.
10. У новосибирцев появилась возможность отслеживать рейтинги своих домов [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://nsk.sibnovosti.ru
11. Поляков Ю. А. Автоматизированная система регионального мониторинга земель. -Барнаул: АлтГУ, 2003. - 221 с.
12. Мосиенко Н. Л. Социально-территориальная структура пространства городской агломерации. - Новосибирск: СО РАН, 2008. - 60 с.
13. Дубровский А. В., Бударов В. П., Нечаева А. Н. Разработка интегрального показателя социальной комфортности населения как фактора расчета налога на недвижимое имущество // ГЕО-Сибирь-2011. VII Междунар. науч. конгр. : сб. материалов в 6 т. (Новосибирск, 19-29 апреля 2011 г.). - Новосибирск: СГГА, 2011. Т. 3, ч. 2. - С. 87-92.
99
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
14. Дробышева В. В., Герасимов Б. И. Интегральная оценка качества жизни населения региона: монография; под научн. ред. д-ра экон. наук, проф. Б. И. Герасимова. - Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2004. - 108 с.
15. Дубровский А. В. Исследование геоинформационной основы для создания системы навигации и управления на территории субъекта РФ // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2009. - № 6. - С. 96-102.
Получено 23.08.2013
© А. В. Дубровский, Е. Д. Подрядчикова, 2013
100
