CC BY
166
УДК 347
О НЕКОТОРЫХ ПРОБЛЕМАХ ПРАВОВОГО РЕЖИМА НЕДВИЖИМОСТИ В АСПЕКТЕ РЕФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ON SOME PROBLEMS OF THE LEGAL REGIME OF PROPERTY IN TERMS OF REFORMATION OF LAND LEGISLATION OF THE RUSSIAN FEDERATION
В. А. БЕТХЕР (V. A. BETKHER)
Анализируются некоторые из последних изменений Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с действующими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Особое внимание уделено появлению новых механизмов правового регулирования, призванных стимулировать застройщиков соблюдать сроки строительства, а правообладателей зданий и сооружений оформлять права на земельные участки, занятые такими объектами. По результатам проведённого анализа в целом даётся положительная оценка принятым в Земельный кодекс Российской Федерации поправкам, однако подчеркивается необходимость дальнейшего совершенствования норм указанного Кодекса.
Ключевые слова: Земельный кодекс Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации; земельный участок; объект недвижимости; объект незавершённого строительства; самовольная постройка.
The article analyzes some of the latest developments of the Land Code of the Russian Federation in conjunction with the applicable provisions of the Civil Code of the Russian Federation. Particular attention is paid to the emergence of new legal frameworks designed to encourage developers to comply with the terms of construction and holders of buildings and structures to draw title to land occupied by such objects. According to the results of the analysis in general a positive assessment adopted in the Land Code of the Russian Federation amendments is given, however, the analysis stresses the need of further improvement of the rules of the Code.
Key words: Land Code of the Russian Federation; the Civil Code of the Russian Federation; land; real estate; object under construction; unauthorized construction.
1 марта 2015 г. вступил в силу Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [1], который привнёс много нового в данный Кодекс [2], в частности существенно изменил процедуры формирования и образования земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставления таких участков. Данные изменения по праву можно назвать крупнейшей земельной реформой за последние 14 лет.
Поскольку в романо-германской правовой системе, к которой в целом относит себя Россия, классически главной и единственно мыслимой недвижимой вещью является зе-
мельный участок, а всё остальное, включая здания и сооружения (по-другому, строения или производная («рукотворная») недвижимость), является его принадлежностью, оставить без внимания произошедшие изменения цивилистам просто нельзя.
Тем не менее, несмотря на заявленное отнесение нашей страны к указанной правовой системе, в нашем сознании до последнего времени именно здания и сооружения мыслились как доминантные недвижимые вещи, что не могло не отражаться на экономическом обороте недвижимости. Бесспорно, объяснение этому существует. В первую очередь, исторически так уж сложилось, что земельные участки у нас надолго были выведены из гражданского оборота и исключительная монополия на них принадлежала государству.
© Бетхер В. А., 2015
В этой связи С. А. Степанов обоснованно отмечает: «Позитивное регулирование отношений, связанных с правом собственности на строения, значительно опередило доктринальное осмысление новых принципов построения недвижимости. Свободное участие в предпринимательском обороте строений при временном, но существенном отставании вступления в силу главы семнадцатой ГК РФ и Земельного кодекса РФ обусловило дальнейшее, несколько своеобразное, подверженное влиянию проводимой одновременно приватизацией развитие юридической (системно-юридической!) связи “строение - земельный участок”» [3]. Именно так, а не наоборот «земельный участок - а потом уже строение», по-другому - «superficies solo cedit», как то предусмотрено классическим римским принципом, согласно которому право собственности на строение принадлежит собственнику земельного участка или всё построенное на земле следует её судьбе.
Как следствие, мы имеем огромный пласт правотворческих и правоприменительных проблем, связанных, в первую очередь, с тем, что строения достаточно стремительно вращаются в гражданском обороте (они покупаются, продаются, обмениваются, дарятся, завещаются и пр.), а вот права на земельные участки под ними в большинстве своём до сих пор не оформлены. Самовольное строительство продолжает процветать в массовых масштабах. В итоге названные проблемы не только свидетельствуют о несоблюдении требований действующего гражданского, земельного и градостроительного законодательства, но и демонстрируют его пробельность, равно как и неспособность разрешить существующие практические затруднения, что, в числе прочего, влечёт и недополучение государством немалой доли доходов в виде налогов (арендной платы).
По сути, рассматриваемая земельная реформа, по крайне мере как-то задумывалась законодателем, была призвана решить эти и ряд других проблем. На сегодняшний день вряд ли возможно однозначно ответить на вопрос относительно результативности внесённых в ЗК РФ изменений, однако даже беглый анализ таких изменений позволяет выделить некоторые несоответствия и неудачные законодательные решения, которые
могут свести на нет попытки федерального законодателя улучшить положение в сфере земельных отношений. В этой связи анализ таких изменений может быть полезен для дальнейшего совершенствования законодательства в соответствующей сфере.
Итак, федеральный законодатель в очередной раз предложил новое, легальное определение земельного участка, и, как бы это ни показалось странным, выходит, что до настоящего времени отсутствует ясное понимание того, что же из себя представляет главная недвижимая вещь, в связи с чем стоит ли удивляться такому количеству проблем и споров в рассматриваемом направлении.
Согласно новейшему определению земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определённой вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РФ).
Заметим, что законодатель не только дал новое определение земельному участку, но и в очередной раз сменил место дислокации такой нормы, т. е. отсутствует чёткое представление не только о том, что же из себя представляет земельный участок, но и о том, где должна располагаться такая норма (до вступления в силу рассматриваемых изменений определение земельного участка содержалось в ст. 11.1 ЗК РФ, ещё ранее - в той же ст. 6 ЗК РФ).
Вряд ли возможно дать положительную оценку предложенной законодателем новой дефиниции, напротив, она явно не может быть признана удачной, как со стилистической точки зрения, так и с позиции формальной логики, хотя бы в силу того, что определение недвижимой вещи в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) [4] законодатель как раз раскрывает через понятие земельного участка.
Так, согласно данной норме к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Таким образом, одно неизвестное законодатель
определил через другое. При этом и сама ст. 130 ГК РФ остаётся постоянной «мишенью» для критики со стороны правоведов, специализирующихся в сфере недвижимости [5], поскольку приём, использованный законодателем для конструирования понятия недвижимости, некорректен с точки зрения классификации, кроме того, законодатель при определении признаков недвижимости не выдержал единства критерия отбора [6].
Указание на отнесение земельного участка к индивидуально-определённым вещам не сильно спасает ситуацию, поскольку вряд ли данный факт вызывает у кого-либо сомнение. В то же время отсутствие в рассматриваемом определении сущностных признаков земельного участка не может остаться незамеченным.
При этом ранее, ещё до появления последнего определения земельного участка, утратившего силу с появлением рассматриваемого, законодатель определял земельный участок как объект земельных отношений следующим образом: это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Полагаем, это определение, в отличие от очередного нового, отражало, пожалуй, главный сущностный признак рассматриваемой недвижимой вещи, подчёркивая всю важность установления границ земельного участка, как следствие, чёткое определение его местонахождения, площади и т. п. - всех тех признаков, которые и позволяют вести речь о появлении индивидуально-определённой вещи.
Заметим, что в данной дефиниции также подчёркивалось, что речь идёт о земельном участке как объекте земельных отношений. Последующее определение земельного участка, содержащееся в ст. 11.1 ЗК РФ, обошло стороной данный нюанс. Новейшее определение земельного участка, как уже отмечалось выше, предлагает рассматривать его как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю, видимо, подчёркивая связь с соответствующей главой ГК РФ (гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю»).
Не забыл федеральный законодатель и о ГК РФ, внося изменения в ЗК РФ в части прекращения срока действия договора арен-
ды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, и изъятия в связи с этим не завершённого строительством объекта.
Так, для владельцев объектов незавершённого строительства, осуществляющих строительство на арендуемом у государства или муниципалитета земельном участке, предусмотрена своего рода трехлетняя «амнистия» (пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). Если за этот срок такой объект не достраивается, то действие договора аренды прекращается. При этом в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, сам объект изымается и по решению суда подлежит реализации на публичных торгах. Новый собственник объекта незавершённого строительства (победитель публичных торгов) будет иметь право на заключение договора аренды земельного участка без проведения отдельных торгов для завершения строительства.
В этой связи законодатель дополнил предусмотренные ст. 235 ГК РФ основания для прекращения права собственности новым основанием, в соответствии с которым допускается принудительное изъятие объекта незавершённого строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
То, что в такой ситуации законодатель предусмотрел необходимость внесения изменений в ГК РФ, не может расцениваться иначе как положительно, поскольку до настоящего времени примерно в аналогичной ситуации Жилищный кодекс Российской Федерации [7] допускает продажу с публичных торгов самовольного перепланированного (переустроенного) помещения по решению суда (п. 1 ч. 5 ст. 29), т. е. устанавливает новое, не известное ГК РФ основание для прекращения права собственности. В то же время соответствующие положения в ГК РФ до сих пор отсутствуют.
Вместе с тем сама по себе угроза реализации объекта незавершённого строительства с публичных торгов ввиду прекращения срока действия договора аренды вряд ли может быть признана тем самым стимулом, который спод-вигнет застройщика на завершение строи-
тельства объекта недвижимости в кратчайшие сроки. Полагаем, не требует доказывания тот факт, что любой застройщик желает осуществить строительство объекта недвижимости в запланированные сроки, чтобы максимально быстро вернуть затраченные на строительство деньги с наибольшей выгодой.
В свете сказанного наличие немалого количества «долгостроев» в современных реалиях обусловлено скорее экономической ситуацией не только на рынке недвижимости, но и в целом в стране, чем нежеланием застройщиков соблюдать сроки строительства. В этой связи сама целесообразность изъятия у собственника объекта незавершённого строительства путём продажи его с публичных торгов, равно как и интерес иных лиц к приобретению такого объекта в случае его объективной рыночной, не заниженной, оценки ставятся под сомнение.
Видимо, разделяя отчасти данные опасения, законодатель всё-таки предусмотрел возможность дальнейшего предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства такого объекта недвижимости его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах (пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Из процитированного нововведения очевидно, что право решения дальнейшей судьбы объекта незавершённого строительства принадлежит уполномоченному органу -публичному собственнику земельного участка, на котором такой объект возводится, который может предъявить в суд соответствующее требование, а может и не предъявлять, предоставив застройщику очередную возможность достроить объект недвижимости, остаться «на плаву».
Остаётся только надеяться, что уполномоченные органы на местах будут в достаточной мере объективно и взвешено подходить к каждому конкретному случаю, учиты-
вая его особенности, не допускать формального подхода к ситуации при использовании нового инструмента, предусмотренного для них законодателем. При этом, учитывая, что контроль за соблюдением сроков, качества строительства и т. п. возложен также на государство и муниципалитеты в лице соответствующих органов на подведомственной им территории, соответствующее право, конечно, более похоже на дополнительную обязанность уполномоченных органов, требующую от них определённых усилий.
В любом случае попытка решения на го -сударственном уровне проблемы повсеместного нарушения сроков строительства объектов недвижимости в целях последующего введения их в легальный гражданский оборот при помощи механизмов, закреплённых в ЗК РФ и ГК РФ, в совокупности с соответствующими положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГсК РФ) [8], регламентирующими срок действия разрешения на строительство (ст. 51 ГсК РФ), и Кодекса РФ об административных нарушениях (далее - КоАП РФ) [9], устанавливающими, в числе прочего, административную ответственность за строительство объекта недвижимости без разрешения на строительство (по окончании срока его действия), а также эксплуатацию такого объекта без разрешения на ввод его в эксплуатацию (ст. 9.5 КоАП РФ), заслуживает только положительной оценки. Кроме того, указанное свидетельствует о комплексном подходе законодателя к решению такой проблемы, что также не может не радовать.
Применительно к рассмотренному новому праву (обязанности) органов публичной власти полагаем уместным также обратить внимание на гражданско-правовое регулирование смежных рассмотренным отношениям отношений, связанных с последствиями самовольного создания объектов недвижимости.
Статья 222 ГК РФ, посвящённая самовольной постройке, предусматривает два возможных варианта дальнейшего развития событий: либо снос незаконно возведённого объекта недвижимости (п. 2), либо его легализацию (п. 3), что заявлено как исключение.
Вместе с тем если называть вещи своими именами, то «это исключение незаметно
стало правилом» [10], и п. 3 ст. 222 ГК РФ, предусматривающий возможность легализации самовольно возведённого объекта недвижимости, применяют гораздо чаще, нежели п. 2 данной статьи, решающий судьбу самовольной постройки кардинально противоположным способом.
Интерес представляет тот факт, что на практике наибольшее количество судебных споров о сносе самовольных построек инициируют администрации муниципальных образований [11], поскольку, по верному замечанию О. В. Наумовой, органы местного самоуправления поселений «обладают всей полнотой информации о мероприятиях в области строительства на соответствующей территории» [12].
При этом не обойтись без участия этих же органов и в случае заявления самовольным застройщиком требования о признании права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, поскольку именно данные органы в подавляющем большинстве случаев будут выступать в качестве «условного» ответчика [13] по таким делам [14].
В рассматриваемом случае, как точно подметил А. В. Юдин, «закон моделирует процедуру искового производства и, соответственно, ставит некое лицо в положение ответчика для того, чтобы стимулировать или даже спровоцировать последнего на заявление возражений и спора против иска. Так, например, ответчик по иску о признании права на самовольную постройку может возразить против ее “узаконения” и, например, предъявить встречный иск о сносе самовольной по стройки» [15].
Таким образом, и в такой ситуации у органа публичной власти имеется право выбора соответствующего варианта своего поведения: обращаться в суд с требованием о сносе незаконно возведённого объекта недвижимости или не обращаться; заявлять в суде возражения относительно признания права собственности на самовольную постройку за истцом или не заявлять.
При этом п. 3 ст. 222 ГК РФ говорит о возможности признания права собственности на самовольно возведённый объект недвижимости за собственником земельного участка с возмещением лицу, его построившему, соответствующих расходов, т. е. у государства или
муниципалитета, в собственности которых до настоящего времени находится большинство земель (земельных участков), имеется возможность признания права собственности на такой объект недвижимости за собой.
Однако позволим себе утверждать, что на практике такой вариант не интересен никому: ни фактическому владельцу такого порочного объекта недвижимости, интерес которого в полной мере удовлетворяет лишь узаконивание его притязаний в отношении данного объекта, ни собственнику земельного участка, которому по большому счёту этот объект недвижимости и не нужен, как следствие, встают вопросы относительно бремени содержания такого объекта, решения его дальнейшей судьбы и прочего, при том, что земельный собственник будет вынужден ещё и возмещать расходы по возведению объекта [16]. Видимо, по этой причине подобные иски уполномоченными органами попросту не заявляются.
И последнее, на что мы обратим внимание в рамках настоящей статьи, это попытка законодателя в очередной раз решить проблему нахождения в обороте исключительно рукотворной недвижимости без оформления её правообладателями прав на земельные участки под ней, в то время как одним из основополагающих принципов земельного законодательства провозглашена платность использования земли (ст. 1 ЗК РФ).
Долгое время (с 1994 по 2007 г.) ГК РФ допускал возможность отчуждения объекта недвижимости без земельного участка под ним, даже находящихся в собственности одного лица, в то время как ст. 35 принятого позднее ЗК РФ изначально накладывала вето на совершение таких сделок.
В 2005 г. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации также высказался по поводу сделок раздельного отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, и такого земельного участка, указав на ничтожность данных сделок [17]. С этого времени судебная практики по поводу указанных сделок складывается исключительно в данном русле.
И только в 2007 г. федеральный законодатель, наконец, внёс соответствующие изменения в ГК РФ, приведя в соответствие
положения ГК РФ и ЗК РФ. Нельзя не отметить, что ещё ранее, в 2006 г., в ст. 222 ГК РФ были внесены изменения в части того, что право собственности на самовольную постройку может быть признано исключительно за лицом, обладающим соответствующим вещным правом на земельный участок, расположенный под данной постройкой. До внесения таких изменений старая редакция ст. 222 ГК РФ отдавала предпочтение приоритету прав лица, которое незаконно возвело объект недвижимости, а не собственника земельного участка, на котором возведён такой объект, что не соответствует ни одному зарубежному правопорядку и представляет собой явный правовой нонсенс.
Однако этих мер оказалось недостаточно, и в качестве очередной попытки решения рассматриваемой проблемы можно указать на введение в 2011 г. ст. 25.5 в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [18], установившей невозможность государственной регистрации перехода прав на здание, строение или сооружение в отсутствие регистрации перехода права собственности или аренды на земельный участок, занятый указанными объектами недвижимости. Однако данная норма, первоначально задуманная законодателем как некий механизм, способствующий оформлению прав на земельные участки, занятые объектами недвижимости, оказалась неработоспособной, в связи с чем впоследствии она неоднократно изменялась и в действующей редакции представляет собой не более чем фиксацию организационно-технической составляющей имеющего место правового регулирования рассматриваемых общественных отношений.
Так, регистрирующий орган не произведёт государственную регистрацию перехода права собственности отчуждаемого объекта недвижимости лишь в отношении того объекта, где права на земельный участок под ним оформлены, однако по договору объект отчуждается без земельного участка. Если же собственник строения до сих пор не оформил своё право на использование земельного участка под объектом недвижимости, какие-либо препятствия для регистрации перехода права собственности на строение отсутствуют.
Что касается ЗК РФ, то по общему правилу, оставшемуся в данном нормативном правовом акте, исключительное право на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду принадлежит собственникам зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (ст. 39.20 ЗК РФ).
Между тем эта новая норма, закрепившая, на первый взгляд, старый подход, примечательна тем, что впервые на законодательном уровне установлена возможность уполномоченного органа обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ).
Однако здесь на передний план выходят вопросы формирования земельных участков, на которых расположены такие объекты недвижимости, установления их местоположения, границ, площади, получения согласия смежных землепользователей и т. п., решение которых, бесспорно, потребует от органов местного самоуправления значительных организационных и финансовых затрат.
Таким образом, насколько предложенное правовое регулирование отношений, связанных с использованием земельных участков, занятых объектами недвижимости, без оформления правообладателями последних прав на первые, окажется эффективным, также сможет показать только время.
Резюмируя изложенное, в целом рассмотренные изменения действующего законодательства следует охарактеризовать как необходимые и востребованные. Принятые поправки в ЗК РФ направлены на комплексное развитие застроенных территорий, гармоничное развитие поселений, недопущение произвольного изменения целевого назначения земельных участков или их вида разрешённого использования, самовольного
строительства. Однако необходимо указать и на необходимость дальнейшего изменения и систематизации гражданского и земельного
законодательства в части регулирования отношений, связанных с предоставлением земельных участков под строительство объектов недвижимости, оформлением прав на земельные участки под уже построенными и эксплуатируемыми зданиями, сооружениями в свете поднятых и рассмотренных в рамках настоящей статьи проблем.
1. О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ // СЗ РФ. - 2014. - № 26. -Ст. 3377.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
3. Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М. : Статут, 2004. - С. 82.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
5. См. подр., напр.: Иванов А. А. Права на землю и иное недвижимое имущество - основа стабильного гражданского оборота // Вестник гражданского права. - 2007. - № 2. - С. 18-28 ; Каминская Я. А. К вопросу об определении понятия «недвижимость» в гражданском законодательстве РФ // Правовые вопросы недвижимости. - 2008. - № 1. - С. 7-9 ; Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М. : Волтерс Клувер, 2006. - С. 45-55 ; Бетхер В. А. Самовольная постройка как вид недвижимости // Политики и право : сборник научных трудов аспирантов и соискателей. - Вып. 5. - Омск, 2010. -
С. 17-25 и др.
6. См. подр.: Скворцов О. Ю. Указ. соч. - С. 49.
7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188- ФЗ // СЗ РФ. -2005. - № 1. - Ст. 14.
8. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 16.
9. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // СЗ РФ. - 2002. - № 1 (ч. 1). - Ст. 1.
10. Щенникова Л. В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданско-правовые последствия // Законодательство. - 2006. - № 3. - С. 19.
11. См. подр.: Савина А. В. Снос самовольной постройки // Адвокатская практика. - 2008. -№ 3. - С. 42.
12. Наумова О. В. Преобразование института самовольного строительства // Актуальные проблемы российского права. - 2013. - № 6. -С. 731.
13. «Условный» ответчик - термин, предложенный А. В. Юдиным в отношении подобного рода лиц и ситуаций. Юдин А. В. Процессуальная фигура «условного» ответчика в гражданском судопроизводстве // Арбитражный и гражданский процесс. - 2011. - № 8. - С. 6-10.
14. Такой вывод подтверждается и судебной практикой. См.: О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав : Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22. - П. 25 // Вестник ВАС РФ. - 2010. - № 6. - С. 89-90.
15. Юдин А. В. Указ. соч. - С. 10.
16. В этой связи сложно согласиться с утверждением П. А. Шишканова о том, «что самовольная постройка, созданная на земельном участке, принадлежащем государству или местному образованию, может быть передана в собственность данного публично-правового образования при условии, что самовольный застройщик не возражает против данной передачи и ему будет полностью компенсирована стоимость материала, из которого создан объект самовольного строительства» (Шиш-канов П. А. Самовольное строительство и его правовые последствия : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2012. - С. 22). Самовольная постройка, конечно, «может быть» передана именно в собственность публичных образований, однако представляется, что на практике в большей мере не отсутствие соответствующих возражений застройщика, а вопрос наличия соответствующего согласия публичного собственника земельного участка на передачу ему самовольной постройки выходит на передний план и приобретает особую актуальность.
17. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства : Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11. - П. 11 // Вестник ВАС РФ. -2005. - № 5.
18. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
