CC BY
47
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
УДК 34 ББК 67
НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ОБЪЕКТАМИ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
АЛЕКСАНДР АЛЕКСАНДРОВИЧ РЫБЕНЦОВ,
преподаватель кафедры гражданского права и процесса Московского университета МВД России имени В.Я. Кикотя,
кандидат юридических наук
Научная специальность 12.00.03 — гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право
E-mail: 9261945188@rambler.ru Рецензент: Л.В. Зарапина, заведующая кафедрой гражданско-правовых дисциплин Московского финансово-юридического университета, кандидат юридических наук, доцент
Citation-индекс в электронной библиотеке НИИОН
Аннотация. Анализ эмпирических материалов относительно оформления земельно-правовых отношений под объектами незавершенного строительства свидетельствует о том, что правоприменительные органы (уполномоченные предоставлять земельные участки гражданам и юридическим лицам) предоставляют собственникам объектов незавершенного строительства в собственность земельные участки в нарушение действующего законодательства.
Публично-правовые образования, в соответствии с законодательством Российской Федерации, как собственники земельных участков имеют лишь право предоставить в аренду без проведения торгов под объектом незавершенного строительства земельный участок исключительно с целью завершения строительства; указанная правовая позиция нашла свое подтверждение в судебной практике.
Ключевые слова: аренда земельного участка без проведения торгов, предоставление земельного участка в собственность, объект незавершенного строительства, права собственника объекта незавершенного строительства.
Annotation. The analysis of empirical material on registration of land legal relations under construction in progress «reflects» that law enforcement authorities are empowered to grant land plots to citizens and legal entities) provide the owners of objects of construction in progress land in violation of any applicable laws.
Public legal education in accordance with the legislation of the Russian Federation, as landowners, have only the right to lease without competitive bidding under construction in progress land solely for the purpose of completion, this legal position was confirmed in judicial practice.
Keywords: rent of land without a tender, land in the property, construction in progress, rights of the owner of the object under construction.
В результате инвестиционно-строительной деятельности возникают объекты недвижимости, право собственности на которые приобретают их участники. Однако, в случае не завершения строительства по каким-либо причинам (финансовым, разногласия в разделе между инвесторами и т.п.) по результатам строительства имеются объекты незавершенного строительства, правовой режим которых имеет особый характер, что, в свою очередь, обуславливает возникновение особых (пре-
имущественных) прав у собственников таких объектов.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
Так, в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации1 к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федера-ции»2, юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность; религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 г. в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2015 г. по ценам, предусмотренным соответственно п. 1 и 2 ст. 2 указанного Федерального закона.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Объекты незавершенного строительства не оговорены в названной статье в качестве объектов, право собственности на которые дает исключительное право на приобретение земельных участков. На основании ст. 55 Градостроительного кодекса Россий-
ской Федерации3 право на использование зданий, строений, сооружений возникает после ввода таких объектов в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность в порядке, установленном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В связи с чем, можно сделать вывод, что объект незавершенного строительства не может быть введен в эксплуатацию и использован в качестве здания, строения, сооружения, так как находится на стадии строительства и к нему не могут быть применены нормы п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Указанная правовая позиция отражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. №8985/08; от 1 марта 2011 г. № 14880/10; от 9 ноября 2010 г. № 7454/10; от 10 апреля 2012 г. № 15874/11; Определение ВАС РФ от 28 мая 2013 г. № ВАС-6172/13 по делу № А40-21632/12-41-199; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10 апреля 2013 г. по делу № А56-35440/2012; Постановление ФАС Московского округа от 8 февраля 2013 г. по делу № А40-21632/12-41-199; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 января 2013 г. по делу № А66-19006/2011; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31 января 2013 г. по делу № А56-63293/2011; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2013 г. по делу № А53-22892/2012; Постановлением ФАС Поволжского округа от 15 июля 2013 г. по делу № А49-6033/2012 и др.
Также необходимо отметить, что 14 декабря 2011 г. был опубликован и вступил в силу Федеральный закон от 12 декабря 2011 г. № 427-ФЗ «О внесении изменений в ст. 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»4.
Подпунктом «в» п. 2 ст. 1 данного закона был дополнен Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» п. 21 следующего
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
содержания: «21. Собственник объекта незавершенного строительства, право собственности, на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений».
Таким образом, с 14 декабря 2011 г. законодатель закрепил, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности, на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет лишь право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов. Данная правовая позиция нашла свое отражение в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 11 апреля 2013 г. по делу № А19-8613/2012; Определении ВАС РФ от 26 июня 2013 г. № ВАС-7463/13 по делу № А76-10540/2012; Постановлении ФАС Московского округа от 26 декабря 2013 г. № Ф05-15965/2013 по делу № А40-85717/2012; Постановлении ФАС Московского округа от 25 сентября 2013 г. по делу № А40-109277/12-6-1021.
Исходя из вышеизложенного, «публичный» собственник земельного участка имеет лишь основания в соответствии с законодательством Российской Федерации по предоставлению земельного участка в аренду без проведения торгов с целью завершения строительства. При этом полномочием по отчуждению земельного участка в частную собственность данный субъект не обладает.
Необходимо отметить, что согласно абз. 4 п. 4 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
В то же время, п. 4 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации регулирует вопросы приобретения прав на находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, не занятые объектами недвижимости, в то время как
вопросы приобретения в собственность земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, являющиеся частной собственностью, урегулированы ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Объекты незавершенного строительства, в том числе объекты, на которые зарегистрировано право собственности как на объекты недвижимости, не указаны в ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации5 наряду со зданиями, строениями, сооружениями, а в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются самостоятельным объектом недвижимости с отдельным правовым режимом.
В настоящее время законодателем урегулированы правомочия собственника объекта незавершенного строительства. Так, Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»6, вступающим в силу с 1 марта 2015 г., внесены дополнения в Земельный кодекс РФ.
Теперь п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ будет предусматривать, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2, а в подп. 10 п. 2 указанной статьи законодатель предусмотрел, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.
При этом п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ закреплены лица которым предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов. Так, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осущест-
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
вляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Максимальный срок предоставления земельного участка собственнику объекта незавершенного
строительства установлен п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, где указанно, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в п. 9 данной статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, с 1 марта 2015 г. вступают в силу изменения и дополнения в Земельный кодекс Российской Федерации, которые устанавливают в земельном законодательстве права собственников объектов незавершенного строительства.
1 Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301
2 Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4148.
3 Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.
4 Собрание законодательства РФ. 2011. № 51. Ст. 7448
5 Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
6 Собрание законодательства РФ, 30.06.2014, № 26 (часть I), ст. 3377
Административное право России: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «Юриспруденция» / Под ред. В.Я. Кикотя, П.И. Кононова, Н.В. Румянцева. 6-е изд., перераб. и доп. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015. 759 с. (Серия «Dura lex, sed lex»).
В учебнике предложено оригинальное видение предмета административного права, механизма административно-правового регулирования общественных отношений, во многом отличающееся от стереотипов, сложившихся в административно-правовой науке в течение многих десятилетий. Особое внимание уделено таким малоизученным вопросам административного права, как особенности административно-правового статуса организаций (в том числе государственных учреждений, должностных лиц), основы правоохранительной службы, административно-правовые действия, методы осуществления административной деятельности, основы теории административно-публичного обеспечения безопасности.
Для студентов, аспирантов и преподавателей высших учебных заведений юридического профиля.
