CC BY
13
Шоковая заморозка
Когда все средства хороши
Застройщики и девелоперы занимаются активным поиском госзаказа на постройку нового и реализацию готового жилья.
Перспективные планы застройки, так или иначе подпадающие под категорию госзаказа, власти формируют с условием значительного дисконта на оплату продукции и труда застройщиков. В случае нового строительства — это 20—30% скидки на подрядные работы (данные irn.ru), а в случае реализации готового — 50% дисконты столичным властям. В последнем случае застройщики идут и на то, чтобы сразу получить от города только половину причитающейся по договору суммы (которая, подчеркнем, и без того рассчитана с 50% скидкой от так называемой рыночной цены предложения). Одна мысль тре-
вожит застройщика: лишь бы что-то выкупили и еще работу дали, в виде новых объемов строительства или займов на развитие проектов в начальной стадии. Тем, кто ранее сомневался в необходимости соглашаться на столь радикальные меры — продажу в Москве по 80 тыс. руб. за кв. м минус 12% скидка, теперь жалеют. Цена выкупа квадратного метра на последнем столичном аукционе — 40 тыс. рублей.
Судя по всему, пришло время передела бизнеса. И, по-видимому, на условиях власти. Понятно, что и продажей жилья за военные сертификаты по 42 тыс. руб. за кв. м ныне застройщики тоже не брезгуют. Это — то, что касается наиболее востребованного по соцпрограммам эконом-кпасса.
Классы бизнес (премиум) и элитный объявляют распродажи самостоятельно. Опять же здесь есть разница между ценой в рекла-
ме и в прайсе компании при посещении офиса. Официальные скидки, отражаемые стат-данными, всего 5%. Фактические — гораздо больше: в бизнес-классе — до 25—30%, правда, речь идет главным образом о начальных этапах строительства, в элитном секторе — более 40% — на наиболее престижной Остоженке («Золотая миля»).
Прогноз-2009: передел, мы ждем передел
Мы провели опрос глав строительных и риелторских компаний, посвященный перспективам развития столичного рынка жилья в новом году. Практически все спикеры признают тяжесть положения, но стремятся доказать, что это трудности очень незначительного промежутка времени, ограниченного рамками января — марта. А разгар весны якобы способен сотворить чудо —
Стройплощадки повсеместно заморожены, застройщики заняты поиском средств для покрытия задолженности по старым кредитам, а новых денег пока не предвидится. В этой ситуации снижение цен на квартиры становится неизбежным.
В противном случае застройщикам придется просто продать (или отдать)
свой бизнес. '
Мила
БОЙКОВА
растопить лед сердец банкиров, которые возобновят массовое ипотечное кредитование, и покупателей, чья платежеспособность благодаря этому факту восстановится, после чего цены на жилье пойдут в рост. Правда, выжить удастся не всем — только игрокам, которые сумеют вступить во взаимовыгодный альянс с проправительственными или крупными банковскими структурами.
Григорий Куликов, председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»: «Общая тенденция — к снижению цен. Самая значительная коррекция происходит в классе бизнес-преми-ум — на 20% и более. Основная причина — в этом секторе наибольшая инвестиционная составляющая. Продавцы-инвесторы готовы выбрасывать квартиры на рынок, а потенциальные инвесторы ожидают значительного дисконта. Первичное жилье на начальных
стадиях строительства, а тем более на нулевом цикле, может быть предложено с дисконтом в 50% и более. На вторичном рынке уже минувшей осенью продавцы, заинтересованные в быстрой продаже, давали скидки до 20%. Вообще, когда на рынке предлагают 35—40 тыс. объектов, цены реальных сделок ниже, чем официальные, отраженные в обзорах аналитических компаний.
Всякое прогнозирование сегодня условно и может быть скорректировано макроэкономическими факторами и действиями государства. Многое зависит от ситуации с ипотекой: ее ставка не должна быть ниже, чем ставка рефинансирования и уровень инфляции».
Александр Шапиро, генеральный директор ООО «Промстройинвест» (подразделение ЗАО «Моспромстрой»): «Вместо рынка сегодня — хаотическое движение. Адекватные цены на жилье отсутствуют. При том что стоимость строительных материалов не снижается (исключая арматуру и цемент), цена кредитных ресурсов растет: раньше займы застройщикам предоставлялись под 11—12% годовых, сегодня это 20—22%, срок кредитования сократился. К тому же сильно завышены тарифы на техническое подключение.
В 2008 году в Москве сдано 3,5 млн. кв. м коммерческого жилья; в 2009-м запланировано сдать не более 1,5 млн. кв. м; прогноз на 2010-й — не более 200—300 тыс. кв. м. Ипотеки сегодня не существует, в то время как в 2007 году и в первой половине 2008-го до 50% всего предложения реализовывалось с ее помощью.
В создавшемся положении забота государства — возродить ипотечные кредиты, для того чтобы сохранить объемы строительства. Речь о доступности жилья уже не идет. Сегодня застройщики реализуют квартиры по предлагаемым государством ценам, чтобы только добыть средства для завершения существующих проектов. Так будет до тех пор, пока застройщики не отдадут кредиты банкам. Далее все зависит от разрешения макроэкономических проблем в целом».
Дмитрий Луценко, член совета директоров корпорации МШДХ ОРОЫР: «В первые месяцы наступившего года рынок недвижимости восстановится: активизируется спрос, начнут проходить сделки. Объем продаж прошлого года, безусловно, вернется не сразу, но очевидно, что тенденция намечается положительная».
Эльвира Ерёмина, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-ХХ1 век»: «В ситуации сворачивания многими банками ипотечных программ можно ожидать других, предложенных застройщиками, схем рассрочки либо новых программ кредитования, альтернативных ипотечным схемам.
Вопреки распространенному мнению о сверхприбыльности девелоперских проектов, строительство недвижимости — сложный и затратный процесс. Поэтому не стоит предполагать всеобщего значительного сокращения цен. По новым объектам можно ожидать 10% снижения. Исключение могут составить отдельные объекты компаний, остро нуждающихся в средствах для погашения долгов. Но и в этом случае вероятнее оптовая реализация новостроек без коррекции цен на розничном предложении».
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: «В краткосрочной перспективе стоит ожидать снижения цен во всех сегментах, в первую очередь за счет скидок покупателям при заключении сделок. Более других может пострадать бизнес-класс. В ситуации ужесточения условий ипотечного кредитования реален значительный отток покупателей в сегмент эконом-класса. В то же время массового притока клиентов из более стабильного элитного класса в бизнес-класс ожидать не приходится. Правда, небольшая корректировка цен произойдет, судя по всему, и в традиционно благополучном элитном сегменте. Мировой финансовый кризис чреват для нас сокращением объемов нового предложения, вплоть до дефицита, который даже при относительно невысоком уровне спроса может привести к дальнейшему подорожанию новостроек. Таким образом, в долгосрочной перспективе тренд роста цен на жилье в городе сохранится».
Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills: «Количество сделок с квартирами в первые месяцы 2009 года сократится в три — четыре раза по сравнению с аналогичными показателями прошлых лет. Затем возможна некоторая активизация покупателей, располагающих «докризисными» накоплениями, обусловленная повышенной инфляцией и прогнозируемым ростом курса доллара к рублю.
Рублевые цены на жилье будут расти соразмерно инфляции. Долларовые могут существенно сократиться (на 20—25%) в случае резкой девальвации рубля.
Рост предложения продолжится за счет удлинения сроков экспозиции квартир, а также выхода на рынок инвестиционного
Инвесторы избавляются от малогабаритных квартир
Квартиры в Москве в 2008 году
Ноябрь, у.е./кв.м Октябрь, %
Однокомнатные 6024 -3,4
Двухкомнатные 5987 -2,6
Трехкомнатные 5887 -1,5
Многокомнатные 6209 0,7
Данные www.irn.ru
недвижимость
недвижимость
жилья. Платежеспособный спрос сократится примерно на 40—50% — и за счет недоступности ипотеки, и за счет утраты инвестиционной привлекательности рынка.
Наиболее активными игроками будут государство и солидные банки, образовавшие партнерства с крупными застройщиками».
Александр Гаврилов, генеральный директор управляющей компании «R.E.De-velopers LTD»: «Основные тенденции развития рынка недвижимости проявятся во II квартале 2009 года. Анализ структуры себестоимости строительства и изменения отдельных ее составляющих позволяет сделать вывод, что сегодняшнее снижение цены — та необходимая мера, к которой вынужден прибегать застройщик для пополнения оборотного капитала. Размер предлагаемой им скидки в каждом конкретном случае индивидуален и обусловлен степенью готовности проекта, объемом привлеченных, в том числе и кредитных, ресурсов.
Именно поэтому сегодня на рынке присутствуют столь разные предложения даже на очень близких по своим потребительским качествам объектах. Такая ситуация с тенденцией к ухудшению сохранится до марта — апреля. Далее повышение активности покупателей (особенно VIP и бизнес-класса), сокращение количества предложений (многие проекты, достигшие сегодня этапа разрешения на строительство, просто приостановлены) приведет к реанимации рынка коммерческого строительства, восстановлению, стабилизации ценовой политики застройщика».
Владимир Горский, генеральный директор компании «Центржилстрой»: «Народ снял деньги со счетов в банках, хранит в чулке. Все секторы рынка недвижимости чувствуют себя, мягко говоря, не очень хорошо — стройки замораживают. На рынке — паника. Денег на строительство нет, так как нет спроса, никто ничего не покупает.
При этом у населения масса денег, а во что их вложить для сохранения, никто не
знает. И зря пренебрегают недвижимостью — даже если ее через год-полтора продать, покупатель точно не проиграет.
В ближайшее время будут скорректированы искусственно завышенные цены: например, они уже снизились на Остоженке, где квартиры чисто номинально предлагали по $40 тыс. за кв. м, сегодня их отдают по $25 тыс.».
Сергей Усачев, первый вице-президент ГК «Сунжа»: «Превалирующей тенденцией этого года будет падение цен. Наиболее сильно они понизятся в эконом-и бизнес-классах. Стабилизация, скорее всего, начнется к осени. Произойдет реструктуризация предложения: к элитному жилью будут предъявлять все более жесткие требования. Те квартиры, которые этим требованиям не соответствуют, перейдут в сегмент бизнес-класса. Пока на московском рынке не произойдет существенного снижения цен, предложение будет значительно превышать платежеспособный спрос — сегодняшняя ситуация сохранится. Динамика изменения спроса будет напрямую зависеть от последствий мирового кризиса, цен на нефть, обеспечивающих наполнение федерального бюджета, реализацию государственных инвестиционных программ».
Александр Илюхин, генеральный директор компании «Апрель»: «Все действия девелоперов показывают, что они не были готовы к кризису. По существующим бизнес-планам сейчас предполагалось время большой жатвы. Никто не ожидал перебоев с кредитованием. Застройщики остались один на один с обязательствами перед городом и своими инвесторами. Собственно, дисконты, в которых многие усматривают падение рынка, есть не что иное, как «жертвенные» фигуры на шахматной доске строительства. Теряя сегодня часть прибыли от продаж (точнее, работая в минимуме), застройщики сохраняют главное — жизнеспособность компаний и проектов в целом. Чего можно ожидать в дальнейшем? Январь — март—тради-
ционный сезонный период спада активности, на приток денег в это время надеяться не приходится. Обострение ситуации возможно к весне, когда у застройщиков будут выбраны все лимиты по деньгам. Наступит период окончательных решений о продолжении строительства как бизнеса или продаже его финансово более защищенным структурам.
Между тем первый шок покупателей и стремление срочно вытаскивать деньги из бизнеса, пока тот не прогорел, к весне пройдет. И недвижимость окажется вновь привлекательной. Она может поменять девело-перов-владельцев, при этом сохранив свое главное качество — потребительские свойства. А вот у самих потребителей средства, выведенные из активного оборота, будут частично съедены инфляционными процессами».
Александр Исаев, генеральный директор КГ «Медиа-Шторм»: «Следует ожидать существенного снижения цены объектов, стоимость которых была значительно завышена, а заявленный «класс» зачастую не соответствовал качеству. Однако как только ситуация на финансовых рынках и в банковской среде стабилизируется, спрос на московскую недвижимость снова будет превышать предложение.
В условиях общей нестабильности финансовой системы вложения в недвижимость представляются все же выгодными. Безусловно, речь идет о долгосрочных инвестициях. Получить доход в ближайшие год-два вряд ли удастся, но сохранить имеющиеся средства вполне возможно. Наиболее надежными будут вложения в объекты, которые уже построены или находятся на завершающей стадии реализации».
Ирина Могилатова, генеральный директор компании TWEED: «Чтобы привлечь покупателей к своим проектам, застройщики будут предлагать скидки и рассрочки. Сейчас размер скидок зависит исключительно от финансового положения застройщика.
О дисконтах прямо никто не говорит, прайс-листы не менялись с лета прошлого
Сегодня за дома «Золотой мили» покупатели платят вдвое меньше, чем просят застройщики
1-й Зачатьевский пер., 6, стр. 1 (слева), Неопалимовский 1-й пер., 8, ЖК «Венский Дом»
Застройщики готовы торговаться
Цена предложения жилья в Москве в зависимости от типа дома и места его расположения по округам, $ за кв. м*
Тип дома САО СВАО ВАО ЮВАО ЮАО ЮЗАО ЗАО СЗАО ЦАО За МКАД Сред- Изменение
няя к октябрю, %
«Хрущевки» панельные 5752 6154 5663 5323 5827 6215 6309 5723 6905 5885 -6,1
Панельные с малой кухней 5799 5907 5754 5540 5665 6346 6356 5952 8263 5950 -5,1
Типовые панельные 5775 5883 5890 5443 5623 6595 6240 6023 7984 5288 5898 -5,8
Современные панельные 5932 6105 5955 5663 5753 6978 6576 5732 8243 5433 6151 -5,7
«Хрущевки» кирпичные 6375 5967 5784 5528 6249 6496 6251 6151 8413 6362 -5,6
Кирпичные с малой кухней 7153 6734 6376 6133 6649 7892 7813 7146 9137 7518 -4,0
Сталинские кирпичные 6845 6766 6131 5887 6195 8043 8113 6048 9257 7858 -2,3
Высотные кирпичные 6639 6666 6849 6092 6062 7511 7995 6990 10307 7602 ,9 3,
Монолитно-каркасные 6439 6043 5717 4904 5581 7222 6569 5449 9459 5125 6375 ,7 3,
Новостройки панельные 5221 5195 5042 3988 5475 6896 5160 3758 4120 4823 -9,1
Все типы 6189 6052 5888 5340 5754 6969 6608 5644 9033 5249 6335 -5,0
Изменение к октябрю, % -5,8 -5,7 ,3 -5, -6,7 -5,8 -5,2 -4,4 -5,2 ,3 -2, -5,6 -5,0
*По состоянию на ноябрь 2008 года. Прочерк - нет данных Данные АН САВВА
года. Но когда приходит клиент, ему дают понять, что возможна скидка в размере 10—20% стоимости. Застройщик может предложить квартиру в рассрочку по следующей схеме: аванс — 30% стоимости квартиры, остальную сумму в рассрочку на три года под 12% годовых. В любом случае лучше получить сразу 30%, чем вообще ничего.
Скорее всего, сохранится недоверие покупателей к недвижимости на начальной стадии строительства. Будут брать только готовые объекты. Цены на жилье зависят от развития ситуации на фондовом рынке. А там дна пока не видно. Возможны два основных варианта развития событий: при стабилизации положения недвижимость вновь начнут покупать «на ура» — скажется эффект отложенного спроса. Если же ситуация не улучшится, жилье покупать не будут. Влияние финансового кризиса на рынок недвижимости Москвы в 2009 году будет крайне отрицательным. Девелоперские пирамиды могут рухнуть, так как их задолженности колоссальны и трудности, которые они испытывают сегодня, могут усугубиться».
Сергей Бозриков, заместитель генерального директора Amdex Group: «Основная тенденция рынка — замораживание крупных проектов, которые не поддерживаются из бюджета. Они требуют больших денег, а в условиях финансового кризиса получить их практически неоткуда. В связи с этим цены немного снизятся, а соотношение спроса и предложения будет скорректировано. В 2009 году на первый план выйдут ликвидные объекты, финансирование которых продолжится. Спрос на квартиры начального этапа строительства резко упадет, так как покупать жилье в доме, который неизвестно когда будет сдан, мало кто рискует.
Для преодоления кризисной ситуации будут происходить взаимные интеграции компаний, возможны слияния и поглощения. Сейчас невозможно предугадать, какое количество зданий реально выйдет к 2010 году на рынок в достроенном состоянии. Но ясно одно: тот, кто в таких сложных условиях сумеет довести свои объекты до финала, сможет продать их даже со спекулятивной доходностью — конкурентного окружения не будет.
Таким образом, в ближайшем будущем на рынке останется два типа жилой недвижимости: дорогие ликвидные объекты, которые девелоперы сумеют-таки достроить, и муниципальное дешевое жилье, которое будут возводить при участии властей».
Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании «Трест-1991»: «В ситуации кризиса, когда полной информации о рынке нет ни у кого, да и большинство компаний стали более закрытыми, делать прогнозы крайне затруднительно. Пока продавцы квартир (и девелоперы, и риелторы) не снижают официальные цены продаж, а преподносят их в виде скидок (в среднем 5—15%, в зависимости от сегмента и категории жилья), длительных рассрочек, подарков, лотерей и т.п. То есть различными маркетинговыми способами привлекают покупателей, стараются выделить свое предложение из общей массы. Главный вопрос, насколько хватит продавцам запаса прочности для удержания цены? При имитации скидок важно не загнать себя в угол». Ц
Значительнее всего в процентном отношении подешевеет жилье премиум-класса
Кременчугская ул., д. 32 (слева) и Мичуринский пр., д. 6 корп. 3. ЖК «Белый лебедь»
недвижимость
