CC BY
32
Какой с нас спрос?
Мила БОЙКОВА
Наступивший 2011 год для московского рынка недвижимости может стать годом качественных перемен. При этом существенный рост цен на московские квартиры вряд ли возможен — покупательная способность, а следовательно, и спрос остаются низкими.
Олег пронин,
генеральный директор ЗАО «Пересвет-Инвест»
Константин
Ковалев,
управляющий партнер компании Blackwood
Без ажиотажа
В то же время строители наперебой говорят о сокращении количества новых проектов и, соответственно, о грядущем дефиците предложения. Только одни пугают им уже в наступившем году, а другие — в трехлетней перспективе.
Многие при этом отмечают хорошие перспективы ипотеки.
Теему Хелпполайнен, первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна «ЮИТ»: «Одна из основных тенденций 2010 года, которая сохранится и в 2011 году, — развитие рынка ипотечного кредитования. Доля клиентов, приобретающих квартиру с привлечением банковских средств, будет расти. Проценты по ипотечным кредитам уже упали в 2010 году, они будут снижаться и дальше, хотя, скорее всего, темпы снижения замедлятся».
Олег Пронин, генеральный директор ЗАО «Пере-свет-Инвест»: «Вполне возможно, небольшой рост цен на жилье будет наблюдаться весной 2011 года, в период
Цены на жилье в нашей столице будут медленно снижаться в национальной валюте (рублях) из-за продолжения менее острой фазы кризиса и уменьшения платежеспособности домохозяйств.
I
)
\
1
очередного сезонного повышения деловой активности. Но скачок цен возможен лишь в условиях увеличения спроса, который реален в случае роста доходов или явного снижения ипотечных ставок. Поэтому стоимость новостроек останется стабильной, рост составит около 2-3% в месяц. Падению цены препятствует значительный дефицит предложения».
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: «Активность покупателей в течение года будет соответствовать докризисным уровням (спокойный период — 2007 год). Активность девелопмента возрастет, можно ожидать выхода на рынок новых, в том числе заявленных до кризиса, проектов. Для бурного роста цен предпосылок нет. Из всех имеющихся сценариев сектор жилой недвижимости выбрал самый консервативный вариант развития — медленное и устойчивое восстановление, помешать ему могут только сильные потрясения».
Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»: «Падения цен в предстоящем году я не ожидаю, поскольку сегодняшний их уровень обеспечивает баланс интересов покупателей и продавцов. По той же причине маловероятным представляется и существенный ценовой рост. Вероятнее всего, в целом по рынку уровень повышения расценок будет примерно соответствовать ставке инфляции. Хотя в отдельных сегментах возможны «узкие» разнонаправленные тренды, под влиянием которых и сегодня сравнительно недорогие одно- и двухкомнатные квартиры массового сегмента дорожают, а более крупные и дорогостоящие объекты теряют в цене».
«Эконом» — это класс!
Мнения застройщиков относительно спроса в основном сходятся: фаворит у покупателей — дешевый «эконом», на элитную недвижимость — свой немногочисленный потребитель, а вот ситуация с новостройками бизнес-класса неоднозначна.
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, отмечает, что «влияние кризиса будет ощущаться на рынке недвижимости и в 2011 году. Ситуация изменилась, произошло снижение спроса и его более четкая сегментация. В 2011 году рынок достигнет некоторого паритета между спросом и предложением. Популярностью, как и сегодня, будут пользоваться дешевые или качественные объекты жилой недвижимости. Наибольшим потребительским потенциалом обладают объекты экономкласса, средним — элитные объекты. Хуже всего придется бизнес-классу».
Олег
САМОЙЛОВ,
генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»
Денис
КОЛОКОЛЬНИКОВ,
генеральный директор консалтинговой компании RRG
Мария
ЛИТИНЕЦКАЯ,
генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Теему
ХЕЛППОЛАЙНЕН,
первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна «ЮИТ»
Источник: IRN.ru.
СОБЫТИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ ЗАВИСЯТ ОТ СОСТОЯНИЯ МИРОВОЙ ЭКОНОМИКИ
Прогноз стоимости жилья в Москве* ($ за кв. м)
7000-
* Возможные сценарии показаны пунктирными линиями.
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 1 (105) 2011
95
Владимир КИРЕЕНКО,
генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»
Олег РЕПЧЕНКО,
руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Анастасия МОГИЛАТОВА,
генеральный директор компании WELHOME
Екатерина РУМЯНЦЕВА,
генеральный директор, партнер и основатель Компании «Калинка-Риэлти»
Александр КрАПИн,
генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY
У девелоперов бизнес-класса два пути.
Первое — понижать классность объекта. Мария Ли-тинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «Часть объектов данной категории будут подвергнуты реконцепции и по своим характеристикам переведены в классы «бизнес-минус» или «эконом-плюс» для снижения их стоимости для покупателя. Что поспособствует успешной и быстрой реализации проектов, в чем заинтересованы застройщики, поскольку такие объекты, как правило, кредитовались банками».
Второй выход — строить строго в соответствии со сроками строительства и нормами заявленного качества и поначалу в основном за свои (а не за кредитные) ресурсы. Тогда истинный представитель среднего класса соблазнится на покупку недвижимости на завершающих этапах строительства при условии еще и удачного его местоположения.
Владимир Киреенко, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-ХХ1 век»: «Интерес для инвестирования представят два вида недвижимости: проекты экономкласса в Москве с дисконтом и/или публичной государственной поддержкой и ликвидное жилье бизнес-класса с высоким качеством строительства и в хорошем районе».
Владимир Воронин, президент ООО ФСК «Лидер»: «Москва в отличие, например, от городов США и наших, в основном бедных, регионов — это богатый город и при этом в значительной степени необеспеченный жильем.
Если, начиная с осени 2008-го и весь 2009 год, люди, опасаясь остаться без работы и без средств, не вкладывали деньги куда-либо, то сегодня страх ушел, уступив место необходимости инвестировать. Сейчас девелопе-рам и строить финансово выгоднее, чем в кризис, если учесть, что сегодня стоимость арматуры, например, ниже, чем до кризиса: 23 и 36 тыс. руб. за тонну соответственно».
Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «КОНТИ»:
«Основная масса девелоперов сосредоточится на объектах, которые балансируют между бизнес-классом и комфорт-классом, где соотношение «цена-качество» будет наиболее соответствовать потенциальному спросу на жилье».
О самом дорогом
Разные продавцы элитной недвижимости накануне Нового года были настроены по-разному. Весьма радужные перспективы рисуются Екатерине Румянцевой, генеральному директору, партнеру и основателю компании «Калинка-Риэлти»: «При условии стабильности экономической и политической ситуации в стране в 2011 году мы ожидаем возобновления работ по «замороженным» проектам, выхода на рынок новых элитных объектов. Как следствие, прогнозируем восстановление инвестиционного спроса, сокращение объемов предложения на первичном рынке элитной недвижимости, в первую очередь из-за дефицита свободных площадок под строительство в историческом центре Москвы. На фоне стабильного платежеспособного спроса это может привести к росту цен на рынке элитной жилой недвижимости и возращению тренда «рынок продавца», связанного с отказом от скидок, сокращением программ рассрочек и т.п. Цена предложения в среднем
увеличится на 10%, рост цен на наиболее качественные и востребованные объекты будет превышать среднерыночные показатели».
Более сдержанная оценка ситуации в этом сегменте у Анастасии Могилатовой, генерального директора компании WELHOME: «Что касается спроса — в настоящее время по-прежнему мало частных инвесторов в элитном сегменте, квартиры покупают в основном для себя. Кроме того, уровень дохода населения еще не достиг докризисных показателей, при этом требования к элитному жилью существенно возросли. Учитывая весьма спокойные прогнозы в отношении ценовой политики, резкого увеличения спроса в новом году мы не ожидаем».
Автономные системы в цене
Даже по самым оптимистичным прогнозам девелоперов рост цен вряд ли превысит уровень инфляции.
Валентина Становова, первый вице-президент Capital Group: «2011-й для московского рынка недвижимости станет годом качественных перемен. Во-первых, этому способствуют структурные изменения и новый вектор градостроительной политики. Сделанные на данный момент заявления мэра Москвы Сергея Собянина о доработке Генплана города, развитии дорожной инфраструктуры, строительстве паркингов и другие инициативы позволяют надеяться на то, что качество девелопмен-та Москвы получит подкрепление и на уровне градостроительной составляющей. В свою очередь, заявленное повышение эффективности законодательной базы дает надежду на общее оздоровление рынка. Ни для кого не секрет, что непрозрачность нашего рынка является одной из причин настороженного отношения к вложениям в проекты недвижимости, особенно со стороны иностранных партнеров. Появление однозначных, четких и прозрачных «правил игры» даст реальный импульс развитию и затронет все категории участников рынка недвижимости: привлечет иностранных инвесторов, обеспечит более лояльное кредитование, активизацию покупателей. Мы рассчитываем не менее чем на 15%-ный рост цен на рынке».
Интересно, что и аналитики рынка в прогнозах на краткосрочную перспективу практически разделяют мнение риелторов и строителей.
Так, в ходе традиционного круглого стола «Рынок недвижимости в борьбе за покупателя: два пути достижения баланса цены и качества» аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», прошедшего в октябре 2010 года в Москве в рамках XXIII городской специализированной выставки-ярмарки «Недвижимость-2010», Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», рассказал о трех вариантах развития ситуации на рынке. Он представил оптимистичный, пессимистичный и наиболее вероятный сценарии (см. график).
Суть наиболее интересного для покупателя и пессимистичного для рынка прогноза в том, что цены на жилье в Москве могут упасть при условии разворачивания второй волны мирового экономического кризиса до $2 тыс. за кв. м, то есть до уровня стагнации 2004 года.
Единственный аналог современного кризиса, который отмечают эксперты, — Великая депрессия 1930-х годов.
Тогда как раз случились две волны, W-образный кризис, причем промежуток между ними был в четыре года. Поэтому полностью возможность повторения этого сценария исключать нельзя, причины для такого развития событий есть самые серьезные — в излишне развившейся системе кредитования как американской, так и европейской целые государства «проели» будущие доходы на несколько десятилетий вперед.
Чем это обернулось? Более слабые экономики европейских стран — Греции, Испании, Португалии и иже с ними — находятся на уровне дефолта и спасаются только за счет помощи Евросоюза. Европейцам помогает сильная Германия, США решают свои проблемы за счет в основном печатного станка, но шаткость такого положения очевидна.
Поэтому, хотя описанный выше «пессимистичный» сценарий «голова и плечи» (см. фигуру построения графика, пиковая волна которого — «голова» — достигает $6 тыс. за кв. м, а одно из плеч дорисовывается пунктирной линией) не стоит рассматривать в качестве наиболее вероятного, его нужно иметь в виду.
Желанный для многих продавцов сценарий роста цен до докризисных максимумов («оптимистичный») так же представляется Олегу Репченко маловероятным. Сейчас нет потенциала для возрастания покупательской способности, как было в 2001-2005 годы. Даже если среднерыночные цены вдруг подскочат до докризисного уровня $6 тыс. за кв. м, потом их, очевидно, ждет длительная стагнация или откат.
Наиболее вероятным видится «средний» сценарий. После дефолта 1998 года жилье начало дорожать умеренными темпами, и этот процесс продолжался довольно долго — более пяти лет. Затем, во время ажиотажа, рост цен стал аномальным, но долго такая ситуация продолжаться не могла. Нынешний кризис смел «шальные» деньги с рынка недвижимости, возвращая все процессы в естественное русло развития событий. Скорее всего, ближайшие год-два-три еще будет сохраняться повышенная волатильность цен на недвижимость, но в перспективе трех-пяти лет наиболее вероятным представляется умеренный рост темпами в среднем 10-15% в год.
Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY: «С большой степенью вероятности цены на жилье в нашей столице будут медленно снижаться в национальной валюте (рублях) из-за продолжения менее острой фазы кризиса и уменьшения платежеспособности домохозяйств. При этом профессиональные участники рынка станут периодически инициировать процесс повышения цен, но эти попытки будут все менее успешными.
В случае если на мировом рынке возникнет очередное обострение кризиса, стоимость некоторых объектов недвижимости может существенно возрасти. К их числу относятся индивидуальные жилые дома с дублирующими автономными системами обеспечения. При этом рост стоимости других объектов может отражать лишь снижение покупательской способности основных валют мира».
Валентина СТАНОВОВА,
первый вице-президент Capital Group
Владимир ВОРОНИН,
президент ООО ФСК «Лидер»
Юрий СИНЯЕВ,
директор по маркетингу ГК«КОНТИ»
Вниманию организаций
Ознакомиться с журналом и приобрести электронную версию можно по адресу: www.park.ru. Тел.: 8(495) 234-02-22. Подписаться на журнал можно через редакцию.
1. Название организации
2. Адрес для доставки Индекс
Обл асть/рес публ и ка
Город, поселок
Улица
Дом | квартира офис
Доп. информация
3. Ответственный за подписку Ф.И.О.
Тел.
4. Количество экз.
5. Начало подписки (отметьте месяц) 1,2, 3,4,5, 6,7,8, 9, 10, 11, 12 месяц 2011 г.
6. КПП
7. ИНН плательщика
8. Юридический адрес
9. БИК банка плательщика
10. Банк плательщика
11. К/с банка плательщика
12. Р/с банка плательщика
Оформите заявку, пришлите в редакцию для оформления счета на оплату.
Факс: 8(495) 661-01-74, 661-01-97 отдел подписки.
Также подписку можно оплатить в любом отделении Сбербанка РФ.
Стоимость подписки на 1 мес. в г. Москве -120 руб., в других регионах России -140 руб.
ЗАО «Инвест Медиа», ИНН 7710404219; КПП 773301001, р/с 40702810438040105462,
Московский банк ОАО «Сбербанк России», г. Москва, к/с 30101810400000000225, БИК 044525225.
При оформлении через отделение Сбербанка укажите адрес получателя, начало подписного периода.
Копию оплаченной квитанции пришлите по факсу: 8(495) 661-01-74, 661-01-97 отдел подписки.
Подписка по почте оформляется по каталогам.
Каталог агентства «Роспечать» - индекс 82180, 82540.
Объединенный каталог «Пресса России» - индекс 44343,44348.
Каталог российской прессы «Почта России» - индекс 11381. В Москве подписку можно оформить в агентстве «Интер-почта», тел.: 8(495) 500-00-60, 580-95-80.
В февральском номере журнала
«Прямые инвестиции»
Эстер Дайсон, одна из самых влиятельных персон мировой 1Т-индустрии, — о специфике Рунета
Перспективы инвестирования в зарубежную недвижимость
Дирижер Александр Свешников развивал традиции русского хорового пения
