CC BY
29
Новоселье в новом году
Руководители крупных строительных и риелторских компаний считают, что состояние рынка недвижимости в 2012 году будет коррелировать с ситуацией в мировой экономике и ценами на нефть.
Мила БОЙКОВА
Артем
ЭЙРАМДЖАНЦ,
первый вице-президент группы компаний ПИК
Владимир КИРЕЕНКО,
генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-ХХ1 век»
Маленький домик, русская печка...
Небольшой рост цен на жилье в Москве и в РФ в новом году заложен уже на федеральном уровне. Как следует из опубликованного на сайте Министерства регионального развития законопроекта, содержащего данные по стоимости квадратного метра жилья для расчета субсидий гражданам, среднерыночный квадратный метр в Москве в I квартале 2012 года оценивается в 81,4 тыс. руб. (для сравнения: в конце 2011 года — 77,5 тыс. руб.). В среднем по РФ стоимость «квадрата» в 2012 году установлена в 31,3 тыс. руб. (в конце 2011 года — 30 тыс. рублей).
Как заявил в конце прошлого года Артем Эйрам-джанц, первый вице-президент группы компаний ПИК, Москва и Московская область являются самыми привлекательными рынками недвижимости, поскольку маржа девелоперов здесь процентов на 50 выше, чем в среднем по России. При этом вряд ли здесь что-то существенно изменится в наступившем году.
Владимир Киреенко, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-ХХ1 век»: «Строительство Новой Москвы на территориях за МКАД позволит поддержать баланс спроса и предложения во всем столичном регионе и сохранить стабильное развитие рынка без серьезных колебаний цен».
Практически все участники рынка связывают интенсивность темпов обустройства Новой Москвы с развитием бытовой, а главное — дорожно-транспортной инфраструктуры области. То есть нового строительства стоит ожидать в первую очередь там, где построят дороги хорошего качества, адекватного возросшему количеству населения.
Довольно перспективными выглядят, например, те районы за МКАД, куда в ближайшее время власти обещают дотянуть линии столичного метрополитена, например Жулебино и Раменки (прогнозы девелоперов относительно динамики цен в районах экономкласса см. в табл. 1).
ЧЕМ БЛИЖЕ МЕТРО — ТЕМ ЦЕНЫ ВЫШЕ
Табл. 1. Ожидаемая динамика цен на жилье в районах новых станций метро
1 " ' '' 1 ' ' " >". I'
I т111L,1...' .
РАЙОН СРЕДНЯЯ ЦЕНА ЗА КВ. М, ТЫС. РУБ. ПРОГНОЗ РОСТА ЦЕНЫ, %
Жулебино 100 +15-20
Новокосино 135 + 7-12
Тропарево 160 + 5-10
Раменки 220 + 2-5
Братеево 130 + 2-6
Бескудниково 147 + 2-5
Нагатино-Садовники 130 + 5-7
ПРОМЗОНЫ — ПОД РЕКОНСТРУКЦИЮ
Состояние промышленных зон центра Москвы
Источники: табл. 1 — компания Penny Lane Realty; диаграмма — агентство эксклюзивной недвижимости «Усадьба».
Именно недорогое жилье будет двигать рынок столичной недвижимости в наступившем году. Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО «Пересвет-Инвест»: «С учетом высокого спроса на жилье экономкласса и расширения территорий столицы в область в ближайшие годы на рынок более активно будут выходить демократичные проекты. Новые районы столицы за МКАД на юге, вероятней всего, будут застраивать быстровозводимым жильем комфорт- и экономкласса, скорее всего это будут новые спальные районы комплексной застройки.
Те же Люберецкие поля аэрации вряд ли привлекут покупателей бизнес-класса, хотя данный район, с учетом его истории и плохой экологии, заинтересует только
низкой ценой предложения. То есть в структуре предложения квартир доля экономкласса будет только повышаться, как и число проектов в районах за МКАД, где есть крупные участки под застройку.
В настоящее время, в зависимости от типа дома, в структуре предложения жилья в новостройках Москвы преобладают квартиры в монолитных домах — 91,3% (бизнес- и комфорт-класс), доля квартир в кирпичных новостройках — 6,2%, в панельных домах — 2,5%. С учетом развития территорий за МКАД возможен рост доли крупных панельных проектов».
Андрей Рябинский, председатель совета директоров ГК «МИЦ»: «Самым гибким и востребованным останется жилой сегмент недвижимости экономкласса. Се-
годня на первичном рынке спрос здесь превышает предложение, активно используются ипотечные программы. Около 30-40% от общего количества сделок на первичном рынке — инвестиционные. Этот тренд сохранится и в течение 2012 года, стоит ожидать увеличения стоимости цены квадратного метра в среднем на 15%, но при этом резкого взлета цен мы не прогнозируем».
Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «КОНТИ», делая акцент на факторе высокой себестоимости строительства, утверждает, что цены на первичном рынке могут расти и за счет того, что «правительство Москвы пока ничего не предпринимает для оптимизации затрат деве-лоперов на процесс строительства — посредством введения цивилизованной системы аукционов, например».
Ирина
КИРСАНОВА,
заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО «Пересвет-Инвест»
Андрей РЯБИНСКИЙ,
председатель совета директоров ГК «МИЦ»
Юрий СИНЯЕВ,
директор по маркетингу ГК «КОНТИ»
Андрей УФИМЦЕВ,
директор по продажам ЗАО «Новое Качество»
Элитные промзоны
Большинство специалистов говорят о дефиците участков под новое элитное строительство в пределах ЦАО. В то же время специалисты агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» в исследовании, проведенном в IV квартале 2011 года, наглядно доказали: территорий под возведение жилья для очень состоятельных граждан в центре Москвы достаточно: это — промзоны.
В Центральном округе таких территорий — 47 (400 га земли). Самый известный проект реконструкции предприятия «Красный Октябрь» — «Золотой остров», где предполагается обустроить элитный многофункциональный комплекс с квартирами, апартаментами, обширной инфраструктурой. О планируемой здесь стоимости 1 кв. м в $30-40 тыс. девелоперы говорят уже не первый год. Есть вероятность, что невозможность осваивать вакантные участки под строительство в центре (в связи с запретом мэра на строительство в ЦАО) поспособствует стремлению девелопера быстрее договориться с московскими властями о всех деталях воплощения проекта.
Сегодня большую часть московских промзон ЦАО в лучшем случае сдают в аренду, в худшем — оставили в заброшенном состоянии (см. диаграмму и табл. 2). Например, вблизи бизнес-центра «Павелецкая Плаза» есть пустырь с вырытым котлованом, в районе Якиманки на Мароновском проезде простаивает замороженная стройка, — отмечается в исследовании компании «Усадьба».
Понятно, что большинство этих территорий — реальный источник пополнения элитного предложения, пусть и на долгосрочную перспективу. Кстати, подобная нето-
ропливость в их освоении, возможно, даже способствует сбалансированности ситуации на элитном рынке жилья.
Андрей Уфимцев, директор по продажам ЗАО «Новое Качество»: «В связи с пересмотром инвестиционных контрактов правительством Москвы в 2012 году будет ощущаться дефицит предложения на рынке элитных новостроек, но это не приведет к ажиотажному спросу на проекты на ранней стадии строительства, так как риски будут оставаться высокими.
В элитном сегменте при существующей тенденции расслоения общества на очень богатых и бедных, при снижении доли среднего класса недвижимость дешеветь не будет, а вот количество сделок снизится.
Тут возможны два сценария развития: первый — при низком потребительском спросе и невысокой деловой активности высокие цены на нефть удержат стоимость недвижимости; второй — падение цен на «черное золото» при низком потребительском спросе приведет к снижению расценок на элитную недвижимость».
Дмитрий Халин, управляющий партнер 1^егтагк-БауШв: «В сегментах премиум- и бизнес-класса при нынешнем уровне спроса даже существующего объема предложения (без учета перспективных проектов) хватит на два-три года (в то время как экономкласса — только на год)».
Недвижимость в год выборов
Два момента, по которым мнения профессионалов кардинально разошлись: как повлияют на цены выборы Президента России и возможная новая волна финансового кризиса.
Дмитрий ХАЛИН,
управляющий партнер ^егтагкБауШв
Андрей Биржин,
управляющий партнер TEKTA GROUP
АннаЛЕВИТОВА,
управляющий партнер компании EVANS
Источник: агентство эксклюзивной недвижимости «Усадьба».
ТАБЛИЦА 2. ПРОМЫШЛЕННЫЕ ЗОНЫ И НЕЗАСТРОЕННЫЕ ТЕРРИТОРИИ ЦАО Г. МОСКВЫ, ПРИГОДНЫЕ ДЛЯ ЗАСТРОЙКИ
№ РАСПОЛОЖЕНИЕ, ПЛОЩАДЬ СОБСТВЕННИК/ ИНВЕСТОР ТЕКУЩЕЕ СОСТОЯНИЕ ПЛАНЫ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ № РАСПОЛОЖЕНИЕ, ПЛОЩАДЬ СОБСТВЕННИК/ ИНВЕСТОР ТЕКУЩЕЕ СОСТОЯНИЕ ПЛАНЫ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ
Кондитерская фабрика «Красный октябрь», ГЭС №1, гостиница «Балчуг», Московский Дом музыки, ЖК «Дом на набережной» УК «ГУТА-Девелопмент» Арендный бизнес МФК* с жилой частью £2 Бывшее вагонное депо «Москва- Курская» ЦАО, Земляной Вал ул., 29, стр. 3 0,3 га РЖД Полуразрушено Нет данных
ЦАО, Болотная пл., остров Балчуг 44 га £3 Бывшая чаеразвесочная фабрика
^ Второй часовой завод «Слава» ЦАО, Ленинградский пр-т, 8-10 3 га Банк «ВЭБ» Арендный бизнес Порядка 180 тыс. кв. м жилья ЦАО, Нижняя Сыромятническая ул., 1/4, стр. 2 0,35 га Нет данных Полуразрушена Нет данных
1 Завод «ДУКС» ЦАО, пересечение ул. Правды и 5-й ул. Ямского Поля 6,4 га ОАО «Дукс» Часть из 23 зданий освобождены от производства 200 тыс. кв. м жилья й ОАО «Московский завод счетно-аналитических машин имени В. Калмыкова — ОАО «САМ» ЦАО, Нижняя Красносельская ул., 35 4,2 га Нет данных Действующее
5 Кондитерская фабрика «Большевик» ЦАО, Ленинградский пр-т, 15, 40-50тыс. кв. м на 5 га Группа Kraft Foods Ожидается экспертиза историко-культурной ценности здания Жилье й ООО «Русский продукт» — бывший пищекомбинат ЦАО, Переведеновский пер., 13, 2,5 га ООО «Русский продукт» Часть зданий сдается под офисы Перевод пром. участка в другую категорию
5 Завод «Стройдеталь №6» в составе Промзоны №5 «Магистральные улицы» ЦАО, Ермакова Роща ул., 16 215,8 га Нет данных Арендный бизнес Жилье £6 ООО «юнилевер» — ОАО «Маргариновый завод» Балакиревский пер., 1/28 1,7 га ООО «Русский продукт» Действующее земель в 2010-2013 годах****
ООО «МК-полиграф» Переведеновский пер., 21 0,8 га
Мелькомбинат №4 ЦАО, Шмитовский пр., 39 4-5 га Нет данных Арендный бизнес Жилье ООО «Русский продукт» Действующее
Дом дореволюционной постройки ЦАО, пересечение 2-го Сыромятнического и Мельницкого переулков 0,8 га
Бывшая территория завода ЖБИ ЦАО, Шелепихинская наб. 5-7 га Нет данных Арендный бизнес Планировался жилой квартал й Нет данных Полуразрушен Современный ЖК лофт-апартаментов
J Недействующая больница №32 ЦАО, Малая Грузинская ул., 16/2 0,8 га Нет данных Заброшена Нет данных я Типография МВД и неиспользуемая огороженная территория ЦАО, Серебрянический пер., вл. 11/12 0,2 га ООО «Парусник» Заброшена и частично разрушена Жилой дом
Вывод с 2012 года в промзону «Бирюлево», территория МПК «Крекер» по инд. проекту. Срок сдачи — IV кв. 2011 года
5 Кондитерская фабрика «Рот фронт» ЦАО, Новокузнецкий 2-й пер., 13/15 1,6 га УК «ГУТА-Девелопмент» Жилье бизнес-класса Дом дореволюционной постройки ЦАО, Солженицына пер., вл. 23Б 0,26 га ООО «ВестИнвест» Полуразрушен
Свободный участок
¿0 Завод шампанских вин «Корнет» ЦАО, Садовническая ул., 57 1,6 га «Кузнецкий Мост Девелоп-мент» Вывод в пром-зону «Очаково» в 2013-2014 30 тыс. кв. м жилья (в составе застройки 67 тыс. кв. м) й ЦАО, Маяковского пер., вл. 11-13/16, стр. 7 0,07 га Нет данных Здание снесено Нет данных
Здание ЦАО, Воронцовская ул., 19А 0,1 га
н Бывшая усадьба купца Алексеева ЦАО, Бахрушина ул., 11 0,3 га Нет данных Частично разрушенное историческое Апарт-отель** Нет данных Заброшено Нет данных
здание Автомойка
¡2 Вблизи Бц «Павелецкая Плаза» охраняемый пустырь ЦАО, Малая Пионерская ул. 0,3 га Нет данных Охраняемая огороженная территория Нет данных ЦАО, Серебрянический пер., вл. 4/3, стр. 2, 3 и вл. 6/5, стр. 2 0,4 га ООО «Строймаксим» Действующая Жилой дом по инд. проекту.
с котлованом Стройплощадка ЦАО, Лавров пер., вл. 8, стр. 1 0,3 га Срок сдачи — 2012 год
ЦДХ ЦАО, Крымский Вал ул., 10 7-8 га Нет данных Действующий Реорганизация комплекса отложена й ООО «ФинАльянс» Строительство не начато
на 3 года** Бывший Бадаевский пивзавод ЗАО, Фили-Давыдково, Кутузовский пр-т., 8 Бывшая карандашная фабрика им. Сакко и Ванцетти ЗАО, Фили-Давыдково, Кутузовский пр-т, 10 15 га
й Строительная площадка №990, СМу-154, ОАО «Трансинжстрой» ЦАО, Мароновский пер., 3 1 га Нет данных Строительство заморожено Нет данных Нет данных Реконструкция части зданий и снос остальных строений 110 тыс. кв. м жилья
Й Трамвайное депо им. П.Л. Апа-кова ЦАО, Шаболовка ул., вл. 7-9 Инвестиционно-строительная компания Действующее Жилье на 62,4 тыс. кв. м и детсад Снесена
3 га «Столица-Групп» на 60 мест й Жилой дом ЦАО, Нововоротниковский пер., 4 0,1 га Нет данных Заброшен Нет данных
Завод им. Орджоникидзе ЮЗАО, Орджоникидзе ул., 11 Нет данных Арендный Жилье
4-6 га бизнес й Завод «Красный металлист» ЦАО, пересечение улиц Трифоновской и Образцова 1,3 га Арендный бизнес
ЮАО, «Московский завод координатно-расточных станков» ЦАО, Павелецкая наб., 2 Нет данных Арендный бизнес Нет данных Нет данных Нет данных
6-7 га «Астраханские бани» Действующая баня
Бывшая ткацкая фабрика ЦАО,Саввинская наб. ОАО «Гардэкс» Недействующее ЖК по проекту Сергея ЦАО, Астраханский пер., 5/9, стр. 1 0,2 га Нет данных Жилье*****
1,5 га Скуратова Стройплощадка
Л Экспериментальный завод полимерных материалов — бывший «Дорхимзавод» Международная холдинговая группа «Лираль» — НПО «Пластик» Часть зданий реконструирована Автономный квартал жилых и офисных зданий с полной социальной инфраструктурой*** I ЦАО, Большой Сухаревский пер., 24, стр. 1 0,2 га Нет данных Строительство не начато Жилье*****
ЗАО, Бережковская наб., 20Е 28 га й Стройплощадка ЦАО, Мещанский р-н, Б. Головин пер., стр. 1 Нет данных Строительство не начато Жилье*****
Пустырь 0,15 га
20 ЦАО, Плющиха ул., участок граничит со зданием Посольства Кореи на Плющихе, 56 0,25 га Нет данных Незастроен Нет данных 1 Выставочный комплекс «Росстройэкспо» ЦАО, Фрунзенская наб., 30, стр. 1 2,6 га Газпром Действующий Жилье
фабрика «Моснитки»
у ЦАО, Малая Пироговская ул., 8 1,22 га «Донстрой» Снесена 60-80 тыс. кв. м жилья * Многофункциональный См. сайты: *** «Лираль» — НПО «Пластик»; комплекс. **** Управы Басманного р-на; ** Данные 2010 года. ***** Управы Мещанского р-на.
Георгий ДЗАГУРОВ,
генеральный директор компании Penny Lane Realty
Олег РЕПЧЕНКО,
руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU)
Владислав ЛУЦКОВ,
генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ»
Одни представители строительного профсообщества считают, что предстоящих выборов президента рынок даже и не заметит, другие — что этот политический фактор подхлестнет цены на жилье.
Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP: «2012 год станет логичным продолжением 2011-го: окончательно сформируется рынок покупателя, во всех сегментах будет увеличиваться конкуренция, продолжится рост объемов инвестиционных сделок и экстенсивное развитие ипотеки.
Объем инвестиционных сделок в новом году может вырасти до 20%: пока на фондовом рынке сохраняется высокая волатильность, люди будут вкладывать деньги в недвижимость. Несмотря на доминирующее положение покупателя российский сектор жилой недвижимости сильно отстает от аналогичных рынков экономически развитых стран. Состояние сервиса, объемы предложения, ипотечные ставки и уровень развития государственно-частного партнерства пока еще не сопоставимы с аналогичными показателями европейских стран.
В 2012 году предложение будет превышать спрос, так как амбиции застройщиков и возможности банков кредитовать жилищное строительство растут быстрее, чем платежеспособность населения.
Выборы президента и расширение границ Москвы никакого влияния на цены в 2012 году не окажут. Инвестиционная новость о присоединении к столице 160 га подмосковных территорий уже была отыграна «новомосковскими» игроками. Остальные цены проявят умеренно-положительную динамику в пределах инфляции — 8-10% в год. При этом основной рост расценок будет происходить в первом полугодии, во втором — рынок ожидает стагнация».
Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS: «Более вероятным нам кажется вариант, при котором раздутый к выборам бюджет и госзаказ приведут к инфляции, что в свою очередь укрепит цены
Стоимость столичного жилья регулируется не только реальным потребительским спросом — она подвержена влиянию событий на финансовых рынках.-
на недвижимость и повысит ее привлекательность как средства сохранения капитала».
По поводу кризиса мнения также разделились. Так, Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, связывая успех реализации планов по расширению Москвы и развитию рынка жилья в пределах МКАД с мировой экономической ситуацией, считает, что «при позитивном сценарии в 2012 году в столице будут построены более 1 млн кв. м жилья элитного и бизнес-класса и произведены первые шаги к качественному улучшению инфраструктуры города. Но в слу-
чае новой волны экономического кризиса и падения цен на энергоносители неизбежна заморозка действующих проектов и стагнация рынка».
Владимир Киреенко признает первичность внестра-новых факторов в оценке обстановки со строительством жилья в Москве: «Влияние внешних факторов разнопла-ново: события на Ближнем Востоке будут толкать цены на жилье вслед за нефтью вверх, а ситуация, связанная с европейской финансовой нестабильностью, — вниз».
Факт кризисного состояния на отечественном рынке недвижимости однозначно отмечает только Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU). Выступая на аналитической конференции «Рынок недвижимости, строительства и финансов», организованной компанией «Московский Бизнес Клуб» в конце прошлого года, он подчеркнул, что «кризиса бояться не надо потому, что он и не заканчивался. Причем столичный рынок недвижимости начал вести себя неадекватно ситуации еще в 2006 году, когда цены на квартиры, не в последнюю очередь из-за сверхдоступной ипотеки, стали расти с высокой скоростью, прибавляя по 100% в год при темпах роста ВВП, не дотягивающих и до 10%. В 2008 году, когда вслед за банкротством Lehman Brothers мировые фондовые рынки вошли в пике, потянув за собой и реальный сектор, ненормальность происходящего в экономике стала очевидна всем. Однако ясно: разорение какого-то одного банка, пусть и очень большого, не могло спровоцировать финансовый кризис такого масштаба. Американский инвестиционный банк стал лишь одной из первых крупных жертв краха экономической модели, десятилетия позволявшей Западу проедать значительно больше, чем производить, накапливая при этом огромные долги.
За прошедшие три года институциональные проблемы, приведшие к финансовому коллапсу 2008 года, так и не были решены. К отказу от привычки жить в долг и затягиванию поясов западный мир явно не готов, тем более что там прекрасно знают: если долг нельзя вернуть, надо его просто-напросто обесценить, запустив печатный станок. Таким образом, учитывая нарастание долговых рисков в мире, в ближайшие годы можно ожидать увеличения денежной эмиссии в США, ЕС, а в след за ними и в других странах.
Все привыкли, что после прохождения дна кризиса начинается фаза роста рынка жилья, которая длится годами — до следующего обвала. Однако теперь тренд будет меняться каждые несколько месяцев, реагируя на процессы в мировой экономике, отечественные законодательные инициативы в сфере налогообложения, пертурбации в московском правительстве и т.д.
В ближайшие лет 10 на рынке не будет ни устойчивого роста, ни падения. Будет болтанка и волатильность. При примерно на том же среднем уровне цен, что есть сейчас, будут чередоваться периоды спада и активизации рынка».
Сказанное резюмировал Владислав Луцков, гене-ральныйо директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ»: «На наступивший год есть несколько сценариев прогноза развития ситуации, и наиболее вероятным остается вариант инфляционного роста цен».
Что касается ситуации на вторичном рынке жилья, то она полностью ориентирована на первичный сектор.
