Элитные высоты Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

о.

о

ш

-О I

I !

Риэлторы утверждают, что летнее затишье в секторе элитной недвижимости Москвы — явление чисто сезонное. Вместе с тем частные инвесторы недвижимости класса люкс (физические лица) приступили к фиксации прибыли — то есть отказываются от сдачи квартир в аренду и пытаются их продать.

МилаБОИКОВА

Элитные высоты

Новости класса люкс

Их все меньше и меньше — малоэтажных и малоквартирных новостроек в ЦАО столицы (Садовое кольцо ведь не резиновое — не растягивается]. Анжела Кузьмина, руководитель департамента продаж компании IпtermarkSavills: «Одной из новых тенденций является увеличение общей площади элитного жилого комплекса: в 2006 году введено в эксплуатацию 26 объектов, средняя площадь в которых составила 6,12 тыс. кв.м, а в этом году к сдаче планируется 21 дом, средняя площадь в которых — 7,58 тыс. кв.м. Доля клубных домов (до 20 квартир] с каждым годом уменьшается. Это связано с дефицитом подходящих площадок и более низкой, чем у крупных комплексов, рентабельностью таких проектов. Сегодня в столице в структуре элитной застройки доминируют среднеэтажные дома (5-10 этажей]. Очень небольшая доля малоэтажных домов обусловлена, среди прочих факторов, и нежеланием инвестора браться за проект, имеющий достаточно

серьезные ограничения по этажности (низкий выход продаваемых площадей снижает рентабельность проекта]». По предварительной оценке Кайдо Каарма, директора департамента элитной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Новостройки», к середине текущего года доля многоквартирных домов составит 75% элитного рынка (для сравнения: в середине прошлого — около 50%]. Доля же самого элитного рынка в структуре рынка жилья Москвы в целом составляет, по разным оценкам, 4-7%.

Однако сокращение предложения квартир класса люкс вряд ли сыграет на повышение ставок рынка элитного жилья в целом, поскольку люди вообще, а российский покупатель в особенности, склонны приспосабливаться к изменениям окружающей среды. География элитного жилья расширяется, архитектурные концепции корректируются. Увеличение ассортимента стимулирует и развитие покупательского вкуса. Вот состоятельный покупатель и становится все требовательнее

и требовательнее к качеству и местоположению любого товара-объекта. А потому и по $35 тыс. за «квадрат» элитная квартира реализуется сегодня едва-едва. Что касается претензий застройщиков на $40-50 тыс. за 1 кв. м, то первичному рынку до преодоления этой отметки еще зреть и зреть. Вот уже два года, как девелоперы подталкивают потребителя преодолеть сию высоту—начинают продажи на первичном рынке жилья по максимальным ценам, но желаемого результата пока не добились. Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty: «Многие застройщики начинают продажи на поздних стадиях строительства и выставляют максимальные цены на квартиры». Кайдо Каарма: «Разница цен на начальной и конечной стадии строительства в случае элитного жилья не очень значительна».

А вот диапазон цен к середине этого года оказался очень широким — на первичном рынке от $5 до $35 тыс., на вторичном— от $6

i

со <

до $40 тыс. Квартиры нижнего ценового диапазона предлагались за пределами Центрального округа. Самые высокие цены предложения первичного рынка были зафиксированы, естественно, в ЦАО по объектам, расположенным в традиционно самом дорогом районе Хамовники (зона Остоженки)—это дома в Зачатьевском (2-й Зачатьевский пер., 11/17) и Хилковом переулках (№5/43). Эти новостройки уже практически год лидируют по цене — максимальная цена предложения более $37 тыс. за 1 кв. м. Однако, по наблюдениям специалистов компании Blackwood, «психологическим порогом» для совершения сделки с элитной недвижимостью в настоящее время является $35 тыс. за 1 кв. м. Большинство покупателей приобретать предлагаемые на рынке квартиры по цене $40 тыс. за 1 кв. м пока не готовы. Виной тому отнюдь не недостаточность средств состоятельных россиян, а наблюдаемый на рынке элитного жилья в 2006 году постоянный дисбаланс между спросом и предложением (зачем же, спраши-

Бывшие промзоны переоборудуют в элитное жилье стиля лофт (фото вверху). Такая перестройка ожидает завод «Каучук» (ул. Усачева,11)

вается, в нестабильных обстоятельствах выкладывать больше, чем необходимо?).

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: «В первые шесть месяцев прошлого года отмечался ажиотажный спрос (причем во всех сегментах жилой недвижимости Москвы). Это было связано с острым дефицитом, возникшим на первичном рынке жилья в результате увеличения числа покупателей-инвесторов.

В III квартале разрыв между спросом и предложением несколько сократился в связи с пополнением вторичного рынка квартирами, приобретенными частными инвесторами с целью дальнейшей перепродажи; была зафиксирована продажа квартир, ранее сдаваемых в аренду».

Темпы роста арендных ставок, уступающие темпам роста цен на квартиры, больше не могли удовлетворить аппетиты арендодателей-инвесторов. Анжела Кузьмина: «Для 2006 года был характерен значительный рост арендных цен, который в среднем составил 35% и подстегивался как нарастающим спросом, так и значительно выросшими ценами на квартиры (на 30-80%). Главная тенденция последнего полугодия — сокращение предложения на рынке аренды. Поэтому можно говорить, что доходность арендного бизне-

Цены на жилье в Москве стали уступчивее

Жилая недвижимость столицы дешевеет уже в течение девяти месяцев, но не слишком интенсивно. Так, в июне на вторичном рынке средние цены предложения по всем типам жилья снизились от 0,5% (портал RWAY) до 1% (Am.ru). По мнению экспертов RWAY.ru, как и в предыдущие месяцы (кроме мая), от более значительного снижения цен московский рынок жилья удерживают цены предложений в секторах элитного жилья и жилья бизнес-класса. По итогам мая на вторичном рынке было зафиксировано рекордное снижение цен предложений на дорогое жилье — на 1,7%. В июне цены предложений на такое жилье выросли на 0,3%. Цены предложений на жилье эконом-класса за июнь снизились на 0,9%. Продолжающаяся дифференциация доходов москвичей приводит к тому, что дешевые квартиры дешевеют опережающими темпами, а наиболее дорогие даже дорожают. Однокомнатные квартиры за июнь в объявлениях продавцов стали в среднем дешевле на 0,7%, двухкомнатные — на 0,2%, а трехкомнатные — дороже на 1,3%. Тенденция опережающего снижения цен предложения на малокомнатные квартиры и квартиры в секторе эконом-класса с большой степенью вероятности является долгосрочной.

Рынок коммерческой недвижимости столицы не обвалится

В первой половине текущего года рынок коммерческой недвижимости Москвы был на грани обвала. Об этом свидетельствуют выводы исследования «Рынок коммерческой недвижимости Москвы. Итоги полугодия», проведенного компанией Russian Research Group. В первом полугодии в предложении преобладали объекты небольшой площади и высокой стоимости (при росте общего числа объектов на 40% рост общей площади составил всего 6%). Проявилась тенденция роста срока экспозиции объектов, что свидетельствует о пресыщении рынка дорогими объектами. Но консультанты RRG отмечают, что говорить об обвале рынка не приходится, поскольку к июню-июлю стало сокращаться количество мелких экспонируемых объектов в предложении, а очищенная цена превысила средневзвешенную. Рынок постепенно стабилизируется. И если в офисном секторе заметно снижение роста цены и тенденции к небольшому ее падению, то в торговом сегменте цена растет ввиду растущих доходов населения и возросшей потребности в торговых помещениях (доля торговых помещений по площади сократилась в общем объеме с 31% в январе 2007 года до 17% в мае).

¡прямые инвестиции /№08 (64) g007 | реальный сектор

Многоквартирные дома занимают 75% элитного рынка. На фото: Гоголевский бульвар, 29/18, стр. 1 (вверху) и дом «Коперник» (Б. Якиманка, 22, стр. 3) на 62 и 146 квартиры

соответственно

са уменьшилась. Поскольку цены на продажу недвижимости достигли небывалой высоты, владельцы сейчас больше хотят продать свои квартиры, нежели сдавать в аренду». «Снижение доходности арендного бизнеса — это тенденция, которая наметилась еще в прошлом году, — подчеркивает Александр Зиминский. — Цена квадратного метра значительно выросла, что нельзя сказать о размере арендных платежей. Уже в начале этого года, стремясь быстрее вернуть вложенные средства, собственники жилья увеличили арендные ставки. Тем не менее вернуть 10% от общей стоимости объекта за год (как это было еще недавно) не удается почти никому». Расчеты арендодателей и инвесторов в этом случае просты и очевидны. По данным компании Blackwood, если взять доходность аренды в 4-5% годовых, то срок окупаемости подобной квартиры окажется 20-25 лет, если не учитывать выплату налога на прибыль от сдачи в аренду жилья, находящегося в частной собственности. Кроме того, сдача квартиры в элитном сегменте требует дополнительных затрат на проведение качественного ремонта и на обстановку дорогой мебелью. В целом, если говорить о 2006 и 2007 годах, то доходность сдачи жилой недвижимости в аренду остается на прежнем уровне, в отдельных случаях происходит ее падение. Ведь, в отличие от рынка продаж ипотечный кредит на аренду квартир квартиросъемщик взять не может — такого кредитования не существует.

И расчетливый инвестор переметнулся в сектор продаж. Анжела Кузьмина: «2006 год стал знаковым для рынка не-

движимости Москвы в части динамики цен. В сегменте элитной недвижимости цены поднялись на 45%, что существенно ниже, чем в среднем по рынку, однако и этот показатель является рекордным. Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке элитного жилья на конец 2006 года составила $13,5 тысячи».

Масштаб Садового кольца

В структуре спроса в течение прошлого года произошли значительные изменения: в первой половине года максимальный спрос предъявлялся на квартиры стоимостью до $1 млн., тогда как во второй половине основная доля запросов пришлась на квартиры от $1 млн. до $3 млн. (около 50%, данные компании Blackwood), при этом

стало больше клиентов, готовых покупать жилье дороже $3 млн. Такие изменения в структуре спроса произошли прежде всего в связи с общим ростом цен на рынке жилья — в элитном сегменте практически не осталось предложения квартир стоимостью меньше миллиона долларов, а также с продолжившимся увеличением доходов состоятельной части населения, который этот рост цен и поддерживал.

В I квартале этого года основная доля запросов (данные компании Blackwood) приходилась на квартиры стоимостью от $1 до $3 млн., причем процент запросов на квартиры с бюджетом более $3 млн. значительно возрос. Естественно, что такие изменения связаны со значительными темпами роста цен на жилую недвижимость в 2006 году и соответствующими корректировками структуры предложения.

Первые места в структуре спроса занимают Остоженка, Патриаршие пруды и Арбат. Что касается предложения, то в прошлом году отмечался существенный разброс темпов роста цен на квартиры, расположенные в различных районах города. Например, на Остоженке элитные квартиры подорожали на 88%, в то время как на Сретенке — всего на 27%. Анжела Кузьмина: «Широкая ценовая вилка в ряде районов обусловлена такими факторами, как стадия готовности объектов, их расположение, техническое оснащение, масштабность-камерность проекта, его позиционирование, предлагаемая площадь». Эта тенденция актуальна и в этом году, поскольку объемы элитного строительства в ЦАО, заявленные на ввод в 2006 и 2007 годах, практически не отличаются и составляют 159,4 и 159 тыс. кв. м соответственно (данные IntermarkSavills). В прошлом году практически с равными объемами лидировали Арбат, Новослободская, Сретенка и Якиманка. Здесь сосредоточены наиболее масштабные проекты прошедшего года — «Русский Модерн» (10 тыс. кв. м), «Невский» (15,5тыс. кв. м), «Дом удачи» (5,5 тыс. кв. м), «Неглинная плаза» (7,8 тыс. кв. м), «Коперник» (21,9 тыс. кв. метров).

Во вводе этого года будет доминировать район Чистые пруды с объектами: Фурман-ный пер., вл. 8 (4,8 тыс. кв. м), «Дом на Покровском б-ре» (18 тыс. кв. м), «Резиденция Чистые пруды» (22,0 тыс. кв. м). В числе лидеров также — Плющиха: еще год назад объем предложения в районе Плющиха составлял 4% от общего предложения элитного сегмента, теперь же на его долю приходится свыше 25%. В этом году здесь реализуются квартиры в домах: «Аристократ» (7 Ростовский пер., вл. 15/10), «Дом на Девичьем поле» (Б. Пироговская ул., вл. 6, к. 2), «Смоленская застава» (Земледельческий пер., вл. 20), La Maison a'la Riviere (Б.

реальный сектор | прямые инвестиции / №08 (64) gpq7|

Саввинский пер., д. 2-4-6).

К ареалам расположения элитной недвижимости традиционно относят не только ЦАО, но и западные направления Москвы и ближайшей области. Правда, в этом случае — по причине многоквартирности — речь идет о категории не люкс, а только премиум (то есть высшая ступень бизнес-класса). Александр Зиминский: «К бизнес-классу мы относим прежде всего дома, которые по качеству применяемых материалов, технологий строительства, инженерной начинке могут и не уступать элитным, но находятся за пределами исторического центра Москвы. Например, ЖК «Мономах» (ул. Алабяна, 13), «Золотые Ключи-2» (Минская, 1), «Белый лебедь» (Мичуринский проспект, 6, стр. 3) (стоимостью от $5 до 16 тыс. за 1 кв. м). В эту же категорию попадают многоквартирные загородные дома, которые возводят вдоль Рублево-Успенского (например, поселок Сосны на Ни-колиной Горе или Жуковка-1) и Новорижского шоссе и в ряде других районов Москвы (от $6 до 12,5 тыс. за 1 кв. метр)».

Время экспозиции самой дорогой недвижимости осталась традиционной для этой наиболее консервативной части рынка — один год. На начало 2007 года к продаже предлагались квартиры в 29 жилых домах, общая жилая площадь которых составляет около 370 тыс. кв. м (данные IntermarkSavMls). Время экспозиции 16 из числа указанных объектов составляет более года. Если принять во внимание, что средняя площадь предлагаемого к продаже жилого комплекса не превышает 13 тыс. кв. м, то нетрудно посчитать, что темпы реализации в этих комплексах — не более 1 тыс. кв. м в месяц (то есть 5-6 квартир).

Одна из самых дорогих жилых новостроек Москвы находится по адресу Хилков пер., 5/43 (стоимость 1 кв. м — до $37,4 тыс.)

Люкс в стиле лофт

На фоне постоянных и небезосновательных опасений экспертов рынка относительно перегрева рынка жилой недвижимости столицы девелоперы мудро решили, как говорится, не складывать все яйца в одну корзину, а возводить комплексы смешанного типа (благо, коммерческий сектор менее рискован). Александр Зимин-ский: «Объединение в рамках одного про-

I

е д

Примета времени — объединение в рамках одного проекта разных форматов недвижимости. На фото: многофункциональный комплекс класса А «Неглинная плаза» (Трубная площадь,

вл. 4), стоимость элитных апартаментов — около $3 млн.

екта разных форматов недвижимости (жилая, офисная, гостиничная) — примета времени (например, многофункциональный комплекс «Аквамарин» в Замоскворечье, где квартира стоит от $1 млн., площадь от 80 кв. м). Такие проекты планируется размещать на месте бывших промзон, поскольку они предполагают обширную площадь застройки».

Масштабные проекты позволяют развиваться новым форматам недвижимости. На сегодня в Москве — это апартаменты и лофты. Разница между первым и вторым типами «нуворишей» элитного рынка чисто дизайнерская. Александр Зиминский: «Апартаменты привлекательны тем, что их можно размещать там, где возможностей для строительства обычного жилья нет, либо они ограниченны; лофты размещаются в бывших производственных зданиях. Пока настоящих лофтов в Москве нет, однако вполне возможно, что они появятся в продаже в самое ближайшее время». Демонстрационный лофт создан на территории бывшей фабрики «Красный Октябрь» (проект «Золотой остров»). Под жилье переоборудовано одно из помещений бывшего императорского яхт-клуба. Начало продаж объекта ожидается уже в конце 2007 года. Предполагаемая стоимость от $33 тыс. за 1 кв. м. В конце года планируется выводить на рынок один из самых глобальных лофт-проект — «Каучук». Так называемый «город в городе» предполагается разместить между улицами Усачева, Ефремова и Доватора.

Новейшей тенденцией выступает и выход в новостроечное предложение обычных элитных квартир с полной отделкой (за

счет чего, кстати, также идет увеличение стоимости элитной недвижимости в целом). Александр Зиминский: «Предложение на первичном рынке жилья квартир с отделкой «под ключ» очень востребовано нашими клиентами, несмотря на то, что их стоимость на 15-20% выше, чем подобных объектов без ремонта. Пока такие предложения единичны, однако со временем их количество будет увеличиваться. Возможно, когда-то мы придем к тому, что в Москве, как во многих европейских столицах, застройщики будут продавать квартиры только с отделкой».

Увы, «когда-то» — слишком дальняя перспектива, но консультанты рынка недвижимости в основе своей — реалисты и, принимая во внимание непредсказуемость отечественной действительности, решаются только на краткосрочные прогнозы. Поэтому они рассчитывают, что после традиционного летнего затишья цены на элитное жилье продолжат рост осенью (в пределах 3-5% в зависимости от объекта). Константин Ковалев: «Корректировку цен по некоторым объектам можно объяснить сезонным снижением активности покупателей в конце весны — начале лета, которое связано с сезонностью продажи жилья: люди уезжают в отпуска и откладывают решение жилищных проблем на конец лета — осень.

В начале осени ожидается некоторый рост цен на жилье, который будет связан главным образом с сезонным повышением покупательской активности. В целом в этом году общий рост цен в элитном сегменте прогнозируется на уровне 20%. Значительный рост цен может быть спровоцирован изменением правового поля, а именно принятием обсуждаемых в настоящее время в Министерстве регионального развития поправок к ФЗ-214 «О долевом строительстве многоэтажного жилья». #

¡прямые инвестиции /№08 (64) £007 | реальный сектор