CC BY
180
Проблемы экономики и юридической практики
5'2018
9.5. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ОБЪЕКТ СДЕЛОК
Скворцова Татьяна Александровна, канд. юрид. наук, доцент, доцент кафедры гражданского права Место работы: Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)
Самсонова Юлия Анатольевна, магистрант
Место учебы: Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)
Тур Яна Геннадьевна, магистрант
Место учебы: Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)
Аннотация: в статье рассматривается понятие, признаки и экономико-правовая природа недвижимости как объекта гражданско-правовых сделок. Авторы проанализировали основные подходы к сущности и признакам недвижимого имущества. По итогам исследования авторами сформулированы предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Ключевые слова: недвижимость, недвижимое имущество, сделка с недвижимостью, оценка недвижимости, признаки недвижимости.
REAL ESTATE AS OBJECT OF TRANSACTIONS
Skvortsova Tatyana A., PhD in Law, associate Professor, associate Professor, civil law Department Work place: Rostov state economic University (RINH) Study place:
Samsonova Julia A., Master's degree
Study place: Rostov state economic University (RINH)
Tour Yana G., Master's degree
Study place: Rostov state economic University (RINH)
Annotation: the article deals with the concept, features and economic and legal nature of real estate as an object of civil transactions. The authors analyzed the main approaches to the nature and characteristics of real estate. According to the results of the study, the authors formulated proposals to improve the current legislation.
Keywords: real estate, real estate, real estate transaction, real estate valuation, signs of real estate.
Недвижимость как объект гражданских прав и гражданско-правовых сделок представляет собой один из наиболее ценных объектов, которому в законодательстве и научной литературе уделяется особое внимание. Как справедливо отмечает Е.С. Болтанова «в определенной степени обладание недвижимым имуществом обеспечивает экономическую стабильность положения его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства» [1, с. 3].
В современном российском гражданском праве недвижимое имущество имеет особый правовой режим. Так, договоры купли-продажи недвижимого имущества выделены во второй части Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) [2] как самостоятельные разновидности купли-продажи и соответственно имеют специальное правовое регулирование. Значительная специфика определена и в отношении аренды недвижимости,
долевого участия в строительстве и других договоров, объектом которых выступает недвижимое имущество.
Подходы к определению понятия «недвижимая вещь» различаются в экономической и правовой литературе.
Недвижимость как экономическая категория характеризуется ее важным значением в экономическом обороте. С.А. Липски справедливо указывает на то, что «недвижимость (земельный участок - ее базовый элемент, здания, сооружения, отдельные помещения и другие объекты) является необходимым условием любой экономической деятельности, выступая в роли:
1. Операционно-пространственной основы (территория, а также здания и сооружения, используемые в производственных, офисных и т.п. целях);
2. Главного средства производства в сельском хозяйстве (где земля является одновременно как предметом, так и средством труда);
3. Компонента природного комплекса (земля, леса, водные объекты), уязвимого при нерациональном использовании и загрязнении;
Скворцова Т. А., Самсонова Ю. А., Тур Я. Г.
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ОБЪЕКТ СДЕЛОК
4. Важнейшей части мирового богатства (недвижимость составляет его большую часть) и источника различных прямых и косвенных налогов и сборов» [3, с. 3].
Как объект сделок недвижимость следует охарактеризовать как товар особого рода. Данный товар обладает довольно высокой стоимостью. Так, по данным Федеральной службы государственной статистики [4] в целом по Российской Федерации средние цены на первичном рынке жилья в 4 квартале 2017 года составили 56,88 тысяч рублей за квадратный метр, а на вторичном рынке жилья - 52,35 тысяч рублей за квадрат-
ный метр. При этом несмотря на сложную экономическую ситуацию в России цены на первичном рынке жилья неуклонно растут, а цены на вторичном рынке снижаются незначительно и остаются весьма высокими. В Ростовской области в 4 квартале 2017 года средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке жилья составила 47,1 тысяча рублей, а на вторичном рынке - 53,11 тысяч рублей. При этом цены как на первичном, так и на вторичном рынках в 2017 году были подвержены малозначительным изменениям (см. Таблицу).
Таблица
Динамика средней цены 1 кв. м. общей площади квартир в РФ и Ростовской области. По данным Росстата [4].
Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья, рубль, Российская Федерация, все типы квартир
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
I квартал
первичный рынок жилья 8045,69 9020,24 11300,55 14317,26 18521,18 22437,68 26640,66 40978,24 48729,47 50464,81 48261,28 41533,98 44955,52 48794,73 49938,5 52602,51 53655,35 56347,2
вторичный рынок жилья 5910,45 7300,88 9794,82 12419,61 15575,75 19588,46 25708,72 41900,79 52266,43 57806,4 59006,85 46157,68 51907,49 55420,52 55924,7 58707,41 55329,96 53028,03
II квартал
первичный рынок жилья 8070,9 9421,89 12051,23 14859,97 19282,19 23223,13 29742,69 42594,61 51299,17 49313,4 48035,67 42201,23 46359,5 49330,65 50919,48 52190,48 53558,2 56516,78
вторичный рынок жилья 5955,02 7723,86 10487,07 12784,79 16449,01 20162,96 28191,75 43320,53 54815,76 55059,42 59206,04 46665,87 53357,87 55998,45 56630,42 58310,48 54792,83 52757,93
III квартал
первичный рынок жилья 8224,97 9889,63 12577,96 15603,97 20029,76 24031,84 33289,84 44478,08 52799,39 47968,31 48050,43 42904,44 47482,84 49959,49 51115,56 51719,97 53475,96 56560,78
вторичный рынок жилья 6103,58 8291,11 11052,26 13344,4 17217,35 20963,03 32291,23 44992,89 57118,22 53635,74 59446,22 47132,69 54848,38 56246,79 57119,36 57233,16 54215,14 52289,68
IV квартал
первичный рынок жилья 8678,04 10567,37 12939,39 16320,06 20809,93 25393,74 36221,05 47481,84 52503,92 47714,92 48143,69 43686,07 48162,53 50208,31 51714,18 51530,15 53286,96 56882,19
вторичный рынок жилья 6590,17 9072,4 11556,55 13966,96 17930,77 22165,57 36615,08 47205,78 56494,83 52895,21 59997,54 48242,98 56369,51 56478,11 58084,71 56282,88 53982,97 52349,88
Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья, рубль, Ростовская область, все типы квартир
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
I квартал
первичный рынок жилья 6582,42 6585,39 9405 11029,97 13019,34 16922,2 19696,44 25929,82 35828,03 43332,24 41921,99 44139,2 45749,86 47345,46 48647,92 48173,22 46917,59 47903,93
вторичный рынок жилья 4991,3 5968,55 8855,61 11330,79 14049,3 17829,24 21832,02 31654,29 39361,43 50240,72 42676,69 42938,54 48528,06 51999,01 54165,8 53797,99 54087,18 54581,42
II квартал
первичный рынок жилья 6640,52 6914,52 9761,82 11538,02 13654,43 17589,84 20336,36 27274,85 39270,33 43125,71 41989,43 44271,57 46011,86 47684,86 49454,7 47317,14 46776,64 48148,47
вторичный рынок жилья 5177,95 6435,55 9127,02 11657,21 14853,75 18807,1 22858,55 33221,85 41996,31 48546,79 42740,01 44289,19 50051,79 52590,06 54485,57 53888,81 54031,28 54032,83
III квартал
первичный рынок жилья 6645,3 7433,92 9761,82 11752,98 14480,97 18171,13 22640,02 29424,98 40936,26 42383,7 42015,42 44336,47 46277,08 47964,7 48878,01 46521,71 46526,12 47770,93
вторичный рынок жилья 5223,67 7001,75 9441,63 12227,95 15335,08 19275,37 25263,21 33874,56 43885,64 47094,01 42807,22 45196,64 50777,04 53330,93 54703,97 53666,67 53778,89 53609,62
IV квартал
первичный рынок жилья 6634,92 8337,33 9832,83 12005,44 15815,42 18795,49 24032,44 30841,01 41112,13 42253,53 42337,4 45663,62 46824,21 48352,66 49229,09 46903,41 46278,05 47100,57
вторичный рынок жилья 5415,32 7977,58 9867,01 12518,43 16581,39 20204,34 28473,63 34838,78 43844,14 45827,24 43111,05 46489,58 51508,35 53651,4 54873,57 52984,9 53797,41 53108,11
Проблемы экономики и юридической практики
5'2018
Таким образом, объекты недвижимости как товары характеризуются значительной стоимостью, причем цены на такие объекты подвержены малозначительным колебаниям и в долгосрочной перспективе имеют динамику роста.
Важной характеристикой недвижимости как объекта сделки является порядок определения его рыночной стоимости. Оценка производится при совершении сделки с объектом недвижимости, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, внесении в уставный капитал, для целей налогообложения и т.д. Результатами оценки могут быть разные виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая.
Эффективная организация оценки рынка недвижимости включает в себя мероприятия по проверке соблюдения при проведении оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных допущений, использования конкретных подходов к оценке, согласования или обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки [5, с. 65].
Оценка стоимости должна осуществляться путем использования одного или нескольких подходов, представляющих собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. При проведении оценки необходимо использовать затратный, сравнительный и доходный подходы, если какой-нибудь из подходов не используется, необходимо обосновать отказ от его использования.
С юридических позиций понятие «недвижимость» определяется как совокупность определенных юридических характеристик, позволяющих отнести объект к числу недвижимого имущества. Причем, как справедливо указывают ученые-цивилисты, «на разных этапах развития отечественного законодательства в состав недвижимости входили различные составляющие (а в советский период понятие «недвижимость» вообще не применялось)» [3, с. 5].
Между тем, вопрос о том, что же является недвижимостью, весьма важен, поскольку, например, согласно положениям ст. 130 ГК РФ движимым имуществом признается все, что не является недвижимостью. Таким образом, выходит, что, не имея уверенности в квалификации вещи в качестве недвижимой, мы автоматически лишаемся и твердой почвы в определении того, что есть движимость и каков режим принадлежности нам тех или иных вещей [6, с. 10]. Важным является и определение той или иной вещи в качестве недвижимой при заключении различных договоров.
Действующее гражданское законодательство не содержит понятия недвижимости, перечисляя лишь объекты и признаки, по которым данные объекты относятся к недвижимости.
Согласно ст. 130 ГК РФ в перечень недвижимости включены, например, «земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» [7]. Однако перечень недвижимых объектов не ограничивается положениями указанной статьи: «законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [7]. Иллюстраций этому могут служить предприятие, признаваемое в ст. 132 ГК РФ недвижимостью
и единый недвижимый комплекс, отнесенный к недвижимому имуществу положениями ст. 133.1 ГК РФ.
Как справедливо указывается в научной литературе «с 1 января 2017 года к недвижимому имуществу относятся также части зданий или сооружений (машино-места), предназначенные для размещения транспортных средств, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (обозначены соответствующей разметкой)» [8].
Таким образом, законодательный перечень объектов недвижимости постоянно изменяется.
Представляется, что необходима выработка легального определения понятия «недвижимость», которое охватывало бы все случаи признания имущества недвижимым и четко определяло бы признаки недвижимости.
Сейчас же логика законодателя по разграничению движимого и недвижимого имущества не совсем ясна. Так, не логичным кажется отнесение к числу недвижимого имущества таких вполне перемещаемых объектов как «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания». Как справедливо пишет Р.С. Бевзенко если это было связано с желанием подчинить эти объекты регистрационному режиму (такому же, как у подлинных недвижимостей), то для этого нет необходимости идти против природы этих вещей; положения абз. 2 п. 1 ст. 130 Кодекса дают возможность законодателю устанавливать регистрационный режим и в отношении движимых вещей [6]. Тем более, регистрационный режим, установленный в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» [9] не распространяет свое действие на воздушные и морские суда. Следовательно, логично было бы исключить указанные объекты из перечня недвижимого имущества.
Таким образом, полагаем необходимым ввести в гражданский кодекс обобщенное понятие недвижимости, предусмотрев две основных группы объектов, которые бы признавались недвижимостью: во-первых, земельные участки и участки недр; во-вторых, искусственно возведенные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без причинения несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также имущественные комплексы (предприятие и единый недвижимый комплекс).
Статья проверена программой «Антиплагиат». Оригинальность 73,39%.
Список литературы:
1. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Томск, 2001.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.04.2018) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
3. Липски С.А. Развитие понятия «недвижимость» в отечественном законодательстве // Правовые вопросы недвижимости. 2016. № 1.
Скворцова Т. А., Самсонова Ю. А., Тур Я. Г.
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ОБЪЕКТ СДЕЛОК
4. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики: Официальная статистика / Цены // http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statis
5. Генкина И., Генкин А., Лобкин А., Льянова Ф., Контарева Н., Пи-люс Е., Царьков В., Волкова И., Татьянич Ю., Алексеева Ю., Поче-каева Е. Организационно-управленческие проблемы. Выпуск 11. - М.: Экономика, 2007.
6. Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем // Вестник гражданского права. 2017. № 1. С. 9 - 36; № 2. С. 84 - 114. // СПС «Консультант Плюс».
7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
8. Дегтярева Н.С. Понятие и отличительные особенности недвижимого имущества. Требования к сделкам с недвижимостью. Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным // СПС КонсультантПлюс, 2017.
9. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости» // Российская газета. 2015. 17 июля.
РЕЦЕНЗИЯ
Статья Скворцовой Т.А., Самсоновой Ю.А., Тур Я.Г. посвящена исследованию недвижимого имущества как объекта гражданско-правовых сделок.
Рассмотренная тема исследования актуальна и имеет несомненный практический и научный интерес, поскольку статья затрагивает проблемные вопросы правовой квалификации недвижимости как объекта гражданского оборота. Авторами предложены пути совершенствования действующего российского законодательства в сфере недвижимости.
Статья соответствует требованиям, предъявляемым к публикациям в научных журналах. Рецензируемая работа имеет несомненное научное значение и может быть рекомендована к публикации в открытой печати.
Рецензент:
д-р экон. наук, профессор
кафедры гражданского права
ФГБОУ ВО «РГЭУ (РИНХ)»
Епифанова Т. В.
