CC BY
0УДК: 657.47.01
МСФО «ИНВЕСТИЦИОННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ» И ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РОССИЙСКИМИ КОМПАНИЯМИ
Воронцова А.О., студент
Финансовый Университет при Правительстве Российской Федерации, Москва, Россия
E-mail: [email protected] Галактионова С.Р., студент Финансовый Университет при Правительстве Российской Федерации, Москва, Россия
E-mail: [email protected] Научный руководитель: Злотникова Г.К., к.э.н. доцент Финансовый Университет при Правительстве Российской Федерации, Москва, Россия
Аннотация: В статье рассматривается использование Международного стандарта финансовой отчетности IAS 40 "Инвестиционная недвижимость ", который требует от компаний оценку недвижимости, используемой для получения доходов, по справедливой стоимости. Статья также подчеркивает преимущества и риски использования стандарта МСФО при инвестировании в недвижимость. В заключении отмечается необходимость тщательного анализа рынка недвижимости и проведения комплексной оценки объектов инвестирования для избежания возможных рисков.
Ключевые слова:МСФО 40, IAS 40, инвестиционная недвижимость, бухгалтерский учет, доход от аренды, капитализация, справедливая стоимость, прозрачность в отчетности, анализ рынка.
IFRS "INVESTMENT REAL ESTATE» AND ITS USE BY RUSSIAN
COMPANIES
A. O. Vorontsova, student
Financial University under the Government of the Russian Federation, Moscow, Russia
E-mail: [email protected]
S.R. Galaktionova, student
Financial University under the Government of the Russian Federation, Moscow, Russia
E-mail: [email protected]
Abstract: The article discusses the use of the International Financial Reporting Standard IAS 40 "Investment Real Estate ", which requires companies to evaluate real estate used to generate income at fair value. The article also highlights the advantages and risks of using the IFRS standard when investing in real estate. In conclusion, there is a need for a thorough analysis of the real estate market and a comprehensive assessment of investment objects to avoid possible risks.
Keywords: IFRS 40, IAS 40, investment real estate, accounting, rental income, capitalization, fair value, transparency in reporting, market analysis.
Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) регулируют отчетность компаний, в том числе и тех, которые занимаются инвестированием в недвижимость, что помогает инвесторам и другим пользователям финансовой отчетности получить достоверную информацию о финансовом
положениикомпаниииееинвестиционныхпроекта х.
Один из ключевых стандартов МСФО, касающихся инвестиционной недвижимости, — это МСФО 40 "Инвестиционная недвижимость". Он определяет инвестиционную недвижимость как "земельные участки или здания (или их части), которые сдаются в аренду или
используются для получения дохода, а также земельные участки, на которых расположены такие объекты".
Стандарт требует от компаний оценивать свою инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, т.е. на основе рыночных цен и других факторов, которые могут влиять на стоимость объекта. Инвестиционная недвижимость удерживается для получения арендной платы, или в целях получения выгоды от прироста стоимости, или одновременно того и другого. Следовательно, инвестиционная недвижимость генерирует денежные потоки в значительной степени, независимо от других активов, удерживаемых организацией. Это
отличает инвестиционную недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем, к которой применяется МСФО (IAS) 16 или МСФО (IFRS).
МСФО 40 не затрагивает вопросов, связанных со стандартом МСФО (IFRS) 16 Аренда, включая:
• Классификацию аренды на финансовую и операционную;
• Признание доходов от сдачи в аренду инвестиционной собственности;
• Оценку процентных доходов, указанных в финансовой отчетности арендатора;
• Оценку чистых инвестиций в финансовую аренду в финансовой отчетности арендодателя;
• Учет операций продажи и обратной аренды;
Раскрытие информации по финансовой и операционной аренде.
Одним из преимуществ использования стандарта МСФО при инвестировании в недвижимость является повышение прозрачности и достоверности финансовой отчетности компании, что позволяет инвесторам принимать более обоснованные решения о своих вложениях.
Однако, использование стандарта МСФО также может иметь свои риски. Например, оценка инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости может быть сложной задачей, особенно в нестабильных рыночных условиях. Это может привести к недооценке или переоценке объекта, что
можетповлиятьнафинансовыерезультатыкомпан ии.
Необходимо также обратить внимание на особенности использования стандарта:
1. Оценка стоимости инвестиционной недвижимости проводится на основе рыночных цен или данных о недвижимости с похожими характеристиками, принимая во внимание факторы, которые могут повлиять на ее стоимость.
2. Для оценки стоимости инвестиционной недвижимости могут использоваться несколько методов, такие как комбинированный метод доходности и метод сравнения продаж.
3. Стоимость инвестиционной недвижимости пересматривается регулярно, а любые изменения ее стоимости отражаются в финансовой отчетности.
4. Стоимость инвестиционной недвижимости может быть распределена по ее компонентам, таким как земля и здания, чтобы учесть их отличные характеристики и условия использования.
5. Для учета инвестиционной недвижимости используется метод equity-метода, при котором учетная запись рассматривается как долевое участие в оцениваемом объекте недвижимости, а не на основе фактической стоимости актива.
6. Организации должны раскрывать в своей отчетности информацию о величине и характеристиках инвестиционной недвижимости, используемых методах оценки и другой информации, важной для понимания стоимости этого актива.
IAS 40 - это стандарт, устанавливающий правила бухгалтерского учета инвестиционной недвижимости. Этот стандарт широко используется в мировой практике, а также в России, но не в полнойегомере.
В России стандарт IAS 40 используется в основном крупными компаниями, которые имеют зарубежных инвесторов. Однако, все же многие компании не используют этот стандарт, что может привести к искажению финансовых результатов. Например, если недвижимость была приобретена давно и ее стоимость значительно выросла, то без использования стандарта IAS 40, она может быть
оцененанижееерыночнойстоимости. В целом, использование стандарта IAS 40 в России еще не распространено, но он имеет большой потенциал для использования в бухгалтерском учете инвестиционной недвижимости. Более точное определение стоимости активов и доходности может помочь компаниям принимать более обоснованные решения и повысить привлекательность для инвесторов.
В России этот стандарт применяется многими крупными компаниями, включая "М.Видео-
Эльдорадо",ГК"ПИК","Русагро","Русал"и"Норил ьский никель".
1. Группа компаний "М.Видео-Эльдорадо" — крупнейший российский розничный сетевой магазин, специализирующийся на продаже бытовой техники, электроники, компьютеров, мобильных устройств и других товаров для дома. Компания была основана в 1994 году и на данный момент имеет сеть более 750 магазинов в более чем 240 городах России. Компания использует стандарты
IAS 40дляучетасвоихинвестицийвнедвижимость, включаястроительствоновыхмагазиновискладов.
2. ГК "ПИК" - специализируется на строительстве многоквартирных домов, учреждений социальной инфраструктуры, а также развитии крупнейших проектов городской инфраструктуры. Кроме того, "ПИК" занимается развитием новых технологий в области строительства и созданием инновационных проектов. Компания также использует стандарты IAS 40 для учета своих инвестиций в коммерческую недвижимость, такую как торговые центры и офисные здания, что позволяетувеличиватьинвестициивкомпанию.
3. "Русагро" — это одна из крупнейших российских компаний в области сельского хозяйства, занимающаяся производством зерна, масличных культур, свиней, молока и других продуктов питания. Основанная в 1995 году, компания активно развивается и расширяет свой бизнес, наращивая производственные мощности и увеличивая направления деятельности. Компания также владеет значительными активами в недвижимости, включая земельные участки и склады.
4. "Русал" - один из крупнейших производителей алюминия в мире и занимает второе место в мировом рейтинге производителей алюминия после американской корпорации "А1соа". Кроме того, компания является крупнейшим производителем алюминия в России и осуществляет его поставки в различные регионы мира. Широкий ассортимент продукции включает в себя листовой и прокатный алюминий, алюминиевые сплавы и
порошки. Компания также владеет значительными активами в недвижимости, включая офисные здания и производственные помещения, для производственной деятельности, а также для получения доходов от использования. 5. "Норильский никель" — это одна из крупнейших мировых металлургических компаний, основная деятельность которой связана с производством никеля, палладия, платины, меди, серебра и других металлов. Компания была основана в 1993 году в результате реорганизации некоторых предприятий на территории Норильска и Таймыра. Компания также владеет значительными активами в недвижимости, включая офисные здания и производственные помещения.
В целом, использование стандартов IAS 40 позволяет компаниям более точно отражать стоимость своих инвестиций в недвижимость в финансовых отчетах. Это также помогает инвесторам и аналитикам лучше понимать структуру активов компании и ее потенциальную стоимость.
Список использованных источников
1. Иванов А.В.Упоавление инвестиционно-строительным комплексом: сущность и характерные черты // 2018. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ (дата обращения: 17.05.2023).
2. Тарасова И.В., Трудов В.Ю. Строительная отрасль период международного политического кризиса 2022 года // Скиф.2022.№6 (70).URL: https ://cyberleninka.ru/article/n/ (Дата обращения: 17.05.2023)
3. ЧеремесинаТ.П., Новые тренды в строительстве и управлении жилой недвижимостью - журнал «Мир экономики и управления», 2019 г. Марченко В.Д., Особенности рынков жилья в Российской Федерации и их влияние на механизмы секторного ценообразования. Журнал «Экономика и бизнес», 2019 г.
4. Панченко Г.Л., Факторы развития экономических отношений на рынке жилой недвижимости. -журнал «Социально-экономические процессы и явления», 2018 г.
5. Публичное акционерное общество «ПИК-специализированный застройщик» (ранее -Публичное акционерное общество «Группа Компаний ПИК») Консолидированная финансовая отчетность за 2020 год и аудиторское заключение
независимых аудиторов. — URL:// pik-group.ru, (дата обращения: 19.06.2023).
6. Консолидированная финансовая отчетность в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности и Аудиторское заключение независимых аудиторов 31 декабря 2022 года. — URL: // Rusagro.ru: [сайт]. (Дата обращения: 19.06.2023).
7. Международная компания публичное акционерное общество «Объединенная Компания «РУСАЛ»
Консолидированная финансовая отчетность за год, закончившийся 31 декабря 2022 г. — URL: https://rusal.ru/upload/iblock/707/ (дата обращения: 19.06.2023).
8. Горно-металлургическая компания «Норильский никель» Консолидированная финансовая отчетность за годы, закончившиеся 31 декабря
2022, 2021 и 2020.--URL:// Nornickel.ru: [сайт].
(Дата обращения: 19.06.2023).
V V
