CC BY
43
Модернизация как процесс.
Проблемы модернизации жилых кварталов
постройки 1930-1950-х годов в городах Красноярского края
Н.И.Греков
Проблема сохранения и обновления старой застройки большинства городов Красноярского края приобретает в последние десятилетия все большую остроту. Объемы финансирования капитального ремонта и реконструкции жилых кварталов постройки 1930-1950-х годов крайне малы по сравнению со средствами, выделяемыми для строительства на новых территориях. Несмотря на то что старые кварталы многих городов находятся в плачевном состоянии, приоритетным направлением деятельности руководства администраций городов и поселков, проектных и строительных организаций остается новое строительство на свободных территориях. Отдельные примеры практики модернизации старых жилых кварталов являются скорее исключением, чем переориентацией проектно-строительного цеха на проблематику обновления исторической среды городов.
Большое количество жилых кварталов, застроенных двух, трехэтажными домами 1930-1950-х годов, характерно для многих городов Красноярского края. В самом Красноярске такие кварталы имеются в каждом из семи административных районов города, например в Октябрьском районе это улицы Новая Заря, Баумана и Новосибирская, часть проспекта Свободный (рис.1).
Что собой представляют старые кварталы? Это чаще всего территории с достаточно разреженной двух-, трехэтажной застройкой, с плохим физическим состоянием зданий, вет-
хими или полуразрушенными коммуникациями, что, конечно, говорит об утрате привлекательности старых районов. Их население, как правило, составляют социальные слои с невысоким достатком и большой долей престарелых граждан. Следует отметить, что важнейшая в недавнем прошлом роль двора как места общения в старых кварталах сегодня практически исчезла. Ведущей его функцией стала хозяйственно-бытовая (сбор и вывоз мусора), да и то только потому, что не требует непосредственного участия самих жильцов.
Тем не менее дома,устарев морально и физически, сохранили значительный запас прочности несущих конструкций. По оценкам специалистов, многие старые дома способны не только просуществовать еще не один десяток лет, но и выдержать значительную реконструкцию, даже надстройку этажей, мансард, строительство новых секций между старыми домами. В связи с этим большой практический интерес представляет изучение опыта модернизации исторических кварталов в странах, где обновление застройки, модернизация является не отдельным мероприятием, а постоянным контролируемым процессом, одним из основных видов архитектурно-строительной деятельности.
Как показывает практика, очень много вопросов, прежде всего организационных, касается решения проблем с жителями, поскольку с каждым из собственников необходимо заключать отдельный договор, разрешать возникающие
Рис. 1. Фрагменты жилой застройки улице Новая Заря в Красноярске. Здесь и далее фотографии и рисунки автора 382 2012
конфликты и материальные претензии. В странах Европы, например в Германии, не следовавшей российской схеме приватизации, принципиально иная ситуация. Большая часть жилья там находится в аренде, а самыми крупными собственниками являются муниципальные жилищные предприятия и крупные домовладельцы, поэтому большое предложение аренды жилья по низкой цене привело к насыщению рынка аренды жилья, затем к конкуренции и заинтересованности собственников в модернизации жилых домов.
Несмотря на то что в России проблема технического состояния старых домов становится все более острой, многочисленные мелкие собственники не могут обеспечитьтехнически полноценную эксплуатацию жилья и его своевременную модернизацию. Исполнительные власти пытаются решить проблему финансированием капитального ремонта через фонд ЖКХ, но такая реконструкция обычно ограничивается латанием совсем уже ветхих крыш, покраской фасадов и заменой некоторых инженерных коммуникаций. Дело не доходит даже до решения вопросов энергосбережения, не говоря уже о восстановлении несущих конструкций зданий.
В 1995-1997 годах я руководил коллективом специалистов - разработчиков программы модернизации жилых кварталов постройки 1940-1950-х годов в Октябрьском районе Красноярска. Нами было обследовано около двух десятков домов, проведено анкетирование среди жителей старых кварталов. Результатом этой работы стала программа модернизации двух кварталов. Техническая ее частьусловно показана на рис.2.
В ходе модернизации обследованных жилых домов предполагалось осуществление следующих основных мероприятий:
-укрепление несущих конструкций (фундаментов, стен), замена деревянных перекрытий на металлические;
- надстройка дополнительного этажа и мансардной крыши;
-утепление фасадов с декоративным оформлением здания, замена оконных и балконных блоков с решением задачи проветривания и рекуперации;
- замена инженерных коммуникаций, устройство горизонтальной схемы подачи тепла в квартиры;
-устройство тепловых узлов в подвалах зданий;
- ремонт наружных инженерных сетей, обустройство придомовой территории.
Модернизация старого жилого фонда - одно из важнейших направлений в решении жилищной проблемы и реформе жилищно-коммунального хозяйства страны - представляет собой комплекс строительных и организационно-технологи-ческих мероприятий. Обновление жилых домов, инженерной инфраструктуры направлено на сохранение жилого фонда и улучшение условий проживания, приведение их в соответствие с установленными требованиями. Реновация старой застройки позволяет не только сохранить имеющийся жилой фонд, но и существенно увеличить его размеры за счет надстройки домов и пристройки к ним дополнительных объемов.
Модернизация жилых кварталов и новое компенсационное строительство - сложнейший процесс развития,
Рис.2. Схема этапов модернизации жилого дома по улице Новая Заря в Красноярске: 1 - строительство дома для временного проживания и переселения жителей реконструируемого дома; 2 - демонтаж крыши, инженерных коммуникаций и межэтажных перекрытий; 3 - монтаж новых конструкций перекрытий; 4 - надстройка дополнительного этажа и этажа-мансарды; 5 - монтаж инженерного оборудования дома.
обновления и совершенствования старой застройки, подвергшейся износу. Оптимальным результатом этой серьезной работы является физическое и эстетическое преображение старой жилой застройки. Это подразумевает не только повышение комфортабельности квартир, но и улучшение архитектурно-пространственной организации внутренней среды кварталов. Модернизация старых жилых домов,улучшение их санитарно-гигиенических параметров, совершенствование объемно-пространственной композиции требуют решения целого ряда задач, связанных с сохранением структуры реконструируемого жилого района, разработкой различных типов секций-вставок разной этажности для нового строительства, формированием «ландшафта крыш», организацией связи уличныхтеррито-рий с пространствами жилых дворов, и многих других. Но существует еще ряд вопросов не только технического, но и организационно-правового характера.
В свое время (почти двадцать лет назад) я надеялся, что организационным и правовым фундаментом проведения научно-исследовательских, проектных и строительных мероприятий по реконструкции и модернизации старых кварталов станет особый закон о приоритетном развитии реконструкции сложившейся застройки, но он так и не появился. Этот закон должен ориентировать на ускоренное решение особо важных задач по обновлению исторически сложившейся застройки, введение нового правового инструментария на землевладение - права городских властей на закупку, изъятие и владение земельными участками. Кроме того, в этом документе должен быть отражен вопрос о расширении участия горожан в планировании и осуществлении мероприятий по модернизации, а также о введении социального плана с целью устранения или смягчения негативных последствий реконструктивных мероприятий для собственников старого жилья.
Подобный закон должен действовать только в районах, официально признанных районами модернизации. Основными критериями для выбора таких районов будут общественная важность проведения модернизации (устранение градостроительных недостатков,улучшение качества среды) и возможность реализации реконструктивных мероприятий в обозримый срок, например за 5—10 лет. Для выявления районов с высокой потребностью в модернизации необходимо проводить предварительные исследования, охватывающие градостроительные, социально-демографические, экономические, правовые и финансовые аспекты.
После определения района модернизации необходимо разработать социальный план дальнейшего хода ее подготовки и проведения. Содержательно социальный план должен стать инструментом информирования населения, получения им необходимых советов и помощи, рычагом воздействия на весь ход работы, гарантом учета интересов населения, устранения или смягчения для него негативных последствий процесса реконструкции. Реализация социального плана является совершенно необходимым условием модернизации,
которая может быть проведена вместе с жителями реконструируемого района.
Экономическая целесообразность модернизации предполагает:
1) меньшую стоимость строительства (по сравнению с новым строительством);
2) повышение плотности жилого фонда (при соблюдении нормативных санитарно-гигиенических и противопожарных требований);
3) сохранение за жильцами прежних квартир с возможным расширением жилой площади и улучшением условий проживания.
Разработанная методика модернизации старых жилых домов позволит проводить весь комплекс реконструктивных мероприятий в сравнительно короткие сроки практически без выселения жильцов за пределы реконструируемого квартала. Повышение качества старых жилых зданий возможно за счет их конструктивной дифференциации, грамотного решения первых этажей для обеспечения оптимальной связи квартиры с другими пространствами, разработки специальных типов квартир, приспособления строительной технологии к существующим условиям. При компенсационном строительстве с целью уплотнения жилой застройки применение индустриальных методов неэкономично, а зачастую просто невозможно из-за сложных форм кварталов. Необходима модификация технических и технологических параметров, а также процессов изготовления элементов и конструкций.
Помимо реконструкции и модернизации существующих домов в реабилитируемых районах обязательно должно вестись и новое строительств, для которого характерны широкое использование традиционных архитектурных форм и стилей, подчинение ритму, масштабам и физическим размерам сложившейся застройки. При реконструкции жилых домов часто применяется надстройка здания как наиболее эффективный прием расширения жилого фонда, поскольку она не требует увеличения земельного участка и позволяет использовать весь резерв несущей способности конструкции здания. Здания 1930-1950-х годов постройки имеют достаточно высокий запас несущей способности, что позволяет осуществить надстройку в один, два и даже три этажа. Для этого, как правило, требуется усиление фундаментов, не приводящее к значительному повышению себестоимости дополнительных площадей. Пристройка может осуществляться в рамках общего решения по реконструкции здания, а также индивидуально, когда состояние постройки отвечает нормативным требованиям по эксплуатационной надежности. В зависимости от площади пристройки заглубленная часть может использоваться в качестве автостоянок, бассейнов, тренировочных залов, производственных помещений малых предприятий.
Обустройство мест парковки и хранения автомобилей на реконструируемых территориях при возрастающей автомобилизации населения требует бережного отношения к
40 2 2012
санитарно-гигиенической функции дворов. Значительную роль здесь играют существующие и проектируемые проезды, их протяженность и ширина, а также необходимость использования внутридворового пространства для организации подземных парковок. Важно по возможности больше переводить под общественные функции первые этажи реконструируемых жилых домов, но при обязательном учете норм для обеспечения комфортного проживания их жителей, т.е. не допускать замещение двора жилого дома хозяйственным двором общественного учреждения, занимающего часть модернизируемого здания.
Метод органичного стилистического и пространственного слияния старой и новой застройки в сложившихся районах города позволитболееудачно,чем контрастное новое строительство, решить проблему преемственности. Он может быть интересен и плодотворен при реконструкции многих городов, имеющих значительный опорный жилой фонд, утративший свои эстетические качества и культурную ценность и потому нуждающийся в реновации с сохранением масштаба и стилистических особенностей.
Городская среда многими людьми воспринимается на уровне чувственном, эмоциональном - посредством архитектурных образов. Город концентрирует в себе и настоящее, и элементы прошлого, являясь материальной средой не только обитания человека, но также его формирования и развития. Исторически сложившиеся районы при том, что они, как правило, занимают небольшие территории, всегда имели и, несомненно, будут иметь особое значение в структуре города. Обликлюбого города обретает архитектурное своеобразие не только за счет появления новых, пусть даже очень талантливо спроектированных, сооружений, но и благодаря бережно сохраненной и обновленной старой застройке.
Литература
1. Яргин C.B. О механизмах реконструкции Москвы // Архитектура и строительство Москвы. 2011. №1. С.40-45.
2. Современная архитектура: модернизация и сохранение культурного наследия // Бюллетень строительной техники. 2011. №3. С.40-45.
3. Ватулина О.В. К проблеме реконструкции сложившейся городской среды // Вестник Нижегородского университета им. Н.И.Лобачевского. Серия: Социальные науки. 2008. №1. С.28-33.
4. Подживотов В.П., Хохлов A.A. Принципы организации реконструкции жилых зданий // Строительные материалы. 2006. №12. С.74-76.
5. Спиридонова Е.А. Функциональные особенности придомовых пространств. Предпосылки реализации // Проблемы и перспективы развития градостроительства, архитектуры и архитектурного образования в Сибири. Новосибирск, 2002. С.42-44.
Literatura
1. Yargin S.V. 0 mehanizmah reconstrykcii Moskvy // Arhi-tektura i stroitelstvo Moskvy. 2011. №1. S.40-45.
2. Sovremennaya arhitektura: modernizada i sohranenie kulturnogo naslediya // Biulleten stroitelnoi tehniki. 2011. №3. S.40-45.
3. Vatulina O.V. К probleme reconstrukcii slozhivsheisia gorodskoi sredy // Vestnik Nizhegorodskogo universiteta im. N.I.Lobachevskogo. Seriya: Socialnye nauki:. 2008. №1. S.28-33.
4. Podzhivotov V.P., Hohlov A.A. Principy organizacii reconstrukcii zhilyh zdanij // Stroitelnye materialy. 2006. №12. S.74-76.
5. Spiridonova E.A. Funkcionalnye osobennosti pridomovyh prostranstv. Predposylki realizacii // Problemy i perspectivy razvitiya gradostroitelstva, arhitektury i arhitekturnogo obrazovaniya v Sibiri. Novosibirsk, 2002. S.42-44.
Modernization as a Process. Problems of Modernization
of Inhabited Quarters of 1930-1950s in the Cities of
Krasnoyarsk Region. By N.I.Grekov
In many cities of Krasnoyarsk region the quarters constructed during 1930-1950 have remained. Now these quarters are considered as examples of urban development specific to the certain historical period. Having become outdated morally and physically, many apartment houses have kept considerable safety factor of designs and can serve as a subject to modernization. Modernization - is a complicated process of development which optimally should result in physical and esthetic perfection of a building, improvement of the architecturally-spatial organization of the old quarters. Modernization of historical quarters pursues the goalof sanitary-and-hygienic improvement of environment, perfection of a volume-spatial composition, creation of comfortable space for inhabitants. For this purpose it is required to solve a number of practical problems. The first one is to develop a program of old constructions usage in a new architectural and social context. Historically developed areas will always be important for modern structure of any Siberian city and will influence its further development. The city gets the originality of its architectural shape by virtue of carefully kept and actively used old building.
Ключевые слова: модернизация, реконструкция, исторический квартал, Красноярский край, своеобразие архитектурного облика города.
Key words: modernization, reconstruction, historical quarter, Krasnoyarsk region, originality of architectural shape of a city.
