CC BY
8
УДК 339.13.017
МОДЕЛИРОВАНИЕ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ СОВЕТСКОГО РАЙОНА ГОРОДА КРАСНОЯРСКА ЗА 2015 ГОД
О. А. Медведева, О. П. Сорокина*, И. Л. Савостьянова
Сибирский государственный аэрокосмический университет имени академика М. Ф. Решетнева Российская Федерация, 660037, г. Красноярск, просп. им. газ. «Красноярский рабочий», 31
E-mail: [email protected]
Проанализированы данные по стоимости вторичной жилой недвижимости в Советском районе г. Красноярска за 2015г. Количество объектов 265. Каждая квартира характеризуется 14 параметрами. На основе МНК построили адекватную линейную модель стоимости квартиры. В модель вошли только 5 значимых факторов. Остатки гетероскедастичны. С помощью метода ОМНК, на основе линейной модели, построена новая модель с гомоскедастичными остатками. Модель адекватно описывает опытные данные.
Ключевые слова: квартиры, уравнение регрессии, факторы, МНК, остатки.
MODELING OF THE COST OF HOUSING IN THE SOVIET DISTRICT OF KRASNOYARSK FOR 2015
O. A. Medvedeva, O. P. Sorokina*, I. L. Savostyanova
Reshetnev Siberian State Aerospace University 31, Krasnoyarsky Rabochy Av., Krasnoyarsk, 660037, Russian Federation E-mail: [email protected]
We have collected and analyzed information on the cost of second homes in the Soviet district of Krasnoyarsk for 2015. The number of facilities is 265. Each apartment is characterized by 14 parameters. We have built an adequate linear model based on the cost of the apartment the Least Squares Method. In our model we included only 5 important factors. Remains are heteroscedasticity. Using a general method of Least Squares, on the basis of a linear model, we have built a new model homoscedasticity residue. The model adequately describes the experimental information.
Keywords: an apartment, regression equation, factors, Least Square Method, remains.
В целом, вопрос моделирования стоимости жилья изучен достаточно хорошо, ранее стоимость вторичного жилья за период 1998-2012 гг. в г. Красноярске изучалась в работах [1-7].
Охарактеризуем район, для которого в данной статье будет построена модель стоимости жилой недвижимости за 2015 год.
Советский район Красноярска был образован 1969 году. Сегодня он занимает территорию размером 93,7 км2, где расположились 128 улицы. Численность населения составляет 275 тыс. человек. Район находится на левом берегу Енисея, ниже по течению, чем центральная часть города, и граничит с территорией Центрального района. На территории Советского района находится Красноярский алюминиевый завод. С правым берегом Енисея район связывают автомобильный Октябрьский мост и автомобильно-железнодорожный мост «777».
На территории района расположено 49 дошкольных учреждений, 28 школ, 3 лицея, 3 техникума, 3 колледжа, 3 ВУЗа, кадетский корпус и Мариинская гимназия.
Для построения модели, цены на объекты недвижимости и их характеристики взяты из [8].
Предположим, что стоимость жилья описывается следующим линейным многофакторным уравнением регрессии:
Секция «Информационно-экономические системы»
71 = а 0 + а1 X1 + а13 X 13 (1)
Здесь 7 - стоимость 1 квартиры, а' - коэффициенты , определяемые по методу МНК, Х1 -
X'
1 • X' X' X'
j фактор 1 квартиры, - количество комнат 1 квартиры, 2 - планировка, 3 -микрорайон, 4
X' X' X' X' X'
- этаж, 5 - этажность, 6 - материал стен, 7 - общая площадь, 8 - телефон, 9 - жилая
X' X' X' X'
площадь, 10 - площадь кухни, 11 - санузел, 12 - плита, 13 - балкон/лоджия.
С помощью метода наименьших квадратов было построено уравнение (1). Оказалось, что оно адекватно описывает стоимость квартир в Советском районе г. Красноярска, поскольку^ — а Б-вычисленная меньше табличного значения. Значимых факторов получилось 5 и построенная модель имеет вид:
7' = 0,77 + 0,841X1' + 0,852X2 + 0,856X6 + 0,858X1г3 (2)
По тесту Голдфелда - Квандта, показано, что остатки в = У ~ 7 для модели (2), с вероятностью 95 %, гетероскедастичны. Здесь У - фактическая стоимость 1 квартиры, а 7 - ее стоимость, вычисленная по формуле (2).
^ X'
Стоимость квартиры описывается 5 факторами: - количество комнат, 3 - микрорай-
X' X'
он, 6 - материал стен, 13 - балкон/лоджия.
X' X' X'
Для этих переменных 3 - микрорайон, 6 - материал стен, 13 - балкон/лоджия, были
введены фиктивные переменные.
X'
Если рассматриваемые квартиры находится в микрорайоне Северный, то 3 =2; если квар-
X' X'
тира в микрорайоне Взлётка, то 3 =3; в районе Краевой больнице, то 3 =7; в микрорайонах
X'
Зеленая Роща и Солнечный, то 3 =9.
X' X' X'
Если материал стен панельный, то 6 =1; кирпичный - 6 =2; монолитный - 6 =3.
X' X' X'
Если в квартире нет балкона, то 13 =1; балкон - 13 =2; лоджия - 13 =3; два балкона -
X' X' X'
13 =4; балкон и лоджия - 13 =5; две лоджии - 13 =6.
На основе МНК построена регрессионная адекватная модель для остатков, которая имеет
вид:
(в' )2 = 242535,606 + ^71523,796 * X'2) + (" 73386,809 * X! * X!3)+ (27805.351* XI* X! 3) (3)
Введены новые переменные, равные:
7' 1 X'
У =п—, м; = -==, М1 = (4)
л/св7)2 1 ^
По методу ОМНК построена новая модель:
У1 = 442,033 + 0,022 * М'4 (5)
Проведенное тестирование показало, что модель (5) с достаточной точностью позволяет рассчитывать стоимость квартиры в Советском районе г. Красноярска в 2015 году и может быть использована для дальнейшего анализа.
Библиографические ссылки
1. Сенашов С.И., Юферова Н.Ю., Грошак Е.В. Моделирование стоимости жилья в г. Красноярске. Красноярск, изд-во СибГТУ, 2007, 204с.
2. Актуальное моделирование недвижимости в Красноярске./С.И.Сенашов [др.] / Вестник СибГАУ, 2013, в.2(48), с.86-91
3. Savchenko L.M., Savostyanova I.L., Senashov S.I., Yuzaeva A.G. Simulation of the cost of residential property in Krasnoyarsk for 2013-2014 // Вестник СибГАУ, 2016. Т. 17. № 3. С. 830-835.
4. Сурнина Е.В., Сенашов С.И. Использование ГИС технологий для оценки стоимости квартир//Актуальные проблемы авиации и космонавтики, 2010. Т. 1. №6. С. 444-445.
5. Сенашов С.И., Сурнина Е.В., Пузанова Г.А., Филюшина Е.В. Методы оценки земельных участков // Решетневские чтения. 2009. Т. 2. №13. С. 549-650.
6. Сурнина Е.В., Сенашов С.И., Пузанова Г.А., Филюшина Е.В Стоимость квартиры как основа расчета стоимости земельного участка // Решетневские чтения. 2009. Т. 2. № 13. С. 655656.
7. Сенашов С.И. Эконометрическое моделирование стоимости жилья в Красноярске [Текст]: монография / С.И. Сенашов, Н.Ю. Юферова, Е. Л. Вайтекунене. Красноярск, изд-во СибГАУ. 2015. 178 с.
8. Савченко Л.М., Филюшина Е.В., Томаровская И.В., Сенашов С.И., Юзаева А.Г. Квартиры Красноярска 2015. Свидетельство о государственной регистрации базы данных № 2016621352.
© Медведева О. А., Сорокина О. П., Савостьянова И. Л., 2017
