CC BY
72
УДК 711.1 Б01: 10.22227/1997-0935.2018.3.339-348
МОДЕЛЬ СИНХРОНИЗАЦИИ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОЙ ГОРОДСКОЙ СРЕДЫ
П.Н. Кострикин
Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет (НИУМГСУ), 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26
Предмет исследования: под синхронизацией понимают приведение определенных процессов к их одновременному или происходящему с постоянным временным интервалом выполнению. Однако, по мнению автора, обоснованному в статье, в процессе комплексного развития многофункциональной городской среды понятие синхронизации следует понимать более широко, учитывая размеры объектов, по отношению к которым происходят исследуемые процессы. Цели: формирование связанной трехуровневой модели, сопоставляющей иерархию развития городской среды (урбан-блок — квартал — микрорайон) трем различным девелоперским технологиям, реализуемым различными субъектами инвестиционно-строительной деятельности. Материалы и методы: метод сравнительного анализа.
Результаты: в результате полученная модель, структурированная в виде трех описанных в работе взаимосвязанных подзадач, предлагается автором в качестве инструмента для анализа существующих и разрабатываемых вариантов государственного участия в развитии многофункциональной городской среды.
Выводы: предложенная трехуровневая модель синхронизации процессов комплексного развития многофункциональной городской среды в достаточной мере релевантно отражает складывающиеся в этой области экономические и иные взаимоотношения участников градостроительной деятельности и может быть успешно использована.
КЛЮчЕВыЕ СЛОВА: программа реновации жилищного фонда, эффективность государственных программ, комплексное развитие территорий, ветхий и аварийный жилищный фонд, обновление жилищного фонда, сопоставимые экономические показатели, источники инвестиционного обеспечения государственных программ
ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ: Кострикин П.Н. Модель синхронизации комплексного развития многофункциональной городской среды // Вестник МГСУ. 2018. Т. 13. Вып. 3 (114). С. 339-348.
MODEL OF SYNCHRONIZATION OF INTEGRATED DEVELOPMENT OF MULTIFUNCTIONAL URBAN
ENVIRONMENT
P.N. Kostrikin
Moscow State University of Civil Engineering (National Research University) (MGSU),
26 Yaroslavskoe shosse, Moscow, 129337, Russian Federation 00
--(D
O
Subject: synchronization implies that certain processes are brought to their execution that is either simultaneous or occur- H
ring with a constant time interval. However, according to the author's opinion, substantiated in the article, in the process of U
integrated development of multifunctional urban environment, the concept of synchronization should be understood more ^
widely, taking into account dimensions of the objects in relation to which the processes under study occur. m
Research objectives: formation of a coupled three-level model that compares the hierarchy of urban environment develop- ^ ment (urban-block — quarter — micro-district) to three different development technologies implemented by various entities
of investment and construction activity.
Materials and methods: method of comparative analysis. T
Results: the resulting model, structured in the form of three interrelated subproblems described in the work, is proposed by the author as a tool for analyzing adopted and proposed variants for state participation in the development of multifunctional S urban environment.
Conclusions: the proposed three-level model of synchronization of the processes of integrated development of multifunctional urban environment adequately reflects economic and other relationships established in this field between the participants of the town-planning activity and can be successfully used.
3 y
KEY WORDS: program of renovation of housing stock, efficiency of state programs, integrated development of territories, dilapidated housing and emergency housing, renovation of housing stock, comparable economic indicators, sources of S investment support for state programs M
FOR CITATION: Kostrikin P.N. Model' sinkhronizatsii kompleksnogo razvitiya mnogofunktsional'noy gorodskoy sredy 1 [Model of synchronization of integrated development of multifunctional urban environment]. Vestnik MGSU [Proceedings of 4 the Moscow State University of Civil Engineering]. 2018, vol. 13, issue 3 (114), pp. 339-348.
© П.Н. Кострикин
339
ВВЕДЕНИЕ
В классических экономических теориях понятие синхронизации ассоциируется исключительно с временной динамикой изучаемых процессов. Однако динамика процессов комплексного развития недвижимости на практике оказывается связанной не только с функцией времени, но и с пространственным развитием территорий и их качественным совершенствованием — многоуровневым формированием комфортной городской среды.
Таким образом, синхронизация в данном контексте должна пониматься в более широком, чем это обычно принято, смысле как согласование комплексных процессов и сопряжение уровней развития территорий (девелопмента). В таком случае представляется обоснованной мысль рассматривать девелопмент и взаимодействие застройщиков, деве-лоперов и органов власти как синхронизацию выполнения различных взаимосвязанных процессов (проектов) по развитию территорий и мер государственной поддержки строительного комплекса при формировании современной многофункциональной городской среды.
ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ
Подобный подход, достаточно распространенный в среде зарубежных ученых-урбанистов [1-3], в последнее время стал проникать как в российскую экономическую теорию [4-6], так и в градостроительную практику на различных ее уровнях. В частности, в принятом в 2017 г. приоритетном проекте «Формирование комфортной городской среды»1 одним из основных его целевых результатов провозглашается создание сквозной («сверху вниз» и «снизу вверх») системы вовлечения в процесс комплексного благоустройства определенной кон-^ кретной территории и синхронизация действий вла-т- сти, бизнеса и граждан. Более подробно эта система, по мысли разработчиков документа, выглядит сле-& дующим образом: предоставляемые в соответствии ¡^ с данной программой средства федерального бюд-^ жета должны помогать в реализации крупных ре— гиональных проектов; в свою очередь, оказываемая 10 с регионального уровня поддержка муниципалите-РО тов помогает в реализации значимых муниципальных проектов комплексного благоустройства; на Ц муниципальном уровне эти шаги должны вовлечь Н в реализацию проектов по благоустройству непо-^ средственно девелоперов и даже граждан, в том числе путем поощрения проектов, инициированных
2 жителями или бизнесом. *
5 -
X 1 Паспорт приоритетного проекта «Формирование ком-
ц фортной городской среды» (утв. президиумом Совета при
® Президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным проектам, протокол от 18.04.2017 № 5).
Девелопмент — это особая технология действий субъектов градостроительной деятельности, содержание и специфику которых определяет в значительной степени размер объектов, по отношению к которым совершаются действия. Чтобы определить, какое место занимает девелопмент в ряду таких действий, необходимо логическим образом связать субъекты действий с их объектами. В настоящей работе предметно рассматриваются объекты размером до городского микрорайона. Показатели для таких и более мелких объектов определяются региональными нормативами градостроительного проектирования (РНГП), которые призваны устанавливать совокупность расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами регионального значения, а также максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов2.
Постановлением правительства Москвы от 23 декабря 2014 года № 801-ПП «Об утверждении положения о содержании, порядке подготовки, утверждения и изменения нормативов градостроительного проектирования города Москвы»3 предусматривается разработка и принятие ряда документов по различным объектам регионального значения и по существу задается необходимая структура градостроительных нормативов г. Москвы. данная структура должна включать в себя восемь групп:
1. РНГП жилых территорий города Москвы, объектов торговли и обслуживания.
2. РНГП города Москвы в области образования.
3. РНГП города Москвы в области физической культуры и спорта.
4. РНГП города Москвы в области инженерной инфраструктуры.
5. РНГП города Москвы в области утилизации и переработки отходов.
6. РНГП города Москвы для объектов здравоохранения.
7. РНГП города Москвы в области предупреждения чрезвычайных ситуаций.
8. РНГП города Москвы в области транспорта.
По состоянию на конец 2017 г. из данного перечня были приняты только РНГП в области транспорта. Разработка остальных норм в настоящее время активно ведется, а их принятие, в соответствии с заявлением главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова [7], предполагается в начале 2018 г.
Не удивительно, что наибольший публичный интерес в этом контексте вызывают РНГП жилых
2 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 18.06.2017 с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2017).
3 Об утверждении Положения о содержании, порядке подготовки, утверждения и изменения нормативов гра-
достроительного проектирования города Москвы: Постановление Правительства Мо сквы от 23.12.2014 № 801-ПП (ред. от 25.10.2016).
территорий, проект которых был впервые официально представлен научному и архитектурному сообществу на научно-практической конференции «Комфортный город. Нормы и правила», организованной Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы 22 июня 2017 г. В соответствии с представленным проектом целью нормирования жилых территорий Москвы провозглашается формирование комфортной жилой среды, отвечающей современным экологическим, социальным, гигиеническим и градостроительным требованиям.
РНГП жилых территорий Москвы призваны устанавливать совокупность расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности этих территорий объектами и элементами, необходимыми для формирования полноценной жилой среды, а также максимально допустимого уровня территориальной доступности соответствующих объектов и элементов.
Основные принципы, заложенные в будущих РНГП Москвы, можно сформулировать следующим образом:
• озеленение жилых территорий, формирование внутриквартальных скверов и бульваров;
• озелененные и благоустроенные приватные (внутридворовые) территории, свободные от автомобилей и служащие для тихого отдыха жителей;
• квартальная структура застройки, предусматривающая четкое разграничение приватных (вну-тридворовых) и публичных (внутриквартальных) территорий;
• пешеходная доступность всех элементов жилых территорий (детских и спортивных площадок, площадок для выгула собак, парковок), а также объектов повседневного и периодического обслуживания населения (торговли, образования, культуры, здравоохранения, социальной защиты и др.);
• разнообразие типов жилой застройки — от высокоплотных градостроительных комплексов и многоэтажных многоквартирных зданий до малоэтажных блокированных домов и коттеджей.
Разработчиками предложена расчетная модель объектов нормирования, в ней есть расчетный микрорайон, квартал (соответствует жилой группе4) и вводится новая градопланировочная единица с рабочим названием «урбан-блок», в которую включены жилые дома с объектами повседневного обслуживания на первых этажах и непосредственно двор — приватная территория с озеленением, площадками для тихого отдыха и пожарными проездами, доступная преимущественно для жителей этого конкретного урбан-блока и закрытая для транзитного публичного посещения.
Расчетный микрорайон определен радиусом доступности до элементов нормирования микрорайонного уровня не более 500 м, квартального — не более 300 м, а урбан-блока — не более 100 м.
В новых региональных нормативах предполагается более рациональная планировка внутриквар-тальных территорий, что должно позволить создавать упорядоченные проезды, паркинги и избежать хаотичной парковки во дворах. Зеленые зоны в микрорайонах (бульвары, скверы, площадки для отдыха) также должны использоваться рационально: вместо нарезанных, но практически неиспользуемых «зеленых лоскутов» должны появиться благоустроенные зоны отдыха.
Планировочная организация кварталов и урбан-блоков позволит возводить жилые дома с единым фронтом застройки, более традиционным для города, чем хаотично расставленные объемы. По фронту улиц и внутриквартальных проездов в первых этажах домов нормативы предусматривают размещение функций торговли и обслуживания, что призвано создать насыщенную среду жилых улиц.
Проектом РНГП предусмотрено четкое разделение приватных и публичных территорий в пределах квартала: приватные территории выделяются в пределах урбан-блока и представляют собой озелененные благоустроенные дворы с площадками для детей младшего возраста и для тихого отдыха, при этом такие территории полностью освобождаются от транспорта (за исключением спецмашин). Публичные территории выделяются в пределах квартала и включают проезды, парковки, скверы и бульвары. Предусматривается разделение преимущественно утилитарных публичных территорий (с проездами, парковками, хозяйственными площадками) и пешеходных озелененных территорий.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования города Москвы в области транспорта, автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения»5 предусмотрено увеличение плотности улично-дорожной сети и внутриквартальных проездов. В частности, в квартале доля внутрикварталь-ных проездов должна будет составлять не менее 20 %. Объекты нормирования привязаны к коммуникационной системе, включающей внутрик-вартальные проезды и местную улично-дорожную сеть, обеспечивающую проницаемость жилых территорий и предусмотренную нормативами доступность всех объектов обслуживания и элементов жилой среды.
4 Об утверждении Норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99: Постановление Правительства Москвы от 25.01.2000 № 49 (ред. от 23.12.2015).
5 Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования города Москвы в области транспорта, автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения: Постановление Правительства Москвы от 23.12.2015 № 945-ПП.
00
Ф О т X
5
*
О У
Т
0
1
(д)
В
г
3
у
о *
3
МАТЕРИАЛЫ И МЕТОДЫ
Автор предлагает соотнести последовательное увеличение размера описанных в РНГП объектов приложения экономических и иных интересов субъектов градостроительной деятельности, определяющее три разновидности (три типа) объектов, и соответствующие им три вида проектных технологий, а также различных правовых институтов в отношении этих типов объектов.
Объект первого типа — дом или урбан-блок, элементарный земельный участок, в отношении которого применяется правовой институт подготовки, формирования из состава государственных или муниципальных земель земельных участков для их предоставления физическим и юридическим лицам для осуществления их инвестиционных намерений. Такие лица, как владельцы земельных участков, являются застройщиками.
Объект второго типа — квартал, локализованная территория (в виде большого земельного участка как будущего квартала, разделяемого на урбан-блоки или в виде локализованного конгломерата застроенных земельных участков), в отношении которой действия осуществляют достаточно крупные застройщики или чаще — группа публично или непублично аффилированных между собой юридических лиц-застройщиков. Для подобных крупных или «составных» субъектов автор предлагает использовать термин «застройщики-девелоперы».
Объект третьего типа — микрорайон, т.е. совокупность кварталов или, иначе, локализованных территорий (объектов второго типа), а также линейных и нелинейных земельных участков за пределами локализованных территорий для обеспечения таких территорий инженерной и социальной инфраструктурой. В отношении объектов третьего типа применяются технологии в большей или меньшей ^ степени формализованного партнерства застройщи-т- ков-девелоперов и органов власти соответствующего уровня (подробнее о формах институциализации подобных объединений в статье [8]). Подобные ^ многосубъектные образования мы в дальнейшем ^ будем называть «девелоперское партнерство». — Таким образом, с тремя типами объектов связа-Ю ны три разновидности технологий и три вида субъ-РО ектов (или три вида сочетания и взаимодействия
различных субъектов): Ц 1) застройщики — лица, которые владеют «эле-
Н ментарными» земельными участками и в соответ-^ ствии с градостроительными планами земельных участков (а также содержащимися в составе таких 2 планов техническими условиями на подключение И к сетям инженерного обеспечения) подготавливают Ц проектную документацию и осуществляют строительство, реконструкцию объектов капитального Ф строительства, располагаемых в пределах таких ®® «элементарных» земельных участков (урбан-блоков);
2) застройщики-девелоперы — лица, которые, действуя в рамках правовых институтов развития незастроенных и застроенных территорий:
а) приобрели переданные им в установленном порядке публичной властью права совершать действия и совершают действия в отношении большого земельного участка, территории с установленными границами: приобрели права аренды на свободные от прав третьих лиц незастроенные земельные участки в границах образуемых элементов планировочной структуры (кварталов), заключили договоры о развитии застроенных обремененных правами третьих лиц территорий с установленными границами и характеристиками планируемого преобразования, развития;
б) приняли на себя обязательства по обустройству больших незастроенных земельных участков, застроенных территорий внешней инженерно-технической инфраструктурой и объектами социальной инфраструктуры, освобождению застроенных территорий от прав третьих лиц в соответствии с законодательством;
в) могут осуществлять строительство, реконструкцию в пределах «элементарных» земельных участков после завершения планировки территории и выполнения иных обязательств;
3) девелоперские партнерства — сочетание взаимодействующих на условиях партнерства субъектов действий в отношении объектов третьего типа — микрорайонов. Применительно к подобным территориальным образованиям мы по необходимости имеем дело со специфической технологией взаимодействия различных субъектов — частных (застройщиков-девелоперов) и публичных — органов власти.
Более детальная формализация вышеописанных технологий может выглядеть следующим образом (рис. 1).
1. Застройщик реализует проект первого уровня (П1), т.е. строит объект первого уровня (О1) — дом или урбан-блок.
Для функционирования этого объекта необходима инфраструктура первого уровня (И1), которая состоит из нескольких частей:
а) благоустройство первого уровня (Б1);
б) сети первого уровня (С1).
Сети первого уровня, в свою очередь, состоят из сети внутренней (СВ1) и сети контактов (СК1) с внешней инфраструктурой, т.е. в целом проект первого уровня есть незакрытое множество следующих элементов:
П1 = (О1, Б1, СВ1, СК1).
Для ввода в эксплуатацию объект первого уровня должен быть подключен к внешней инфраструктуре и проекту более высокого уровня.
2. Застройщик-девелопер реализует проекты второго уровня (П2): строит квартал, который будет
Рис. 1. Модель уровней многофункциональной застройки Рис. 2. Обобщенная модель уровней синхронизации «ми-
«урбан-блок — квартал — микрорайон»
крораион — городской район — город — регион»
интегрировать в себя несколько (п) урбан-блоков — объектов уровня, дополненных несколькими (т) объектами второго уровня (О2), т.е. требуемой на уровне квартала социальной инфраструктурой: магазин, школа, почта и т.п., и инфраструктурой второго уровня, а также необходимой транспортной инфраструктурой (Т2).
п т
П2 = и О1.; О2, Б2, СВ2, СК2, Т2).
,=1 ' j=l 1
Для ввода в эксплуатацию объект второго уровня должен быть подключен к внешней среде и проекту более высокого уровня.
3. Проекты третьего уровня (микрорайон) будут интегрировать проекты второго уровня (кварталы), и для их реализации уже необходимо образование девелоперских партнерств с участием муниципальной власти.
Несколько выходя за пределы рассматриваемой в работе трехуровневой модели, можно заметить, что аналогичным образом проекты четвертого уровня (на уровне субъекта федерации или «региональные») будут интегрировать проекты третьего уровня (микрорайон) и для его выполнения необходимо участие региональной (субфедеральной) власти, а проекты пятого уровня («межрегиональные») могут в свою очередь интегрировать проекты четвертого уровня («региональные»), для их реализации потребуется взаимодействие с федеральной властью (рис. 2).
Для дальнейшего изучения предлагаемой модели синхронизации необходимо сделать одно не-
маловажное допущение: на практике строительство магистральных инженерных сетей (электричество, водопровод, канализация, газоснабжение), а тем более — инженерных мощностей, генерирующих «наполнение» этих сетей, и связанных с ними объектов инфраструктуры, осуществляется формально независимыми от органов власти акционерными обществами, как правило, являющимися к тому же региональными монополистами. Подобным образом, но несколько на другом уровне дело обстоит и с транспортной инфраструктурой, где межрегиональные линии сообщения обеспечиваются федеральными компаниями (Росавтодор, РЖД). Органи- до зация действительно эффективного взаимодействия С органов власти соответствующего уровня с этими н компаниями представляет из себя во многих случа- 5 ях трудноразрешимую задачу, безусловно выходящую за рамки настоящего исследования, в котором Г (для простоты дальнейшего изложения) предполага- р ется, что своевременное и достаточное по объемам обеспечение развиваемых территорий инженерны- О ми и транспортными мощностями (т.е. генерацией и магистральными сетями, а также автомобильными 1 и иными дорогами гражданского назначения) осу- с ществляется непосредственно органами власти со- ы
ответствующих уровней. 3
У О
результаты исследования с
со
Итак, наиболее показательным (с точки зрения 1 моделирования и изучения механизмов и законо- 4 мерностей синхронизации комплексного развития
<0
о >
с
со
<0
2 о
I*
О
X 5 X Н
О ф
10
многофункциональной городской среды) уровнем градостроительного нормирования является, по мнению автора, именно микрорайон. Развитие микрорайонов, как уже было показано, осуществляется девелоперскими партнерствами и включает в себя в общем случае определенные процессы (элементы):
Иденти- Процессы (элементы) фикатор
3.1. Подготовка градостроительной документации
3.1.1. Межевание и кадастровый учет
3.1.2. Подготовка и принятие проекта планировки территории
3.1.3. Проведение публичных слушаний (при необходимости)
3.1.4. Изменение вида разрешенного использования (при необходимости)
3.2. Урегулирование и закрепление правоотношений участников девелоперского партнерства
3.2.1. Установление прав всех участников партнерства на земельные участки (включая сервитуты)
3.2.2. Подписание (продление, изменение) договоров аренды земельных участков либо их выкуп (приватизация)
3.2.3. Урегулирование обязательств участников партнерства
3.2.4. Определение распределения прав собственности (и иных) по результатам строительства (развития) микрорайона
3.3. Инженерные изыскания и предпроектные работы
3.3.1. Инженерно-геологические изыскания
3.3.2. Инженерно-экологические изыскания
3.3.3. Инженерно-геодезические изыскания
3.3.4. Архитектурно-градостроительные решения
3.4. Подготовка земельного участка (участков)
3.4.1. Вынос инженерных коммуникаций с застраиваемых территорий
3.4.2. Снос несохраняемых построек и рекультивация территории
3.5. Проектирование и строительство доходной недвижимости различного назначения
3.5.1. Жилые здания
3.5.2. Недвижимость административно-делового назначения
3.5.3. Торговая недвижимость
3.5.4. Недвижимость производственного и складского назначения
3.5.5. Прочая доходная недвижимость
3.6. Развитие социальной инфраструктуры
3.6.1. Школы и дошкольные учреждения
3.6.2. Объекты здравоохранения
3.6.3. Спортивные сооружения
3.6.4. Объекты безопасности и правопорядка
3.6.5. Учреждения культуры
3.7. Строительство инженерной и транспортной инфраструктуры
3.7.1. Строительство (реконструкция) улично-до-рожной сети
3.7.2. Развитие внеуличного транспорта: метрополитен, железные дороги, монорельсовый и т.п. транспорт
3.7.3. Головные инженерные сооружения
3.7.4. Сети водо-, тепло-, газо- и электроснабжения
3.7.5. Оптоволоконные сети, инфраструктура мобильной связи и интернета
3.8. Благоустройство и озеленение
3.8.1. Мощение площадей и улиц
3.8.2. Обустройство набережных
3.8.3. Разбивка парков, скверов, бульваров
3.8.4. Установка малых архитектурных форм и инсталляций
3.8.5. Хозяйственные площадки (для сбора ТБО и т.п.)
3.9. Эксплуатация зданий, территории и инфраструктуры
3.9.1. Жилые здания и прилегающая территория
3.9.2. Недвижимость административно-делового назначения и прилегающая территория
3.9.3. Торговая недвижимость и прилегающая территория
3.9.4. Недвижимость производственного и складского назначения и прилегающая территория
3.9.5. Прочая доходная недвижимость и прилегающая территория
3.9.6. Дороги, проезды, парковки, общественные зоны
3.9.7. Общемикрорайонные инженерные сети
3.9.8. Зеленые насаждения
3.10. Сопутствующие процессы (элементы)
3.10.1. Кадастровый учет
3.10.2. Информационные кампании и реклама
3.10.3. Финансовые транзакции
3.10.4. Налогообложение негосударственных участников партнерств
Данный перечень, разумеется, может быть при необходимости и более детальным; кроме того, необходимо отметить, что в каждом конкретном проекте комплексного развития микрорайона необходимость в каких-то из вышеприведенных составляющих может отсутствовать или соответствующие элементы могут быть выполненными ранее. Однако в любом случае задача синхронизации комплексного развития многофункциональной застройки городского микрорайона, по мнению автора, должна быть структурирована в виде решения трех взаимосвязанных подзадач.
Подзадача 1 — создание плана-графика развития микрорайона с учетом временной синхронизации взаимоувязанных процессов на уровне самого микрорайона (т.е. по сути графика последовательного или параллельного выполнения вышеперечис-
ленных «элементарных» процессов). Сама по себе данная подзадача не представляется трудноразрешимой: как в зарубежной, так и в отечественной практике давно и с успехом применяется метод сетевого моделирования, на котором основано построение сетевых графиков строительных проек-тов6 [9-10].
Подзадача 2 в сущности представляет из себя вышеописанную проблему синхронизации процессов/проектов различной размерности (уровня): с одной стороны («снизу») реализация принятого для конкретного городского микрорайона плана его комплексного развития должна быть обеспечена путем синхронизации во времени и пространстве действий девелоперов, развивающих отдельные урбан-блоки, и девелоперов-застройщиков, развивающих кварталы, с действующими органами власти; с другой же стороны («сверху») застройка рассматриваемого микрорайона должна быть синхронизирована также и с развитием соответствующего городского района, со строительством генерирующих мощностей, с транспортной сетью города и т.д. По мнению автора, решение данной подзадачи лежит почти исключительно в области правовой и экономической институализации взаимоотношений участников девелоперских партнерств (от уровня девелопе-ра и до уровня исполнительной власти субъекта Федерации).
Одним из наиболее перспективных механизмов, способных обеспечить на практике синхронизацию усилий участников девелоперских партнерств, представляется деятельность по комплексному устойчивому развитию территорий (КУРТ). Данная деятельность, а также порядок взаимоотношений ее участников относительно освоения определенной территории с учетом всестороннего развития, в том числе создания социальной, коммерческой, транспортной инфраструктуры и жилья регламентируется Федеральным законом «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»7. Этот правовой акт, как пред-
ставляется, способен дать застройщикам-девелопе-рам законодательно оформленный механизм работы с властями по проектам комплексного освоения территорий, своего рода аналог государственно-частных партнерств (ГЧП). Если раньше практически все обременения (социальные, инфраструктурные, финансовые) на практике ложились исключительно на плечи девелоперов (девелоперов-застройщиков), то в рамках КУРТ муниципальные власти должны (по крайней мере в теории) принимать в этом вполне определенное участие (финансовое в том числе).
Под формулировку «деятельность КУРТ» в сущности попадают практически все виды инвестиционно-строительной деятельности рассматриваемого в настоящей работе уровня, включая развитие застроенной территории (РЗТ, ст. 46.1-46.3 ГрК РФ8); комплексное освоение территории, в том числе в целях строительства жилья эконом-класса (КОТ, ст. 46.4-46.8 ГрК РФ9); комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков или по инициативе органа местного самоуправления (КРТ, ст. 46.9-46.11 ГрК РФ10).
6 Пособие по разработке проектов организации строительства и проектов производства работ для жилищно-гражданского строительства (к СНиП 3.01.01-85).
7 О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законо-
дательных актов Российской Федерации: Федеральный
закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ.
8 Ст. 46.1. Развитие застроенных территорий (введ. Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ). Ст. 46.2. Договор о развитии застроенной территории (введ. Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ). Ст. 46.3. Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории (введ. Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ).
9 Ст. 46.4. Договор о комплексном освоении территории (введ. Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ). Ст. 46.5. Договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья (в ред. Федерального закона от 31.12.2017 № 506-ФЗ).
Ст. 46.6. Договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья (в ред. Федерального закона от 31.12.2017 № 506-ФЗ).
Ст. 46.7. Порядок организации и проведения аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья (в ред. Федерального закона от 31.12.2017 № 506-ФЗ).
Ст. 46.8. Требования к участникам аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья (в ред. Федерального закона от 31.12.2017 № 506-ФЗ).
10 Ст. 46.9. Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (введ. Федеральным законом от 03.07.2016 № 373-ФЗ). Ст. 46.10. Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (введ. Федеральным законом от 03.07.2016 № 373-ФЗ). Ст. 46.11. Порядок организации и проведения аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления (введ. Федеральным законом от 03.07.2016 № 373-ФЗ).
00
ф
о т X
S
*
о
У
Т
0 2
1
(л)
В
г
3 У
о *
W
Матрица инвестиционного обеспечения комплексного (многофункционального) развития микрорайона
Участники девелоперского партнерства Элементы (процессы) застройки^\^^ микрорайона Негосударственные участники Государственные участники
Застройщик 1 (Д1) Застройщик-де-велопер А (Дя) Орган власти 1 (Г1) Сетевая компания B (Гь)
Э.1. Подготовка градостроительной документации Э.1.1. ... Ид. Jrii.i ИД" Jrli.i ИГ1 ИГ b
Э.1.2. ... ИД. г11.2 ИДа ИГ1 ИГ b
Э.2.....
Э.10. ...
Примечание. Д — негосударственные участники девелоперского партнерства (в вышеописанной терминологии застройщики или застройщики-девелоперы); Г — государственные (или квазигосударственные) участники девелоперского партнерства: органы власти различного уровня (от муниципальных до федеральных), а также сетевые и транспортные компании; И — инвестиционные обязательства участников девелоперского партнерства в долевом выражении,
п
причем 0 < И < 1, ^н; = 1 .
I=1
СО X
о >
с
10
<0
2 о
н >
О
Таким образом, оказывается, что КРТ, КОТ, РЗТ — это всего лишь механизмы реализации КУРТ, в свою очередь институализирующего на практике синхронизацию действий участников девелоперских партнерств и сами эти партнерства.
Подзадача 3 — распределение конкретных обязательств по инвестиционному обеспечению различных элементов (процессов) комплексного развития микрорайона. Несмотря на немалое количество работ, посвященных взаимодействию частного и публичного звеньев в инвестиционно-строительных проектах на принципах ГЧП [12-14], а также различным моделям формирования механизмов управления инвестициями в строительство объектов комплексной застройки [15, 16], эта тема, на взгляд автора, остается в достаточной степени не раскрытой. Задача, в сущности, сводится к заполнению полей матрицы, отражающей распределение инвестиционных обязательств сторон (табл.).
ВЫВОДЫ
По установившейся практике, участие государственных органов (как и квазигосударственных сетевых, генерирующих, а также транспортных компаний) в инвестиционном обеспечении проектов определяется принятыми и действующими го-
сударственными программами. Сами по себе такие программы, которые в некоторых случаях могут также называться национальными (региональными, муниципальными) «проектами» или «приоритетными проектами», представляют из себя скорее декларации, для практической реализации которых сначала на уровне законодательной власти требуется принятие соответствующих бюджетов и иных правовых актов (законов, постановлений и т.д.), а впоследствии на уровнях исполнительной власти — конкретные действия по распределению предусмотренных принятыми бюджетами инвестиционных ресурсов (по сути — по заполнению полей вышеописанной матрицы).
По мнению автора, предложенная трехуровневая модель синхронизации процессов комплексного развития многофункциональной городской среды в достаточной мере релевантно отражает складывающиеся в этой области экономические и иные взаимоотношения участников градостроительной деятельности и может быть использована как для выявления «слабых звеньев» и причин возникновения точек рассинхронизации процессов, так и в качестве инструмента поэлементного анализа инвестиционной составляющей разрабатываемых новых государственных программ поддержки строительного комплекса.
X S X н
о ф
литература
1. Gore T. Public/private partnership schemes in UK urban regeneration: The role of joint enabling agencies // Cities. 1991. Vol. 8. Issue 3. Pp. 209-216.
2. Park H., Andrews C. City planning and energy use // Encyclopedia of the Anthropocene. 2018. Vol. 1. Pp. 385-396.
3. Miao Zhang, Rajah Rasiah. Institutional change and state-owned enterprises in China's urban housing market // Habitat International. 2014. Vol. 41. Pp. 58-68.
4. Яськова Н.Ю. Жизненные циклы недвижимости в контексте синхронизации инновационных и инвестиционных циклов // Недвижимость: экономика и управление. 2013. № 3. С. 30-35.
5. Яськова Н.Ю. Теоретические аспекты синхронизации экономических интересов субъектов хозяйствования в условиях максимизации их потенциала // Интернет-журнал «Науковедение». 2015. Т. 7. № 3. Ст. 85. Режим доступа: https://naukovedenie.ru/ PDF/155EVN315.pdf.
6. Vorontsova A.V., Vorontsova V.L., Salimgareev D.V. The development of urban areas and spaces with the mixed functional use // Procedia Engineering. 2016. Vol. 150. Pp. 1996-2000.
7. Названы сроки принятия норм проектирования жилых территорий в Москве // Портал Мультимедийного информационного центра «Известия». 2017. Режим доступа : https://iz.ru/671806/2017-11-16/ nazvany-sroki-priniatiia-norm-proektirovaniia-zhilykh-territorii-v-moskve.
8. Kostrikin P.N. Investment support of real estate development. Saarbrücken : LAP LAMBERT Academic Publishing. 2016. p. 328.
9. Чистяков В.И., Филобок А.А. Устойчивое развитие экономико-географических микрорайонов
и решение задач территориального управления // Наука Кубани. 2008. № 4. С. 71-77.
10. Вырезкова А.В. Анализ микрорайона. Проект развития городской территории // Достижения вузовской науки. 2016. № 25-2. С. 7-11.
11. Лепилин Д.А. Государственно-частное партнерство в строительстве как эффективный механизм привлечения инвестиций // Вестник Саратовского государственного социально-экономического университета. 2008. № 5. С. 109-112.
12. Пустошкин В.В., Чернова Д.В. Государственно-частное партнерство как инновационная форма финансирования строительства // Вестник Самарского государственного экономического университета. 2011. № 9 (83). С. 92-96.
13. Амбарцумян С.Г. Государственно-частное партнерство как инвестиционная форма финансирования в сфере жилищного строительства // Известия Санкт-Петербургского государственного экономического университета. 2014. № 6. С. 122-124.
14. Агафонова Е.Ю. Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса: дис. ... канд. экон. наук. СПб : 2012. 155 с.
15. Малькевич Е.А., Березин А.О. Модель формирования механизма управления инвестициями в строительство объектов комплексной жилой застройки // Вестник гражданских инженеров. 2017. № 3 (62). С. 308-313.
Поступила в редакцию 2 октября 2017 г. Принята в доработанном виде 18 декабря 2017 г. Одобрена для публикации 29 февраля 2018 г.
Об авторе: кострикин Павел Николаевич — кандидат экономических наук, доцент кафедры организации строительства и управления недвижимостью, Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет (НИУ МГСУ), 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26, [email protected].
references
1. Gore T. Public/private partnership schemes in UK urban regeneration: The role of joint enabling agencies. Cities. 1991, vol. 8, issue 3, pp. 209-216.
2. Park H., Andrews C. City planning and energy us. Encyclopedia of the Anthropocene. 2018, vol. 1, pp. 385-396.
3. Miao Zhang, Rajah Rasiah. Institutional change and state-owned enterprises in China's urban housing market. Habitat International. 2014, vol. 41, pp. 58-68.
4. Yas'kova N.Yu. Zhiznennye tsikly nedvizhimosti v kontekste sinkhronizatsii innovatsionnykh i investitsi-onnykh tsiklov [Life cycles of real estate in the context of synchronization of innovation and investment cycles]. Nedvizhimost': ekonomika, upravlenie [Reality: Economics, Management]. 2013, no. 3, pp. 30-35. (In Russian)
5. Yas'kova N.Yu. Teoreticheskie aspekty sinkhronizatsii ekonomicheskikh interesov sub"ektov khozyay-stvovaniya v usloviyakh maksimizatsii ikh potentsiala [Theoretical aspects of synchronization of economic interests of economic entities in conditions of maximizing their potential]. Internet-zhurnal «Naukove-denie» [Online journal Science Studies]. 2015, vol. 7, no. 3, paper. 85. Available at : https://naukovedenie.ru/ PDF/155EVN315.pdf. (In Russian)
6. Vorontsova A.V., Vorontsova V.L., Salimgareev D.V. The development of urban areas and spaces with the mixed functional use. Procedia Engineering. 2016, vol. 150, pp. 1996-2000.
7. Nazvany sroki prinyatiya norm proektirovaniya zhilykh territoriy v Moskve [Deadlines for the adoption
m
ф
о т
X
s
*
о У
Т
0 S
1
(л) n
Г
3 у
О *
W
X S X H
o o IQ
of design standards for residential areas in Moscow are named]. PortalMul'timediynogo informatsionnogo tsentra «Izvestiya» [Portal of the Multimedia Information Center "Izvestia"]. 2017. Available at : https:// iz.ru/671806/2017-11-16/nazvany-sroki-priniatiia-norm-proektirovaniia-zhilykh-territorii-v-moskve. (In Russian)
8. Kostrikin P.N. Investment support of real estate development. Saarbrücken : LAP LAMBERT Academic Publishing. 2016. p. 328.
9. Chistyakov V.I., Filobok A.A. Ustoychivoe razvitie ekonomiko-geograficheskikh mikrorayonov i reshenie zadach territorial'nogo upravleniya [Sustainable development of economic and geographic microdistricts and the solution of territorial administration problems]. Nauka Kubani [Science of Kuban]. 2008, no. 4, pp. 71-77. (In Russian)
10. Vyrezkova A.V. Analiz mikrorayona. Proekt razvitiya gorodskoy territorii [Analysis of the microdistrict. Urban development project]. Dostizheniya vuzovs-koy nauki [Achievements of University Science]. 2016, no. 25-2, pp. 7-11. (In Russian)
11. Lepilin D.A. Gosudarstvenno-chastnoe part-nerstvo v stroitel'stve kak effektivnyy mekhanizm privlecheniya investitsiy [Public-private partnership in construction as an effective mechanism for attracting investment]. Vestnik Saratovskogo Gosudarstvennogo sotsial 'no-ekonomicheskogo universiteta [Bulletin of Saratov State Socio-Economic University]. 2008, no. 5, pp. 109-112. (In Russian)
12. Pustoshkin V.V., Chernova D.V. Gosudarst-venno-chastnoe partnerstvo kak innovatsionnaya forma finansirovaniya stroitel'stva [Public-private partnership as an innovative form of construction financing]. Vestnik Samarskogo gosudarstvennogo ekonomicheskogo universiteta [Vestnik of Samara State University of Economics]. 2011, no. 9 (83), pp. 92-96. (In Russian)
13. Ambartsumyan S.G. Gosudarstvenno-chastnoe partnerstvo kak investitsionnaya forma finansirovaniya v sfere zhilishchnogo stroitel'stva [Public-Private Partnership as an Investment Form of Financing in the Sphere of Housing Construction]. Izvestiya Sankt-Pe-terburgskogo gosudarstvennogo ekonomicheskogo universiteta [Bulletin of the St. Petersburg State Economic University]. 2014, no. 6, pp. 122-124. (In Russian)
14. Agafonova E.Yu. Organizatsionno-ekonomi-cheskiy mekhanizm upravleniya investitsiyami v kom-pleksnuyu zhiluyu zastroyku megapolisa : dis. ... kand. ekon. nauk [Organizational and economic mechanism of investment management in the complex residential development of the metropolis: thesis of candidate of economic sciences]. Saint-Petersburg, 2012. 155 p. (In Russian)
15. Mal'kevich E.A., Berezin A.O. Model' formi-rovaniya mekhanizma upravleniya investitsiyami v stroitel'stvo ob"ektov kompleksnoy zhiloy zastroyki [Model of the formation of a mechanism for managing investments in the construction of complex housing projects]. Vestnik grazhdanskikh inzhenerov [Bulletin of Civil Engineers]. 2017, no. 3 (62), pp. 308-313. (In Russian)
Received October 2, 2017.
Adopted in final form on December 18, 2017.
Approved for publication on February 29, 2018.
About the author: Kostrikin Pavel Nikolaevich— Candidate of Economical Sciences, Associated Professor, Department of Construction Organization and Real Estate Management, Moscow State University of Civil Engineering (National Research University) (MGSU), 26 Yaroslavskoe shosse, Moscow, 129337, Russian Federation; [email protected].
{O X
o >
E
a
«
s o
H >
o
