CC BY
95
УДК 332.334: 332.6
МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ УЧЕТА
ЭКОЛОГИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ТЕРРИТОРИИ
ПРИ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Екатерина Александровна Попп
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, руководитель Центра содействия занятости учащейся молодежи и трудоустройства выпускников, тел. (383)343-25-66, e-mail: ctv@ssga.ru
В статье рассмотрены экологические факторы, влияющие на кадастровую стоимость объектов недвижимости. Рассмотрено понятие - экологический каркас территории. Приведена схема методики учета влияния экологической составляющей на кадастровую стоимость земельных участков. Приведено обоснование размера оценочных блоков при картографической интерпретации экологического состояния оцениваемой территории.
Ключевые слова: экологическое состояние, экологические факторы, экологический каркас территории, оценочные блоки, геоинформационно-картографические методы.
CADASTRAL VALUATION OF REAL PROPERTY UNITS: TECHNIQUES FOR TAKING INTO ACCOUNT ECOLOGICAL STATE OF TERRITORY
Ekaterina A. Popp
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., the head of the Center of assistance of employment of students and employment of graduates, tel. (383)343-25-66, e-mail: ctv@ssga.ru
Ecological factors affecting cadastral value of the real-property unit are presented. The concept of ecological frame of the territory is considered. The techniques for taking into account the effect of ecological component on the cadastral value of the land plot is given. The size of the evaluation unit for cartographic interpretation of the territory ecological state is substantiated.
Key words: ecological state, ecological factors, ecological frame of the territory, evaluation unit, geoinformation-cartographic techniques.
Управление экологическим состоянием территории является сложным нормативным, правовым, техническим, организационным и экономическим процессом, для организации работы которого требуется применение современных механизмов государственного регулирования [1].
Контроль и охрана надлежащего использования земель осуществляется посредствам механизмов государственного регулирования земельных отношений и раскрывается в процессе осуществления нормативно-правового обеспечения ГКН и государственного мониторинга земель. Государственный мониторинг земель реализует ряд функций государственного регулирования земельных отношений, в том числе и учетную функцию, выражающуюся в осуществлении мониторинга земель, который согласно пункту 1 Положения о мониторинге земель в Российской Федерации [2], представляет собой «систему сведе-
ний о состоянии земельного фонда для своевременного выявления изменений, их оценки, предупреждения и устранения последствий негативных процессов». При этом мониторинг земель является составной частью мероприятий по мониторингу и контролю состояния окружающей природной среды (ОПС).
Государственный кадастр недвижимости представляет собой единый автоматизированный информационный ресурс, интегрирующий комплекс сведений об объектах недвижимого имущества: пространственное положение, площадь, виды разрешенного использования, сведения о собственнике, ограничения использования, сведения об особо охраняемых природных территориях, экологическом состоянии ОПС [3]. При всестороннем учете экологического состояния ОПС принято все имеющиеся сведения, приведенные в единый систематизированный вид и представленные на соответствующей масштабу территории с учетом требований к точности отображения пространственных объектов и характеристик картографической основы называть экологический каркас территории (ЭКТ)[4].
В кадастре ЭКТ находится систематизированная и актуальная информация о различных экологических факторах. Под экологическими факторами, или факторами ОПС, влияющими на стоимость недвижимого имущества понимается любое природное явление, процесс или объект, а также качественные и количественные параметры состояния ОПС и ее отдельных компонентов. К экологическим факторам относят:
-параметры экологического загрязнения основных компонентов ОПС -воздушной, почвенной и водной сред;
- рекреационная ценность территории, наличие растительности, близость объектов гидрографии;
- архитектурные особенности территории;
- антропогенное загрязнение территории (свалки, зоны чрезвычайных ситуаций техногенного характера, промышленные предприятия повышенного класса опасности).
- природные факторы: климатические, гидрологические, гидрогеологические и горно-геологические особенности территории [5].
Экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, в зависимости от вида и уровня воздействия условно можно разделить на «положительные, то есть, такие параметры ОПС, которые повышают стоимость объекта недвижимости, и отрицательные, то есть, качественные и количественные параметры, понижающие стоимость объекта недвижимости» [5].
Из негативных факторов можно выделить:
- загрязнение ОПС вредными химическими веществами от различных негативных воздействий в результате хозяйственной деятельности человека;
- уничтожение зеленых насаждений;
-потеря плодородия почвы и др.
К положительным экологическим факторам относятся:
- экологическое состояние природных сред в границах норм действующего законодательства (в первую очередь это касается соблюдение требований по содержанию вредных веществ в границах предельно-допустимых концентраций);
- эстетическая и рекреационная ценность территории;
- климатические характеристики;
- гидрологические характеристики;
- орографические характеристики территории и горно-геологические условия.
Например, только вид из окна на водные объекты увеличивает стоимость недвижимости примерно на 28% [6].
Мониторинг земель населенных пунктов должен выполняться с позиций экологической оценки их состояния и удобства проживания человека. Для выполнения мониторинга земель необходимо использовать комплексные системы сбора данных, в том числе и космические съемочные системы, что особенно важно для проведения мониторинговых исследований на территории крупных и сверхкрупных городов [7].
В настоящее время существует ряд подходов к оценке экологического состояния ОПС [8-10]: экологический мониторинг; биоиндикация и биотестирование; природоохранная экспертиза; экологическое нормирование; оценка комбинированного действия факторов; методы математического моделирования и анализа с использованием ГИС-технологий [11]. Данные подходы объединяет необходимость осуществления первичного обследования территории методами натурных измерений. В качестве методики учета влияния экологической составляющей на кадастровую стоимость земельных участков предлагается использование метода геоинформационного анализа совместно с методикой оценки состояния ОПС на основе применения матричного метода анализа [10]. В общем виде предлагаемая методика учета влияния экологической составляющей на кадастровую стоимость земельных участков на территории населенных пунктов представлена на схеме (рисунок) [12].
Основой учета экологической составляющей в предлагаемой методике является проведение натурных мониторинговых исследований состояния ОПС. Структура ОПС и состав объектов государственного экологического мониторинга определены законодательством и решениями Правительства Российской Федерации [13]. Это территориальные объекты, компоненты природной среды (недра, земли, поверхностные и подземные воды, атмосферный воздух, растительный и животный мир, иные объекты), антропогенные воздействия (выбросы, сбросы, отходы, физические воздействия, экологические правонарушения).
Рис. Методика учета влияния экологической составляющей на кадастровую стоимость земельных участков на территории населенных пунктов
В результате проведения натурных мониторинговых исследований состояния ОПС полученная информация подвергается статистическому анализу и сравнению с предыдущими рядами наблюдений. Систематизированная информация формирует оценочные матрицы. Следует учесть, что адаптированный на основании картографо-математического моделирования матричный метод оценки состояния ОПС позволяет создавать базу данных не только в традиционной табличной форме, но и позиционировать в пространстве исследуемой территории показатели экологического состояния ОПС в виде отдельных ячеек матрицы - оцениваемых блоков, размер которых определяется исходя из следующих условий:
- показатели экологического состоянии ОПС;
- густота пунктов мониторинга и контроля состояния ОПС;
- близость промышленных объектов;
- наличие на территории техногенного объекта, оказывающего значительное влияние на экологическое состояние территории;
- социально-экономические особенности территории;
- площадь исследуемой территории;
- плотность объектов недвижимого имущества на исследуемой территории;
- количество населения.
На основании использования информационных ресурсов муниципальных фондов пространственных данных администраций муниципальных образований и картографических баз Росреестра создается цифровая модель территории исследуемого населенного пункта, на которую наносится сеть оценочных блоков. По каждому оценочному блоку определяется значение интегрального показателя экологического состояния. Созданная таким образом оценочная матрица по показателям экологического состояния территории может быть использована оценщиками при расчете поправочного коэффициента для корректировки кадастровой стоимости объектов недвижимости. Информация по кадастровой стоимости объектов недвижимости поступает в базу данных Росреестра [14].
Рассмотренная методика имеет в своей основе принцип системности, который заключается в постоянном информационном взаимодействии всех элементов предлагаемой методики, поэтому полученные данные о стоимости объектов недвижимости должны передаваться и на этап проведения натурных наблюдений. Эта зависимость прямая, так как при значительном ухудшении экологического состояния ОПС в границах территории, где находится оцениваемый объект недвижимости, его кадастровая стоимость должна быть снижена [15]. Однако, при последующем мониторинге данному объекту недвижимости необходимо уделить повышенное внимание, так как собственник этой недвижимости, выполняя нормы земельного законодательства и законодательства в сфере объектов недвижимого имущества должен учитывать экологически-ориентированное использование объекта недвижимости и не допускать ухудшения его потребительских свойств.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Татаренко В. И. Современные механизмы управления эколого-экономического развития региона // Ресурсная экономика изменения климата и рационализация природопользования : материалы Междунар. конгр. - Красноярск, 2009. - Т. 2.- С. 385-394.
2. Об утверждении положения об осуществлении государственного мониторинга земель [Текст] : постановление Правительства Рос. Федерации от 28 нояб. 2002 г. № 846 // Рос.газ.- 2002.- 05 дек., № 231 (3099).
3. Карпик А. П., Хорошилов В. С. Сущность геоинформационного пространства территорий как единой основы развития государственного кадастра недвижимости // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2012. - № 2/1. - С. 134-136.
4. Недугов, А. П. Экономическая эффективность управления землями особо охраняемых природных территорий (на материалах Кабардино-Балкарской республики) [Текст] / А. П. Недугов. - М. :ГУЗ, 2007.-218 с.
5. Тэпман, Л. Н. Оценка недвижимости [Текст] /Л. Н. Тэпман. -М.:ЮНИТИ, 2005.
6. Иванова, Е. Н. Оценка недвижимости [Текст] / Е. Н. Иванова.- М.: 2007.
7. Сизов, А. П. Оценка качества и мониторинг земель сверхкрупного города : (на примере Москвы) [Текст] / А. П. Сизов. - М.: МИИГАиК, 2012. - 241 с. : ил.
8. Трубина Л. К., Панов Д. В. Некоторые аспекты учета экологической составляющей при мониторинге земель городских территорий // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. -2012. - № 2/1. - С. 121-123.
9. Попп Е. А. К вопросу выбора методики оценки экологической составляющей в стоимости объектов недвижимости // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2015. -№ 5/С. - С. 179-181.
10. Попп Е. А. Оценка влияния экологической составляющей на кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества на примере территории города Бийска // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 13-25 апреля 2015 г.). - Новосибирск : СГУГиТ, 2015. Т. 2. - С. 194-200.
11. Попп Е. А. Геоинформационный анализ влияния экологической составляющей на кадастровую стоимость объектов недвижимости // Инновации и ГИС технологии для развития территорий: материалы Междунар. конф. - Усть-Каменогорск: ВКГТУ, 2014. - С. 67-74.
12. Попп Е. А. Экологические аспекты оценки земель [Текст] / Е. А. Попп // Информационные технологии, системы и приборы в АПК : материалы 6-й Междунар. научно-практ. конф. «Агроинфо-2015, Новосибирск, 22-23 окт. 2015 г. / Сиб. физико-техн. ин-т аграрных проблем.- Новосибирск, 2015. - Ч. 1. - С. 431-434.
13. Об охране окружающей среды. Федеральный Закон РФ № 7-ФЗ от 10.01.2002 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/okrsred/?utm_campaign=lawdoc_dynamic&utm_source=google.a dwords&utm_medium=cpc&utm_content=1&gclid=CL70lPuYsLsCFUiN3godlWQAgw.
14. Гиниятов И. А. О классификации документов государственного кадастра недвижимости // Вестник СГГА. - 2012. - Вып. 1 (17). - С. 85-88.
15. Креймер М. А. Экономические задачи территориального планирования и экологическое обоснование судьбы земли // Вестник СГГА. - 2012. - Вып. 3 (19). - С. 78-89.
© Е. А. Попп, 2016
