CC BY
74
УДК 528.9: 631.4
К ВОПРОСУ ВЛИЯНИЯ СТЕПЕНИ ЗАГРЯЗНЕНИЯ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ НА КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ
Алексей Викторович Дубровский
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, доцент кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (383)361-01-09, e-mail:[email protected]
Антонина Олеговна Пошивайло
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, магистрант, Институт кадастра и природопользования, e-mail: [email protected]
В статье рассмотрены вопросы влияния загрязнения городских земель на их кадастровую стоимость. Выполнена классификация видов загрязнения земель населенных пунктов. Отмечается корреляция результатов экологической оценки территории населенных пунктов с уровнем цен на земельные участки. Приведены примеры нерационального и экономически неэффективного использования земельных участков на территории населенного пункта.
Ключевые слова: методы интегрального анализа, экология, кадастровая стоимость недвижимости, экономика недвижимости, кадастровая оценка.
TO THE QUESTION OF THE INFLUENCE OF THE DEGREE OF POLLUTION OF URBAN LAND CADASTRAL VALUE OF THE PROPERTY
Alexey V. Dubrovsky
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., Assoc. Prof., Department of Cadastre and Territorial Planning, tel. (383)361-01-09, e-mail: [email protected]
Antonina O. Poshivailo
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Student, Instute of Cadastre and Environmental Management, e-mail: [email protected]
The article discusses the effect of pollution on urban land cadastral value. A classification of types of land pollution NACE set points. It is noted the correlation of results of ecological estimation of territory of settlements with the level of land prices. Examples of neratziational and economically inefficient use of land plots on the territory of the settlement.
Key words: integrated methods, ecology, cadastral value of property, economics estate, cadastre assessment.
Стоимость земель населенных пунктов является самой высокой в сравнении с другими категориями земель. Несмотря на это, проведенные в последнее время крупные исследования влияния экологической составляющей на кадастровую стоимость объектов недвижимости показали очень низкую зависимость кадастровой стоимости от экологических показателей [1-3]. В современных
российских городах основными факторами, влияющими на среднюю кадастровую стоимость недвижимости, являются: местоположение, статус города, площадь территории, численность населения, близость и доступность мест приложения труда, уровень развития инфраструктуры. Однако, проблема загрязнения земель на территории населенных пунктов носит постоянно усиливающийся характер. В первую очередь загрязнение связано с поступлением в почву химических соединений: выхлопов автотранспорта, выбросов ТЭЦ и промышленных предприятий. Также загрязнение связано с захламлением территории и складированием бытовых отходов и мусора. Все эти факторы влияют на экологическое состояние городских земель и, как следствие, на здоровье населения [4]. В связи с этим рассматриваемая тема исследований является актуальной, а ее результаты могут быть использованы для проведения оценки влияния загрязнения городских земель на кадастровую стоимость недвижимости. Данное направление исследования является важным и с позиций предполагаемых реформ в законодательной базе регистрации и учета объектов недвижимости, в частности, совершенствования института государственной кадастровой оценки и разработки единых методических подходов к оценке [5].
Общая схема классификации видов техногенного загрязнения земельных участков на территории населенных пунктов показана на рис. 1 [6, 7].
Рис. 1. Классификация видов техногенного загрязнения земель
40
Из анализа информации, представленной Федеральной службой государственной статистики (Росстат) в открытых источниках и характеризующей экологическое состояние окружающей природной среды территории населенных пунктов, составлен рейтинг самых «грязных» с экологических позиций городов России [8]. Возглавляет рейтинг промышленный город Норильск, дальше по списку следуют Москва, Санкт-Петербург, Череповец, Асбест, Липецк, Новокузнецк, Омск, Ангарск, Магнитогорск, Новосибирск находится на 22-м месте данного рейтинга. Наиболее комфортными в экологическом плане в России считаются города: Сарапул, Чапаевск, Минеральные Воды, Балахна, Красно-камск, Севастополь, Таганрог, Сочи, Грозный, Кострома.
Как показывает практика ценообразования недвижимости, при расчете кадастровой стоимости земель на территории крупнейших населенных пунктов городов Москвы, Санкт-Петербурга, экологическая составляющая не учитывается. В первую очередь высокая оценка стоимости квадратного метра земли свыше 50 тысяч руб. за квадратный метр определяется статусом города, его положением и уровнем развития инфраструктуры. При кадастровой оценке земель небольших населенных пунктов: Норильска, Череповца, Магнитогорска, имеющих низкий рейтинг экологического благополучия, также не учитывалась экологическая составляющая, так как в сравнении с близкими по занимаемой площади городами, имеющими высокий рейтинг экологического благополучия кадастровая стоимость земель в разных по значению функциональных зонах примерно одинакова и составляет 2-6 тысячи руб. за 1 квадратный метр.
При проведении сравнительного анализа стоимости одного кв. метра земли в небольших населенных пунктах, имеющих различные характеристики экологического состояния, можно сделать вывод, о том, что в сравнительно однородных по площади и количеству жителей населенных пунктах стоимость земли практически не меняется, несмотря на то, что населенный пункт является экологически неблагоприятным или, наоборот, экологически комфортным. Исключение составляет стоимость квадратного метра земельных участков в промышленных зонах: в городах промышленного назначения отмечена более высокая стоимость земли именно в промышленных зонах. Стоимость земли в селитебных зонах в городах с высокими показателями экологического комфорта ниже, чем в промышленных городах. Это объясняется тем, что производственные города притягивают к себе население прежде всего для целей работы на градообразующих предприятиях и получения стабильного дохода, который вкладывается, в том числе, и в жилье. Исключение составляют города-курорты, например Минеральные воды, где стоимость земли в селитебной зоне выше.
Таким образом, для разработки рекомендаций по оценке влияния степени загрязнения городских земель на кадастровую стоимость недвижимости необходимо выполнить следующие исследования [9-11]:
- определить факторы загрязнения земель населенных пунктов, составить их классификацию;
- исследовать характерные особенности загрязнения земель населенных пунктов РФ;
- разработать схему загрязнения земель населенных пунктов, для цели уточнения процедур охраны и защиты земель;
- составить схему учета уровня загрязнения земель при кадастровой оценке;
- на примере города Новосибирска определить площадные характеристики загрязненных земель, классифицировать загрязнение по виду, составить карту загрязнения земель, совмещенную с данными кадастрового деления и существующими значениями кадастровой стоимости земельных участков;
- разработать методические рекомендации по определению интегрального показателя загрязнения земель населенного пункта для целей совершенствования технологии государственной кадастровой оценки земель.
Выполняемая исследовательская работа имеет большое значение для решения прогнозных задач по определению изменения значений кадастровой стоимости земель населенных пунктов в течении длительного времени. В данном прогнозе должен рассматриваться перспективный уровень техногенного освоения территории населенного пункта и перечень природоохранных мероприятий [12-14].
Экологическая обстановка на территории населенных пунктов несомненно влияет на состояние и качество земель. Но также отмечается и тот факт, что даже территории городов с экологически благоприятными условиями, содержат земли нерационально используемые, являющиеся захламленными. На рис. 2 показан пример таких земельных участков.
а) б)
Рис. 2. Фотоиллюстрации нерационального и неэффективного
землепользования на территории населенного пункта:
а) пример нерационального использования земельного участка вследствие захламления; б) использование земельного участка рекреационного назначения под несанкционированную автостоянку
Приведенные примеры нерационального использования земель не оказывают существенного влияния на кадастровую стоимость земельных участков расположенных непосредственно под ними, однако в целом они создают общую негативную оценку территории и смежных с ними объектов недвижимо-
сти. Кроме того, нерациональное и неэффективное использование земельных ресурсов населенных пунктов сказывается на уровне налоговых поступлений в государственный бюджет.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Попп Е. А. Разработка методики оценки влияния экологической составляющей на кадастровую стоимость земельных участков (на примере города Бийска) / Е. А. Попп. - автореферат диссертации на соискание уч. ст. канд. техн. наук - Новосибирск: СГУГиТ, 2015. - 22 с.
2. Сизов А. П. Оценка качества и мониторинг земель сверхкрупного города: (на примере Москвы). - М.: МИИГАИК, 2012. - 241 с. : ил.
3. Сизов А. П. Экологические основы землепользования в сверхкрупном городе: монография. - М.: Русайнс, 2015. - 120 с.
4. Лысых Д. В. Формирование ценообразующих факторов при анализе рынка объектов индивидуальной жилой застройки // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 4 (24). - С. 32-37.
5. Карпик А. П., Ветошкин Д. Н., Архипенко О. П. Совершенствование модели ведения государственного кадастра недвижимости в России // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). -С. 53-60.
6. Ивлёв А. М. Эволюция почв. - Владивосток, 2005.
7. Решоткин, О. В. Экологические особенности городских почв [Текст] / О. В. Решот-кин, О. И. Худяков // Проблемы региональной экологии.- 2007. - № 2. - С. 6-10.
8. Рейтинг самых грязных городов России [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.uznayvse.ru/interesting-facts/samyie-gryaznyie-goroda-v-mire.html
9. Дубровский А. В., Добротворская Н. И. К вопросу разработки планов освоения меж-селенной территории для развития Новосибирской агломерации // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 13-25 апреля 2015 г.). -Новосибирск : СГУГиТ, 2015. Т. 3. - С. 106-113.
10. Добротворская, Н.И. О необходимости выполнения работ по подготовке тематических почвенных карт для уточнения схемы развития Новосибирской агломерации [Текст] / Добротворская Н.И., Дубровский А.В. - Информационные технологии,системы и приборы в АПК. Ч. 1: материалы 6-ой Международной научно-практической конференции «АГРОИН-ФО-2015 (Новосибирск, 22-23 октября 2015 г.) / Сибирский физико-технический институт аграрных проблем. - Новосибирск, 2015. - С. 394-398.
11. Дубровский А. В., Пошивайло А. О. Зонирование городских территорий для целей исследования возможностей размещения объектов розничной торговли // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 13-25 апреля 2015 г.). - Новосибирск : СГУГиТ, 2015. Т. 3. - С. 187-192.
12. Дубровский А. В., Подрядчикова Е. Д. О подходе к расчету показателя социальной комфортности населения для совершенствования системы оценки недвижимого имущества // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). - С. 94-101.
13. Жарников В.Б. Рациональное использование земель как задача геоинформационного пространственного анализа // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). - С. 77-82.
14. Каретина И. П. Место ретроспективных карт почвенного покрова земель населенных пунктов в классификации картографических произведений // Вестник СГГА. - 2013. -Вып. 3 (23). - С. 138-147.
© А. В. Дубровский, А. О. Пошивайло, 2016
