CC BY
67
Keywords: cluster approach, collaboration and business structures of power, an innovative logistics cluster, logistics network system.
Bibliographic list
1. Dvorcov V. I. The spatial development of the regions based on cluster technology // Management in Russia and abroad. - 2008. - № 2.
2. Hairov B. G. Formation of government relations and business organizations in the region on the principles of logistics management // Vestnik SibADI. -
2012. - I№ 5 (27) -P. 148-152.
3. Hairov B. G. Logistics flows of interaction between business and government in the development of multi-stakeholder partnerships // Russian Entrepreneurship. -
2013. - № 7 (229). - P. 18-24.
4. Hairova S. M. The development of marketing and logistics approaches to materials management // Russian Entrepreneurship. - 2005. - № 5 (65). -P. 67-72.
5. Hairova, S. M., Formation of the logistics network of educational institutions for the innovation economy of the region. - The official annual conference of the German-Russian Scientific Logistics community. 11-14 May 2011 - Bremen, P.461-471
Хаиров Бари Галимович - кандидат экономических наук, заместитель директора по научной работе Омского филиала Финуниверситета. Основное направление научных исследований - предпринимательство, логистика, инновации; общее количество публикаций - 71; адрес электронной почты [email protected]
УДК 336
МЕСТО РИЕЛТОРА В ЭКОНОМИЧЕСКОЙ МОДЕЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
Т. В. Чибикова
Аннотация. Статья содержит анализ риелторской деятельности как элемента общей предпринимательской системы. В статье рассматриваются факторы, обуславливающие спрос на риелторские услуги с точки зрения особенностей рынка недвижимости. Делается вывод о необходимости использования компетентностного подхода в риелторской деятельности.
Ключевые слова: предпринимательство, риелтор, атрибуты физической материи, экономическая система, компетентностный подход.
Введение
Предпринимательство (enterprise) - это 1. Предпринимательская организация, частная или государственная (общественная). 2. Сочетание инициативности, предвидения и желания рисковать, которое необходимо для успешной предпринимательской деятельности [1].
Риелтор (англ. realtor, от realty — недвижимость), агент или фирма, специализирующаяся по продаже и покупке недвижимости. В обязанности риелтора входят юридические консультации, оценка недвижимости, подбор нужного клиенту варианта, проведение расчетов через банк и оформление всей необходимой
документации [1].
Риетлорство можно рассматривать как вид предпринимательской деятельности, специализирующийся на предоставлении услуг по организации сделок на рынке недвижимости, где риелторы выступают посредниками.
Основная часть
Предпринимательство является частью экономической системы, которая в свою
очередь существует как составной элемент общей пространственно-временной системы: физического материального мира.
Обратимся к физическому пониманию «материи» (в русло которого попадает в том числе предпринимательство), лежащей в основе любого физического процесса. Основными атрибутами материи являются общепризнанные: качество, количество, пространство, время, движение (рис.1.), которые не существуют вне материи.
Рис. 1. Атрибуты материи
Материальное физическое пространство преобразовывается в экономическую систему и происходит усложнение атрибутов,
формируются новые показатели, которые позволяют функционировать системе. Материя из пятиступенчатой
преобразовывается в восьмиступенчатую систему [2]. Нами предложен следующий вариант данной системы (рис. 2.).
Рис. 2. Атрибуты материи в рамках экономической системы
Атрибуты необходимые экономической системе - это цена, которая регулирует взаимоотношения между всеми участниками: продавцами (Рп - цена предложения), покупателями (Рс - цена спроса), посредниками (Рт - цена транзакции). Каждый элемент данной системы находится в диалектическом единстве с другими, в то же время существует динамика развития элементов, обуславливающих подвижность и изменяемость системы.
Рынок недвижимости как любой другой рынок является местом обмена товаров со стороы продавцов и покупателей. Товар здесь можно рассматривать с двух точек зрения: собственно объекты недвижимости и услуги риелторов по организации сделок на данном рынке.
Используя модель Ф. Котлера [3], товар необходимо рассматривать как совокупность трех составляющих: материальный продукт, услуга и идея.
Рассматрим объект недвижимости в рамках данной концепции (таблица 1.).
Вторым объектов обмена на данном рынке выступают сами риелторские услуги, которые так же обладают каждым их трех свойств (таблица 2).
Таблица 1 — Объект недвижимости как товар на рынке
Товар (объект недвижимости)
Материальный продукт Услуга Идея
Земельный участок, здание, сооружение Полезные своейства объекта, возможность использования объекта для проживания или в комерческих целях Концепция объекта недвижимости
Таблица 2 — Услуги риелтора как товар на рынке
Товар (услуги риелтора)
Материальный продукт Услуга Идея
Обеспечение документами Организация сделки на рынке недвижимости Идея «беречь время»
Товар данного рынка тем самым подразделяется на два составных элемента: услуги риелтора и объекты недвижимости предлагаемые на рынке. Каждый из этих элементов является значимой частью общего процесса обмена: один из которых непосредственно связан с деятельностью риелтора (услуги), другой носит опосредованный от деятельности риелтора характера (объект недвижимости).
Если качество предоставляемых услуг зависит от конкретной деятельности риелтора, то объекты недвижимости,
получаемые (продаваемые) клиентами связаны с множеством не зависящих от риелтора факторов: устойчивость цен, предложение на рынке, организация строительного процесса, градостроительный план, политики местной администрации и др.
Степень удовлетворенности клиента (и покупателя и продавца) так же зависит от каждого из факторов: удовлетворенность полученным объектов недвижимости с одной стороны и удовлетворенность оказанными услугами с другой (рис. 3.).
Качество объекта: материал, технология строительства, отделка, износ Материальный продукт Качество услуг: подготовка документов, снижение транзакции
Объекты недвижимости
Использование объекта: удобство проживания,
комфорт, обслуживание
Услуга
Концепция объекта:
класс здания, соотношение стиля жизни и архитектуры
Организация сделки: быстрота, выгода, комплексность
Идея
Личный вклад риелтора: значимость опыта, советов, интуиции профессионала
Рис. 3. Факторы удовлетворенности потребителя на рынке риелторских услуг
Риелторство как вид предпринимательской деятельности является отражением рассмотренной выше системы.
Предоставление услуг по реализации объектов на рынке недвижимости обусловлено рядом факторов. Рассмотрим некоторые из них в рамках обозначенных атрибутов (рис. 2.).
Признанной аксиомой на рынке недвижимости остается утверждение о том, что каждый объект недвижимости является уникальным по своей природе. Логика данного утверждения проста. Даже принимая во внимание наличие множества типовых объектов, построенных в одно время, несущих одну функцию и обслуживаемых одной управляющей компанией, тем ни менее качество строительство во многом зависит от приложенных усилий рабочих, принимавших участие в строительстве (О -качество). Несмотря на развитие современных технологий, строительный процесс, по-прежнему, остается «ручной работой», а значит зависит от множества субъективных факторов (О - качество).
Но даже не этот факт является главным в утверждении об уникальности каждого объекта. Базовым понятием на рынке недвижимости остается земля, как объект собственности (5 - пространство). А значит, любой объект недвижимости будет выделяться свои местоположением, удаленностью от автомагистралей, видом из окон и др. показателями. Таким образом, на
данном рынке складывается ситуация, когда существует ограниченное количество товаров, способных удовлетворить запросы покупателей и ограниченное количество возможных покупателей и продавцов (N -количество). Данный факт значительно усложняет процедуру поиска возможных вариантов со стороны покупателя и поиска покупателя со стороны продавца. Возникает ситуация, когда роль посредника значительно возрастает по сравнению с другими рынками (Рт - транзакция).
Кроме того, следствием уникальности объекта недвижимости является
индивидуальность цен на данном рынке (Рс - цена спроса, Рп - цена предложения). Цены на рынке недвижимости, так же как на любом другом, в том числе высокоразвитом рынке (сам по себе рынок недвижимости относится к низкоорганизованным), подчиняются ряду показателей: затраты на строительство, спрос, предложение, уровень качества, уровень инфляции и т.д. Однако именно на рынке недвижимости в стоимость включается еще один фактор, который становится едва ли не определяющим: местоположение (Б -пространство).
Индивидуальность цен на данном рынке вызывает цепную реакцию. Использование профессионального агента (риелтора) часто позволяет покупателю выбрать более выгодный объект с точки зрения цена-качество (О - качество). В данном случае
под качеством понимается не столько производственно-технический уровень
строительства, сколько набор показателей увеличивающих привлекательность объекта с точки зрения существующего рынка. То же самое можно сказать с позиции продавца.
Другим фактором, способствующим высокому спросу на риелторские услуги, является многообразие прав собственности на объекты недвижимости и различные варианты ограничения прав (М - движение). Право собственности может быть полным (при наличии права владения, пользования и распоряжения имуществом), ограниченным (ипотека, залог, сервитут), долевым, находиться в государственной собственности и т.д. Каждое из предложенных выше вариантов права собственности имеет свои специфические правовые и
институциональные особенности, что находит отклик в документальной базе. Кроме того, изменение права собственности на рынке недвижимости связано с высокими транзакционными издержками, связанными с регистрацией, защитой и получением прав. Посредник в данном случае выступает как дополнительный гарант безопасности (к основному - государству). Посредник, как правило, знаком с различными способами изменения прав, снижению издержек, предупреждению рисков и прочих проблем, возникающих в рыночных отношениях субъектов.
Низкая ликвидность и высокая стоимость в связке выступают третьим фактором, обуславливающим спрос на риелторов (Рс - цена спроса, Рп - цена предложения). Высокие затраты по реализации объектов обусловлены упомянутыми выше транзакционными издержками, связанными с необходимостью регистрировать объект. Особенно это касается земельного рынка, где процедура получения прав не имеет четкой отработанной процедуры и в каждом отдельном случае рассматривается отдельно. Но сказанное выше в полной мере касается зданий и сооружений. Низкая ликвидность так же обусловлена и высокой стоимостью любой недвижимости. Оба этих фактора приводят к тому, что стоимость риелторских услуг видится собственникам незначительной на фоне общей стоимости
объектов, что так же повышает спрос на риелторство.
С другой стороны существует множество противников использования риелторов при осуществлении сделки на рынке недвижимости. Помимо примеров низкого качества услуг отдельных агентств, не говоря уже об откровенном мошенничестве, примеры которого бросают тень в принципе на весь данный способ предпринимательства, существуют так же объективные причины указанного обстоятельства.
В первую очередь, наибольшую роль здесь факт взаимозаменяемости риелторов и юристов. Юрист, как и риелтор, знаком с правовой базой рынка недвижимости и перехода права собственности, а потому так же способен оптимизировать выбор покупателя-продавца на данном рынке. Так же как риелтор, юрист может минимизировать риски потери собственности и обеспечить чистоту сделки (О - качество).
Второй причиной является уже упомянутая низкая квалификация риелторов, поскольку представителями этой профессии часто становятся люди без специального образования. Как правило, подбор персонала в данной сфере осуществляется больше с учетом личностных качеств, а не специальных знаний, что ставит юристов на ступеньку выше по дополнительной подготовке (О - качество).
Еще одной причиной неприятия риелторства является высокая стоимость данного вида услуг, которая помимо стоимости рекламы, включает оплату труда самого риелтора, агентский сбор. Данное обстоятельство не выгодно ни продавцу, ни покупателю на рынке, поскольку: а) для покупателя увеличивает стоимость объекта на размер риелторского вознаграждения; б) для продавца снижает спрос на его объект согласно «закону спроса» (Рс - цена спроса, Рп - цена предложения, Рг - цена транзакции).
Рассмотрим риелторство как
экономическую систему (рис. 4.).
Риелторы продолжают успешно работать на всех типах рынка недвижимости. Риелторство имеет значительные перспективы развития и роста, дальнейшей институционализации и расширения вида услуг.
Положительное влияние Отрицательное влияние
атрибутов атрибутов
Рис. 4. Риелторство в модели экономической системы
Заключение
Услуги риелтора носят комплексный характер и соответствуют принятому в обиходе выражению «под ключ», что выгодно отличает их от юристов, дающих разовые консультации. Это в значительной степени упрощает систему действий продавцам и покупателям, которым не нужно самим заниматься поиском контрагентов сделки. Уровень квалификации риелторов меняется в сторону улучшению, проводятся специальные образовательные программы по риелторству, повышение квалификации, система контроллинга, наставничество. Взаимоотношения на рынке недвижимости усложняются в связи с ростом строительной активности и появлением значительно числа на рынке «первичной недвижимости», т.е. рынке строящихся объектов, появлением новых государственных программ увеличивающих спрос (материнский
капитал, военный сертификат, региональные программы), рост ипотечной активности банков.
В отличие от обычного посредника риелтор должен оказывать целый комплекс бизнес-услуг, отстаивая по мере необходимости интересы обеих сторон, проверяя у них наличие документов, необходимых для совершения и регистрации сделки, организуя процесс самой регистрации и совершения расчетов. В зависимости от ситуации риелтор может принимать на себя коммерческие риски по сделке, добиваясь снижения цены относительно уровня, установленного продавцом [4].
Минимальным условием
конкурентоспособности данного вида услуг является поддержание ликвидности объектов недвижимости [5]. Отсюда стремление увеличить информационную прозрачность рынка недвижимости, создание различных открытые базы предложений (http://mlsn.ru,
http://realty.yandex.ru, http://www.modus-dom.ru и др.).
Не последнюю роль в
конкурентоспособности риелторских услуг должен играть менеджмент качества, который в современных реалиях становится новой вехой в инновационном менеджменте.
Согласно данному подходу, место «квалификации» занимает «компетенция», которая носит более прикладной характер, переносит угол зрения с ракурса «знаний» на способы деятельности - «умения», «готовность», «способность». Данный подход требует определенных нормативов по определению трудовых функций как структурных элементов и критериев качественного выполнения данных функций. Во многих отраслях подобные нормативы уже разработаны, в частности в системе высшего образования [6], однако в риелторской деятельности несмотря не явную необходимость введения аналогичных нормативов - данные показатели не разработаны [7].
Предложение по разработке компетенций применительно к сфере риелторских услуг является темой дальнейших исследований автора. Разработка стандартов качества применительно к услугам риелтора позволит решить соответствие первой ступени экономической системы (О - качество) и выявить соответствие данной ступени конкретных услуг данного рынка на всех последующих стадиях экономической системы N - количество, S-пpocmpaнcmвo, Т - время, М - движение, Рс - цена спроса, Рп - цена предложения, Рт - цена транзакции).
Библиографический список
1. Экономика. Толковый словарь. — М.: "ИНФРА-М", Издательство "Весь Мир". Дж. Блэк. Общая редакция: д.э.н. Осадчая И.М.. 2000.
2. Метелев С. Е., Косьмин А. Д., Свинтицкий Н.В. Векторы развития функционального управления организации.- М.: ЗАО "Издательство "Эконимика", 2009.- 459 с.
3. Котлер Ф. Маркетинг менеджмент - СПб: Питер Ком, 1999. - 896 с.
4. Чибикова Т. В. Основные направления маркетингового исследования спроса и предложения на рынке недвижимости // Экономика. Организация производства. Предпринимательство. Инновации: матер. Всерос. науч.-практ. конф. 6 апреля 2010 г. / отв. ред. В.Ф. Потуданская. - Омск: Изд-во ОмГТУ, 2010. -С.121-124
5. Вечер Н. Ф., Ольховский А. Л. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл
объекта. - СПб.: Издательский дом «Бизнес-пресса», 2005. - 176 с.
6. Пропп О.В. Взаимодействие сферы высшего образования и регионального рынка труда на основе компетентностного подхода // Российское предпринимательство. - 2011. - № 10-2. - С. 38-42.
7. Легчилина Е. Ю. Концепция управления человеческими ресурсами инновационных предпринимательских структур // Вестник СибАДИ. -. 2012. - № 6. - С. 129-135.
PLACE OF THE REALTOR IN ECONOMIC MODEL OF BUSINESS
T. V. Chibikova
Article contains the analysis of realtor activity as element of the general enterprise system. In article the factors causing demand for realtor services from the point of view of features of the market of real estate are considered. The conclusion about need of use of competence-based approach for riyeltorky activity is drawn.
Keywords: business, realtor, attributes of a physical matter, economic system, competence-based approach
Bibliographic list
1. Economy. Explanatory dictionary. - M: "INFRA-M"Publishing house "the Whole World". J. Black. General edition: doctor of Economics, I. Osadchaya. 2000.
2. Metelev S. E, Kosmin A. D., Svintitsky N. V. Vectors of development of the functional management of the organization.- M: CJSC "Publishing house "Economics", 2009.- 459 p.
3. Kotler F. Marketing management - St. Petersburg: Piter Com, 1999. - 896 p.
4. Chibikova T. V. Main directions of marketing research of demand and supply on the real estate market // Economics. Organization of production. Entrepreneurship. Innovation: mater. Vseros. nauch.-practical. proc. April 6, 2010 / resp. amended by V.F. Potudanskaya. - Omsk: Omsk in OmGTY, 2010. - P. 121-124.
5. Evening N. F., Olkhovsky A. L. Investment in commercial real estate. The life cycle of the object. -SPb.: Publishing house «Business press», 2005. - 176 p.
6. Propp, O. V. Interaction in the sphere of higher education and labour market on the basis of competence approach // journal of Russian entrepreneurship. - 2011. - № 10-2. - P. 38-42.
7. Legchilina E. J. Concept of human resources management of innovative enterprises ' structures // Vestnik SibADI. -. 2012. - № 6. - P. 129-135.
Чибикова Татьяна Викторовна - кандидат исторических наук, доцент, доцент кафедры «Организация и управление наукоемкими производствами» Омского государственного технического университета (ОмГТУ). Основные направление исследований: маркетинг, рынок недвижимости, риелторская деятельность. Количество публикаций: 28. e-mail: [email protected].
