CC BY
31
МЕХАНИЗМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ
А.Б. ПЕТРУХИН, кандидат технических наук, доцент Ивановская государственная архитектурно-строительная академия
За многолетнюю историю мировая банковская практика наработала несколько достаточно эффективных механизмов формирования финансовых ресурсов, которые используются для долгосрочного кредитования жилищной сферы. Нов нашей стране ни один из этих механизмов не работает достаточно эффективно.
К механизмам финансирования жилищной сферы можно отнести:
долевое участие в строительстве жилья; региональные программы с участием бюджетных средств;
жилищные облигационные займы; ипотечное жилищное кредитование; накопительные системы финансирования жилищной сферы;
единовременную оплату (покупку жилья); доходные дома.
Каждый из перечисленных механизмов может иметь множество моделей и схем реализации. В целях оценки их роли, значимости и перспектив развития в общей системе финансирования жилищной сферы в России проведем их сравнительный анализ.
Долевое участие в строительстве жилья имеет богатую историю еще с дореволюционных времен. В советское время кооперативное строительство не прекращалось, а, наоборот, поощрялось. Поэтому говорить о долевом строительстве как о чем-то новом для современной России не приходится.
В настоящее время данный метод используется слабо по целому ряду причин: 1. Невыполнение взятых на себя обязательств участниками рассматриваемого финансово-организационного механизма. Как правило, этим «страдают» подрядчики, многие из которых в результате воздействия объективных и субъективных факторов переходной экономики теряли собственные и привлеченные средства дольщиков.
2. Сложности судебного характера, когда разбирательства затягиваются порой на неопределенный срок. И требуют, кроме того, значительных денежных средств.
3. Невозможность быстро и эффективно привлечь к ответственности подрядчика за несвоевременную сдачу объекта.
4. Удорожание строительства в результате действия инфляции.
5. Большая вероятность вложения значительных финансовых ресурсов в «долгострой» и т.д. Немаловажно то, что стоимость строительства
выше цен вторичного рынка жилья, что делает данный механизм труднодоступным основной массе населения. Кроме этого, риск при долевом строительстве несоизмеримо выше, так как срок ожидания может составить несколько лет и велика вероятность «замораживания» строительства. В советские времена долевое строительство широко использовалось крупными предприятиями, учреждениями, организациями, щедро финансировавшими строительство. В настоящий момент таких предприятий практически нет. И та социальная сфера, которая была наработана за долгие годы, в силу невозможности ее содержать передается на баланс муниципальных образований.
Поэтому приходится констатировать, что долевое строительство в современных условиях экономического развития не может претендовать на решение жилищной проблемы широких слоев населения России, и перспективы развития этого механизма финансирования жилищной сферы ограничены. Проведенный социологический опрос в Ивановской обл. показал, что участию в долевом строительстве отдали предпочтение 16% респондентов, что подтверждает описанные положения.
Региональные программы с использованием бюджетных средств. Механизм льготного финансирования жилищной сферы отражает формы государственной поддержки и помощи, оказываемой
субъектам спроса и предложения на жилищном рынке со стороны государства в целях реализации государственных и общественных интересов: стимулирование развития жилищной сферы и финансово-кредитной системы в целях достижения макроэкономических целей: экономический рост, снижение уровня инфляции и безработицы, «охлаждение» или «нагрев» экономики, управление экономическими циклами через регулирование инвестиционного потока в строительную и сопряженные с ней отрасли; стимулирование социально-экономического развития конкретных территорий; стимулирование повышения инвестиционной активности населения и коммерческих субъектов на рынке жилья за счет создания необходимых условий для баланса экономических интересов;
решение жилищной проблемы, обновление и реконструкция жилищного фонда, обеспечение государственных гарантий по социальной защите отдельных категорий граждан; повышение эффективности бюджетных вложений.
К вариантам льготного финансирования жилищной сферы можно отнести:
субсидии гражданам (денежные и товарные); ссуды предприятиям, отраслям, гражданам (возвратные и безвозвратные); компенсации (в т.ч. ставки по кредиту, части первоначального взноса, части стоимости нового или приобретаемого жилья и т.п.); налоговые льготы субъектам жилищной сферы.
Указанные варианты в настоящее время как массовый способ решения жилищной проблемы не годятся. Причиной такой ситуации являются несколько моментов:
1. Огромное количество категорий лиц, которым по закону полагается бесплатное жилье. Государство и органы местного самоуправления в частности не в состоянии финансировать льготные категории граждан в полном объеме. Более того, даже малой доле очередников с трудом удается решить таким способом свои жилищные проблемы. Многим категориям граждан при определенных организационно-правовых и финансовых условиях быстрее и эффективнее можно решить жилищный вопрос другим способом.
2. Низкий уровень доходов многих граждан не позволяет им решить свои жилищные про-
блемы даже при наличии льгот со стороны государства.
3. Недостаточные поступления в доходную часть бюджета, что не позволяет в полной мере финансировать даже те небольшие по объему программы, которые заложены в бюджет. Невозможно развивать инфраструктуру города, ее экономику, если значительная доля расходов составляет заработная плата бюджетникам, компенсации муниципальным предприятиям, платежи за энергоносители и т.п.
4. Недостаточный профессионализм и деловые качества руководителей органов власти, общая забюрократизированность, перегруженность бизнеса разрешительными инстанциями вкупе с другими сложностями приводит к отсутствию интереса со стороны финансовых институтов вкладывать средства в развитие города, тем самым повышая ее налоговую базу.
5. Неуменьшающийся разрыв между требованиями центральных органов власти по выполнению обязательств и их возможностями на местах.
6. Высокий уровень теневой экономики и ее криминализация.
Проведенный социологический опрос в Ивановской обл. показал, что варианту участия в региональных программах с использованием бюджетной поддержки отдают предпочтение 15% респондентов (как правило, это низкодоходные категории населения). Несмотря на описанные недостатки систему бюджетного финансирования жилищной сферы следует сохранить как необходимый элемент социальной политики государства, организовав альтернативный путь развития, например систему адресного субсидирования наименее обеспеченных и социально незащищенных слоев населения.
Возможны следующие пути улучшения сложившейся ситуации:
1. Создание и практическая реализация эффективных механизмов альтернативного решения жилищной проблемы.
2. Перевод в новые системы всех льготников, за исключением нескольких отдельных категорий.
3. Реализация вариантов строительства с привлечением смешанных форм финансирования «социального жилья», которое было бы минимальным по стоимости и удовлетворяло бы насущные потребности.
4. Увеличение платы за наем жилой площади и платы за капитальный ремонт в муниципальном жилищном фонде.
5. Выдача ордеров на социальное жилье очередникам с условием выплаты доли стоимости работ по его возведению в течение длительного периода времени.
6. Организация первоначальной системы накопления сбережений граждан. Муниципальный жилищный облигационный заем
(ЖОЗ) предусматривает выпуск муниципальных жилищных облигаций, размещаемых среди физических лиц, эмитентом которого является администрация муниципального образования.
Условия эмиссии и выпуска облигаций и иных ценных бумаг регулируются Федеральными законами от 28.08.95 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и от 29.07.98 № 1 Зб-ФЗ "Об особенностях эмиссии и обращения государственных и муниципальных ценных бумаг».
Номинал облигацииустанавливаетсявденежном и натуральном эквиваленте, что обычно соответствует 0,1 кв. м площади жилья. Гарантиями являются строящееся и имеющееся в собственности эмитента жилье. При погашении облигаций инвестору выплачивается их стоимость и премия в размере обычно от
0.5.до 0,75 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Несмотря на организационную сложность,
ЖОЗ является одним из наиболее привлекательных вариантов улучшения жилищных условий населения. Проведенный социологический опрос населения Ивановской обл. показал, что участию в ЖОЗ отдают предпочтение 13% респондентов с задействованием всех категорий населения, что подтверждает привлекательность данной программы. Характеристика привлекательности муниципального жилищного облигационного займа для его участников может быть представлена: Привлекательность для эмитента:
1. Возможность привлечения дополнительных значительных внебюджетных источников финансирования жилищного строительства.
2. Развитие жилищного строительства и промышленности строительных материалов в муниципальном образовании.
3. Частичное решение социальной жилищной проблемы и проблемы трудоустройства.
4. Развитие рынка вторичного жилья.
5. Развитие конкуренции на рынке первичного и вторичного жилья и как следствие снижение себестоимости 1 кв.м жилья и повышение качества предоставляемых услуг.
6. Снижение процентных ставок по заемным ресурсам в муниципальном образовании.
7. Приобретение опыта практической работы инвесторами и профессиональными участниками фондового рынка.
8. Отработка перспективного механизма размещения ЖОЗ как одного из основных источников финансирования местных и региональных жилищных программ.
9. Частичное решение проблемы привлечения капитала из столичных банков для финансирования жилищного строительства.
10. Дедолларризация сбережений населения муниципального образования. Привлекательность для населения:
11. Повышение платежеспособности населения в проблеме улучшения жилищных условий.
12. Возможность оплаты облигаций вторичнымжи-льем, находящимся в собственности граждан.
13. Относительная надежность эмитента.
14. Сохранение своих сбережений от инфляции.
15. Возможность участия в бизнесе на рынке ценных бумаг.
16. Возможность быстрого возврата вложенных средств.
Привлекательность для строительных организаций:
17. Возможность быстрого выхода из программы без финансовых потерь.
18. Наличие налоговых льгот по НДС.
19. Надежность долговых обязательств эмитента.
20. Сохранение вложенных средств от инфляции.
21. Возможность участия в бизнесе на рынке ценных бумаг и недвижимости.
22. Высокая ликвидность жилищных облигаций.
23. Снижение накладных расходов за счет уменьшения организационной работы с дольщиками.
24. Возможность получения выгодной строител ьной площадки под программу ЖОЗ.
25. Получение дополнительного крупного источника финансирования.
26. Повышение имиджа строительной компании при сотрудничестве с администрацией города.
27. Благоприятная перспектива в работе с администрацией города.
28. Работа с относительно надежным крупным инвестором.
Привлекательность для прочих участников (риэлтерские фирмы, финансово-кредитные учреждения,
депозитарии):
29. Повышение имиджа и финансовой устойчивости фирмы.
30. Привлечение дополнительных клиентов.
31. Упрочение связи компании с властными структурами города.
32. Расширение сферы деятельности фирмы.
33. Получение дополнительного источника дохода и вложения средств.
Основной причиной устойчивости муниципального жилищного облигационного займа является то, что привлеченные средства обеспечены тем самым активом, под который они привлекаются - жильем и вложены в строительство жилья. В итоге активы и обязательства оказываются сбалансированными почти автоматически по валюте обязательств. Срочность обязательств в основном также сбалансирована соответствием сроков вложений и сроков строительства. В принципе, инвесторы могут расторгнуть свои обязательства по инвестированию в строительство жилья и потребовать к возврату денежные средства, проиндексированные в соответствии с ростом стоимости строительства. Но они отчетливо понимают, что при этом в пересчете на рыночную цену жилья они понесут определенные потери. Неустойчивость может возникнуть из-за того, что стоимость нового строительства станет выше на некоторый пороговый уровень, чем цены вторичного рынка. Поэтому важнейшим фактором является снижение издержек строительства и контроль цен.
Несмотря на очевидные преимущества, муниципальный жилищный облигационный заем в настоящее время имеет существенное ограничение на выпуск:
• предельное значение объема долга не должно превышать объема доходов бюджета города без учета финансовой помощи из бюджетов всех уровней системы. Устанавливается самостоятельно местными органами самоуправления, субъекта РФ;
• предельное значение дефицита местного бюджета не может превышать 10% объема доходов местного бюджета без учета финансовой помощи из федерального бюджета и бюджета субъекта РФ. Если и может превышать, то не более чем на величину поступлений от продажи имущества;
• предельная сумма заемных средств не должна превышать 15% от объема доходов бюджета города;
• предельная сумма расходов на обслуживание долга не должна превышать 15% от объема расходов бюджета.
Согласно ст. 7 Закона РФ «Об особенностях
эмиссии и обращения государственных и муниципальных ценных бумаг» от 29.07.1998 № 1 Зб-ФЗ. «Эмиссия государственных и муниципальных ценных бумаг допускается ... на финансирование дефицита бюджета или программ развития субъекта РФ или муниципального образования».
В соответствии с новой редакцией бюджетного кодекса РФ, утвержденного 9.07.1999 № 159-ФЗ и введенного в действие с 01.01.2000 все муниципальные займы должны направляться на покрытие только бюджетного дефицита. Таким образом, финансирование инвестиционных программ, в том числе муниципального жилищного облигационного займа, с 01.01.2000 действующим законодательством запрещено.
В силу привлекательности ЖОЗ и доступности практически всем слоям населения (нижний предел среднедушевых доходов потребительских групп на момент проведенного исследования составил 1 500 руб.), ЖОЗ необходимо рассматривать администрациям муниципальных образований как путь решения жилищной проблемы, направляя усилия на совершенствование законодательной базы и финансово-организационного механизма данной модели.
Ипотечное жилищное кредитование является одним из динамично развивающихся направлений рынка финансовых услуг на Западе, но в современных российских условиях ипотека — относительно новое понятие. Хотя первые ипотечные кредиты выдавались еще во времена Екатерины II, после 1917 г. операция выдачи кредита под залог недвижимости исчезла из финансового сектора вместе с понятием частной собственности.
В настоящее время наиболее перспективным путем решения жилищной проблемы специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.
Институциональными основами для развития ипотеки в России являются Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которым установлена обязательная государственная регистрация ипотеки (закон вступил в силу с 01.02.1998).
В настоящее время в 49 регионах (Оренбургская обл., Удмуртия, Москва, Санкт-Петербург, Нижегородская, Иркутская, Ивановская, Республика Башкортостан, Новосибирск и др. регионы) в той или иной форме развивают на своей территории такие программы. В большинстве случаев ут-
вержденные программы ипотечного кредитования предусматривают выдачу кредита гражданам для строительства, реконструкции или приобретения жилья под 7 - 15 % годовых на срок от 1 года до 15 лет.
Очевидно, что чем ниже будет ставка по ипотечным кредитам в системе ипотечного жилищного кредитования, тем большая часть населения получит возможность улучшить свои жилищные условия и тем более мощный импульс к росту получит экономика страны.
В свою очередь возможность дальнейшего удешевления ипотечных кредитов для населения напрямую зависит от уровня защищенности интересов всех участников системы ипотечного жилищного кредитования и непосредственно определяется следующими взаимосвязанными факторами:
• устойчивостью политической воли государственного руководства к сохранению и развитию системы ипотечного жилищного кредитования;
адекватным развитием законодательства (как федерального, так и соответствующего регионального);
• установлением единых стандартов (т.е. показателей и процедур), а также разработкой типовой документной базы в системе ипотечного жилищного кредитования. Некоторые типовые документы, необходимые для «запуска» и функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в России (типовой договор об ипотеке, форма и содержание ипотечного закладного листа и др.), уже подготовлены автором настоящей работы;
«цивилизованностью» рыночных отношений в стране. Первый из этих факторов является главным и решающим. Именно от политической воли высшего государственного руководства зависят скорейшее принятие и обеспечение должного качества всех законодательных актов, необходимых для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования в России.
Обеспечение устойчивого развития системы ипотечного жилищного кредитования потребует постепенного внесения уточнений в ряд действующих федеральных законов (в первую очередь, в Земельный кодекс, Налоговый кодекс, Гражданский кодекс, Административный кодекс. Семейный кодекс, законы «О товариществах собственников жилья», «Об ипотеке», «О залоге», «О рынке цен-
ных*бумаг» и др.), а также принятия ряда новых федеральных законов (новой редакции Жилищного кодекса, законов «Об ипотечных банках», «Об обращении закладных», «Об эмиссии ипотечных закладных листов», «Об обращении ипотечных закладных листов» и др.). Одновременно следует приводить им в соответствие региональные и ведомственные нормативно-правовые акты и инструкции.
Важным элементом развития системы ипотечного жилищного кредитования является создание в ней цивилизованной конкурентной среды. В первую очередь, это означает появление со временем, негосударственных ипотечных банков и обеспечение добросовестной конкурентной борьбы между ними. Конкуренция иных участников — де-велоперов территорий, подрядчиков, риэлтеров, оценщиков, предприятий жилищно-коммунального обслуживания и т.п. - обеспечивается за счет сокращения необоснованного государственного вмешательства в соответствующих сферах деятельности, и в первую очередь устранения административного произвола.
Проведенный автором статьи социологический опрос населения Ивановской обл. показал, что участию в ипотечной программе отдают предпочтение 21% респондентов, преимущественно имеющих высокий доход, что налагает на данную программу существенное ограничение.
Система строительных сбережений. В настоящее время объективные условия, препятствующие внедрению системы стройсбережений, отсутствуют. Граждане могут создавать жилищные кооперативы и таким образом строить или приобретать жилье. В числе очевидных преимуществ следует назвать:
• возможность установления низкой процентной ставки;
• отсутствие риска изменения процентной ставки;
• возможность досрочной выплаты кредита без штрафных санкций;
• ускоренные темпы выплаты ссуды. Основные области применения строительно-
сберегательных средств — строительство и/или приобретение в собственность частных домов и квартир, покупка строительных участков, реконструкция и ремонт жилья, а также погашение жилищных займов.
По экспертным оценкам, в стране на руках у населения находится 80-85 млрд наличных дол. США, т.е. 550-584 дол. на душу населения. На часть этих денег строится ежегодно более 12 млн
■а—гатачш [гтдшии—а—ни» инч ■шшда———идт
кв м жилья, но доллары, переходя их рук в руки, остаются в стране.
В результате масштаб вклада системы стройс-бережений в экономику позволит облегчить задачу приобретения жилья в собственность; использовать средства населения для развития отраслей народного хозяйства; финансировать работы по реконструкции жилья; стимулировать с помощью строительно-сберегательной системы частную инициативу, снижая нагрузку на государство в вопросе обеспечения граждан жильем; увеличить число потенциальных собственников жилья, стабилизировав конъюнктуру на строительном рынке; создать с помощью строительно-сберегательной системы новые рабочие места и препятствует резкому подъему цен. Жилье, приобретенное в собственность с помощью строительно-сберегательной системы, имеет огромное значение для программы социального обеспечения пенсионеров и является важным подспорьем для государственных программ в этой сфере.
Несмотря на преимущества, данная программа имеет существенные ограничения:
1. Минимальный срок накопления средств в рассматриваемой системе — 6 месяцев в режиме взаимной финансовой поддержки (вводится из соображения «прежде чем получить что-либо от других, каждый пайщик должен им что-то предоставить»). Чем больше вклад, тем большую поддержку он вправе получить.
2. Необходимость накопления (внесения) не менее 50% от стоимости жилья (вводится для минимизации кредитных рисков и для получения возможности безболезненного досрочного выхода пайщика из жилищного кооператива - (ЖК). В этом случае паевых взносов будет достаточно для отселения в случае досрочного выхода из ЖК или исключения его в случае наступления неплатежеспособности.
3. Минимальный ежемесячный паевой взнос на этапе накопления в режиме взаимной финансовой поддержки — 50 дол. (вводится для отсечения заведомо неплатежеспособных участников и исключения крупных дисбалансов). Лицо, ежемесячные доходы которого не позволяют накапливать указанную сумму, не может быть пайщиком ЖК. Для указанной категории граждан предусмотрены различные формы поддержки со стороны государства (предоставление муниципального жилья, субсидии, льготы и т.д.).
4. Удельный вес стоимостных характеристик до-
рогостоящего жилья к общей массе устанавливается в размере 20% от суммарной стоимости приобретаемого жилья. Дорогостоящим признается жилье стоимостью за квадратный метр более удвоенной стоимости квадратного метра жилья в типовом панельном доме в районах массовой застройки (указанный показатель может быть скорректирован). 5. Различные по длительности ссуды в режиме взаимной финансовой поддержки выдаются в строгой пропорции к общей массе выданных ссуд. Это соотношение таково:
ссуды сроком до 3 лет — 20% от общего объема выданных ссуд; ссуды сроком до 5 лет — 30% от общего объема выданных ссуд; ссуды сроком до 7 лет - 40% от общего объема выданных ссуд; ссуды сроком до 10 лет — 10% от общего объема выданных ссуд. Данные ограничения вытекают из сложившейся в банковской сфере системы расчета текущей ликвидности, где существует четко определенное соотношение длинных, среднесрочных и коротких кредитов. Наличие строго определенного количества разных по срокам и суммам ссуд, рассчитанное исходя из финансовых возможностей системы, позволяет свести к минимуму влияние на финансовую устойчивость и сбалансированность накопленных системных ошибок и поддерживать баланс системы накопления-рассрочки в оптимальном состоянии.
Таким образом, система стройсбережений рассчитана на категории граждан, имеющих достаточно высокий стабильный доход, позволяющий им участвовать в системе, и не может служить решением жилищной проблемы для большинства населения. Проведенный социологический опрос населения Ивановской обл. показал, что участию в программе строительных сбережений отдают предпочтение только 10 % респондентов.
Покупка жилья. Платежеспособность населения можно оценить на основе социально-экономических показателей уровня жизни населения. Проведенный автором статьи социологический опрос населения Ивановской обл. показал, что сразу приобрести необходимое жилье могут лишь 3 % респондентов, относящихся к высокооплачиваемой категории населения. Единовременная покупка недвижимости для подавляющего большинства населения является недостижимой в настоящее время целью.
Как показывает российская практика, доля населения с доходами выше 6 ООО руб. в мес не превышает 5-6%, а тех кто способен сразу купить жилье, еще меньше.
Следовательно, решение жилищной проблемы путем единовременной покупки недвижимости не может являться вариантом для среднестатистического россиянина.
Доходный дом. Одним из альтернативных вариантов решения жилищной проблемы рассматриваем создание доходных домов, где жильцы снимают квартиры и, по желанию, их выкупают в дальнейшем.
Строительство данной недвижимости осуществляется инвестором-заказчиком-застройщиком в одном лице. Земельный участок в собственности, что повышает привлекательность в случае покупки жилья. Срок реализации проекта принимается за 50 лет, после которого жилье продается по остаточной стоимости.
Предметом расчета является плата за наем 1 кв. м жилья. Размер выплат при выкупе жилья в собственность по нескольким схемам. Построенное жилье находится на балансе юридического лица. Приобретение в собственность арендуемого жилья осуществляется по двум вариантам:
1. Покупатель-арендатор оформляет рассрочку платежа. Срок рассрочки — произвольный. Процент на кредит начисляется в валюте. Плата за наем состоит из земельного налога. Остальная сумма начисляется как кредит. Отдельным счетом начисляются коммунальные платежи.
2. При втором варианте покупатель-арендатор производит плату за наем по полной программе, но дополнительно включается накапливающий платеж, который в нужный момент составит остаточную стоимость жилья.
При наступлении неплатежеспособности в первом варианте из выплат за квартиру вычитаются неначисленные суммы платы за наем, остаток переносится в счет будущих платежей или возвращается. Во втором случае суммы дополнительного платежа переносятся в счет будущих платежей или возвращаются.
В соответствии с изложенным можно считать, что проект создания доходного дома имеет хорошие перспективы, и данная экономическая ниша до настоящего времени в России не заполнена.
Заключение по анализу вариантов улучшения жилищных условий населения. Для того чтобы более наглядно проиллюстрировать существующие
модели финансирования жилья, преимущества и недостатки данных моделей целесообразно представить в виде таблицы.
В соответствии с изложенным можно сформулировать следующие выводы (см. таблицу и рисунок).
1. Ни один из рассмотренных вариантов финансирования жилищной сферы в отдельности не может претендовать на решение жилищной проблемы в целом. Каждый из них имеет свои очевидные преимущества и недостатки, они ориентированы на различные слои населения и неодинаковые условия реализации. Таким образом, данные механизмы финансирования жилищной сферы не взаимоисключают, друг друга, а наоборот, дополняют. Наиболее доступным для реализации является ЖОЗ, так как он охватывает практически все доходные группы населения.
2. Для решения жилищной проблемы в регионах следует все механизмы финансирования жилищной сферы рассматривать в комплексе как единую систему с ранжированием их значимости для каждой конкретной территории, учитывая особенности социально-экономического и национального развития региона. В настоящее время отсутствует такой системный подход в региональной жилищной политике, и органы исполнительной власти не уделяют этому вопросу должного внимания.
На сегодняшний день в России требуется разработка единой системы финансирования жилищного комплекса с унифицированными подходами (правилами) к использованию различных финансовых механизмов, едиными категориями выделения потребительских групп и форм оказываемой им государственной помощи. Кроме того, эта система должна объединять существующие сегодня модели в единую систему и применять элементы различных моделей для выстраивания отношений с различ-
Доходный ДОМ {-Покупка жилья Стройсбережения Ипотека ЖОЗ
Бюджетное субсидирование Долевое строительство
.......
500 1000 1500 2000 2600 3000 3500 4000 <500 5000 5500 Й000 6500 7000
Среднедушевой доход, руб.
Стратификация механизмов финансирования жилищной сферы по величине среднедушевых доходов населения
Сравнительная характеристика вариантов улучшения жилищных условий населения в России
Преимущества Недостатки Доход иотрсби-
Долевое строительство руб./мсс.
1. Привлекает население к инвестированию в строительство 2. Поэтапная оплата приобретаемого жилья. 3. Возможность приобретения жилья на первичном рынке с более высокими потребительскими качествами 4. Организационный механизм имеется 1. Жилье доступно высокооплачиваемой категории граждан 2. Высокая вероятность задержки строительства и удорожания жилья. Невыполнение взятых на себя обязательств строительными компаниями 3. Механизм страхования рисков недостаточно проработан. Присутствует правовая незащищенность инвесторов Свыше 5 ООО
Региональные программы с использованием бюджетных средств
1. Наличие государственных гарантий обеспечения жильем социально незащищенных слоев населения 2. Получение жилья без возникновения денежных обязательств 3. Организационный механизм отработан детально 1. Ограничение по предлагаемым типам жилья 2. Ориентация на необеспеченные слои населения общества 3. Сильная зависимость от наполняемости местного бюджета 4. Забюрократизарованность системы реализации организационного механизма Менее 2 ООО
Жилищные облигационные займы
1. Наличие государственных гарантий 2. Цена облигации устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства 3. Привлечение долгосрочных финансовых ресурсов в реальный сектор экономики 4. Ориентация на широкие слои потребителей и инвесторов 5. Возможность совместной работы облигационных и ипотечных программ 6. Охват первичного и вторичного рынков жилья 7. Защита интересов облигационеров от влияния инфляции 8. Слабая зависимость от бюджетного финансирования 9. Отсутствуют ограничения по возрасту и месту регистрации Ю. Нет необходимости в поручителях, декларированных доходах, страховании 1. Недостаточные правовые и финансовые гарантии государства для сегодняшнего эффективного функционирования указанной схемы 2. Низкая доходность ценных бумаг означает низкую привлекательность для потенциальных инвесторов и не обеспечивают широкого вовлечения средств в строительство 3. Индексирование облигаций не отражает ситуации на финансовом рынке 4. Отсутствие механизма рефинансирования 5. Долгосрочный характер накопления средств для приобретения жилья 6. Сложный и трудоемкий организационный механизм 7. Недостаточные макроэкономические условия для реализации ЖОЗ 8. Наличие бюджетных ограничений Свыше 2 ООО
Ипотечное кредитование
1. Реализуется рыночный механизм кредитования жилья 2. Возможность перехода к классическим формам ипотечного кредитования 3. Задействование кредитно-финансового рынка 4. Высокая квалификация выполнения кредитных операций 5. Возможность оформления жилья в собственность заемщика сразу 1. Недоступные для большинства населения условия кредитования 2. Зависимость от бюджетного финансирования 3. Проблематичность обращения взыскания на заложенное имущество 4. Слабо разработанная организационно-методическая схема 5. Наличие дополнительных расходов заемщиков (страхование, услуги оценщиков, риэлтеров и нотариата) Свыше 3 ООО
Ссудосберегательная модель
1. Реализуется рыночный механизм жилищного кредитования 2. Независимость схемы от внешнего финансово-кредитного рынка 3. Независимость от бюджетного финансирования 4. Нет необходимости в первоначальном взносе, поручителях, декларированных доходах, страховании 5. Ориентирована на более широкие слои населения 6. Отсутствуют ограничения по возрасту и месту регистрации 1. Корпоративность, относительная замкнутость схемы 2. Проблема доверия населения 3. Влияние инфляции на сохранение покупательной способности сбережений населения для первичного взноса за жилье 4. Ограниченная государственная поддержка, государственных гарантий и контроля 5. Возможность построения «финансовых пирамид» Свыше 2500
Окончание табл.
Покупка жилья
1. Единовременное решение жилищной проблемы 2. Приобретение жилья, удовлетворяющего потребительским требованиям 3. Проживание с момента заключения договора 4. Отсутствуют ограничения по возрасту, месту регистрации 1. Доступно высокооплачиваемой категории населения 2. Не стимулирует жилищное строительство 3. Не задействует финансово-кредитные механизмы и жилищные программы Свыше 6 ООО
Доходный дом
1. Возможность приобретения комфортабельного жилья 2. Проживание с момента заключения договора 3. Возможности последующего выкупа жилья 1. Не активизирует рынок жилья 2. Не задействует другие жилищные программы и вторичный рынок жилья 3. Невозможность приватизации Свыше 4 ООО
ными инвесторами и группами потребителей, ранжируя цели и объекты жилищного строительства. Данная система при построении должна опираться на следующие основные положения: ^ ориентация на финансовые возможности бюджетов и потенциальные возможности рынка жилья;
^ доступность жилья всем слоям населения за счет возможности выбора жилья с разными качественными характеристиками; ^ вовлечение в систему первичного и вторичного
рынков жилья; ^ участие в схемах финансирования жилищного комплекса кредитно-финансовых учреждений и залоговых механизмов; ^ возможность выпуска ценных бумаг (жилищных облигаций) и обеспечение их доходности;
^ возможность привлечения в систему ДЖК юридических лиц;
^ открытость системы ДЖК банковским финансовым потокам; ^ одновременное функционирование различных схем улучшения жилищных условий населения: возможность обмена существующего жилья, покупки нового и участие в долевом строительстве с возможностью приобретения облигаций и кредитов; ^ введение сложных процентов по кредитам с
участием бюджетных и банковских средств; ^ простота и доступность системы ДЖК всем категориям потребителей. Подобная система не может включать единого оператора рынка жилья, она должна функционировать на основе совместной работы не исключающих друг друга нескольких вариантов, таких как муниципальный жилищный облигационный заем и ипотечное кредитование населения администрацией региона с привлечением бюджетных субсидий.
Внимание!
Изменились адрес и телефоны i
«Издательского дома «Финансы и Кредит»
Новый адрес: г. Москва, ул. Машкова, д. 3, стр. 1 Тел./факс: (095) 921-69-49, 921-91 -90
E-mail: [email protected] Http://www.financepress.ru
