CC BY
47
О.В БОРИСОВА
Ольга Валерьевна БОРИСОВА — аспирантка кафедры коммерции и логистики СПбГУЭФ
В 2010 г. окончила СПбГУЭФ.
Автор 5 публикаций.
Область научной специализации — недвижимость, девелопмент недвижимости.
Ъ Ъ >
ЛОГИСТИКА ДЕВЕЛОИМЕИТА НЕДВИЖИМОСТИ*
Одним из наиболее современных направлений в области недвижимости является девелопмент, или в переводе на русский язык — «развитие недвижимости». Большинство крупных российских застройщиков стремятся, хотя бы de jure, называться на западный манер — девелоперами. Так, по данным Гильдии управляющих и девелоперов, из 129 фирм Санкт-Петербурга, функционирующих в строительной отрасли, 68 (53 %) являются девелоперскими фирмами [6], что говорит о преимуществе девелоперских фирм с полным циклом услуг перед рядовыми застройщиками.
Как любому современному экономическому явлению, девелопменту присущи все признаки логистической предпринимательской системы. Девелопмент — оптимизация процесса управления инве-стиционно-строительным проектом. Это может быть и создание объекта «с нуля», и реконструкция здания с последующим изменением его назначения — то, что называется редевелопмент. Данное явление становится все популярнее на рынке недвижимости, так как экономически выгодные земельные участки под застройку менее доступны, на них имеются объекты, чей культурный и исторический облик должен оставаться неизменным. Примерами в данной области могут служить ТК «Стокманн» — девелоперский проект фирмы Stockmann, «Варшавский экспресс» и «Невский Атриум» — девелоперские проекты управляющей компании «Адамант».
Результаты исследования показывают, что логистическая система девелопмента состоит из двух элементов: логистика «на месте», которая применяется непосредственно на строительной площадке, и логистика интегрированная, т. е. логистика самого процесса девелопмента, который охватывает все стадии возведения объекта, начиная от зарождения и разработки идеи проекта и заканчивая реализацией идеи на практике [2, с. 27] и дальнейшей эксплуатацией объекта, если это предусмотрено схемой девелопмента.
Логистика девелоперского проекта в целом состоит из потоков материалов, финансов, информации и их частных случаев, циркулирующих внутри проекта |15, с. 147]. Каждый поток является отдельной составляющей единого интегрированного логистического потока и образует собой интегрированную логистику девелоперского проекта (см. рис. 1, 2).
ГРНТИ 81.88.01 ©О.В.Борисова, 2012 Публикуется по рекомендации д-ра экон. наук, проф. В.В Щербакова.
Инициирование проекта девелопмента
Обеспечение
правовых —
возможностей Проектирование
реализации проекта
_ тэо
Разработка схем
финансирования
проекта с органам! государственного контроля
Н Материальный поток Финансовый поток
Информационный поток
Интегрированный логистический поток
Рис. 1. Интегрированная логистика этапов девелопмента
Следовательно, одной из наиболее важных перспектив развития девелопмента является интеграция самого процесса возведения объекта, охват полного цикла услуг и, таким образом, создание интегрированного логистического потока, при доминантном характере информационного потока (см. рис. 3), а не материального, как это принято при традиционной системе [1, с. 65].
♦Пнпцппровагаге проекта девелопмента
• Оценка I и Щ1 гативы
•Обеспечение правовых возможности! реализации проекта
•Подготовка технпко-экономнческого обоснования «Прпяггнргтяние_
•Согласование гц) оекта с органами государственного контроля
(5 «Формирование системы договорных обяча тел ьств у частников р еалнчащ п I пр о екта
♦ Внедр ей 1е пр о екта
и
♦ Распор яж ей ю р езу льтатам I проекта
Интегрированная логистика девелоперского проекта
Рис. 2. Интегрированная логистика девелоперского проекта
Девелопмент должен расширять уровень охвата различных сфер деятельности предприятия, т. е. самостоятельно строить интегрированную цепь поставок. Однако на данный момент логистика в сфере недвижимости ограничивается самым начальным этапом — становления, когда логистические процессы охватывают только нижний уровень логистики девелопмента, т. е. сферу складской и транспортной логистики, связанную лишь с операциями погрузки и разгрузки. Иными словами, большая часть строительного сектора применяет только логистику «на месте».
Девелопмент в области недвижимости должен стремиться к интеграции и глобализации производственных, складских и транспортных процессов, к синергии, в связи с чем требуется глубокое знание логистического аппарата, моделей, методов и приемов.
Производитель----
"Ч С ""ч с
Строительные площадки
поставщики Подрядчик
У V V
Дилеры
— Покупатель
-7-7~
/ ✓ ✓ ✓
Материальный поток Финансовый поток
Информационный поток
Интегрированный логистический поток
Рис. 3. Схема потоков в цепи поставок
Так, например, в значительной мере освоению девелопмента способствует расширение ассортимента предлагаемых услуг, их анализ, построение цепочки девелопмента. Ассортимент услуг, предлагаемый девелоперской фирмой, во многом определяет ее конкурентоспособность и размеры предпри-
100,0° о
90,0° о
80,0° о
70,0° о
60,0° о
50,0°о 40,0° о 30,0° о
20,0° о 10,0° о 0,0° о
Рис. 4. Процент охвата полного цикла услуг [3-5; 7-14]
Для девелопмента недвижимости характерен широкий спектр услуг, предоставляемых фирмой. Так, порядка 36 % из наиболее показательных компаний на рынке девелопмента охватывают более 85 % всего спектра возможных услуг. Это ведущие компании отрасли, такие как ООО «Охта Групп», «Эталон ЛенСпецСМУ», Hansa (см. рис. 4). Компании-лидеры располагают значительным штатом сотрудников, зачастую имеют дочерние компании, компании, возникшие после слияния с другими компаниями, образующие в целом финансово-промышленные холдинги, что и позволяет девелоперам охватывать весь спектр возможных услуг.
Необходимо совершенствовать такие важные логистические операции в цепи поставок, как, например: услуга управления запасами продавцом, когда поставщики управляют как собственными за-
пасами, так и запасами, хранящимися в нижних звеньях цепи поставок, что снижает общие затраты; синхронизированное перемещение материалов, при котором информация о движении материального потока доводится до всех участников цепи поставок одновременно, что позволяет оперативно координировать перемещение материальных ресурсов. Развитию данных факторов во многом способствует развитие современных автоматизированных систем управления проектами. Вводятся в пользование такие программы, как M.S. Progect, Open Plan и др.
В связи с расширением пакета предоставляемых услуг необходимым становится развитие аутсорсинга. С глобализацией мировой экономики растет потребность в привлечении третьей стороны, или подряда. Западные девелоперы чаще всего реализуют схему сетевого системного аутсорсинга, в рамках которого девелоперские фирмы регулируют всю цепочку поставок, их взаимодействие с финансовым потоком, документооборотом, управляют всем проектом при помощи подряда.
Другим важным направлением в развитии девелопмента является сокращение времени прохождения товаров по логистической цепи. Как известно, возведение зданий — процесс долгосрочный, его окупаемость рассчитывается на годы вперед. Поэтому при анализе рынка сложность заключается в удаленности разработки объекта от его реализации. Таким образом, сокращение времени прохождения товаров по логистической цепочке создает преимущество девелоперу.
Качество проектов является одним из основополагающих и требующих наибольшего внимания пунктов. От качества реализации проектов зависит покупательский спрос. Для этого необходимо вводить принцип TQM (total quality management) — всеобщего управления качеством, реализация которого высокоэффективна и высокозатратна.
Также важным показателем является охват девелоперами всех типов недвижимости. Компании-девелоперы стремятся охватывать своей деятельностью несколько типов недвижимости, чаще всего это жилая и коммерческая недвижимость, офисы и торговые комплексы. Расширение объектов недвижимости способствует привлечению клиентов, так как в России почти не развит девелопмент земельных участков и зарубежной недвижимости (см. рис. 5).
Рис. 5. Принадлежность девелоперских проектов к тому или иному типу недвижимости [там же]
Таким образом, направления развития логистической системы девелопмента совпадают с общими тенденциями развития современных логистических систем. Это постоянное сокращение жизненного цикла логистической системы, когда путем постоянного подбора оптимальных решений сокращается время, затрачиваемое на производимые операции, например на поиск подрядчиков, поставку материально-технических ценностей, юридическое оформление прав собственности на землю, поиск покупателей и якорных арендаторов.
Вторая тенденция — возрастание количества альтернатив в разрешении вопросов управления проектом, повышение технического уровня аутсорсинговых фирм, расширение технологического аппарата управления логистикой.
Развитие и совершенствование логистического подхода к организации девелоперской деятельности в настоящее время является необходимым условием для реализации недвижимости, так как при относительно открытом доступе к предложению площадей в городе спросом пользуются наименее затратные и профессионально подготовленные проекты.
ЛИТЕРАТУРА
1. Кубасова Т.И. Логистика и логистический менеджмент ипотечно-строительных проектов / под науч. ред. д-ра экон. наук, проф. В.В. Щербакова. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. 251 с.
2. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003. 256 с
3. Официальный сайт Инвестиционной компании «Евроинвест». URL: http://euroinvest-spb.ru/
4. Официальный сайт компании «БТК Девелопмент». URL: http://www.btkdevelopment.ru/index.php
5. Официальный сайт компании «Девелопмент-Юг». URL: http://www.develug.ru/
6. Официальный сайт Гильдии управляющих и девелоперов. URL: http://www.gud-estate.ru/
7. Официальный сайт компании «Hansa». URL: http://www.hansastroi.com/
8. Официальный сайт управляющей компании «Эталон-ЛенСпецСМУ». URL: http://www.lenspecsmu.ru/
9. Официальный сайт компании «Группа ЛСР». URL: http://www.lsrgroup.ru/
10. Официальный сайт компании «Невский альянс». URL: http://www.nev-al.ru/
11. Официальный сайт компании «Охта Групп». URL: http://www.okhta.com/
12. Официальный сайт компании «ПитерДевелопмент». URL: http://www.piterdevelopment.ru
13. Официальный сайт компании «Элис». URL: http://www.skalice.ru/
14. Официальный сайт управляющей компании «Адамант». URL: http://www.tkspb.ru
15. Пасяда Н.И. Логистика и управление проектами жилищного строительства. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999. 195 с.
