CC BY
168
^ Д ПРОБЛЕМЫ МАРКЕТИНГА. ЛОГИСТИКА
ОСОБЕННОСТИ ДЕВЕЛОПМЕНТА В СИСТЕМЕ ЛОГИСТИЧЕСКОГО МЕНЕДЖМЕНТА СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА
О.М. Дюкова,
доцент кафедры логистики и торговой политики Санкт-Петербургского государственного экономического университета,
кандидат экономических наук Olga_ [email protected]
В статье изложены основные положения и виды девелопмента. Представлены этапы разработки и реализации девелоперских проектов. Обосновывается положение, согласно которому принципы и методы логистики в девелопменте должны применяться на этапах оптимизации выбора участников девелоперского проекта и при выполнении строительно-монтажных работ при возведении объекта недвижимости.
Ключевые слова: недвижимость, физический и моральный износ недвижимости, обновление и реконструкция недвижимости, девелопмент, девелопер, девелоперский проект, логистика.
УДК 330.3 ББК 65.01
Рыночные преобразования 90-х годов ХХ века, среди прочего, ознаменовались появлением логистики — нового научнопрактического направления в экономике. К настоящему времени в логистике сформировался весьма развитый инструментарий, включающий концепции, принципы и методы в форме логистической системы управления или логистического менеджмента. Применение логистики показало свою эффективность, а поэтому логистический менеджмент стал использоваться в различных отраслях экономики, в том числе и в строительной индустрии.
В общем виде логистика определяется как управление потоковыми процессами — это означает, что экономические процессы и явления субъектов интегрированного рынка интерпретируются в виде потоков. Следовательно, для использования логистики производственно-коммерческая деятельность должна рассматриваться в виде потоковых процессов, в том числе и в строительстве при возведении объектов недвижимости разного назначения.
Недвижимость, включающая в своем составе недвижимые объекты, все же обладает своим специфическим движением: это физическое и моральное старение или износ.
Физическое старение приводит объект к обветшалости вплоть до аварийного состояния, отсюда возникает необходимость его восстановления до первоначального уровня или с некоторым улучшением.
Моральное старение обусловлено развитием городской среды: появляются новые торгово-развлекательные центры, административные здания, жилые массивы, объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады, медицинские учреждения и т.п.) и др. Меняются эстетические представления архитектурных решений, внедряются новые строительные технологии.
Как правило, физическое и моральное старение недвижимости происходит одновременно.
Согласно экономической теории, максимальный эффект обновления основных фондов, в состав которых входит недвижимость разного назначения, достигается при равенстве физического и морального износа:
Тф = Т
физ мор
Представленное равенство означает, что к моменту морального износа объект также износился до критического уровня: наступает ситуация, когда данный объект экономически целесообразно снести и на его месте построить новое здание.
Описанная ситуация действует постоянно и с древнейших времен, тем самым определяя своеобразный потоковый процесс, присущий недвижимости. Восстановление и обновление недвижимости является объективной необходимостью.
Восстановление и обновление объектов недвижимости представляют собой самостоятельную отрасль строительной индустрии, которые осуществляются с помощью:
— капитального ремонта;
— реконструкции;
— реставрации;
— консервации;
— восстановления и общестроительных работ.
К настоящему времени такая деятельность — под влиянием широкого распространения американизмов в экономической
терминологии — получила название девелопмента или девелоперской деятельности. Необходимость девелопмента обусловлена истечением жизненного цикла данного объекта недвижимости.
Теория и практика строительной отрасли используют в качестве основного следующее определение:
Девелопмент (от англ. Realestate development» — совершенствование, развитие недвижимости») — это строительная деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости [1].
В представленном определении принципиально важным является то, что любое строительное воздействие на объект недвижимости должно приводить к увеличению его стоимости.
Последнее означает, что с точки зрения экономической теории — увеличение стоимости должно быть обусловлено повышением уровня полезности, а вместе с тем — увеличением потребительской ценности объекта.
Со временем девелоперская деятельность стала усложняться и дифференцироваться: появились самостоятельные направления девелопмента. Выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена девелоперская деятельность:
1) девелопмент жилой недвижимости;
2) девелопмент коммерческой недвижимости;
3) девелопмент загородной недвижимости;
4) девелопмент земли или девелопмент земельных участков.
Более развернутая классификация видов девелопмента может включать разделение по назначению и классам объектов недвижимости:
— Жилая недвижимость элитная, бизнес-класса, экономкласса и т. п.;
— Коммерческая недвижимость — офисы компаний и корпораций;
— Промышленная недвижимость по отраслям производства и специализации;
— Административная недвижимость;
— Социально-культурная недвижимость и др.
Но, в любом случае, независимо от вида недвижимости, девелопмент — это обновление на качественно новом уровне. Именно данное свойство девелопмента должно учитываться в строительной логистике или логистике строительства.
Следует отметить, что интенсивность «логистического движения» недвижимости», т.е. старение в значительной мере зависит от качества её содержания, ухода и технического обслуживания. В настоящее время все перечисленные мероприятия выполняются не на должном уровне, особенно это касается жилой недвижимости. В связи с этим объем девелоперских работ находится в прямой зависимости от величины эксплуатационных затрат ЖКХ, что можно представить в первом приближении в виде линейной функции вида:
D = a + bx,
а, b — постоянные линейной зависимости;
208
х — величина эксплуатационных затрат по содержанию объекта недвижимости, тыс.руб./год.
Из изложенного следует, что логистика девелопмента предусматривает мониторинг эксплуатации и старения объектов недвижимости в реальном режиме времени.
Следовательно, между эксплуатационными затратами и величиной инвестиций в девелопмент существует зависимость, которая может быть выражена графиком (рис. 1).
Рис. 1. Взаимосвязь эксплуатационных расходов и затрат на девелопмент
Из приведенного графика следует, что с увеличением затрат на эксплуатацию и техническое обслуживание данного объекта сокращаются инвестиции в этот объект на его обновление в порядке девелопмента. Это и понятно, ибо указанные расходы замедляют старение объекта. Равенство эксплуатационных расходов и необходимых инвестиций определяют оптимальный объем девелоперских работ или девелопмента.
Отмеченная зависимость должна учитываться тарифной политикой ЖКХ и арендных отношений.
В процессе эксплуатации данного объекта предполагается и выполнение всякого рода модернизационных работ, направленных на повышение уровня его технико-эксплуатационных характеристик. Данное обстоятельство существенным образом замедляет и моральное старение рассматриваемого объекта недвижимости, причем любого назначения.
Таким образом, необходимо сделать вывод: девелопмент начинается уже на стадии эксплуатации данного объекта сразу после реализации его покупателю-владельцу в собственность или в аренду.
Структура девелопмента представлена на рис. 2.
Рис. 2. Структура девелопмента
______________ПРОБЛЕМЫ МАРКЕТИНГА. ЛОГИСТИКА ^ Д
Все виды девелопмента включают непосредственное строительство того или иного объекта. Согласно имеющимся данным порядка 50-75% стоимости девелоперского проекта составляет непосредственно строительно-монтажные работы.
При этом особо следует отметить такой вид девелопмента как освоение земельных участков. Данный вид девелопмента обусловлен тем, что в городской среде и пригородных районах образуются заброшенные земельные участки в виде пустырей. И в этом случае возникает объективная необходимость в их освоении. Такое освоение осуществляется также с помощью строительства тех или иных объектов недвижимости.
В строительном производстве, в том числе и в девелопменте, следует отметить роль земли — земельных отношений и землеотведение под новое строительство.
В большинстве случаев земля находится в федеральной или муниципальной собственности, отсюда возникает необходимость решения весьма сложных вопросов — экономических, социальных и правовых — выделения земельных участков или «пятен» под застройку.
Важно отметить, что земля обладает весьма высокой стоимостью. Так, в зависимости от вида недвижимости стоимость земли составляет 40-60% в стоимости данного объекта. В связи с этим следует отметить важное свойство земли: в отличие от других товаров — со временем стоимость земли не только не уменьшается, но, как правило, возрастает. Поэтому земля с давних времен является надежным объектом инвестирования денежных средств. График изменения стоимости земли представлен на рис. 3.
Увеличение стоимости земли под застройку (С) со временем (t) выражается степенной зависимостью следующего вида:
C = a + Ь (k > 1, ки1)
В рассматриваемом случае стоимость земли возрастает, прежде всего, за счет увеличения спроса застройщиков, а также за счет проводимых работ по благоустройству территорий.
Девелопмент, кроме земельных вопросов, должен решать и вопросы защиты городской среды, причем не только памятников архитектуры, но и рядовые постройки. В связи с этим следует отметить набирающее силу движение градозащитников не только Петербурга, но и регионов.
Таким образом, в девелоперской деятельности следует выделять объекты и субъекты. Объекты — это, как уже отмечалось, всякого рода и назначения обновляемая недвижимость. Субъекты — специализированные фирмы, именуемые девелоперами.
Девелопер — фирмы и компании, занимающиеся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов обновления или реконструкции.
Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах: проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, выбор строительной фирмы, а впоследствии и брокера для продажи готового объекта. В качестве девелопера выступают юридические лица — девелоперские фирмы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под осуществление своих проектов.
Важной чертой девелоперской деятельности является то, что она является строго лицензированной и находится под постоянным надзором федеральных и муниципальных властей. Данное обстоятельство существенным образом влияет на предпринимательскую деятельности в сфере девелопмента, а именно: в девелопменте отсутствует бизнес в полном объеме.
Отмеченное свойство обосновывается тем, что бизнес, будучи коммерческой деятельностью, направлен на извлече-
209
^ Д ПРОБЛЕМЫ МАРКЕТИНГА. ЛОГИСТИКА_____________________
ние прибыли. Однако девелопмент не ставит такой цели, поскольку девелопмент решает преимущественно социальные проблемы, обусловленные необходимостью развития среды обитания человека.
Согласно экспертным оценкам, в девелопменте коммерческая составляющая находится на уровне 20-30%. Иными словами, девелоперская деятельность предусматривает покрытие всех своих затрат с минимальным превышением — прибылью на уровне 5-15% рентабельности.
Тот факт, что основную часть девелопмента составляют строительно-монтажные работы, то такие работы выполняются с использованием инструментария логистического менеджмента, а точнее: такой предметной (отраслевой) логистики, каковой является строительная логистика.
Логистический менеджмент или логистическая система управления носит универсальный характер. А это означает, что во всех отраслях экономики, в том числе и в строительстве, выполняются базисные логистические процессы:
— закупки материальных ресурсов (снабжение);
— перемещение (транспортировка);
— управление запасами (хранение);
— сбыт (продажи, реализация готовой продукции) [3, с. 7-18].
Согласно теории управления, каждая функция обладает
своей целью. Цели функции логистики как управляющей и управляемой систем применительно к девелоперской деятельности представлены в табл. 1.
Таблица 1
Цели функций логистики в девелопменте
Управляющая система Управляемая система
У п р а в л е н и е Т о в а р о д в и ж е н и е
Функции Ц е л и Функции Ц е л и
Планиро- вание Девелоперский проект строительно-коммерческой деятельности Закупки (снабже- ние) Обеспечение строительства материальными ресурсами
Регулиро- вание Осуществление строительно-коммерческой деятельности Сбыт (продажи, реализация) Выручка от продажи готового объекта
Учет Получение информации об управляемом процессе Переме-щ е н и е (транспортировка) Доведение материального потока до строительной площадки
Контроль Мониторинг отклонений факта от проекта Запасы Обеспечение надежности и непрерывности строительномонтажных работ
Анализ Получение информации для проекта
Логистический менеджмент в девелопменте приложим непосредственно к строительно-монтажным работам по созданию конкретного объекта недвижимости. В связи с этим представляется целесообразным рассмотреть этапы девелопмента:
Этап I. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта;
Этап II. Оценка местоположения объекта недвижимости и решение вопросов землеотведения;
Этап III. Технико-экономическое обоснование проекта;
Этап IV. Разработка и оценка проекта;
Этап V. Выполнение трансакционных операций с целью оптимизации выбора участников проекта и заключение договоров и контрактов с подрядчиками и поставщиками;
Этап VI. Строительно-монтажные работы: возведение объекта недвижимости;
Этап VII. Маркетинг: управление, распоряжение и продажа готового объекта недвижимости.
С точки зрения применения логистики, следует также отметить ещё три вида девелопмента:
— Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар;
2 1 0
— Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с осуществлением проекта.
— BTS-девелопмент(Built-to-suit): объект недвижимости проектируется под цели конкретного заказчика.
Из изложенного следует, что только два этапа (V и VI) должны использовать логистический менеджмент и именно потому, что они носят общестроительный характер.
Этап оптимизации выбора подрядчиков поставщиков выполняется с помощью методов, разработанных в логистике как часть оптимизации закупок с использованием многокритериальной оптимизации по Парето [4, с. 185].
В полном объеме концепции, принципы и методы логистики должны применяться в полном объеме при выполнении строительно-монтажных работ при возведении данного объекта недвижимости.
На основании изложенного можно сделать следующий вывод: логистика требует: из девелоперского проекта выделять сугубо строительную составляющую и по отношению к ней применять логистический инструментарий.
Рис. 4. Общая схема взаимосвязи девелопмента и логистики
В обобщенном виде девелопмент как одно из направлений в строительной индустрии может быть представлен в виде схемы (рис. 4).
Представленная схема иллюстрирует многоаспектный характер девелопмента, который включает коммерческую и социальную составляющие с преобладанием развития среды обитания. При этом логистический аспект направлен на оптимизацию выбора участников девелоперского проекта и материально-технического обеспечения строительно-монтажных работ. В связи с этим можно утверждать, что включать в совокупность предметных логистик особую логистику девелопмента представляется нецелесообразным — это тот случай, когда логистику совсем неправомерным образом «притягивают за уши» [5, с. 165]. Для девелопмента достаточно хорошо применять апробированную строительную логистику.
О роли градозащитников в девелопменте свидетельствуют такие факты по Санкт-Петербургу: полностью был отвергнут проект строительства супервысотного здания («башни») офиса «Газпрома» на Охте на месте археологических раскопок (при этом нарушалась панорама города); были сохранены пакгаузы Варшавского вокзала, а также блокадная электростанция и др. В процессе защиты объектов от девелоперских проектов возникали конфликтные ситуации между градозащитниками и общественностью, с одной стороны, и с органами власти и застройщиками, с другой стороны.
В строительной составляющей девелоперского проекта, прежде всего, должны выполняться следующие логистические процессы и операции:
— точное определение потребности в материальных ресурсах, используя логистическую концепцию MRP;
— формирование цепи поставок путем оптимизации выбора подрядчиков и поставщиков;
— организация доставки материальных ресурсов на строительную площадку, которая является фокусным звеном в цепи поставок;
— полное использование аутсорсинга в форме производственно-технологической комплектации: материальные ресурсы должны поставляться на строительную площадку в полной технологической готовности;
— использование логистической концепции JiT — поставка материальных ресурсов «точно в срок» согласно графику строительно-монтажных работ;
— использование поставщиками логистической концепции ECR — «Эффективная реакция на запросы потребителя»;
— адекватное управление запасами, в том числе применяя логистическую концепцию VMI — «Управление запасами поставщиком»;
— использование логистической концепции SCM «Управление цепями поставок»;
— продажа готового объекта на рынке недвижимости (при адаптации логистической концепции DRP — «Дистрибьюция готовой продукции»).
Следует отметить весьма важную роль логистики при разработке девелоперского проекта: как уже отмечалось, в указанном проекте с помощью логистики выполняется оптимизация выбора подрядчиков и поставщиков — такой выбор закладывает фундамент оптимальности реализации всего проекта.
Особая логистика девелопмента или девелоперская логистика возникает только тогда, когда применяются специальные строительные технологии при капитальном ремонте, реконструкции, реставрации, консервации объектов недвижимости. В этом случае строительно-монтажные работы выполняются на уже существующем строении. Кроме того, при девелопменте существенное влияние оказывает и существующая городская среда — соседние здания и сооружения. Все это существенным образом ограничивает фронт работ, а вместе с этим изменяет параметры строительных потоковых процессов. Иными словами, логистика девелопмента должна учитывать специфику строительно-монтажных работ в условиях жестких ограничений.
Свои ограничения накладывает действующее строительное законодательство, например, высотный регламент, что следует учитывать при разработке и реализации девелоперских проектов.
Таким образом, востребованность специальной логистики девелопмента (L&D) как части общей строительной логистики зависит от целого ряда факторов, а поэтому может быть представлена в виде функции:
(L&D) = f^, х2, х3, х4, х5) ,
где х1 — степень износа существующей недвижимости;
х2 — назначение недвижимости (жилая, коммерческая, социально-культурная, административная, загородная и др.);
х3 — состояние окружающей городской среды и место в существующей застройке;
х4 — источники образования и величина инвестиционного фонда;
х5 — применяемые технологии обновления (капитальный ремонт, реконструкция, консервация, реставрация, восстановление, общестроительные работы).
Девелопмент по своей сущности есть не что иное, как проявление инновационной активности в строительном деле. Необходимость девелопмента обусловлена истечением жиз-
____________ПРОБЛЕМЫ МАРКЕТИНГА. ЛОГИСТИКА ^ Д
ненного цикла данного объекта недвижимости. Инновационная сущность определяет особенности девелопмента, которые представлены в табл. 2.
Таблица 2
Особенности девелопмента в строительной
отрасли экономики
№ пп Особенности девелопмента Краткая характеристика
1 Преобладание социальной составляющей Удовлетворение общественных и личных потребностей по созданию благоприятных условий проживания, досуга и прочих составляющих жизнеобеспечения.
2 Сохранение окружающей среды Создание на новом качественном уровне среды обитания в городских и сельских условиях.
3 Соблюдение архитектурных требований Необходимость объекта «вписаться» в существующую застройку с точки зрения современных архитектурных и эстетических воззрений.
4 Наличие особых требований Заказчика Застройщик формулирует требования к проекту согласно индивидуальной полезности реальных и потенциальных потребителей.
5 Единичный тип строительного производства Индивидуальные потребности Заказчика и состояние окружающей застройки определяют единичный тип строительства.
6 Необходимость особых материалов и уникального оборудования Инновационный характер и совокупность особых условий требуют соответствующей материальной составляющей.
7 Высока трудоемкость строительно-монтажных работ Единичный тип строительства, работы на существующем объекте определяют необходимость высококвалифицированного персонала.
8 Относительно высокая стоимость работ Особенности девелопмента повышают стоимость строительно-монтажных работ по сравнению с крупносерийным и типовым строительством.
9 Увеличение потребительской ценности объекта Объективная цель девелопмента — качественно новое физическое и моральное состояние объекта согласно современным и перспективным требованиям.
10 Повышение конкурентоспособности на рынке недвижимости Новое состояние обеспечивает повышенную ликвидность объекта за счет созданных конкурентных преимуществ.
Следует ещё раз отметить особенность девелоперской деятельности при освоении земельных участков. Она обусловлена тем, что любое строительство предварительно требует обустройство выделенных и выкупленных земельных участков. Так, все жилые массивы в городах были возведены на вновь освоенных территориях, что определяет самостоятельное направление в девелопменте и никакого отношения к логистике не имеет.
Следовательно, для применения логистического менеджмента в девелопменте, прежде всего, следует установить все особенности обновляемого объекта и строительных технологий. Исходя из сущности девелопмента, строительство относится к единичному типу организации производства, что также оказывает существенное влияние на логистику, а именно: на строительную логистику.
В целом применение логистики в девелопменте предъявляет особые, весьма высокие требования к профессионализму и квалификации персонала, в первую очередь, архитекторам, проектировщикам, производителям работ (прорабам), рабо-чим-мастерам всех строительных профессий.
Литература
1. Максимов С. Девелопмент (развитие недвижимости) — организация, управление, финансирование. — СПб: Питер, 2002. — 256 с.
2. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. — М.: Экономика, 2004. — 528 с.
3 Плоткин Б.К. Научно-практические вопросы логистики и управления цепями поставок. — СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2012. — 79 с.
4. Плоткин Б.К., Гогин Д.Ю. Предпринимательский функционал логистики. — СПб.: СПбГЭУ, 2014. — 325 с.
5. Плоткин Б.К. Фундаментальное понимание логистики в современной экономике // Известия С.-Петерб. ун-та экономики и финансов. — 2013. — № 5. — С. 165 -171.
21 1
