CC BY-NC-ND
78
И.Г. Бербенева
ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ КАК НЕОБХОДИМЫЙ ЭЛЕМЕНТ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
В статье проводится анализ законодательного регулирования риэлторской деятельности в Российской Федерации. Автором исследуются правовые аспекты лицензирования риэлторской деятельности, в том числе в зарубежных странах, а также делается вывод о необходимости закрепления требований к риэлторам в законодательстве.
Ключевые слова: риэлтор, лицензирование, обмен, посредничество, маклер, профессионализм, государственное регулирование.
Впервые предложения по оказанию услуг в сфере недвижимости частными компаниями стали появляться в начале 90-х годов прошлого века. До этого функцию посредника могло выполнять только государственное учреждение «Бюро по обмену жилой площади». Из самого названия этой организации можно сделать вывод о направлениях деятельности такой компании.
Поскольку частной собственности на недвижимость в СССР не было, то и рынка этой самой недвижимости тоже не существовало, что свидетельствовало об отсутствии и профессиональных специалистов в данной сфере. Конечно, рядом с обменным бюро начиная с 70-х годов можно было встретить нелегальных маклеров, которые под страхом уголовного наказания предлагали свои услуги желающим изменить свои жилищные условия, но назвать их профессионалами можно было с трудом. С появлением частной собственности на недвижимость появились и первые профессиональные риэлторы.
Следует отметить, что понятия «маклер» и «риэлтор» далеко не тождественные понятия. Так, маклером (англ. broker, франц.
© Бербенева И.Г., 2014
courtier, нем. Makler, итал. и нем. sensale) можно назвать лицо, на профессиональной основе занимающееся посредничеством при заключении сделок1, т. е. маклер занимается тем, что сводит продавца и покупателя, тем самым способствуя заключению сделки, и за это получает комиссионные.
Легальное определение понятия «риэлтор» в нормативных правовых актах не содержится, кроме того, в различных источниках встречаются отличающиеся написания (риэлтор, риэлтер, риелтор).
В ранее действовавшем Постановлении Правительства РФ от 23.11.1996 г. № 1407 «Об утверждении положения о лицензировании риэлтерской деятельности»2 под риэлтерской деятельностью понималась осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
Таким образом, риэлтор - это профессия, предполагающая наличие у соответствующего лица навыков, знания законодательства и ответственного отношения к делу. В отличие от маклера риэлтор не просто является посредником между продавцом и покупателем, а самостоятельно выступает от имени клиента в его интересах.
Однако в настоящее время официально такой профессии не существует (равно как и агент по недвижимости, эксперт по недвижимости и т. д.). После отмены лицензирования официально не существует даже такого вида деятельности, как риэлторская. В России за более чем 20-летнюю историю рынка недвижимости не созданы специализированные учебные заведения для подготовки специалистов в этой области. В отсутствие официальных стандартизированных образовательных программ подготовки риэлторов, крупные компании самостоятельно организовывают обучающие программы, курсы и семинары для своих сотрудников, как начинающих, так и уже работающих, но эти тренинги ничего общего с профессиональным образованием не имеют. Как результат в российских агентствах недвижимости зачастую работают риэлторы не только не обладающие профессиональными навыками, но даже не имеющие базового знания действующего законодательства.
Профильное риэлторское образование в большинстве развитых стран играет огромную роль. Для сравнения: в США риэлторской специальности обучают в университетах. После обучения сдается
экзамен, а затем - экзамен на лицензию штата, которая регистрируется в Департаменте по предпринимательскому и профессиональному регулированию. Причем эти экзамены очень сложны и по статистике претенденты сдают его в некоторых случаях более 10 раз. Обновляется лицензия каждые 2 года3. В США нельзя работать агентом по недвижимости частным образом, соответственно не существует независимых агентов. Агент по недвижимости всегда работает на брокера - владельца агентства недвижимости. Брокер несет полную ответственность по сделкам. Только имея лицензию и проработав по ней 2 года, агент может получить брокерскую лицензию и открыть свое агентство.
Помимо США государственное лицензирование риэлторской деятельности развито и во многих других странах. В частности, в Германии этим бизнесом по совместительству занимаются адвокаты, окончившие специальные курсы, сдавшие экзамен и получившие лицензию. В качестве примера можно привести также страны Бенилюкса, где помимо лицензирования существуют еще и профессиональные организации, куда обязан вступить каждый агент. В такой организации он получает идентификационный номер, который подтверждает его статус и который он обязан указывать в каждом документе и договоре, который оформляется во время работы с клиентом4.
По пути государственного регулирования риэлторской деятельности пошли и некоторые бывшие союзные республики, а ныне независимые государства. В частности, Республика Беларусь Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.11.2004 г. № 1409 «О внесении дополнений в Положение о лицензировании деятельности по оказанию юридических услуг» ввела лицензирование риэлторской деятельности как услуги, составляющей деятельность по оказанию юридических услуг. Кабинет Министров Республики Узбекистан принял «Положение о лицензировании риэлторской деятельности» в качестве Приложения к Постановлению КМ РУз от 10.05.2011 г. № 129 «О лицензировании отдельных видов деятельности».
В соответствии с законодательством Российской Федерации регулирование деятельности гражданско-правового характера относится к ведению федеральных органов государственной власти и субъекты РФ не вправе самостоятельно принимать нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок регулирования риэлторской деятельности. В указанном выше Постановлении Правительства РФ от 23.11.1996 г. № 1407 «Об утверждении положения о лицензировании риэлтерской деятельности» легально закреплялось понятие риэлторской деятельности и регламентировалась эта деятельность. Однако
данное постановление утратило свою силу в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 г. № 302 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности»5, что фактически повлекло исключение из нормативных правовых актов понятия «риэлтор».
Действующий Федеральный закон от 04.05.2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»6 не предусматривает лицензирования риэлторской деятельности, и данная ситуация позволяет любому субъекту, в том числе и физическому лицу, заниматься этой достаточно доходной деятельностью, не неся, по сути, никакой ответственности за возможные последствия и зачастую не делая налоговых отчислений. На сегодняшний момент не существует каких-либо правил и стандартов для данного вида деятельности, отсутствуют нормативно-правовые акты, предусматривающие ответственность за недобросовестное сопровождение сделок. И как следствие, нет никаких гарантий получения качественной услуги для добросовестного приобретателя недвижимого имущества.
Возвращение обязательного лицензирования способно, на наш взгляд, оздоровить сложившуюся ситуацию. Нужно заметить, что попытки вернуть лицензирование риэлторской деятельности предпринимались, но не увенчались успехом. В частности, такая попытка была предпринята уже в 2005 г., т. е. спустя всего три года с момента отмены. В пояснительной записке к проекту Федерального закона «О внесении изменения в статью 17 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности"» указывалось, что отмена лицензирования отрицательно сказалась на обстановке на рынке недвижимости, сделав ее нестабильной. Лицензирование позволяло государству регулировать деятельность риэлторов, а для потребителей данной услуги наличие лицензии служило гарантом надежности. Также в этом документе справедливо давалась оценка незащищенности рынка от непрофессионалов. Указывалось на то, что наряду с официально действующими агентствами недвижимости существуют частные риэлторы, физические лица, действующие нелегально, которые не имеют специального образования и профессиональных знаний, и приводилась статистика УБЭП УВД Костромской области по преступлениям, связанных с мошенническими действиями на рынке недвижимости. Большая часть этих преступлений была совершена именно такими частными риэлторами.
Именно отсутствие в законодательстве реальных методов регулирования и контроля в сфере риэлторской деятельности позволяет мошенникам прикрываться названием «риэлтор». Отсутствие
законодательной базы не дает возможности отделить добросовестного риэлтора и действительного специалиста от некомпетентного и зачастую непорядочного агента.
Довольно сложно согласиться с заключением Комитета Государственной думы по собственности7 по проекту Федерального закона «О внесении изменения в статью 17 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности"», в котором в качестве контраргумента приводится следующее: «Следует учитывать, что в отношении риэлторской деятельности действует контроль за законностью и добросовестностью работы риэлторов со стороны органов государственной регистрации объектов недвижимого имущества и сделок с ним, нотариусов, а также самоуправляемых организаций риэлторов».
Во-первых, органы, осуществляющие государственную регистрацию (Росреестр), никоим образом не контролируют деятельность риэлторов (и не должны этого делать - у них другие обязанности). Росреестр принимает на государственную регистрацию документы, проводит юридическую экспертизу предоставленных документов и осуществляет непосредственно саму регистрацию. Государственные регистраторы не требуют от участников сделки справок ни об их психическом состоянии, ни об отсутствии постановки на учет в наркологическом диспансере, они не проверяют, были ли нарушения прав несовершеннолетних детей на момент приватизации. Эти данные отсутствуют в списке обязательных документов для подачи на государственную регистрацию прав. А зачастую именно вышеперечисленные факты позволяют недобросовестным участникам сделок злоупотреблять своим правом.
Во-вторых, нотариусы вообще не в состоянии повлиять на добросовестность работы риэлторов, поскольку большая часть сделок совершается в простой письменной форме, не требующей обязательного нотариального заверения, и обращения к нотариусу попросту можно избежать. Уже не говоря о том, что проверить подлинность нотариально заверенных документов можно только при наличии доброй воли стороны, предоставившей эти документы, в противном случае нотариус откажет в проверке, сославшись на ст. 5 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Активно обсуждающаяся возможность возврата к обязательному нотариальному заверению сделок с недвижимым имуществом существенно ситуацию не изменит, поскольку для выполнения всех необходимых проверок нотариусу придется нанимать штат сотрудников, по объему сопоставимый со штатом агентства недвижимости, что само по себе абсурдно.
В-третьих, вступление в самоуправляемую организацию риэлторов - дело добровольное и не несет обязательного характера. Таким образом, уповать на то, что эта организация может вести какой-либо контроль за деятельностью риэлторов, не приходится.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что лицензирование не только не является избыточным методом государственного регулирования данного вида деятельности, но и ограничит выход на рынок риэлторских услуг случайных и непрофессиональных участников. Помимо этого, указанная мера позволит поддерживать профессиональный уровень агентств и агентов, работающих в них. Во многих европейских странах риэлторская деятельность регулируется государством. На наш взгляд, такой подход оптимален, поскольку государство призвано защищать интересы граждан, и этого можно добиться, допуская на рынок только профессионалов. По нашему мнению, ситуация достигла критической точки и необходимо взяться за решение накопившихся проблем и устранение пробелов.
Примечания
1 Маклер [Электронный ресурс] // Энциклопедии & Словари. URL: http:// encdic.com/brokgause/Makler-130448.html (дата обращения: 20.12.2013).
2 Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 49. Ст. 5569.
3 См.: Батяев А.А., Дубровская И.А. Справочник риэлтора // Жилищное право. 2008. № 1. С. 176.
4 См.: Накушнова Е.В. Особенности правового регулирования обязательств по оказанию риелторских услуг // Современное право. 2012. № 12. С. 80-85.
5 Постановление Правительства РФ от 8 мая 2002 г. № 302 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности» // Собрание законодательства РФ. 2002. № 20. Ст. 1859.
6 Федеральный закон от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» // Собрание законодательства РФ. 2011. № 19. Ст. 2716.
7 Заключение Комитета по собственности от 07.07.2005 г. № 3.9-43/1 по проекту Федерального закона № 190183-4 «О внесении изменения в статью 17 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности"» [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». URL: http://base.consultant. ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=PRJ;n=35077 (дата обращения: 20.12.2013).
