CC BY
24
Итак, чтобы квалифицировать информацию в качестве рекламы, достаточно выявить в ее содержании объект рекламирования, направленность распространяемой информации на привлечение к нему внимания и на формирование или поддержание интереса к такому объекту1. Следовательно, если установить, что выпуск утренней программы может обойтись без чашек кофе с логотипом его производителей, получается, что данное органичное внедрение упоминания о товаре обладает всеми указанными признаками рекламы.
Продакт-плейсмент в художественных произведениях. С художественными произведениями дело обстоит гораздо сложнее. Как отличить художественный гений автора от качественно исполненного заказа на производство рекламного продукта?
Определенную роль играет объем продемонстрированного фактического материала. Одно дело, если товар показан привлекательным для потребителя, склонного отождествлять себя с персонажем произведения. Другое — если в произведении присутствуют сведения об основных характеристиках товара, данные о его положении на рынке, адреса и телефоны распространителей2. Что касается «органичного интегрирования» упоминания о бренде, то, по моему мнению, оно должно быть законодательно регламентировано, подобно тому, как в ст. 7 Федерального закона от 10 июля 2001 г. № 87-ФЗ «Об ограничении курения табака»3 запрещена демонстрация курения табака во вновь создаваемых телевизионных фильмах, в кинофильмах и спектаклях, если такое действие не является неотъемлемой частью художественного замысла. Очевидно, что упомянутые признаки продакт-плейс-мента являются оценочными и не подлежат формализации.
Еще более сложная квалификация имеет место в случаях изощренной художественной игры с брендом. Например, изображение упаковки сока «Злой» в фильме «Дневной дозор». Используя вымышленный товарный знак, создатели фильма тем не менее привлекли внимание потребителя к реально существующей марке.
В случае споров необходимо провести судебную экспертизу, которая должна быть комплексной и включать исследования лингвистов, искусствоведов, психологов4. Кроме того, следует ответить на вопрос: возможно ли было представление данного (спорного) сюжета без органичного внедрения бренда.
Наличие в Законе о рекламе уточненного определения понятия рекламы, содержащего указание на «платное упоминание о товаре», позволило бы
1 См.: Артемов В.В. Реклама и нереклама // Реклама и право. 2008. № 1.
2 Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 2 мая 2006 г. № АЗЗ-25404/2005-Ф02-1873/06-С1.
! Парламентская газета. 2001. 14 июля.
4 См.: Разумова И. Скрытую рекламу под запрет // ЭЖ-Юрист. 2006. № 24.
контролирующим органам более взвешенно подходить к определению объекта рекламирования и, соответственно, выявлению нарушений данного Закона. Ведь не секрет, что, исследовав финансовую базу создания художественного произведения, можно установить факт «платного упоминания о товаре», которое «органично внедрено в тело фильма, передачи».
И.Ю. Глазков*
КРЕДИТОВАНИЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА
И ЗАЛОГ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА
Ключевые слова: сельскохозяйственное назначение, земельный участок, ипотека, раздел, дачное строительство.
This article discusses the question of the contract of loaning agricultural production between borrower and lender, as part of the State support of small and medium-sized businesses, as well as agricultural production. This article considers the question of ensuring the contract of loaning with a mortgage of land for agricultural purposes, owned by the borrower. This article raises the issue of the section of the original land plot, which lies under a mortgage, on a several of new land plots and the registration ownership of them, their subsequent encumbrances of mortgages in favour of the creditor, change the form of a permitted use, sale of new land plot to the purchaser and the use offunds received from the sale of debt to the creditor and the borrower’s income. This article examines the concept of subject of mortgage new land plot as «new thing» or as «changed the old thing». According to the author, providing consent for section of the original land plot, leads to the loss of the mortgage to a new land pursuant to the provisions laid down by law. Also shows the economic and legal permissibility of change permitted use «for agricultural production» in the form «under country house construction», create legal mechanisms to limit these changes, in order to preserve the quantity of lands for agricultural production, agricultural lands, zooms of an agricultural production.
В современной российской экономике в рамках реализации государственных программ финансовой поддержки малого и среднего предпринимательства, а также сельскохозяйственного производства с каждым годом растут объемы частного кредитования физических и юридических лиц, которые занимаются предпринимательской деятельностью. Это преимущественно физические лица — граждане, в том числе главы крестьянских (фермерских)
$
Старішій юрисконсульт АКБ «Держава»; соискатель Московской государственной юридической академии имени О.Е. Кутафина. [[email protected]]
хозяйств (далее — заемщики). Естественно, за пользование денежными средствами банку (далее — кредитор), с которым заключается кредитный договор, необходимы гарантии исполнения заемщиком его договорных обязательств. У заемщиков по таким договорам практически отсутствует капитал в силу различных обстоятельств, в том числе неразвитости российского сельского хозяйства, а льготные дотации из бюджетов всех уровней в порядке реализации государственных программ далеко не всегда покрывают денежные суммы, выданные заемщикам по кредитным договорам. Кроме того, главы крестьянских (фермерских) хозяйств зачастую не могут заручиться поддержкой платежеспособных поручителей или банков. В связи с этим довольно распространенным способом обеспечения таких договоров является залог недвижимого имущества — земельного участка, на котором находится сельскохозяйственное производство заемщика. В целях обременения указанного имущества залогом заключается договор ипотеки земельного участка. Данный вид обеспечения является по сравнению с иными (залогом товаров в обороте, транспортных средств, оборудования, прав требования) наиболее ликвидным, поскольку земельный участок невозможно переместить и скрыть от кредитора, кроме того, Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 предусмотрена регистрация такого вида залога, в порядке реализации положений названного закона, Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 2192 утвержден Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и правила его ведения (Правила ведения ЕГРП), в котором содержатся сведения о недвижимом имуществе, сделках с ним, т.е. обо всех зарегистрированных ограничениях/обременениях, а также о зарегистрированной ипотеке. Следовательно, кредитор имеет возможность контролировать судьбу заложенного земельного участка, а также сделки с ним.
Как и любой обеспечительный договор, договор ипотеки земельного участка прекращается исполнением основного обязательства — договора кредитования сельскохозяйственного производства в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 ч. 1 Гражданского кодекса РФ. После исполнения кредитного договора заемщик обращается к кредитору с целью погашения регистрационной записи об ипотеке (ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»3. По совместному заявлению кредитора
1 Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
2 См.: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 8. Ст. 963.
! Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
и заемщика регистрационная запись погашается, а обременение в виде ипотеки с земельного участка снимается.
Однако отношения между сторонами договора приобретают проблемный характер, когда заемщик по тем или иным обстоятельствам не может исполнить кредитный договор и сообщает об этом кредитору. Обременение на имеющийся у заемщика земельный участок наложено ранее в результате заключения договора ипотеки между ним и кредитором. Последний применяет санкции, предусмотренные кредитным договором, — начисление и выплату повышенных процентов за пользование денежными средствами кредитора, неустойки за просрочку исполнения обязательства. Начинаются переговоры между сторонами о возможности пролонгации кредитного договора, отсрочке исполнения обязательства, или, наоборот, переговоры прекращаются, и осуществляется судебный порядок взыскания задолженности по основному обязательству, в том числе путем обращения взыскания на заложенный земельный участок.
В современном гражданском обороте некоторые заемщики в соответствии со ст. 11.4 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) производят раздел имеющего большую площадь заложенного земельного участка сельскохозяйственного назначения (который имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» или «для крестьянского (фермерского) хозяйства») на участки меньшей площади, впоследствии изменяя вид их разрешенного использования на вид «под дачное строительство» и осуществляя последующую продажу образованных в результате такого раздела участков под строительство дач, садовых домов и т.п. Образованные земельные участки гораздо более ликвидны и имеют большую стоимость, а денежные средства, полученные заемщиком от продажи таких участков, идут на погашение задолженности перед кредитором за вычетом денежной суммы, причитающейся заемщику. По завершении расчетов с кредитором заемщик в любом случае фактически теряет исходный земельный участок, но получает взамен возможность исполнить кредитный договор и получить денежную сумму от продажи образованных земельных участков. Указанный способ исполнения договора может применяться субъектами среднего предпринимательства, например, в Московской или Ленинградской областях, где земли сельскохозяйственного назначения занимают значительные площади. Такой способ исполнения заемщиком кредитного договора позволяет его сторонам, помимо всего прочего, извлечь взаимную имущественную выгоду из сложившейся ситуации, заемщику — сохранить репутацию «кредитоспособного клиента», а кредитору — дает повод заключить с данным заемщиком новый кредитный договор.
Существует серьезная правовая проблема в реализации указанного способа исполнения кредитного договора заемщиком. По общему правилу, п. 3 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ (правом на замену заложенной вещи на иную), в том числе в случае, когда происходит раздел заложенной вещи. Кроме того, в соответствии со ст. 219 ГК РФ вещь «рождается» свободной от обременений правами третьих лиц. Как верно указывает С.П. Гришаев: «Отдельные виды недвижимого имущества по своим физическим свойствам могут быть разделены на несколько частей, каждая из которых является самостоятельной недвижимой вещью. В таких случаях можно говорить об образовании нескольких объектов права. Право собственности на каждый их них должно быть соответствующим образом зарегистрировано. Одновременно регистрируется прекращение прав на ранее существовавший объект»1. Указанное мнение подтверждается положениями п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ, в соответствии с которыми земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности на все образуемые из них земельные участки. Одновременно с прекращением права на исходный земельный участок прекращаются все ограничения и обременения прав на него, в том числе возникшие из договора ипотеки, заключенного между кредитором и заемщиком в обеспечение обязательств последнего по договору кредитования сельскохозяйственного производства.
При этом необходимо понимать, что рассматриваемый автором настоящий статьи способ исполнения заемщиком своих обязательств предполагает именно раздел земельного участка, а не изменение его характеристик. По мнению С.П. Гришаева: «Подобный раздел следует отличать от тех случаев, когда недвижимость сама по себе не делится, однако в ней происходят существенные внутренние изменения (изменяется внутренняя планировка, размеры и т.д.). В таких ситуациях право на эту вещь сохраняется, однако в запись о вещи в Единый государственный реестр прав следует внести соответствующие изменения»2. Следовательно, при разделе заложенного земельного участка ипотека не переходит и не распространяется на образованные в результате раздела земельные участки независимо от воли сторон договора ипотеки. Если заемщик разделит заложенный земельный участок даже с согласия кредитора, право на него прекратится, земельные участки, образо-
1 Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. М., 2007.
2 Там же.
ванные из прежнего участка, будут созданы «свободными» от обременений, а кредитор, давший согласие на это, потеряет залог и возможность обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество до тех пор, пока не зарегистрирует новый договор ипотеки новых земельных участков или изменения к первоначальному договору ипотеки разделенного земельного участка, включив в него сведения о новых земельных участках.
Согласно Правилам ведения ЕГРП, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи об ипотеке в отношении исходного объекта недвижимости переносятся в соответствующие разделы ЕГРП, открытые на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния). То есть орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, «перенесет» записи об ипотеке на новые объекты автоматически, но записи будут созданы на прекращенный в силу ст. 352 нормы ГК РФ залог, а потому заемщик может в судебном порядке погасить такие записи об ипотеке в связи с прекращением залога. Сами записи в ЕГРП об обременениях на объекты недвижимости в данном случае не оказывают влияния на существование залога.
Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 141-ФЗ1 законодатель внес изменения в ЗК РФ, регламентировав случаи сохранения ограничений (обременений) на земельные участки при их разделе. В соответствии с п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ в новой редакции обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются правила, установленные п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ: правила о преимущественном праве на заключение новых договоров или изменения исходных.
Из данных положений нормативных правовых актов также следует, что ипотека на земельные участки, образованные в результате раздела обремененного земельного участка, не возникает.
При этом в п. 5 ст. 22.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки. Исходя из
1 Собрание законодательства РФ. 2008. № 30 (часть I). Ст. 3597.
анализа соотношения указанных выше норм ЗК РФ и названного в настоящем пункте Закона, следует, что такая одновременная регистрация применима только к обременениям, возникающим из закона, но не из договора.
Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя». До момента регистрации права на образованные земельные участки как на объекты недвижимости кредитор и заемщик не могут узнать необходимые характеристики предмета ипотеки, не смогут его заключить и зарегистрировать, так как данный договор будет противоречить положениям ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Ипотека в силу закона на образованные земельные участки также не возникает, так как в соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В настоящее время действующим законодательством не предусмотрено возникновение залога в силу закона на земельные участки, образованные в результате раздела исходного земельного участка.
Судебная практика, связанная с правовым регулированием кредитования сельскохозяйственного производства, в силу ее «бедности» не имеет «прецедентов» по многим проблемным моментам этих отношений. Поэтому правоприменители практически по аналогии вынуждены использовать положения Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»1, в частности положение п. 1, в соответствии с которым если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Однако данный пункт касается исключительно объекта незавершенного строительства, и возможность его применения к ипотеке земельных участков весьма сомнительна.
1 Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. № 4.
Таким образом, действующее законодательство, регулирующее отношения, связанные с ипотекой земельных участков, образованных в результате раздела исходного земельного участка, возникающей на основании договора ипотеки, не позволяет реализовать соглашение сторон кредитного договора о сохранении ипотеки образованных в результате раздела земельных участков, не позволяет реализовать в полной мере все правомочия заемщика как собственника, а также правомочия кредитора как залогодержателя заложенного имущества.
По мнению автора, законодательство должно быть скорректировано таким образом, чтобы оно содержало нормы, направленные на сохранение в силе ипотеки образованных земельных участков. В противном случае, в частности, кредитование сельскохозяйственного производителя не будет являться достаточным экономико-правовым средством в деле реализации государственной политики, направленной на правовую защиту предпринимательских интересов отечественного производителя.
Необходимо также отметить, что изменение категории разрешенного использования земельного участка «для сельскохозяйственного производства» на категорию «под дачное строительство» происходит путем проведения публичных слушаний, назначаемых главой администрации муниципального образования, на территории которого находится указанный земельный участок.
Нормативные ограничения изменения вида разрешенного использования действующим законодательством не предусмотрены, что создает негативную тенденцию сокращения земель для сельскохозяйственного производства и увеличения количества дачных поселков и дачных домов на землях сельскохозяйственного назначения. По мнению автора, необходимо законодательно ограничить само право изменения вида разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» на иные виды, не связанные напрямую с сельским хозяйством, чтобы не допустить существенного сокращения темпов сельскохозяйственного производства и возможного дефицита сельскохозяйственной продукции в России.
