CC BY
796
К вопросу о ценообразовании в строительной отрасли России
В.С. Башкатов
генеральный директор ООО «Региональный Центр Недвижимости», инженер-строитель, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, кадастровый инженер, доцент, кандидат технических наук (г. Санкт-Петербург)
Е.В. Мышинская
генеральный директор ООО «Государственные ценные бумаги», аттестованный Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга оценщик, Признанный европейский оценщик REV, кадастровый инженер (г. Санкт-Петербург)
Владимир Семенович Башкатов, [email protected]
Давайте разберемся, какие нормативы и в каких ситуациях должны применять строители и оценщики объектов недвижимости: укрупненные нормативы цены строительства (НЦС) или все-таки укрупненные показатели стоимости строительства? При оценке рыночной стоимости (и иной стоимости) объектов недвижимости используются три подхода -затратный, доходный и сравнительный. При применении затратного и доходного подходов используются затраты на воспроизводство объекта оценки и стоимость замещения. При применении сравнительного подхода может использоваться методика выбора объектов сравнения, аналогичная методике выбора объектов-аналогов (эту методику мы рассмотрим далее) и УПБС-2001 [2]. Затраты на воспроизводство объекта оценки используются при применении затратного подхода, а стоимость замещения - при применении доходного подхода при оценке рыночной стоимости земельного участка при реализации главного принципа оценки - наиболее эффективное использование объекта оценки. По этой причине оценщикам необходимо иметь сборники, в которых будут представлены объекты-аналоги с подробными технико-экономическими показателями.
Таким образом, ответ на вопрос, поставленный в начале статьи, о применимости оценщиками объектов недвижимости укрупненных нормативов цены строительства однозначный: эти сборники применяться не могут ни строителями, ни оценщиками.
Рассмотрим такие сборники более подробно и ответим на вопрос, почему они не могут применяться оценщиками. Несмотря на то, что мы более чем уверены, что оценщики будут использовать их при оценке объектов недвижимости, все-таки посмотрим, к чему это может привести в итоге. Итак, по порядку.
В настоящее время как никогда остро стоит задача разработки и внедрения в строительную отрасль укрупненных показателей стоимости строительства зданий и сооружений (сборников объектов-аналогов, как это и предусмотрено в пункте 4.38 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004) [12]). Необходимость таких показателей в строительстве и при оценке объектов недвижимости продиктована самой жизнью. До появления нового базисного уровня стоимости строительства (по состоянию на 1 января 2000 года) такие показатели существовали и помогали всем участникам строительного процесса быстро и с высокой достоверностью ответить на сакраментальный вопрос, сколько стоит построить дом.
Ранее над разработкой таких справочников в каждой отрасли народного хозяйства (55 отраслей) работали целые научные и проектные институты. А сегодня этим занимаются только энтузиасты, которые собирают информацию о стоимости строительства современных зданий и сооружений, обрабатывают ее и издают сборники укрупненных показателей
стоимости строительства. Однако это не выход из создавшегося положения. Необходимо, чтобы такая работа проводилась системно, причем не спонтанно, а планомерно, и это под силу только государству. На всей территории России действуют комитеты по строительству, в которых аккумулируются все основные технико-экономические показатели построенных объектов. Обработка таких показателей и приведение их к одной базисной дате, например к 1 января 2000 года, не составляет большого труда. Оценщики давно используют такую методику - приведение разных затрат (здания и сооружения строятся месяцы и годы) и доходов к одной дате (дате оценки) - учет денег во времени, и она не является архисложной. На основании обработанных исходных технико-экономических показателей построенных объектов можно было бы издать соответствующие сборники объектов-аналогов.
Теперь зададимся общими вопросами, кому и на каких стадиях необходимы сборники укрупненных показателей стоимости строительства, и какая при этом будет точность расчетов. Ответ прост - такие сборники необходимы всем участникам строительного процесса: инвесторам, проектировщикам, девелоперам, инжиниринговым компаниям, строителям, оценщикам1 и т. п. Такие сборники нужны для быстрого решения разных экономических задач на следующих стадиях разработки инвестиционного проекта и оценки объектов недвижимости2:
• разработка идеи инвестиционного проекта;
• разработка концепции инвестиционного проекта (разработка бизнес-плана и техникоэкономического обоснования проекта при вариантном проектировании);
• проектирование инвестиционного проекта (выбор тех или иных оптимальных экономически обоснованных конструктивных решений, соответствующих всем нормам современным проектирования);
• участие в конкурсах, аукционах, торгах (обоснование стоимости строительства);
• оценка объектов недвижимости: быстрое решение экономических задач при оценке рыночной и иной стоимости объектов недвижимости и оценке (бизнеса) действующего предприятия (любая сделка с объектами оценки).
Точность таких стоимостных расчетов будет находиться в пределах ±10-15 процентов, что вполне допустимо для решения экономических задач. Все будет зависеть, во-первых, от грамотного выбора объектов-аналогов (объектов сравнения) и, во-вторых - от количества ценообразующих факторов, которые будут учтены при корректировке стоимостных показателей объектов-аналогов (объектов сравнения) при их доведении до состояния объекта строительства (капитальный ремонт, реконструкция, модернизация и т. п.) или при доведении объектов сравнения до состояния объекта оценки. В стандартах оценки говорится только об объектах-аналогах. На наш взгляд, это не совсем корректно. Выбор объектов-аналогов необходим для определения затрат на воспроизводство или стоимости замещения при применении затратного подхода. Выбор объектов сравнения осуществляется при применении сравнительного подхода посредством анализа рынка объектов недвижимости (корректировке подлежит их рыночная стоимость, приходящаяся на улучшения).
В таблице указано наличие сборников «Укрупненные показатели стоимости строительства» в современной базе расценок (по состоянию на 1 января 2000 года).
1 См.: Башкатов В. С, Бузова И. А. Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие. Специальность 080502(9) «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)». СПб. : Издательство государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет», 2008.
2 Башкатов В. С, Башкатов В. В. Справочник инженера-сметчика и оценщика объектов недвижимости «Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам аналогам (УПБС-2001)» /под общей редакцией В. С. Башкатова. СПб. : ООО «Координационный центр по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве» ; ООО «Санкт-Петербургский региональный центр по ценообразованию в строительстве», 2009.
Таблица
Наличие сборников «Укрупненные показатели стоимости строительства»
Наименование Наличие в базисном уровне на 01.01.1984 Наличие в базисном уровне на 01.01.2000 Справочники коммерческие
Укрупненные ресурсные нормативы (УРН) Есть Нет Нет
Сборники показателей стоимости на виды работ (сборники ПВР) Есть Нет Нет
Укрупненные сметные нормы (УСН) Есть Нет Нет
Укрупненные показатели базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР) Есть (1991г.) Нет РСС-2010, КО-ИНВЕСТ и др.
Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) Есть Нет РСС-2010, КО-ИНВЕСТ, УПБС-2001 и др.
Укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС) Есть Нет КО-ИНВЕСТ
Прейскуранты на все наружные коммуникации, а также на типовые здания и сооружения Есть Только водопровод и канализация РСС-2010, КО-ИНВЕСТ
Примечание. Сборники РСС-2010 и КО-ИНВЕСТ переиздаются по состоянию на 1 января каждого текущего года, хотя целесообразность такого переиздания сомнительна, хотя они могут представлять интерес для отдельных коммерческих организаций. Таким образом, каждый год надо покупать как бы новые справочники. На самом деле при их переиздании применяются индексы пересчета стоимости строительства. По этому пути собираются пойти и государственные предприятия и учреждения.
В настоящее время сборников по объектам-аналогам со стоимостными показателями по состоянию на 1 января 2000 года в базе практически нет. Было бы не правдой сказать, что на федеральном уровне в этом плане ничего не делается. Однако вопрос в том, как это делается и к чему это может привести, что и является темой настоящей статьи. Министерство регионального развития Российской Федерации своими приказами [18-22] утвердило в качестве государственных сметных нормативов следующие:
• Укрупненные нормативы цены строительства «Административные здания» (№ 187);
• Укрупненные нормативы цены строительства «Объекты здравоохранения» (№ 187);
• Укрупненные нормативы цены строительства «Сети водоснабжения и канализации»
(№ 187);
• Укрупненные нормативы цены строительства «Сети газоснабжения» (№ 187);
• Укрупненные нормативы цены строительства «Объекты культуры» (№ 187);
• Укрупненные нормативы цены строительства «Наружные сети связи» (№ 187);
• Укрупненные нормативы цены строительства «Спортивные здания и сооружения» (№ 187);
• Укрупненные нормативы цены строительства «Наружные тепловые сети» (№ 187);
• Укрупненные нормативы цены строительства «Наружные электрические сети» (№ 187);
• Укрупненные нормативы цены строительства «Объекты народного образования» (№ 187);
• Укрупненные нормативы цены строительства «Жилые здания» (№ 210);
• Укрупненные нормативы цены строительства «Малые архитектурные формы» (№ 210);
• Укрупненные нормативы цены строительства «Озеленение» (№ 210);
• Укрупненные нормативы цены строительства «Автодороги» (№ 275);
• Укрупненные нормативы цены строительства «Железные дороги» (№ 275);
• Укрупненные нормативы цены строительства «Мосты и путепроводы» (№ 275).
В разработке указанных сборников непосредственное участие принимало федеральное государственное учреждение «Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов» (ФГУ «ФЦЦС»).
Также на федеральном уровне представлены проекты (надеемся, что они и останутся только проектами) сборников «Укрупненные нормативы цены конструктивных решений» (УНЦКР) по видам работ и «Укрупненные нормативы цены строительства» (УНЦС) по объектам-представителям. Все сборники построены одинаково и носят гордое название «ГОСУДАРСТВЕННЫЕ СМЕТНЫЕ НОРМАТИВЫ. УКРУПНЕННЫЙ НОРМАТИВ ЦЕНЫ СТРОИТЕЛЬСТВА». Посмотрим, как представлена информация в этих сборниках и что из этого получилось.
Во всех названных и других сборниках имеются терминологические и методологические ошибки. Об этом очень подробно говорилось на VII Всероссийской научно-практической конференции инженеров-сметчиков «О состоянии вопросов реформирования системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве в Российской Федерации на современном этапе» и на VIII Всероссийской научно-практической конференции инженеров-сметчиков «Состояние и перспективы развития системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве», проходивших 16-17 ноября 2011 года в Москве. Обо всех указанных сборниках писались статьи, специалистами в вопросах ценообразования Ассоциации строителей России и Союза инженеров-сметчиков давались экспертные заключения, но все это не было принято во внимание.
Начнем с того, что термин «цена»3 в каких-либо нормативных документах ни СССР, ни России не употребляли, а использовали термин «стоимость», как во всех странах мира. Если внимательно изучить предлагаемые сборники, то становится очевидным, что речь в них идет именно о цене, а не о стоимости (да и название сборников это подчеркивает), то есть полученные величины (цены) изменению и корректировке не подлежат. Тогда возникает вопрос, как ими можно воспользоваться, если априори цена строительства уже известна.
Теперь на примере сборника НЦС 81-02-01-2011. Жилые здания [21] (наиболее массово строящиеся здания) разберемся, можно ли вообще пользоваться этими сборниками.
В технической части сборника сказано, что «Нормативы цены строительства (далее -НЦС) предназначены для планирования инвестиций (капитальных вложений), оценки эффективности использования бюджетных средств, направляемых на капитальные вложения, и подготовки технико-экономических показателей в задании на проектирование».
Сборник состоит из двух отделов:
Отдел 1 - Укрупненные нормативы цены строительства;
Отдел 2 - Объекты-представители.
В названии отдела 2, наверное, имеются ввиду «объекты-аналоги» (см. п. 4.38 МДС 81-35.2004), то есть имеет место несоответствие действующей Методике [12].
В сборнике предусмотрены укрупненные нормативы по следующей номенклатуре жилых зданий:
3 Цена - количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать), а покупатель согласен получить (купить) единицу товара. По сути, цена является коэффициентом обмена конкретного товара на деньги. Величину соотношений при обмене товаров определяет их стоимость. Таким образом, цена является стоимостью единицы товара, выраженной в деньгах, или денежной стоимостью единицы товара, или денежным выражением стоимости, то есть когда факт покупки свершился, стоимость переходит в категорию цены. Это фундаментальная экономическая категория.
Раздел 1. Малоэтажные дома усадебного типа и таунхаусы;
Раздел 2. Дома средней этажности (2-5 этажей);
Раздел 3. Многоэтажные дома (6-10 этажей);
Раздел 4. Дома повышенной этажности (11-16 этажей);
Раздел 5. Высотные дома (более 16 этажей).
Приведенная классификация этажности жилых зданий старая (принята в 1984 году) и не соответствует действующей классификации, согласно которой:
• малоэтажные - 1-3 этажа;
• средней этажности - 4-7 этажей;
• многоэтажные - 8-16 этажей;
• повышенной этажности - до 25 этажей;
• высотные - более 25 этажей.
Имеются и другие, мягко скажем, неточности.
А теперь самый главный вопрос: можно ли использовать исходные данные сборников для расчетов? Для примера приведем таблицы исходных данных об объектах-представителях (объектах-аналогах), содержащиеся в различных сборниках (орфография, пунктуация и оформление оригиналов сохранены).
Из сборника УНЦС-02-2010. Административные здания [20]
Раздел 2. Здания правосудия
Номера расценок Наименование объекта, единица измерения Норматив цены строительства (тыс. руб.)
на 01.01.2000 на 01.01.2010
1 2 3 4
Таблица 02-02 02-02-001-01 -001 Здания суда. Измеритель: 1 кв.м Здания федерального суда до 30000 кв.м 15,94 82,32
02-02-001-02 Здания областного суда до 40000 кв.м 8,10 47,37
Таблица 02-02 02-02-002-01 -002 Здания милиции. Измеритель: 1 кв.м Здания милиции до 5000 кв.м 7,20 41,49
02-02-002-02 Здания милиции до 10000 кв.м 3,98 23,76
Из сборника НЦС 81-02-01-2011 Жилые здания [21] Раздел 2. Жилые здания средней этажности (3-5 этажей)
Таблица 01-02-001 Кирпичные
Измеритель: 1 м2 общей площади квартир
Номера расценок Наименование объекта, единица измерения Норматив цены строительства (тыс. руб.) на 01.01.2011
1 2 3
01-02-001-01 3-х этажные (из силикатного кирпича) 25,77
01-02-001-02 5-ти этажные (из керамического кирпича) 31,30
Таблица 01-02-001-01. 3-х этажные (из силикатного кирпича)
Показатели стоимости строительства
№ п/п Показатели Норматив цены строительства в уровне цен на 01.01.2011, тыс. руб. (без НДС) Продолжительность строительства, мес.
1. Стоимость строительства объекта, в том числе: проектные и изыскательские работы 55 600,92 7
1 556,83
2. Стоимость 1 м2 25,77 -
Технические характеристики конструктивных решений и видов работ
№ п/п Наименование конструктивного элемента Характеристика конструктивного элемента
I. Общестроительные конструктивные элементы
1. Фундамент сборный железобетонный
2. Каркас не предусмотрен
3. Стены:
3.1. наружные кирпичные из силикатного кирпича с утеплителем и штукатуркой
3.2. внутренние кирпичные
4. Перегородки кирпичные
5. Перекрытие железобетонные сборные плиты
6. Покрытие железобетонные сборные плиты
7. Крыша (кровля) наплавляемая
8. Полы линолеумные, керамические плиточные
9. Проемы:
9.1. оконные блоки поливинилхлоридные, стеклопакеты
9.2. дверные блоки щитовые
10. Внутренняя отделка простая
11. Архитектурное оформление фасада простое
12. Наружная отделка учтена
13. Прочие конструктивные элементы:
13.1 балконы, лоджии без остекления
13.2 лестницы сборные железобетонные
13.3 прочие работы учтены
II. Инженерные системы и элементы благоустройства
14. Отопление автономное, трубы стальные
№ п/п Наименование конструктивного элемента Характеристика конструктивного элемента
15. Водопровод от центральной сети, трубы стальные оцинкованные
16. Канализация центральная, трубы полиэтиленовые
17. Горячее водоснабжение автономное, трубы стальные оцинкованные
18. Пароснабжение не предусмотрено
19. Газоснабжение трубы стальные, плиты 4-х конфорочные
20. Напольные электроплиты не предусмотрены
21. Электроснабжение центральное
22. Телевидение учтено
23. Радио учтено
24. Телефон учтено
25. Слаботочные устройства учтены
26. Лифт не предусмотрен
27. Мусоропровод не предусмотрен
28. Вентиляция приточно-вытяжная
29. Кондиционирование не предусмотрено
30. Газодымоудаление не предусмотрено
31. Пылеудаление не предусмотрено
32. Технологические трубопроводы не предусмотрены
III. Системы безопасности
33. Молниезащита учтена
34. Система пожаротушения не предусмотрена
35. Пожарная сигнализация учтена
36. Охранная сигнализация не предусмотрена
37. Охранно-пожарная сигнализация не предусмотрена
38. Тревожная сигнализация (тревожная кнопка) не предусмотрена
IV. Технологическое оборудование не предусмотрено
V. Пусконаладочные работы не предусмотрены
В приведенных из сборников примерах говорится о цене, а в показателях - о стоимости. Как такое возможно? Путают понятия!!! Все же цена или стоимость? Стоимость - деньги во времени, цена - факт свершившийся!!!
Таблица 01-02-001-02. 5-ти этажные (из керамического кирпича)
Показатели стоимости строительства
№ п/п Показатели Норматив цены строительств» в уровне цен на 01.01,2011, тыс. руб. (без НДС) Продолжительность строительства, мес.
1. Стоимость строительства объекта, в том числе: проектные и изыскательские работы 112 695,62 8
2 189,11 —
2. Стоимость 1 м2 31,30 -
Технические характеристики конструктивных решений и видов работ
№ п/п Наименование конструктивного элемента Характеристика конструктивного элемента
I. Общестроительные конструктивные элементы
1. Фундамент сборный железобетонный
2. Каркас не предусмотрен
3. Стены:
3.1. наружные кирпичные из керамического кирпича с облицовкой лицевым кирпичом
3.2. внутренние кирпичные
4. Перегородки кирпичные
5. Перекрытие железобетонные сборные плиты
6. Покрытие железобетонные сборные плиты
7. Крыша (кровля) деревянная стропильная, из профлиста
8. Полы дощатые окрашенные, мозаичные, керамические плиточные
9. Проемы:
9.1. оконные блоки поливинилхлоридные, стеклопакеты
9.2. дверные блоки щитовые, металлические
10. Внутренняя отделка улучшенная
11. Архитектурное оформление фасада простое
12. Наружная отделка учтена
13. Прочие конструктивные элементы:
13.1. балконы, лоджии остекленные
13.2. лестницы сборные железобетонные
13.3. прочие работы учтены
II. Инженерные системы и элементы благоустройства
14. Отопление центральное, трубы стальные
15. Водопровод от центральной сети, трубы полипропиленовые
№ п/п Наименование конструктивного элемента Характеристика конструктивного элемента
16. Канализация центральная,трубы полиэтилиновые
17. Горячее водоснабжение от центральной сети, трубы стальные
18. Пароснабжение не предусмотрено
19. Газоснабжение не предусмотрено
20. Напольные электроплиты плиты 4-х конфорочные
21. Электроснабжение центральное
22. Телевидение учтено
23. Радио учтено
24. Телефон учтено
25. Слаботочные устройства учтены
26. Лифт не предусмотрен
27, Мусоропровод предусмотрен
28 Вентиляция приточно-вытяжная
29. Кондиционирование не предусмотрено
30. Газодымоудаление не предусмотрено
31. Пылеудаление не предусмотрено
32. Технологические трубопроводы не предусмотрены
III. Системы безопасности
33. Молниезащита учтена
34. Система пожаротушения не предусмотрена
35. Пожарная сигнализация учтена
36. Охранная сигнализация не предусмотрена
37. Охранно-пожарная сигнализация не предусмотрена
38. Тревожная сигнализация (тревожная кнопка) не предусмотрена
IV. Технологическое оборудование не предусмотрено
V. Пусконаладочные работы учтены
Возникает вопрос: зачем указывать конструктивные элементы, которые не предусмотрены?
Именно в таком виде представлены абсолютно все объекты-представители. Больше никаких технико-экономических показателей нет.
Вопрос: каким же образом можно воспользоваться этими данными?
Ответ: кажется все очень просто, надо перемножить один показатель на другой, например норматив цены строительства (тыс. р.) по состоянию на 1 января 2011 года на общую площадь квартир (25,77 тыс. р./м2 * 1 000 м2 = 25 770 000 р.). Это и будет ценой строительства.
А если общая площадь квартир иная и при этом высота помещения (этажа) другая, например 2,5 м, 2,6 м, 2,7 м, 2,8 м, 3 м, 3,2 м и т. п., то есть меняется строительный объем здания при прочих равных условиях, значит, требуется корректировка?
Чтобы показать, как разработчики решили эту проблему, приведем выдержку и таблицу 2 из Сборника НЦС 81-02-01-2011. Жилые здания (с. 4): «В укрупненных показателях стоимости строительства 1 м2 общей площади квартир и 1 м2 общей площади жилого дома принята высота этажа от уровня пола до уровня потолка - 2,8 метра. При расчете стоимости строительства объекта с высотой этажа отличной от принятой в НЦС, приведенные показатели корректируются с учетом следующих добавок (подчеркнуто нами. - Авт.):
Таблица 2
Показатель Высота этажа (от уровня пола до уровня потолка), м
2,8 3,0 3,1 3,2 3,3
% — 2,3 3,7 4,7 6,0
Обратите внимание! Высота этажа всегда определялась от уровня пола до уровня пола вышерасположенного этажа, а не так, как здесь указано, - с 2,8 метра.
Вопрос: разве сейчас не строятся жилые дома с высотой жилого помещения 2,5 м (так называемый эконом-класс, то есть дома, соответствующие уровню 50-80 годов прошлого века)?
Ответ: строятся!!!
Вопрос: достаточна ли приведенная в таблице 2 корректировка?
Ответ однозначен: нет.
Еще в СССР применялась Методика (см. [2, 3, 6]), которая позволяла провести грамотную и тщательную корректировку стоимости строительства объекта-аналога. При этом необходимо было знать основные технико-экономические показатели объекта строительства и объекта-аналога. К ним относятся (минимально):
• площадь застройки;
• строительный объем;
• общая площадь;
• этажность;
• высота этажа;
• удельный показатель стоимости строительства, приведенный на единицу «мощности» объекта строительства и объекта-аналога.
Помимо этого, была разработана целая система коэффициентов, с помощью которых и проводится корректировка показателей стоимости строительства объектов-аналогов для их приведения до состояния объекта строительства. Более подробно Методика с примерами изложена в Справочнике УПБС-2001. «Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам» [6]4, а также в ряде работ, которые приведены в списке литературы к настоящей статье.
В Методике учитывается тот факт, что среди инвестиционных проектов присутствуют как типовые, так и индивидуальные решения, проекты, осуществленные строительством, проекты зданий различной планировки и этажности, проекты зданий, конструктивные решения которых характеризуются различным сроком строительства и разной долговечностью конструктивных элементов, представляется очевидной необходимость приведения этих проектов к условиям сопоставимости. Методологически приведение объектов-
4 Справочник рекомендован к применению постановлением Союза инженеров-сметчиков от 24 июня 2009 года № 3-1/ПС и постановлением Ассоциацией строителей России от 29 июня 2009 года № 364-НК-АСР.
аналогов к проекту осуществляется путем следующих корректировок их стоимостных показателей:
• корректировка с учетом привязки подземной части здания (для типовых проектов);
• корректировка с учетом мероприятий по энергосбережению;
• корректировка с учетом этажности зданий;
• корректировка с учетом объемно-планировочных решений (например по составу
квартир);
• корректировка с учетом срока службы (срока экономической жизни) несущих конструкций;
• корректировка с учетом стоимости земельных участков, занимаемых предприятиями;
• корректировка с учетом продолжительности строительства зданий различных строительных систем;
• корректировка с учетом конфигурации (изрезанности) периметра стен и т. д.
В целом корректировка стоимостных показателей проводится поэлементно, с возможностью дальнейшего использования результатов этой корректировки, в зависимости от наличия тех или иных отличий в объектах-аналогах и проектах, путем суммирования результатов корректировки на отличия имеяющихся характеристик.
В общем случае коэффициент приведения объекта-аналога (объекта сравнения) к проекту (объекту оценки) и их сопоставимому виду определяется по формуле:
где КПР - коэффициент приведения объекта-аналога и проекта к сопоставимым условиям;
КПР ОБ - показатель (объемно-планировочный) по проекту (объекту оценки);
КПЛ - показатель (объемно-планировочный) по объекту-аналогу (объекту сравнения).
Эта Методика применима и при использовании сравнительного подхода при выборе объектов сравнения. В этом случае используя метод выделения (рыночная стоимость объекта недвижимости равна сумме рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости улучшений), необходимо осуществить корректировку доли в рыночной стоимости объекта сравнения, приходящуюся на улучшения, и довести ее до состояния, сопоставимого с объектом оценки. Из анализа рынка определяем рыночную стоимость объекта сравнения (недвижимости) и рыночную стоимость земельного участка. Далее выделяем рыночную стоимость улучшений и проводим корректировку согласно Методике, тем самым приводим объект сравнения до состояния объекта оценки и повышаем точность оценки.
Архитектурно-планировочные и объемно-планировочные коэффициенты определяют условия сопоставимости объекта-аналога (объекта сравнения) и проектируемого объекта (объекта оценки) по высоте помещений, конфигурации зданий, насыщенности здания строительными конструкциями и т. д.
Ценообразующие факторы и их коэффициенты представлены в таблице 3.3 УПБС-2001
Могут быть и другие коэффициенты, отражающие функциональное назначение объекта и его объемно-планировочное и конструктивное решения.
Указанные в таблице 3.3 коэффициенты (характеристики) подсчитывают для всех вариантов проектируемого здания (объекта оценки) и объекта-аналога (объекта сравнения). Для анализа и окончательного выбора наиболее экономичного из вариантов определяют показатели в виде коэффициентов К1, К2... К10 и других.
[6].
Таблица 3.3
Ценообразующие факторы и их коэффициенты
Коэффициент К1 Характеризует экономичность объемно-планировочного решения Вычисляется как отношение строительного объема здания к полезной площади здания Чем ниже значение этого показателя, тем экономичнее объемнопланировочное решение здания
Коэффициент К2 Характеризует приведенную высоту здания (учет высоты этажа здания) Вычисляется как отношение строительного объема здания к площади застройки здания
Коэффициент К3 Характеризует целесообразность планировки Определяется отношением рабочей площади к полезной Чем выше значение, тем экономичнее планировка
Коэффициент К4 Характеризует насыщение плана здания строительными конструкциями Определяется отношением конструктивной площади к площади застройки Чем ниже этот показатель, тем экономичнее решение
Коэффициент К5 Коэффициент конфигурации здания. Характеризует экономичность формы здания Определяется отношением площади наружных стен и вертикальных ограждений фонарей к полезной площади Позволяет определить преимущества или недостатки проектных вариантов в сравнении с объектами-аналогами по примерному расходу строительных материалов и, следовательно, стоимости строительства на ограждающие конструкции, перекрытия и покрытия Чем ниже значение, тем экономичнее форма здания
Коэффициент К6 Отражает стоимость единицы рабочей площади или строительного объема здания
Коэффициент К7 Характеризует расход основных материалов на единицу рабочей площади или строительного объема здания (металла и цемента в кг, бетона и железобетона в м3, леса в м3 в переводе на круглый лес и других материалов)
Коэффициент К8 Отражает экономичность конструктивного решения здания Определяется отношением веса здания к единице рабочей площади или строительного объема
Коэффициент К9 Характеризует трудоемкость, приходящуюся на единицу площади или строительного объема здания
Коэффициент К10 Отражает сборность здания Определяется отношением стоимости сборных конструкций и их монтажа к общей стоимости здания
Вопрос: как можно использовать эту Методику для работы с новыми сборниками, предложенными Министерством регионального развития Российской Федерации?
Ответ один: нельзя никак, поскольку для этого нет исходных данных об объектах-представителях.
Тогда возникает следующий вопрос: как вообще появились эти справочники?
В УНЦС сказано, что «Укрупненные нормативы рассчитаны с использованием ресурсно-технологиических моделей и представляют собой объем денежных средств, необходимый и достаточный для возведения одной единицы измерения - 1 м2 общей площади жилого дома (раздел 1), 1 м2 общей площади квартир (разделы 2-5). В показателях учтена стоимость площадей общего пользования и технических помещений». Но так ли это на самом деле?
История изучения этого вопроса на протяжении 2007-2011 годов показывает, что эти сборники являются копией, причем не самой лучшей, сборников «Укрупненные показатели стоимости строительства» (серия «Справочник оценщика»), переработанных и изданных ООО «КО-ИНВЕСТ» (справочники переиздаются в ценах по состоянию на 1 января каждого текущего года). В своих сборниках ООО «КО-ИНВЕСТ» прямо указывает, что основой послужили сборники «Укрупненные показатели восстановительной стоимости», разработанные в начале 60-х годов прошлого столетия и утвержденные к использованию в базовом уровне цен 1969 года. Цены от 1969 года пересчитаны в текущий уровень цен с помощью индексов и, кроме этого, добавлен некий коэффициент качества, который учитывает якобы современный уровень норм проектирования. Надо иметь в виду, что справочники ООО «КО-ИНВЕСТ» были изданы только для оценщиков, которые должны определять рыночную стоимость объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
ЛИТЕРАТУРА
1. Башкатов В. С, Бузова И. А. Основы оценки стоимости недвижимости : учебнометодическое пособие. СПб. : Издательство Санкт-Петербургского государственного университета, 2005.
2. Башкатов В. С., Башкатов В. В. Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам (УПБС-2001) : справочник / под общей редакцией П. В. Горячкина и В. С. Башкатова. СПб. : ООО «Координационный центр по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве» (КЦЦС) ; ООО «Санкт-Петербургский региональный центр по ценообразованию в строительстве» (РЦЦС СПб), 2005.
3. Башкатов В. С. Метод определения стоимости строительства зданий и сооружений на основе банка данных о стоимости строительства объектов-аналогов (построенных или запроектированных) // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. 2006. № 5 (224) и 6 (225).
4. Башкатов В. С. Метод определения стоимости строительства зданий и сооружений по объектам-аналогам / сборник статей Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы эффективности управления в железнодорожной отрасли» (14-15 мая 2008 года). СПб., 2008.
5. Башкатов В. С., Бузова И. А. Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие. Специальность 080502(9) «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)». СПб. : Издательство государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет», 2008.
6. Башкатов В. С., Башкатов В. В. Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам (УПБС-2001) : справочник инженера-сметчика и оценщика объектов недвижимости / под общей редакцией В. С. Башкатова. СПб. : ООО «Коор-
динационный центр по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве» ; ООО «Санкт-Петербургский региональный центр по ценообразованию в строительстве», 2009.
7. Башкатов В. С. Методы определения стоимости строительства по объектам-аналогам. О новых Укрупненных показателях стоимости строительства (УПБС-2001). Издание второе, переработанное и дополненное / материалы VI Всероссийской научно-практической конференции инженеров-сметчиков «О состоянии вопросов ценообразования и сметного нормирования в строительстве» (17-18 ноября 2009 года, г. Санкт-Петербург). СПб. : ООО «Координационный центр по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве» (КЦЦС) ; ООО «Санкт-Петербургский региональный центр по ценообразованию в строительстве» (РЦЦС СПб), 2009.
8. Башкатов В. С. Примеры определения стоимости строительства по объектам-аналогам // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. 2009. № 12 (287).
9. Башкатов В. С. Система укрупненных показателей стоимости строительства. Сравнение и анализ : тезисы доклада / материалы VII Всероссийской научно-практической конференции инженеров-сметчиков «О состоянии вопросов реформирования системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве в Российской Федерации на современном этапе» (16-17 ноября 2010 года). М. : ООО «Координационный центр по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве» (КЦЦС), 2010.
10. Башкатов В. С. Укрупненные нормативы цены строительства (НЦС) и Укрупненные нормативы цены конструктивных решений (НЦКР) Минрегиона России. Методы определения стоимости строительства по объектам-аналогам : доклад на VIII Всероссийской научно-практической конференции инженеров-сметчиков «Состояние и перспективы развития системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве в Российской Федерации на современном этапе» (16-17 ноября 2011 года). М. : ООО «Координационный центр по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве» (КЦЦС), 2011.
11. Башкатов В. С. Укрупненные нормативы цены строительства (НЦС) Минрегиона России - благо или блажь // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. 2011. № 12 (324).
12. Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004) : постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищнокоммунальному комплексу от марта 2004 года № 15/1.
13. Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств : приказ Министерства финансов Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н.
14. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01) : приказ Министерства финансов Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (с изменениями от 18 мая 2002 года № 45н) // Российская газета. 2002. № 108.
15. Данные Всероссийского информационно-аналитического журнала «Ценообразование и сметное нормирование в строительстве». 2011. № 9 (319).
16. Строительные нормы и правила «Строительная теплотехника» (СНиП N-3-79*) : постановление Государственного комитета СССР по делам строительства от 14 марта 1979 года № 28 (с изменениями, утвержденными постановлением Государственного комитета СССР по делам строительства от 19 декабря 1985 года № 241 и постановлением Министерства строительства СССР от 11 августа 95 года № 18-81).
17. Строительные нормы и правила Российской Федерации «Тепловая защита зданий» (СНиП 23-02-2003) : постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 26 июня 2003 года № 113.
18. О внесении изменений в Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 16 ноября 2010 г. № 497 «Об утверждении Методических указаний по раз-
работке укрупненных сметных нормативов для объектов непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры» : приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 7 апреля 2011 года № 153.
19. Об утверждении Методических рекомендаций по применению государственных сметных нормативов - укрупненных нормативов цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры : приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 4 октября 2011 года № 481.
20. Об утверждении укрупненных нормативов цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры : приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 22 апреля 2011 года № 187.
21. Об утверждении укрупненных нормативов цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры : приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 12 мая 2011 года № 210.
22. Об утверждении укрупненных нормативов цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры : приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 6 июня 2011 года № 275.
23. Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации : постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от марта 2004 года № 15/1.
24. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.
Окончание в следующем номере.
УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ
Предлагаем вашему вниманию книгу под редакцией Э.К. Трутнева «ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЕ. ОСНОВЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В УСЛОВИЯХ СТАНОВЛЕНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ»
Фонд «Институт экономики города», 2011. 296 с. 15ВЫ: 978-58130-0127-7
Авторы книги - специалисты Института экономики города, участвовавшие в подготовке законодательных и иных нормативных правовых актов федерального, регионального и местного уровней, касающихся градостроительной деятельности, в том числе Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации, правил землепользования и застройки, других документов, аналитических исследований и рекомендаций по вопросам градорегулирования.
Книга адресована студентам и аспирантам, изучающим право, экономику, управление (менеджмент), градорегулирование и архитектуру, землеустройство, специалистам, повышающим квалификацию в области планирования развития территорий, жилищно-коммунального хозяйства, работникам администраций федерального, регионального и местного уровней, а также всем, кто интересуется вопросами правового, экономического, планировочного обеспечения развития городов и иных территорий, проектирования и строительства.
Заказать и приобрести издания можно в библиотеке Фонда «Институт экономики города» по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 20/1, а также на сайте Института: www.urbaneconomics.ru в режиме онлайн или по электронной почте: books @ urbaneconomics.ru
