CC BY
28
IX Поволжская научно-практическая конференция «Математические методы и модели в оценке. Доходность инвестиций в недвижимость, прибыль предпринимателя, ставка дисконтирования и капитализации» *
9-11 июня 2016 года, Нижний Новгород
С 9 по 11 июня 2016 года в городе Нижнем Новгороде проходила IX Поволжская научно-практическая конференция «Математические методы и модели в оценке. Доходность инвестиций в недвижимость, прибыль предпринимателя, ставка дисконтирования и капитализации».
В соответствии с установившейся традицией на Конференции обсуждались наиболее актуальные для практикующих оценщиков проблемы, связанные с разработкой и продвижением математических методов и новых технологий оценки, которые могут быть успешно применены практикующими оценщиками.
Опыт работы оценщиков с учетом новых федеральных стандартов выявил две взаимосвязанные проблемы, с которыми сталкиваются практикующие оценщики:
1) определение ставки дисконтирования и капитализации при реализации доходного подхода;
2) определение прибыли предпринимателя при реализации затратного подхода.
Изложению конкретных методик, анализу и сопоставлению различных способов определения этих характеристик был посвящен первый блок докладов, в рамках которого были рассмотрены способы определения этих характеристик на основании информации, которой располагают оценщики, и соотношения между ними. На форуме были представлены мнения пред-
ставителей петербургской, московской и других научных школ.
Большой интерес у участников Конференции вызвал доклад профессора С.В. Гри-бовского «Способы оценки прибыли предпринимателя в рамках затратного подхода к оценке стоимости недвижимости», в котором был представлен критический анализ публикаций отечественных специалистов и наиболее значимых западных публикаций, в том числе Международных стандартов оценки, приведены расчетные формулы и алгоритмы, используемые для реализации методов оценки прибыли предпринимателя, указанные в Федеральном стандарте оценки (ФСО) № 7. Значительное внимание докладчик уделил анализу влияния продолжительности строительства на величину прибыли предпринимателя. Доклад вызвал активную дискуссию, в процессе которой было отмечено, что проблемы определения прибыли предпринимателя во многом связаны с противоречивостью модели затратного подхода, согласно которой затраты осуществляются одномоментно, а величина прибыли предпринимателя рассчитывается исходя из временной структуры затрат и доходов, которая более соответствует реальным процессам в строительстве объектов недвижимости.
Тему определения прибыли предпринимателя для оценки объектов незавершенного строительства рассмотрел доктор
Информация предоставлена организаторами конференции.
*
экономических наук Ю.В. Козырь в докладе «Оценка объектов незавершенного строительства с использованием информации о предпринимательской прибыли». Докладчик представил несколько расчетных схем, в каждой из которых величина прибыли предпринимателя определяется как решение обратной задачи установления рыночной стоимости незавершенного строительства в рамках моделей дисконтирования инвестиционных затрат. Ю.В. Козырь привел много примеров, иллюстрирующих решения в случае использования различных схем расчетов. Как и предыдущий, этот докладу вызвал оживленную дискуссию, в процессе которой было отмечено, что распределение затрат во времени, которое обычно имеет место в ходе строительства, следует учитывать при определении величины прибыли предпринимателя. Однако игнорирование этого факта при реализации затратного подхода существенно ограничивает его возможности.
Основное содержание доклада кандидата технических наук А.Н. Фоменко достаточно ясно отражено в его названии -«Приближенные методы расчета прибыли предпринимателя для разных объектов недвижимости». Докладчик привел расчетные формулы для определения прибыли предпринимателя на основе сопоставления данных о рыночной стоимости и расчетных затрат на строительство (по данным справочника «Ко-Инвест») и представил расчетные значения прибыли предпринимателя для ряда субъектов Российской Федерации. Интерес вызвало следующее положение: величина прибыли предпринимателя, относящаяся к центру города, значительно выше, чем величина прибыли, относящаяся к его окраинам. Этот, казалось бы, странный факт может быть объяснен только наличием коррупционной составляющей, которая должна быть включена в состав прибыли, которую рассчитывает получить девелопер. Интерес представляют и приведенные в докладе данные о соотношении значений прибыли предпринимателя для
коммерческой недвижимости и жилья. Использование этих данных позволит оценщикам, основываясь на материалах исследования рынка жилья, определять прибыль предпринимателя при расчете стоимости коммерческой недвижимости. Также в докладе обсуждалась получившая широкое распространение формула Е.С. Озерова. Утверждение автора, что при использовании формулы в качестве периодов целесообразно использовать кварталы (вместо года), представляется спорным.
Следующие доклады этого блока были посвящены анализу доходности, определению ставки капитализации и ставки дисконтирования и соотношениям между ними.
Значительная часть доклада кандидата экономических наук А.А. Слуцкого «Определение ставки капитализации методом аналитико-статистической экстракции на примере помещений формата street retail в Москве и Московской области» была посвящена анализу фактических данных о ставках капитализации объектов коммерческой недвижимости, включающему исследование влияния сегментов рынка, класса недвижимости, размеров рынка и других факторов на величину ставки капитализации. Большую часть доклада занимали анализ метода рыночной экстракции и обсуждение предложенного автором метода аналитико-статистической экстракции. Были приведены результаты применения этого метода в ряде субъектов Российской Федерации и городах Московской области. Следует особо отметить исследования зависимости ставки капитализации от численности населения в городах. Доклад вызвал оживленное обсуждение. Среди прочего участники Конференции обратили внимание на формулу, представляющую свертку базовой формулы дисконтирования денежных потоков. В процессе обсуждения было отмечено, что принимать независимо допущение о величинах ежегодных темпов роста рыночной стоимости объекта и стоимости генерируемого им дохода следует с особой осторожностью, поскольку значение рыночной
стоимости в каждый период времени зависит от величины ЧОД и эта зависимость порождает соответствующее соотношение между упомянутыми темпами роста.
Несколько отличающийся от традиционного, представлен взгляд на метод экстракции в докладе кандидата технических наук Л.А. Лейфера «Модификации метода экстракции. От валового рентного мультипликатора к коэффициенту капитализации». В докладе рассмотрены различные способы определения текущей доходности на основе анализа рыночных данных о ценах объектов-аналогов и об арендных ставках. Показано, как меняются способы расчета в зависимости от информации, которой располагает оценщик на дату оценки. Основное внимание уделено анализу ситуаций, когда отсутствует информация о ценах объектов и об арендных ставках этих же объектов, а также тому, как действовать в ситуации, когда имеющиеся данные о ценах и об арендных ставках относятся к различным объектам.
Кандидат технических наук Н.П. Бари-нов рассмотрел возможную схему определения ставки дисконтирования при оценке рыночной арендной платы для проекта застройки земельного участка на основе сопоставления доходностей, определенных для инвестора-арендатора и собственника - арендодателя участка. Доклад в основном сводился к обсуждению предложенной автором идеи, заключающейся в возможности двухстороннего взгляда на процесс оценки - со стороны инвестора-арендатора и со стороны собственника-арендодателя. Такой подход позволяет расширить объем привлекаемой для оценки информации и тем самым сохраняет потенциал повышения точности результата оценки. Однако, как справедливо отмечает сам автор, «красивая» в целом идея разбивается о реалии жизни. Невозможность достижения разумных результатов может быть обусловлена высокой чувствительностью техники остатка в ДДП-методе. В связи с этим условия корректного применения подобных расчет-
ных процедур еще предстоит определить. Участники Конференции выразили надежду, что на следующей конференции (в 2017 году) будут представлены окончательные результаты.
Интерес участников форума вызвал доклад кандидата экономических наук П.В. Карцева «Взаимосвязь ставки дисконтирования и капитализации». Докладчик рассмотрел методы оценки недвижимости, отнесенные в соответствии с ФСО № 7 к расчетным моделям. По существу, такие модели представляют свертку основной формулы дисконтирования денежного потока при различных допущениях относительно того, каким прогнозируется поток на последующие годы. П.В. Карцев предложил модель, учитывающую наряду с допущениями относительно темпов роста доходов и потери стоимости тот факт, что часть стоимости, отнесенная к земельному участку, не снижается в процессе эксплуатации. Дискуссию вызвал вопрос, можно ли расчет по такой формуле отнести к методу прямой капитализации, поскольку по формальному признаку при соответствующем переобозначении расчетная формула может быть представлена в виде формулы прямой капитализации.
Второй блок докладов был посвящен анализу методического и информационного обеспечения оценки.
Доклад М.А. Репина «Прикладной анализ факторного ценообразования. Проект методических рекомендаций «Анализ и исследование рынка недвижимости» также касался вопросов информационного обеспечения оценщика. Докладчик проинформировал участников о состоянии работ, выполняемых Рабочей группой Комитета Ассоциации российских банков по оценочной деятельности по разработке Методических рекомендаций по анализу и исследованию рынка недвижимости. В докладе представлена структура указанных методических рекомендаций. Основное внимание было уделено вопросам типизации и классификации недвижимости. Автор доклада
предложил единый подход к построению шкал факторов.
Анализ опыта применения Справочника оценщика недвижимости, получившего широкое распространение среди практикующих оценщиков, был представлен в докладе Л.А. Лейфера и Т.В. Крайниковой «Анализ опыта применения справочников оценщика и новая стратегия их развития». Основное внимание было уделено обсуждению места справочника в системе информационного обеспечения работ по оценке. Докладчики подробно рассказали об особенностях материалов, изложенных в справочнике, отметили, что особенностью справочника является его направленность на обеспечение требований федеральных стандартов, прежде всего требований к достоверности и надежности информации. Авторы справочника отметили, что, разрабатывая материал, они стремились обеспечить его комплексность, чтобы он включил всю справочную информацию, необходимую оценщику. Также докладчиками были приведены результаты анализа и сопоставление значений коэффициента капитализации, предложенных оценщиками и представителями банковских структур. Доклад вызвал обсуждение среди участников. Были высказаны важные замечания и предложены рекомендации, которые авторы обещали учесть при разработке новых изданий.
Большой интерес у участников форума вызвал доклад кандидата технических наук А.Н. Фоменко «Ликвидационная стоимость. Особенности и методы расчета». Ликвидационная стоимость автором доклада рассматривается с позиций продавца (принцип безубыточности) и с позиций покупателя (эластичность спроса по цене). Проанализировано поведение покупателей в зависимости от уровня эластичности спроса, подробно изложены предложенные автором модели спекулятивной покупки высоколиквидных активов, приведены расчетные формулы, которые могут быть использованы в практической работе по оценке ликвидационной стоимости.
Завершающим в этом блоке стал доклад Л.А. Лейфера «Популярные методики, которые приводят к неадекватным результатам. Техника остатка». Неожиданным для участников Конференции было утверждение автора доклада о том, что ряд широко используемых оценщиками методов являются некорректными в силу чрезвычайно высокой чувствительности результатов оценки к неопределенности исходных данных. Даже самые популярные среди оценщиков методики, использование которых, казалось бы, не может вызвать никаких сомнений, причем методики, рекомендованные официальными органами, могут приводить к разбросу результатов оценки в десятки раз. На простых примерах, взятых из реальных отчетов, Л.А. Лейфер показал, что при изменении задаваемой величины износа объекта недвижимости на 2-3 процента или изменении прибыли предпринимателя на 3 процента величина рыночной стоимости, рассчитанная методом выделения, изменяется в 50 раз. Такие же проблемы возникают при применении техники остатка.
В соответствии со сложившимися традициями на Конференции ведущими специалистами в области оценки Ю.В Козырем и Н.П. Бариновым были проведены два мастер-класса: «Ставка дисконтирования: природа, концептуальные подходы к оценке, принципы согласованности, особенности процедур дисконтирования, структура процентных ставок, численные методы оценки» и «Как практикующему оценщику строить нелинейные модели, отражающие зависимость стоимости от ценообразую-щих параметров». Темы мастер-классов говорят сами за себя. Остается только добавить, что все участники форума отметили чрезвычайную полезность мастер-классов и выразили надежду, что традиция включения в программу Конференции мастер-классов ведущих специалистов сохранится и в дальнейшем.
В заключение следует отметить, что общая концепция таких конференций
ограничивает тематику только актуальными вопросами методического и информационного обеспечения работ по оценке. Однако из-за глобальных изменений в области оценки, которые неизбежно последуют в связи с внесением новых изменений в законодательство об оценке, в
программу форума был включен круглый стол, посвященный общим вопросам, касающимся перспектив работы оценщиков. На заседании круглого стола выступили С.В. Грибовский, В.Г. Крайнюченко, Л.А. Лейфер, А.А. Слуцкий, Е.Г. Топал, А.Н. Фоменко.
«Если прокуратура - адвокат государства, то адвокатура - защитник гражданского общества»
Генри Резник
Г «Участие в сегодняшней правовой жизни для гражданина
без юридического советника - это просто игра с ловушкой, ловушкой для неосторожных. Печальный результат сразу наступит»
Николай Гагарин
Адвокатское бюро «Резник, Гагарин и Партнеры» - одно из старейших (основано в 1993 году) и наиболее авторитетных адвокатских образований России - сообщает об открытии практики в сфере недропользования, использования других природных ресурсов, по защите или оспариванию прав на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества.
Руководитель практики - адвокат Геннадий Волков, доктор юридических наук, профессор кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова.
В рамках практики адвокаты соответствующей специализации окажут следующие услуги:
• проведение юридической экспертизы документов в сфере недропользования, использования других природных ресурсов, при сделках с недвижимым имуществом;
• сопровождение инвестиционных и строительных проектов;
• представление интересов клиентов в судах для защиты или оспаривания прав на недра и другие природные ресурсы, недвижимое имущество, в спорах, связанных с использованием земельных ресурсов и созданием объектов недвижимости на землях различных категорий, а также в смежных спорах, в том числе в области охраны окружающей среды.
123022, Москва, ул. Рочдельская, д. 15, стр. 1, Тел.: +7(916)148-0542; +7(495)232-1080 Тел./факс: +7(495)232-1081, E-mail: [email protected] Web-сайт: http://www.abrgp.ru/
