CC BY
63
2001
3. Вопросы частного права России и зарубежных стран
низаций» и «О реструктуризации кредитных организаций» на «О несостоятельности и банкротстве банков и банковских кредитных организаций»* 167 и «О реструктуризации банков и банковских кредитных организаций»« снимет текстологический разнобой в этих взаимосвязанных законах и облегчит работу по их согласованию между собой и ГК РФ; д) логическое обоснование демонополизации полномочий Банка России в сфере деятельности КО168 169 170; е) пропадает необходимость объяснения терминологической путаницы в определении «банковское право» и «право КО» .
В.И.Романов"
ИПОТЕКА ЗЕМЛИ: ИСТОРИЯ И СОВРЕМЕННОСТЬ
Залог как средство обеспечения обязательства известен гражданскому (частному) праву всех правовых систем. Он берет начало со времени римского права под названием pignus (пигнус), что означало - «оковы». Передача вещи кредитору в залог связывала дебитора ответственностью (оковами) за исполнение обязательства. В последующем залог имущества распространился на недвижимое имущество, в том числе на землю и получил название «ипотека» - залог недвижимости. Она также является термином римского права. Термин «ипотека» - слово греческое и впервые употреблено в законодательстве Солона, афинского архонта (ок.559 г. до н.э.). Оно обозначало столб, врытый в землю должника для того, чтобы всякий знал, что эта земля служит обеспечению прав креди-
170
тора .
Основное отличие ипотеки от простого залога заключалось в том, что при ипотеке предмет залога оставался во владении и пользовании залогодателя (должника). Ипотека требовала определенной процедуры заключения: письменно в присутственном месте или перед тремя свиде-
Д-р юрид. наук, профессор, Заслуженный юрист РСФСР.
167 См.: Храмова Е.А. Аутентичность понятий «несостоятельность» и «банкротство». //Правовое регулирование экономических отношений /Под ред. З.М.Фаткудинова, Е.Н.Карягина. - Казань: Изд-во Института экономики, управления и права «Тагли-мат», 2000. - С. 179-183.
168 См.: Тосунян Г.А., Викулин А.Ю. Общий и постатейный комментарий к Федеральному закону «О реструктуризации кредитных организаций». - М.: Дело, 2000. -
С. 118-123.
169 См.: Агарков М.М. Основы банкового права. - С.12; Тосунян Г. А., Викулин А.Ю., Экмалян А.М. Банковское право Российской Федерации. Общая часть. - С. 193.
170 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1007 г.) -М.: Спарк, 1995. - С. 148.
133
Марийский юридический вестник
Выпуск 1
телями. Залоговое право достаточно полно было воспроизведено и в российском гражданском праве, оно распространялось как на любое имущество, так и земельную собственность. Залог недвижимости применялся при купле-продаже, аренде, займе и иных денежных обязательствах.
Залог на Руси получил начало в форме «закладничества», когда в качестве обеспечения исполнения обязательства служило не имущество, а личность должника. На основании «закладничества» происходило закрепление крестьян и посадских людей (должников) к помещикам (кредиторам), и оно служило способом их закрепощения. «Закладничество» в народе именовали «закладной кабалой». Законодательное закрепление залоговое право получило в Соборном уложении царя Алексея Михайловича 1649 г.
Наряду с «закладничеством» на Руси существовала и другая форма залогового права - залог имущества, «заклад». Соборное уложение 1649 г. предусматривало новую форму залога, при которой имущество должника переходило в пользование к займодавцу-кредитору и в случае неисполнения или просрочки исполнения обязательства автоматически становилось собственностью кредитора.
В дальнейшем залоговые отношения в России претерпевали различные изменения. Указом 1737 г. Петра I введена новая форма залога, при которой заложенное имущество не передавалось кредитору, а в случае неисполнения обязательства оно подлежало продаже с публичных торгов. Но в 1744 году Указом Петра I публичная продажа имущества с торгов была отменена. Она введена вновь лишь в 1800 году Уставом о банкротстве. Устав, а затем Гражданское уложение России отменили старые формы залога. Ипотека обрела классическую форму: заложенное недвижимое имущество оставалось в пользовании залогодателя, договор о залоге совершался в форме закладной крепости, утверждаемой старшим нотариусом в присутствии сторон ипотеки, залогодателем мог выступать только собственник имущества, закладываемое недвижимое имущество должно быть свободным от притязаний третьих лиц.
В советское время залоговое право как институт обязательственного права получило правовое регламентирование как в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, так и во всех гражданских кодексах России.
В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. залогу имущества была посвящена 21 статья (85-105). Предметом залога могло быть всякое имущество, не изъятое из оборота, в том числе долговые требования, а также право на горный отвод и на разработку месторождений полезных ископаемых (ст.87). Как явствует из ст.54 ГК, к «всякому» имуществу,
134
2001
3. Вопросы частного права России и зарубежных стран
могущему быть предметом гражданского оборота, а значит и залога, могли относиться ^муниципализированные строения, торговые и промышленные предприятия, морские и торговые суда, находящиеся в частной собственности граждан. Кодекс тогда не употреблял термин «ипотека», хотя предметом залога могло быть недвижимое имущество (строение, предприятие и т.п.), то есть по существу залог был ипотечным. Договор залога на недвижимое имущество подлежал нотариальному удостоверению.
Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. (ст.ст.192-202) сузил перечень объектов недвижимости, разрешаемых залогу, из него были исключены здания, сооружения, относящиеся к основным средствам организаций, колхозов, иных кооперативных организаций, профсоюзов (ст.194). Из права личной (частной) собственности Кодекс исключил такие объекты, как торговые и промышленные предприятия, суда и пр. (ст.105). Предметом залога, естественно, не могла быть земля, поскольку она не закреплялась за гражданами и юридическими лицами в собственность.
Правовой режим залога недвижимого имущества (строений, жилых домов) соответствовал ипотечному залогу: заложенное строение оставалось во владении и пользовании залогодателя.
В новом Гражданском кодексе Российской Федерации институту залога посвящено 25 статей (334-358). В кодексе употребляется уже и термин «ипотека». В п.2 ст.334 говорится, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в кодексе, применяются к ипотеке в случаях, «когда настоящим кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила». До принятия и введения в действие с 1 января 1995 г. Гражданского кодекса РФ залоговые отношения регулировались Законом Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992 г.1 Указанный закон не утратил силу, но с принятием ГК РФ нормы его действуют только в части, не противоречащей Кодексу.
24 июня 1997 г. Государственной Думой Российской Федерации принят специальный закон, регулирующий ипотечные отношения, Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который вступил в силу 22 июля 1998 г. В результате ипотечное право всецело подчинено регулированию этим Законом. Нормы закона о залоге 1992 г. и другие акты могут применяться при залоге земли и иной недвижимости лишь в части, не противоречащей Федеральному закону (ст.79).
1 ВВС. - 1992. - № 23. - Ст. 1239.
135
Марийский юридический вестник
Выпуск 1
Закон установил, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа, купли-продажи, аренды, подряда, обязательства из причинения вреда, а также по любому иному гражданско-правовому обязательству (ст.2).
Предметом ипотечных отношений согласно настоящему Федеральному закону является недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, а также право их аренды. Их перечень содержится в ст.5 Закона: земельные участки, за исключением участков, указанных в ст.63 Закона; предприятия, жилые дома, квартиры, дачи, садовые дома и др. Залогодатель должен обладать в отношении данной недвижимости правом собственности либо правом хозяйственного ведения. В отношении ипотеки земли Законом установлены определенные особенности (ст.62-68), а некоторые категории земель вовсе исключены из ипотечного оборота. Так, согласно ч.1 ст.63 Закона не могут быть предметом ипотеки земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодия из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских)
хозяйств, полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.
Надо заметить, что Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» опередил принятие нового Земельного кодекса РФ, по идее должно было быть наоборот. Земельный кодекс должен был вначале законодательно упорядочить вещные права на землю, в частности, закрепить право частной собственности на землю: на какие земли оно распространяется, пределы правомочий собственника, о правовом положении земельной доли и пр. Закон об ипотеке должен вытекать из основополагающих положений Земельного кодекса и соответствовать ему. Не Кодекс должен прилаживаться к ипотечному закону, а наоборот. Такой принцип вытекает из п.3 ст.129 ГК РФ: право отчуждения или переход земли от одного лица к другому иным способом допускается в той мере, в какой ее оборот допускается законом о земле. А закона о земле до сих пор нет!
Может случиться, что принятый Земельный кодекс вызовет несогласованность некоторых положений ипотечного закона с кодексом. Не исключена ситуация, что Государственная дума согласится с предложением правительства и признает право частной земельной собственности на сельскохозяйственные угодия, например, за крестьянскими (фермерскими) хозяйствами. А почему бы нет? В нынешних условиях, когда государство не в состоянии оказывать финансовую помощь фермерам и те вынуждены постоянно обращаться за банковскими кредитами, такое решение земельного вопроса было бы для них большим подспорьем, чтобы не обанкротиться. Крестьянское хозяйство могло бы получить
136
2001
3. Вопросы частного права России и зарубежных стран
банковскую ссуду не только под залог имущества, скота и урожая, но и земли.
Правовой предпосылкой ипотеки земли является право частной собственности (ипотека государственных и муниципальных земель законом исключена, п.1 ст.63). Земли, находящиеся в ином титульном пользовании, не могут участвовать в ипотечных обязательствах.
В ст.62 Закона об ипотеке приведен перечень земельных участков, которые могут быть заложены в обеспечение исполнения обязательств. Это земли, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки для личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (ч.1).
Надо полагать, что принятие нового Земельного кодекса РФ непременно вызовет необходимость во внесении существенных поправок в Закон об ипотеке. Новый Земельный кодекс распространяет право частной собственности и на земли сельскохозяйственного назначения. На мой взгляд, они могут быть следующие:
- крестьянские (фермерские) хозяйства будут иметь землю на праве собственности, следовательно, они будут вправе передавать свои земельные участки или часть их по договору ипотеки в обеспечение кредитного и иных договорных обязательств;
- личные подсобные хозяйства в настоящее время имеют землю в виде приусадебных участков и полевых наделов. Последние входят в состав земель сельскохозяйственного назначения, а потому Закон исключил эти наделы из ипотечного оборота (ч.1 ст.63). Новый ЗК не предусматривает в будущем такое титульное пользование землей, как пожизненное наследуемое владение. ЛПХ пользовались полевыми земельными участками на таком праве. Они будут юридически переоформлены на право собственности. Следовательно, личные подсобные хозяйства, будучи собственниками своих полевых земельных участков, будут иметь право свободно распоряжаться ими, в том числе передавать их в залог. Оснований для исключения этих земель из ипотечного оборота не имеется. Да это и несправедливо: при нужде сельскому жителю, конечно же, целесообразно передать в залог в первую очередь полевой участок, а не приусадебный;
- в связи с реорганизацией колхозов и совхозов и приватизацией земель реформируемых хозяйств члены колхозов и работники других сельскохозяйственных предприятий, их пенсионеры и работники социальной сферы на селе получили право собственности на земельную до-
137
Марийский юридический вестник
Выпуск 1
лю. В России собственниками условных земельных долей стали почти 12 млн. человек на 117,7 млн. га земель. Собственники земельных долей наделены широким кругом прав по их распоряжению, в том числе продать, подарить, обменять земельную долю на имущественный пай, внести земельную долю в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации (Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю»).
На практике возникают вопросы. Может ли передаваться условная земельная доля в залог? Требуется ли для этого, чтобы она была материализована, т.е. оформлена в виде конкретного земельного участка? В Указе о залоге ничего не сказано. Говорят: если можно земельную долю продать, то какие могут быть правовые основания для исключения из ипотечного оборота?
Представляется, что для участия земельной доли в ипотечных обязательствах все же требуется, чтобы она была оформлена в конкретный земельный участок. Объяснение этому следующее: ипотека является залогом недвижимости, а условную земельную долю нельзя признавать таковой; при неисполнении обязательства должником кредитор вправе продать заложенную землю с торгов по цене не ниже нормативной (в будущем - кадастровой), а бестелесная земельная доля такой стоимости не может иметь.
Введение в действие Закона об ипотеке вызвало необходимость упорядочения земельных законов субъектов Федерации. Например, частью 2 ст.63 Закона предусмотрено, что не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного для земель соответствующего целевого назначения. Значит, в законах о земле субъектов Федерации должны быть утверждены не только верхние пределы земельных участков, но и минимальные размеры.
В Республике Марий Эл законом определены только максимальные размеры: для ведения личного подсобного хозяйства - до 1 га, индивидуального жилищного строительства - 0,15 га, садоводства - 0,15 га, под дачи - 0,10 га. Исключение сделано только для земель крестьянского хозяйства, там определены оба предела: от 1 до 100 га.
Значит, законодателям республики необходимо в земельном законе установить минимальные размеры, например, для жилищного строительства от 0,08 до 0,15 и т.д.
Зачем этого требует закон? Думается, что здесь законодатель учел два момента: во-первых, при продаже с торгов заложенного земельного участка он мог бы быть востребован; во-вторых, - в интересах нового
138
2001
3. Вопросы частного права России и зарубежных стран
правоприобретателя, земельный участок мог бы быть использован по целевому назначению хотя бы в минимальных размерах.
В ряде регионов приняты законы о залоге земли. Это незаконно. Ипотечное право является институтом гражданского права, а потому правовое регулирование залога недвижимости относится к исключительному ведению Российской федерации (ст.71 Конституции РФ). Субъекты Федерации не вправе принимать свои законы об ипотеке, а также включать в свои земельные законы положения, противоречащие Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Включение земли в рыночный оборот, естественно, потребует создания системы земельных банков, как это было в свое время в России: акционерные земельные банки, Дворянский земельный банк, которые принимали земли в залог, скупали, продавали.
Последнее. Когда вступит в силу глава 17 ГК РФ? Ранее было сказано - со дня введения в действие Земельного кодекса РФ. Теперь этого недостаточно. Как сказано в ст.13 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» от 30 ноября 1994 г. в редакции ФЗ от 16 апреля 2001 г., нормы главы 17 ГК, касающиеся совершения сделок с земельными участками, вводятся в действие со дня введения в действие Земельного кодекса РФ и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Из смысла редакции этой нормы вытекает - одновременного введения.
Н.Г.Михеев*
ПРОЦЕССУАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ РАССМОТРЕНИЯ СУДОМ ДЕЛ ОБ УСЫНОВЛЕНИИ ДЕТЕЙ
Усыновление (удочерение) - это возможность для ребенка жить в семье, и законодатель считает приоритетной задачей обеспечение интересов детей. Усыновление происходит также и в интересах создаваемой семьи, но главным и при этом считаются интересы ребенка.
Законодательная база, регулирующая вопросы усыновления, развивается быстро. С принятием нового Семейного кодекса РФ все вопросы, связанные с усыновлением, рассматриваются судом. Согласно действующему законодательству, усыновление допускается в интересах несовершеннолетних детей, единственный родитель или оба родителя которых умерли или лишены родительских прав, или признаны в
Доцент кафедры публичного права России и зарубежных стран Марийского государственного университета.
139
