CC BY
75
Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
Продолжение*
Г.Е. Быстров
доктор юридических наук, профессор
Статья 7. Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Исходным положением для формирующейся системы залога является определение ипотеки. Оно содержится в статье 1 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который частично воспроизводит нормы статей 1154 и 1587 тома Х Свода законов Российской империи. Во-первых, залог рассматривается как способ обеспечения обязательств. Во-вторых, современная ипотека, как и ипотека по ранее действовавшему законодательству, представляет собой право обратить взыскание на недвижимость при неисполнении должником своих обязательств. В-третьих, притязания кредитора к чужой недвижимости базируются на основе принципа старшинства: залогодержатель при неисполнении должником обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Имеются определенные отличия в интерпретации определения ипотеки в ранее действовавшем и современном законодательстве. В статье 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека связывается только с правом залогодержателя на удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. В действительности ипотека может служить удовлетворению как денежных, так и иных обязательств. И Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК
РФ), и Закон Российской Федерации «О залоге» не исключают возможности перевода не денежных обязательств в денежные до того, как залогодержатель сможет начать процедуру правоприменения.
По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания. Предметом ипотеки могут быть также земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. В соответствии с п. 1 ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» запрещена ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.
В юридической науке подвергается сомнению конституционность положения п. 1 ст. 63 указанного Федерального закона, поскольку в рассматриваемом случае устанавливается различный правовой режим в отношении государственной, муниципальной и частной собственности на землю, создаются привилегированные условия для залоговых операций с государственными и муниципальными землями. Применение запретительного режима в отношении ипотеки сельскохозяйственных угодий создает барьеры на пути движения капиталов, рабочей силы и товаров в аграрный сектор экономики. П. 1 ст. 63 указанного Федерального закона противоречит конституционным
* Начало см. Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. №№ 8, 9.
установлениям о свободе предпринимательской деятельности, свободе договоров, свободе собственника в осуществлении владения, пользования и распоряжения землей, свободе труда и праве каждого на выбор рода занятий и профессий, составляющих основу правовой инфраструктуры ипотечного земельного рынка. Запрещение залоговых операций с сельскохозяйственными угодьями ослабляет конституционные гарантии о единстве экономического пространства, свободном перемещении товаров, услуг и финансовых средств, лишает сельскохозяйственные коммерческие организации и крестьянские (фермерские) хозяйства долгосрочных кредитов.
Отсылочная норма, содержащаяся в комментируемой статье к Федеральному закону № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имеет принципиальное значение не только для гражданского, но и земельного права. Но именно это положение вызывает принципиальное возражение, т. к. в этом законе отсутствует сбалансированный механизм защиты прав залогодателя и залогодержателя.
Проектируемое земельное законодательство в рамках проводимых земельной и аграрной реформ, ведущих к изменению правового положения сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, должно обеспечить каждому собственнику земельного участка и предпринимателю свободу земельного оборота с тем, чтобы с помощью ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных земель создать необходимые условия для перераспределения земель в пользу высокоэффективных и конкурентоспособных хозяйств. Это означает, что в проектируемом законе должно быть дано легальное определение залога сельскохозяйственных земель; определен сбалансированный механизм защиты прав залогодателя и залогодержателя; закреплены правовые условия для формирования ипотечной системы (Государственного земельного банка, коммерческих банков, других кредитных учреждений, совершающих залоговые операции с земельными участками сельскохозяйственного назначения), обеспечивающей
надежный, конкурентоспособный, доступный и дешевый источник долгосрочных кредитов для сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств; создан благоприятный налоговый режим деятельности функционирующих в сфере ипотечного кредитования небанковских организаций (пенсионных и инвестиционных фондов), страховых компаний; усилено публично-правовое регулирование залоговых операций с землями сельскохозяйственного назначения, обеспечивающее стабилизацию финансового положения сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, фондового рынка через регулирование процентных ставок и реализацию государственных программ финансовой поддержки сельского хозяйства при освоении ипотечного механизма.
Эти и другие важные вопросы, в том числе, как справедливо полагает академик Э.Н. Крылатых, создание механизма защиты как «интересов землевладельца (землепользователя) при возникновении форс-мажорных обстоятельств, осложняющих возврат полученного кредита и уплату процента за его пользование»1, так и банков, специализирующихся на предоставлении кредитов под залог сельскохозяйственной недвижимости, мобилизации ресурсов на вторичном ипотечном земельном рынке посредством выпуска закладных - ценных бумаг, обеспеченных недвижимым имуществом, не нашли отражения в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
И здесь возникает вопрос, насколько правомерна современная практика, при которой земельные банки либо скупают государственные и муниципальные земли, земли сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, либо требуют передачи в собственность заложенных земель при неуплате или несвоевременной уплате долга залогодателем. Так, созданный в апреле 1994 года Русский поземельный банк является собственником 10 тыс. га земли, которая оценивается в 50-70 млрд р. В состав банковских земель входит земля, занятая в сельскохозяйственном производстве, есть и незаня-
1 Доклад академика Э.Н. Крылатых «Государственное регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения» на круглом столе в Московской государственной юридической академии 14 мая 2002 года.
тые удобья, леса, водоемы, луга, сенокосы. Это земля - из фонда перераспределения, переданная банку его учредителями - общественными хозяйствами различных форм собственности, а также администрациями городов и районов.
Анализ Устава современного Российского поземельного банка и уставов других 15 земельных банков, функционирующих в форме акционерных обществ открытого типа - членов Союза земельных банков России, позволяет сделать вывод о наличии правового понятия ипотечной деятельности в узком и широком смысле. В узком смысле слова об ипотечной деятельности банка можно и следует говорить лишь тогда, когда совершается самостоятельное действие по кредитованию под залог земли с возложением на залогодателя обязанности уплаты платежей по ссуде и предоставлением права банку получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, включая проценты от продажи заложенного земельного участка с публичных торгов (статьи 334 и 335 ГК РФ).
В широком смысле слова об ипотечной деятельности банка может идти речь в тех случаях, когда имеет место деятельность банка по приобретению земли от залогодателя при реализации заложенного земельного участка, на который обращено взыскание, путем продажи земельного участка с торгов. Очевидно однако, что такая деятельность по приобретению земли от залогодателя - сельскохозяйственных коммерческих организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств, муниципальных образований, государства - лежит вне сферы ипотечного кредитования и ничем не отличается от всякой иной деятельности, связанной с осуществлением таких операций, как купля-продажа земельного участка.
Такое широкое толкование ипотечной деятельности было введено в практику законотворчества еще в 1992 году. В проекте Закона РСФСР «О Российском государственно-акционерном земельном банке» предлагалось возложить на Российский земельный банк функции, связанные с операциями по купле-продаже земли, выдаче кредитов под залог земли физическим и юридическим лицам. Также предлагалось предоставить Российскому земельному банку как залогодержателю право иметь в
своей собственности земли крестьянских (фермерских) хозяйств, под которые они получили кредиты и не погасили их.
Этот законопроект был отвергнут Верховным Советом РСФСР по двум мотивам. Во-первых, потому, что его реализация порождала монопольного собственника огромных латифундий, орган, который самостоятельно оценивал бы земельные участки, разрабатывал и утверждал условия предоставления кредитов под чужие земельные участки. При наличии такого монополизма неизбежно подорожание кредита, ущемление прав залогодателей. Во-вторых, такое предложение возвращало российского законодателя в доправовое состояние, существовавшее до 1737 года, когда юридическое сознание еще не дошло до понимания того, что залог - это право на чужую вещь. В тот период доминировало правило, согласно которому с просрочкой залога заложенное имение становится собственностью кредитора.
После принятия Указа императрицы Анны Иоановны от 1 августа 1737 года, законодатель приблизился к пониманию залога как права на чужую вещь, введенному ранее Указом от 11 мая 1558 года, которым предписывалось удовлетворение кредиторов производить посредством продажи заложенной вещи, а излишек выручки отдавать должнику. Предпринятая в 30-х годах XVIII века реформа залогового права базировалась на идее защиты обоюдных интересов должников и кредиторов. Она не признавала за залогодержателем права собственности на заложенное имение и закрепила новый взгляд на залоговое право, согласно которому залогодержатель ограничен лишь правом выкупа заложенного имения и может требовать удовлетворения из этого имения посредством публичной продажи по правилам, установленным 19 мая 1724 года для имений, продаваемых в Канцелярии конфискаций и учрежденной при ней 17 мая 1733 года в Санкт-Петербурге особой аукционной камере.
Понятие о залоге как о праве на чужую вещь полностью вошло в состав залогового законодательства, действовавшего до октября 1917 года. На основе такого понимания залога регулировались отношения залогодателя и залогодержателя, которому не предоставлялось право владеть, а тем более распоряжаться заложенным имением.
Таким образом, можно заключить что практика современных земельных банков, требующих передачи в собственность заложенных земель, не только противоречит современному законодательству, но и является движением назад против сложившегося в 30-е годы XVIII века понятия залога как права на чужую вещь. В связи с этим нельзя не согласиться с академиком Э.Н. Крылатых в том, что банки не должны быть собственниками заложенных земельных участков. «Они обязаны распорядиться ценными бумагами - закладными на фондовом рынке с тем, чтобы вернуть сумму, предоставленную под залог, и проценты по кредиту. Возможны другие схемы, когда включатся специализированные риэлторские фирмы, обеспечивающие продажу земельного участка, заложенного в кредитной организации и возврат ей задолженности залогодателя. Возможны варианты предоставления залогодателю вместо заложенного участка другого, относительно худшего качества и местоположения для использования разницы в цене как источника возврата кредита и процентов. Такого рода схемы оговариваются в кредитном договоре, но их принципиальная возможность должна быть предусмотрена в ипотечном законодательстве РФ»2.
Предметом ипотеки может быть любой земельный участок (или часть его), находящийся в собственности гражданина или юридического лица, государства или муниципального образования, не изъятый из гражданского оборота и не запрещенный для сдачи в залог российским законодательством. Требование о том, что имущество, составляющее предмет залога, должно быть обозначено и выделено из остального имущества залогодателя, распространяется также на залог земель. Это означает, что предметом залога может быть земельный участок с зафиксированными границами (местоположением) в документах, удостоверяющих права на землю, и в государственной регистрации этих прав. Наряду с общим правилом о допустимости использования предмета залога имущества, не изъятого из оборота, в каждом отдельном случае нужно учитывать специальные правила о том, что к договору ипотеки земельного
участка должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная правомочным органом.
Хорошо известна хозяйственной практике и широко применяется для обеспечения обязательств, связанных с долгосрочным инвестированием, ипотека предприятия и иного имущественного комплекса. Договор о таком залоге может заключать как предприятие, являющееся собственником такого имущества, так и предприятие, которому передано имущество в хозяйственное ведение или оперативное управление (с разрешения собственника или уполномоченного органа). Предметом залога по таким договорам является не только предприятие, но и иные имущественные комплексы.
Смысл этого правила, закрепленного в п. 2 ст. 340 ГК РФ, очевиден. Залог для того и устанавливается, чтобы подвергнуть его предмет в случае необходимости принудительной реализации (входящее в состав предприятия или иного имущественного комплекса имущество движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе и приобретенные в период ипотеки), если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, в отдельных сферах практического применения круг возможных его предметов значительно расширен. Это особенно касается тех случаев, когда принятые в соответствии с требованиями ст. 44 Закона Российской Федерации «О залоге» меры по финансовому оздоровлению предприятия (назначение руководителей в руководящие органы, ограничение права распоряжаться продукцией) не дали надлежащих результатов, и залогодержатель вынужден обратить взыскание на находящееся на ипотеке предприятие.
Договор об ипотеке зданий и сооружений, помимо общих для любого договора о залоге условий, должен содержать положения, относящиеся к ипотеке земельного участка, на котором находится это здание и сооружение. Именно на эти случаи рассчитано правило, содержащееся в п. 3 ст. 340 ГК РФ. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором
2 Доклад академика Э.Н. Крылатых «Государственное регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения» на круглом столе в Московской государственной юридической академии 14 мая 2002 года.
находится это здание или сооружение, либо часть этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Ранее судебная практика также твердо придерживалась правила о том, что право на землю следует за правом на строение, находящееся на земельном участке, и ипотека зданий или сооружений возможна только с одновременной ипотекой земельного участка. Новый Земельный кодекс Российской Федерации закрепляет прямо противоположный принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» обратил особое внимание на то, что правила, содержащиеся в п. 3 ст. 340 ГК РФ, подлежат применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ)3.
В юридической литературе нередко допускается смешение оснований возникновения залогового права и самого возникновения этого права, которое не совпадает с моментом заключения соответствующего договора об установлении ипотеки. Договор об ипотеке является договором, который стороны должны заключить для возникновения залогового права. Ипотека - это право, которое является результатом реализации этого договора. В ГК РФ также проводится четкое разграничение залога как пра-
ва и ипотечного договора. Так, статья 352 ГК РФ говорит о прекращении залога, статья 341 определяет момент возникновения права залога в связи с заключением договора о залоге. В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорится о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничений (обременений) прав на него, в том числе сервитута, ипотеки, доверительном управлении, аренде. В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» речь идет об ипотеке, когда это касается права, созданного сторонами, и о договоре об ипотеке, когда речь идет о договоре, по которому создано это право.
Договор залога земельного участка (ипотеки) в том смысле, в каком он закреплен существующим законодательством, может быть заключен залогодателем, сдающим в залог находящийся в его собственности земельный участок или часть его, либо право аренды земельного участка, и залогодержателем, который выдает залогодателю в обеспечение получаемого предмета залога оговоренную в договоре денежную сумму.
Для характеристики договора залога земельного участка (ипотеки) наиболее существенное значение имеет предмет ипотеки. Как явствует из определения договора, в этом качестве могут выступать не только земельный участок и его часть, но и право аренды земельного участка. В договоре залога (ипотеки) должны быть указаны реквизиты, характеризующие земельный участок (местоположение, площадь, достаточное для идентификации предмета ипотеки описание); объекты недвижимости, расположенные на этом участке, если они являются предметом ипотеки; денежная оценка земельного участка и другого имущества, передаваемого в ипотеку; номер кредитного договора, исполнение которого обеспечивается залогом земельного участка; сумма кредита, обеспеченного по закладной и условия его погашения (сроки, процентные ставки); правоустанавливающие документы, удостоверяющие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение
3 О залоге. Сборник законодательных и нормативных актов по состоянию на ноябрь 1997 года. М.: Буковица. 1997. С.133
(обременение) прав на недвижимое имущество. В договоре ипотеки должны быть указаны также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.
Не вдаваясь в подробный анализ содержания договора залога земельных участков (ипотеки) отметим лишь два существенных момента для правовой характеристики указанного договора. Во-первых, на практике наибольшее распространение имеет договор, оформляемый в виде закладной, по которой осуществляется передача прав путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу. На оформление ипотечных отношений залоговым документом специальной формы ориентирует Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в котором выделена специальная глава о закладной, выполняющей особые функции.
Закладная удостоверяет ипотечное обязательство залогодателя, получившего ссуду, возвратить ее в обусловленный срок и закрепляет право залогодержателя на исполнение по денежному обязательству, обеспеченного ипотекой имущества, на обращение взыскания на заложенное имущество, указанное в закладной. Нетрудно заметить некоторое сходство закладной и именной ценной бумаги как документа, удостоверяющего с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление и передача которых возможны только при его предъявлении ( ст. 142 ГК РФ). Такая позиция с достаточной определенностью выражена в п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которая признает закладную именной ценной бумагой, удостоверяющей права законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченного ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
Во-вторых, в условиях рыночных отношений повышается роль локальных норматив-
ных правовых актов коммерческих банков и других кредитных учреждений, регулирующих на основе гражданского, предпринимательского, банковского, земельного законодательства залог земельных участков. К таким локальным нормативным правовым актам можно отнести Примерные формы договора коммерческих банков об ипотеке (закладной), договора поручения, договора страхования имущества предприятий и граждан, договора о залоге недвижимого имущества с оставлением имущества у залогодателя, договора на проведение оценки рыночной стоимости имущества, заявления на ипотечный кредит; методические материалы по оценке вероятности погашения кредита, предоставленного юридическим лицам под залог недвижимого имущества и по оценке объектов ипотеки для определения их залоговой стоимости, для определения ликвидной стоимости недвижимого имущества; правила открытия и ведения ипотечного счета. Во всех этих нормативных документах содержатся примерные условия ипотечного кредитования и использования земли в качестве залога, которые на основании ст. 427 ГК РФ могут быть применены по соглашению сторон при заключении договора залога (закладной) и кредитного договора.
Правовое регулирование обращения взыскания на заложенный земельный участок основано на нормах ст. 28 Закона «О залоге», статей 349-350 ГК РФ, статей 50-55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон «О залоге» устанавливал исключительную подведомственность судам дел об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 28). ГК РФ не принял этой позиции и сформулировал правило об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество по решению суда как диспозитив-ное ( п. 1 ст. 349). Это возможно лишь при одном условии, когда отсутствует соглашение о возможности реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд. В вопросе о порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество ГК РФ дополнил ст. 28 Закона «О залоге» следующим правилом. Теперь залогодержатель и залогодатель сами могут договориться о реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд. Такое соглашение о внесудебной реа-
лизации предмета залога действительно, если оно заключено после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога и нотариально удостоверено (ч. 2 п. 1 ст. 349 ГК РФ). Соглашение, заключенное до возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, недействительно и не дает права на применение внесудебных процедур обращения взыскания на заложенное имущество.
Порядок обращения взыскания на заложенные земельные участки отличается рядом особенностей. Они установлены ст. 68 Закона об ипотеке, который отсылает к общим нормам о порядке реализации заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу. При этом учитывается специфика отношений, складывающихся при проведении торгов, аукционов или по конкурсу, и особая экономическая ценность земельных участков в залоговых отношениях.
В п. 1 ст. 68 предусматривается, что на реализацию заложенного земельного участка, приобретенного при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании. При этом допускается, что лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, установленных федеральным земельным законодательством или в порядке, установленном этим законодательством. Здесь действует порядок, согласно которому продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением целевого назначения земель производится по решению органа исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Особенно жесткие требования к совершению сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения предъявляют нормативные правовые акты, регулирующие порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков. При совершении сделки купли-продажи продавец и покупатель не могут изменить режим использования земель и целевое назначение земельного участка, используемого для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства.
Этот порядок, установленный постановлением Правительства Российской Федерации 30 мая 1993 года, распространяется и на продажу земельных участков на публичных торгах, аукционах или конкурсах, которая совершается при обращении взыскания на заложенные земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Законом об ипотеке введены и другие ограничения на приобретение права собственности и других вещных прав на землю при продаже земельных участков на публичных торгах, аукционе или конкурсе. Они касаются круга лиц, которые могут приобретать такие земельные участки (п. 2 ст. 68). Такого рода ограничения установлены, в частности, Законом РСФСР от 22 ноября 1990 года «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (п. 1 ст. 1), который предусматривает, что право на создание крестьянского (фермерского) хозяйства и получение земельного участка для этих целей имеют лишь лица, профессионально связанные с сельскохозяйственной деятельностью. К ним относятся граждане, имеющие опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию или прошедшие специальную подготовку.
Иное положение создается в связи с введением в действие комментируемого закона (п. 3 ст. 1), который не предусматривает такого ограничения при совершении гражданско-правовых сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, как наличие у покупателя опыта работы в сельском хозяйстве и соответствующей квалификации либо специальной сельскохозяйственной профессиональной подготовки. По этому вопросу при коллизии правовых норм, содержащихся в Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Законе РСФСР от 22 ноября 1990 года «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», с одной стороны, и комментируемого закона, с другой стороны, применению подлежат нормы Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» как последующего закона, который имеет большую юридическую силу, чем предыдущие законы, т. е. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Закон РСФСР от 22 ноября 1990 года «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
