Ипотека Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ИПОТЕКА

Григорий ЗАДОНСКИИ

Рис. 1. Динамика рынка жилой недвижимости

В 2013 г. рост ипотечного жилищного кредитования продолжался: объем предоставленных в этот период ипотечных, жилищных кредитов (1,354 трлн. руб.) превысил объем 2012 г. на 31,17%. Качество портфеля ИЖК продолжало улучшаться: просроченная задолженность за

2013 г. уменьшилась до 39,5 млрд. руб. при снижении ее доли в задолженности до 1,49%; задолженность без просроченных платежей

в общей сумме задолженности на 1 января

2014 г. увеличилась относительно 1 января 2013 г. на 0,12 п.п. и составила 96,05%, а доля задолженности по дефолтным ИЖК (с просроченными платежами свыше 180 дней) сократилась на 0,48 п.п. и составила 1,78%. Снижение в 2013 г. средневзвешенной за месяц процентной ставки по ИЖК в рублях в декабре сменилось ее повышением на 0,2 п.п. — до 12,1% годовых.

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), в 2013 г. общее количество регистрационных записей1 об ипотеке жилья физических лиц в Едином государственном реестре

1250

1000

750

500

250

2011 г.

2013 г.

I | II | III | IV 2012 г.

Количество прав собственности на жилые помещения, зарегистрированных в сделках с жильем, тыс. ед.

-Доля прав собственности на жилые помещения, обремененных ипотекой,

в общем количестве прав собственности на жилые помещения, зарегистрированных в щелках с жильем, в %

Источник: ОАО «АИЖК» по данным Росреестра.

прав (ЕГРП) составило 1245 833 записи, что на 7,47% больше, чем в 2012 г. (1159 208). Количество записей об ипотеке жилых помещений, находящихся в собственности граждан, приобретенных (построенных) за счет кредитных средств либо целевого займа, для физических лиц составило 922 534 против 790 736 в 2012 г. (больше на 16,67%). Темп роста количества регистрационных записей об ипотеке жилья в 2013 г. был вдвое ниже, чем в 2012 г., как в целом (7,47% против 15,63%), так и по ипотеке жилых помещений, находящихся в собственности граждан, приобретенных (построенных) за счет кредитных средств (16,67% против 35,02%).

В 2013 г. доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, продолжала увеличиваться (26,0%), и за год ее прирост составил 4,1 п.п. (См. рис. 1.)

В декабре 2013 г., по данным ЦБ РФ, было выдано 105 810 ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 178,65 млрд. руб., что больше на 33,63% по количеству кредитов и на 43,21% - в денежном выражении, чем в декабре 2012 г. В 2013 г. продолжилось увеличение объема выданных ИЖК: 657 кредитных организаций предоставили 824 792 кредита на сумму 1,354 трлн. руб., что на 19,24% больше по числу кредитов и на 31,17% - в денежном выражении, чем в 2012 г. (См. рис. 2.) Задолженность по ИЖК на 1 января 2014 г. составила 2,648 трлн. руб. Объем выданных жилищных кредитов (ЖК) в 2013 г. достиг 1,404 трлн. руб., или 880.485 кредитов при задолженности в 2,765 трлн. руб.

Просроченная задолженность по ИЖК на 1 января 2014 г. находилась на уровне в 39,50 млрд. руб., или 1,49% от остаточной задолженности, что на 0,59 п.п. меньше, чем

1 Количество регистрационных записей об ипотеке обычно превышает количество обремененных ипотекой объектов жилой недвижимости.

ИПОТЕКА

на 1 января 2013 г. Доля просроченной задолженности в остаточной задолженности по ИЖК в рублях на 1 января 2014 г. сократилась по сравнению с 1 января 2013 г. на 0,47 п.п. -до 1,0%, а по кредитам в иностранной валюте, напротив, увеличилась на 1,15 п.п. - до 12,57%.

В 2013 г. продолжилось снижение по сравнению с 2012 г. доли ИЖК в иностранной валюте в объеме выданных кредитов: в денежном выражении - на 0,3 п.п. - до 1,12%, а в количественном - на 0,02 п.п. - до 0,23%. На 1 января 2014 г. доля таких кредитов в остаточной задолженности уменьшилась относительно 1 января 2013 г. на 1,93 п.п. - до 4,22%, а доля просроченной задолженности по ИЖК в иностранной валюте в суммарной просроченной задолженности увеличилась на 1,84 п.п. и составила 35,59%.

По данным ЦБ РФ, доля задолженности по ИЖК без просроченных платежей в общей сумме задолженности по ИЖК на 1 января 2014 г. увеличилась по сравнению с 1 января 2013 г. на 0,12 п.п. и достигла 96,05%. Доля задолженности по дефолтным кредитам (с просроченными платежами свыше 180 дней) в общей сумме задолженности по ИЖК сократилась за этот период на 0,48 п.п. и составила 1,78%.

Из 6 групп кредитных организаций, ранжированных по величине активов (по убыванию), как следует из данных ЦБ РФ, доля первой группы, включающей пять кредитных организаций с наибольшими активами, в общем объеме предоставленных за 2013 г. ИЖК соответствовала уровню 72,22% в денежном выражении и 76,93% - в количественном, увеличившись по сравнению с 2012 г. соответственно на 6,23 и 4,62 п.п. Относительно 2011 г. доля первой группы кредитных организаций увеличилась и по объему выданных ИЖК - на 18,46 п.п., и по количеству - на 14,63 п.п., что свидетельствует о продолжающейся монополизации ипотечного рынка. На 1 января 2014 г. две первые группы (19 кредитных организаций) охватывали 80,13% рынка ИЖК. Соответственно, доли остальных групп кредитных организаций за год снизились.

При сокращении в 2013 г. доли просроченной задолженности в общей задолженности до 1,49% (39,50 млрд. руб.) против 2,08% в 2012 г. вторая группа кредитных организаций «лидирует» в этом отношении, сохранив в прошедшем году наибольшее значение доли

1400 1200 1000 800 600 400 200

2008 г. 2009 г.

■ I кв. ■ II кв. I

Источник: данные ЦБ РФ.

2010 г. 2011 г.

I кв. □ IV кв.

2012 г. 2013 г.

просроченной задолженности (3,04%) и располагая тем самым наиболее рискованным портфелем ИЖК. Качество кредитных портфелей групп, выраженное в просроченной задолженности группы в процентах от остаточной задолженности группы, ухудшилось за 2013 г. для третьей и пятой групп и улучшилось для остальных.

Наименьшее значение средней величины ИЖК в рублях за 2013 г. (1,31 млн. руб.) было зафиксировано у пятой группы кредитных организаций, а наибольшее значение средней величины ИЖК в иностранной валюте (20,5 млн. руб.) - у шестой группы. По сравнению с 2012 г. средние значения ИЖК в рублях для всех групп увеличились. Наибольший рост средней величины ИЖК в иностранной валюте был зарегистрирован у второй и шестой групп, а наибольшее снижение отмечено у четвертой группы. (См. рис. 3.)

Рис. 2. Динамика предоставления ипотечных жилищных кредитов

(накопленным итогом с начала года), млрд. руб.

Рис. 3. Динамика средней величины ипотечного жилищного кредита по 6 группам кредитных организаций, ранжированных по величине активов (по убыванию), в 2013 г.

Группы кредитных организаций ш Средняя величина ИЖК в рублях, млн. руб. Средняя величина ИЖК в иностранной валюте, млн. руб.

-Превышение средней величины ИЖК в рублях в 2013 г. по сравнению с 2012 г., в %

-Превышение средней величины ИЖК в иностранной валюте в 2013 г.

по сравнению с 2012 г., в % Источник: по данным ЦБ РФ.

RUSSIAN ECONOMIC DEVELOPMENT • VOLUME 21 • № 3 • MARCH-APRIL 2014 41

Средневзвешенная за 2013 г. ставка по ИЖК в рублях увеличилась относительно 2012 г. на 0,1 п.п. и составила 12,4% годовых. Рост ставки по кредитам в рублях был отмечен у всех групп кредитных организаций. По ИЖК в иностранной валюте средневзвешенная ставка за год снизилась на 0,2 п.п. - до 9,6% годовых. Средневзвешенные за 2013 г. ставки по кредитам в иностранной валюте снизились у первой, второй и шестой групп на 1,3, 1,5 и 0,5 п.п. соответственно.

В декабре 2013 г. снижение средневзвешенной за месяц ставки по ИЖК в рублях сменилось ее ростом (до 12,1% годовых), который составил 0,2 п.п. Соответствующая ставка по рефинансированным ОАО «АИЖК» в декабре закладным составила 11,13% годовых, что на 0,14 п.п. ниже, чем ставка за ноябрь. Средневзвешенная за год ставка по рефинансированным в 2013 г. ОАО «АИЖК» кредитам увеличилась, достигнув 10,98% годовых против 10,67% за 2012 г.

Средневзвешенный за 2013 г. срок кредитования у всех групп кредитных организаций для ИЖК в рублях составил 14,7 года, а для ИЖК в иностранной валюте - 12,7 года. Наибольший средневзвешенный срок кредитования для кредитов в рублях был отмечен у третьей группы - 15,6 года, а для кредитов в иностранной валюте - у первой группы - 21,2 года. Наименьшие средневзвешенные сроки кредитования были зафиксированы у шестой группы: 10,3 года для кредитов в рублях и 2,1 года для кредитов в иностранной валюте.

По данным ЦБ РФ, в 2013 г. приобретение кредитными организациями прав требования по ИЖК увеличилось относительно 2012 г. на

5,17% и составило 85,98 млрд. руб. Приобретение прав требования по кредитам в рублях уменьшилось за этот период на 2,47% и составило 61,71 млрд. руб., а по кредитам в иностранной валюте - увеличилось на 31,3% и составило 24,274 млрд. руб. Наибольший объем приобретенных прав требования по ИЖК в 2013 г. и в рублях, и в иностранной валюте, как и в 2012 г., был зафиксирован у кредитных организаций четвертой группы.

По оценке ОАО «АИЖК», в 2013 г. объем сделок на первичном рынке жилья с использованием ипотечного кредитования увеличился по сравнению с 2012 г. на 10 п.п. и составил 30%. (См. таблицу.)

В 2013 г. доля ОАО «АИЖК» на ипотечном рынке составила в рублевом выражении 8,2% (111,3 млрд. руб.), или около 10% от общего количества выданных кредитов, в том числе за счет работы на первичном рынке (рефинансирования) - 3,5% (48,0 млрд. руб.), на вторичном - 4,7% (63,3 млрд. руб.). По оценке АИЖК, итоговый объем выпуска ипотечных ценных бумаг в 2013 г. составил 140,625 млрд. руб., из которых 55,5% (78,1 млрд. руб.) ценных бумаг было выпущено с участием самого Агентства.

В 2014 г. размер материнского капитала АИЖК был увеличен и составляет сейчас 429,4 тыс. руб. Проиндексированные ежегодные выплаты военнослужащим - участникам накопительно-ипотечной системы в 2014 г. достигли 233 тыс. руб. По программе «Военная ипотека» Агентство увеличило максимальную сумму ипотечного кредита при покупке квартиры на первичном рынке с 2 до 2,2 млн. руб. и снизило минимальный размер первоначального взноса с 30 до 20%. ■

Объем сделок с использованием ипотечных жилищных кредитов на первичном и вторичном рынках жилья

2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011г. 2012 г. 2013 г.

ИЖК на приобретение жилья на первичном рынке, в том числе строящегося

млрд. руб. 120,9 15,6 38,8 107,5 206,4 406,1

тыс. шт. 64,4 13,3 30,8 78,5 138,3 247,4

млн. кв. м 3,3 0,5 1,2 3,2 6,1 11,5

ИЖК на приобретение жилья на вторичном рынке

млрд. руб. 120,9 15,6 38,8 107,5 206,4 406,1

тыс. шт. 64,4 13,3 30,8 78,5 138,3 247,4

млн. кв. м 3,3 0,5 1,2 3,2 6,1 11,5

Объем первичного рынка ИЖК, в % от общего объема предоставленных ИЖК 18,4 10,2 10,2 15,0 20,0 30,0

Источник: по оценке ОАО «АИЖК».