Рынок недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Рынок недвижимости

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Григорий ЗАДОНСКИЙ

В январе-феврале 2014 г. было построено 116,3 тыс. квартир, общая площадь которых (8,7 млн. кв. м) превысила соответствующий результат января-февраля 2013 г. на 34,3%. По данным Росреестра, в 2013 г. объем зарегистрированных прав собственности на земельные участки (6623 502 регистрационных акта), включая права физических лиц, превысил показатель 2012 г. на 4,16%.

По сравнению с январем 2013 г. объем ИЖК, предоставленных в январе 2014 г. (47 724 кредита на сумму 79,294 млрд. руб.), увеличился на 41,8% в количественном и на 51,8% — в денежном выражении. На 1 февраля 2014 г. просроченная задолженность по ИЖК в рублях в процентах от остаточной задолженности уменьшилась относительно 1 февраля 2013 г. на 0,49 п.п. и составила 1,0%. Средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях за январь 2014 г.

составила 12,3% годовых, на 0,4 п.п. превысив наименьшее значение ставки за 2013 г.

В январе-феврале 2014 г. организациями всех форм собственности построено 116,3 тыс. квартир общей площадью 8,7 млн. кв. м, или 134,3% к январю-февралю 2013 г. Из этих квартир в январе 2014 г. построено 62,9 тыс. квартир общей площадью 4,6 млн. кв. м, или 129,1% к январю 2013 г. (См. рис. 1.) В январе 2014 г. индивидуальными застройщиками построено 1,9 млн. кв. м общей площади жилых домов, или 41,0% от общего объема жилья, введенного в январе 2014 г.

В 2013 г. средняя площадь вновь построенных квартир (76,1 кв. м) снизилась относительно наибольшего значения (82,5 кв. м) на 7,74%. Средняя площадь квартир, построенных в январе-феврале 2014 г., составила 74,8 кв. м, что

Рис. 1. Динамика строительства жилья

20

15

10

О

miniim m m III m П

Авг.

Сен.

Окт.

Янв. Фев. Март Апр. Май Июнь Июль Введено общей площади за месяц 2012 г., млн. кв. м Введено общей площади за месяц 2013 г., млн. кв. м Введено общей площади за месяц 2014 г., млн. кв. м

-Введено общей площади за месяц 2013 г., в % к соответствующему месяцу 2012 г.

-Введено общей площади за месяц 2014 г., в % к соответствующему месяцу 2013 г.

Источник: по данным Росстата.

Ноя.

150

130

110

90

70

Дек.

на 8,85% меньше средней площади квартир, построенных в январе-феврале 2013 г. (См. рис. 2.)

Общая площадь вновь введенного жилья на 1 тыс. человек населения в 2013 г. составила 484 кв. м, превысив показатель за 1990 г. на 16%. Наряду с этим ветхий и аварийный жилищный фонд, приходящийся на 1 тыс. человек населения, к 2012 г. вырос по сравнению с 1990 г. в 3,2 раза, превысив при этом показатель вновь вводимого жилья в 1,5 раза. За этот же период аварийный жилищный фонд увеличился в 7 раз, и если в 1990 г. аварийное жилье составляло 19-ю часть от вновь вводимого жилья, то в 2012 г. - третью часть.

Рост средних цен 1 кв. м общей площади жилья в 2013 г. отставал от темпов инфляции. На первичном рынке цена 1 кв. м жилья категории «все квартиры» увеличилась за этот период на 4,25% и равнялась 50 208 руб., а на вторичном рынке - на 0,19% и составила 56 478 руб. Средняя стоимость строительства 1 кв. м такого жилья в 2013 г. составила 36 258 руб. Ее рост превысил рост цены самого жилья и составил 5,54%. Денежные доходы (в среднем на душу населения) в 2013 г. превысили доходы 2012 г. на 10,7% и составили 25 522 руб. А опережение в 2013 г. роста денежных

доходов (в среднем на душу населения) относительно темпов повышения средних цен на жилье свидетельствует об увеличении доступности жилья.

По данным Росреестра, в 2013 г. объем зарегистрированных прав на земельные участки (6623 502 регистрационных акта), включая права физических лиц, превысил соответствующий показатель 2012 г. на 4,16%. (См. рис. 3.) При этом число регистрационных актов физических лиц составило 90,47% от общего объема реги-страций, или 5992 002 акта. Рост числа регистрационных актов, фиксирующих изменение прав на земельные участки, свидетельствует об увеличении их оборота. По данным Государственного (национального) доклада «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2012 г.», оборот частных земель превысил объем сделок с государственными и муниципальными землями и составил от общего объема сделок 64,6% по площади земельных участков и 70,5% по их количеству.

Рост количества регистраций земельных ипотек физическими лицами продолжился в 2013 г. при снижении его темпа. В этот период объем регистрации земельных ипотек физическими лицами на 29,57% превысил объем 2012 г. и составил 72,92% от общего количест-

Рис. 2. Средняя площадь вновь построенных квартир

1000 800

ч 600

ф и

¡5 400 200

Янв. фев. Март Апр. Май Июнь Июль Авг. Сен. Окт. Ноя. Дек. Янв. фев.

2013 г. 2014 г. Количество построенных квартир (накопленным итогом с начала года), тыс. ед. -Средняя площадь вновь построенных квартир, кв. м

Источник: по данным Росстата.

83 81 79 77 75 73

ва ипотек земельных участков, или 550 842 регистрационных акта. (См. рис. 4.)

Объем зарегистрированных в упрощенном порядке прав граждан («дачная амнистия») на отдельные объекты недвижимого имущества в 2013 г. составил 842 574 акта, что на 15,52% меньше, чем в 2012 г., и на 37,98% меньше, чем в 2011 г.

В январе 2014 г., по данным ЦБ РФ, предоставлен 50 451 жилищный кредит (ЖК) на

сумму 81,818 млрд. руб., из которых ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) - 47 724 на сумму 79,294 млрд. руб. Продолжается рост предоставленных ИЖК: по сравнению с январем 2013 г. их предоставлено на 41,82% больше в количественном и на 51,79% - в денежном выражении. На 1 февраля 2014 г. остаточная задолженность относительно 1 февраля 2013 г. по ИЖК в рублях увеличилась на 35,51% и составила 2,56 трлн. руб., а по кредитам в

Рис. 3. Динамика регистрации прав собственности на земельные участки (накопленным итогом с начала года)

2012 г. 2013 г. Право собственности на земельные участки -всего, млн. ед. Право собственности физических лиц, млн. ед. -Право собственности физических лиц, в % к соответствующему периоду предшествующего года

Источник: данные Росреестра.

Рис. 4. Динамика регистрации ипотеки земельных участков (накопленным итогом с начала года)

2012 г.

2013 г.

2011 г.

Ипотека — всего, тыс. ед. ш Ипотека физических лиц, тыс. ед. -Ипотека физических лиц, в % к соответствующему периоду предшествующего года

Источник: данные Росреестра.

иностранной валюте -сократилась на 1,35% и составила 118,507 млрд. руб.

Просроченная задолженность по ИЖК на 1 февраля 2014 г. составила 40,426 млрд. руб. (25,560 млрд. руб. по кредитам в рублях и 14,866 млрд. руб. по кредитам в иностранной валюте). На 1 февраля 2014 г. просроченная задолженность по ИЖК в иностранной валюте в процентах от остаточной задолженности увеличилась относительно 1 февраля 2013 г. на 0,98 п.п. и составила 12,54%, а доля просроченной задолженности по ИЖК в рублях за этот период уменьшилась на 0,49 п.п. и составила 1,0%. (См. рис. 5.) Суммарная просроченная задолженность по ИЖК на 1 февраля 2014 г.составила 1,51% от общей задолженности, что на 0,58 п.п. меньше, чем на 1 февраля 2013 г.

На 1 февраля 2014 г. задолженность по де-фолтным ИЖК (со сроком задержки платежей более 180 дней), по данным ЦБ РФ, составила 47,985 млрд. руб., или 1,79% от общей суммы задолженности, что на 0,01 п.п. больше, чем на 1 января 2014 г., и на 0,46 п.п. меньше, чем на 1 февраля 2013 г. Доля задолженности по ИЖК без просроченных платежей сократилась на указанную дату по сравнению с 1 января 2014 г. на 0,65 п.п. - до 95,4% и увеличилась на 0,25 п.п. относительно 1 февраля 2013 г.

Средняя величина ИЖК в рублях, предоставленного в январе 2014 г., составила 1,657 млн. руб., что на 8,06% больше по сравнению с январем 2013 г., а средний кредит в иностранной валюте равнялся 4,922 млн. руб.- на 42,36% меньше, чем в январе 2013 г.

Средневзвешенная ставка за январь 2014 г. по выданным в течение месяца ИЖК в рублях составила 12,3% годовых, на 0,4 п.п. превысив наименьшее значение ставки за 2013 г., а средневзвешенный срок кредитования составил 14,5 года. (См. рис. 6.) По ИЖК, выданным с начала года в иностранной валюте, средневзвешенная ставка на 1 февраля 2014 г. составила 9,8% годовых, что на 0,8 п.п. больше, чем ставка на 1 февраля 2013 г., а средневзвешенный срок кредитования равнялся 16,1 года, на 6,4 года превысив его значение на 1 февраля 2013 г.

Доля ИЖК в иностранной валюте по-прежнему снижается: за январь 2014 г. в общем объеме выданных за месяц кредитов в денежном выражении она составила 0,4% против 1,49% годом ранее. Задолженность по ИЖК в иностранной валюте в процентах от общей задолженности по выданным кредитам на 1 февраля 2014 г. составила 4,42%, что на 1,55 п.п. меньше, чем на 1 февраля 2013 г.

Рис. 5. Динамика просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам

35

28

й" 21

14

-у...........

II III |||| А1 М и 9 II III

15 12 9 6 3 0

г^г>|г^гч|г^г^гпгпгпгпгпгпгпгпгпгпгпгп^

\ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ N. \ \ \ \ \ \ г'-сосло^гч^ггмт^ичюг^соачоггсчт-ооо*- *- °ООООООоО*—

Просроченная задолженность по ИЖК в рублях, млрд. руб. ш Просроченная задолженность по ИЖК в иностранной валюте, млрд. руб.

-Просроченная задолженность по ИЖК в рублях, в % от остаточной задолженности

-Просроченная задолженность по ИЖК в иностранной валюте, в % от остаточной задолженности

Источник: по данным ЦБ РФ.

Объем досрочно погашенных ИЖК за второе полугодие 2013 г. составил 150,03 млрд. руб., превысив соответствующую величину за 2012 г. на 38,27%.

В 2013 г. объем взысканных с заемщиков средств в результате реализации заложенного имущества составил 3,313 млрд. руб. - это на 21,7% меньше, чем в 2012 г. Во втором полугодии 2013 г. объем взысканных с заемщиков средств в результате реализации заложенного

имущества составил 1,633 млрд. руб., что на 24,92% меньше, чем за второе полугодие 2012 г. За указанный период объем взысканных с заемщиков средств в процентах от просроченной задолженности по ИЖК снизился на 1,1 п.п. и составил 4,12%, а в процентах от объема предоставленных ИЖК - сократился на 0,16 п.п. - до 0,2%. (См. рис. 7.)

По данным ЦБ РФ, объем рефинансированных ИЖК, включающий как продажу пула

Рис. 6. Средневзвешенные сроки и средневзвешенные процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам в рублях, выданным в течение месяца

О б о о о Средневзвешенный срок кредитования по кредитам, выданным в течение месяца, лет -Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца, в % годовых

Источник: по данным ЦБ РФ.

Рис. 7. Динамика объема взысканных с заемщиков средств в результате реализации заложенного имущества

Объем взысканных с заемщиков средств в результате реализации заложенного имущества, млрд. руб.

-Объем взысканных с заемщиков средств, в % от объема полученных ИЖК

-Объем взысканных с заемщиков средств, в % от просроченной задолженности

Источник: по данным ЦБ РФ.

кредитов, так и сохранение актива на балансе кредитной организации, за 2013 г. составил 230,532 млрд. руб., или 17,03% от объема предоставленных за тот же период ИЖК. За второе полугодие 2013 г. объем рефинансированных ИЖК составил 169,854 млрд. руб., или 20,94% от объема предоставленных за тот же период ИЖК, что в 2,4 раза больше по сравнению со вторым полугодием 2012 г. по объему рефинансированных ИЖК и на 9,11 п.п. больше в процентах от объема предоставленных за тот же период ИЖК.

В январе-феврале 2014 г. ОАО «АИЖК» выкупило 3525 закладных по всем продуктам на сумму 5,244 млрд. руб., что на 34,32% меньше по количеству закладных и на 30,03% меньше объема выкупа закладных в денежном выражении, чем в январе-феврале 2013 г. По оценке АИЖК, в 2013 г. было осуществлено 20 выпусков ипотечных ценных бумаг на общую сумму 140,6 млрд. руб. Из них АИЖК в той или

иной форме приняло участие в 14 сделках на сумму 78,1 млрд. руб. (56%).

Согласно прогнозу ОАО «АИЖК» в 2014 г. будет предоставлено от 907 до 1028 тыс. ЖК на сумму 1554-1762 млрд. руб., включая от 847 до 960 тыс. ИЖК на сумму 1500-1700 млрд. руб. Объем ИЖК на первичном рынке, включая строящееся жилье, составит от 339 до 384 тыс. кредитов на сумму 600-680 млрд. руб., а на вторичном рынке - от 508 до 576 тыс. кредитов на сумму 900-1020 млрд. руб. Площадь жилья, приобретенного по ИЖК, составит от 39,3 до 42,5 млн. кв. м, в том числе на первичном рынке -от 16,6 до 17,9 млн. кв. м. Предполагается, что средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях за год составит от 11,8 до 12,3% годовых. Ожидается, что доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, составит от 26 до 30%. ■