CC BY
20
подачи заявки на аварийные работы (функция «электронный аварийный диспетчер»).
Интеграция портала с Контакт-Центром - это система связи с неограниченно большим количеством потенциальных и уже существующих клиентов по всегда свободному круглосуточно работающему телефону, которая:
- позволяет максимально упростить, автоматизировать и ускорить процесс взаимодействия между управляющей компанией и клиентом;
ства обращений с минимальными потерями и максимальной эффективностью обработки (рис. 12).
Заключение. На примере некоммерческого партнерства управляющих многоквартирными домами Иркутской области «Содружество ЖКХ» показана организация управления многоквартирными домами и внедрение проекта «Единое информационное пространство», которое широко применяется не только в Иркутской области, но и за ее пределами. На указанный проект оформляется патент.
- необходима для обработки большого количе-
Библиографические ссылки
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 2. Единое информационное пространство. Слайд-N 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012, с изм. и доп., вступающими в презентация проекта, разработанная партнерами «Содру-силу с 01.01.2013). жество ЖКХ». Иркутск, 2011. 27 с.
УДК 330.332
ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ И РАЗВИТИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ ТЕРРИТОРИЙ СИБИРИ И ДАЛЬНЕГО ВОСТОКА
© О.А. Холодова1
Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Рассмотрено формирование устойчивых рынков земельных ресурсов с учётом особенностей и приоритетов развития экономики Сибири и Дальнего Востока. Выделены следующие особенности содержания земельных отношений: длительность; законодательная закрепленность; множественность и разнокачественность участников; обязательность официального оформления прав; информационная прозрачность. Определены базовые требования к содержанию арендных механизмов с целью наиболее эффективного использования земельного участка. Показано, что экономические ожидания от аренды земельного участка будут максимальны в случае использования его по назначению. Ил. 7. Библиогр. 9 назв.
Ключевые слова: инновационное развитие; инвестиционно-строительный проект; земельные ресурсы; выбор земельного участка; механизм выбора; требования и принципы; эффективное использование; аренда.
INVESTMENT AND CONSTRUCTION ACTIVITY AND LAND RESOURCES DEVELOPMENT IN SIBERIA AND FAR EAST O.A. Kholodova
Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
The article considers the formation of stable markets of land resources with regard to the features and development priorities of the economy of Siberia and the Far East. It identifies the following features of the content of land relations: duration, legislative fixedness, multiplicity and heterogeneity of participants; obligatoriness of rights formalization, information transparency. In order to ensure the most efficient use of a land plot the basic requirements for the content of rental arrangements are specified. It is shown that the economic expectations from the lease of a land plot will be maximized if it is used as intended. 7 figures. 9 sources.
Key words: innovative development; investment and construction project; land resources; selection of a plot; selection mechanism; requirements and principles; effective use; rent.
Инновационное развитие территорий предполагает развитие земельно-имущественного комплекса территории. Это особенно значимо для Сибири и Дальнего Востока с учетом особенностей и приоритетов развития экономики данного региона. Основной движущей силой в развитии земельных ресурсов являются процессы реализации инвестиционно-строительных проектов [1,2,3,4]. Предоставление земельного участка для целей инвестиционно-строительной деятельности может осуществляться по раз-
личным схемам.
Практика строительства на первоначальной стадии в современных условиях базируется на пп. 5, 7 ст. 30 Земельного Кодекса РФ, который регламентирует порядок предоставления земельного участка под строительство из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием места размещения объекта. Порядок согласования представлен на рис. 1.
1Холодова Ольга Андреевна, аспирант, [email protected] Kholodova Olga, Postgraduate, [email protected]
Рис. 1. Выбор земельного участка с предварительным согласованием места размещения
Земельный Кодекс возлагает обязанности по выбору земельного участка на орган местного самоуправления, чаще всего выступающий в форме местных органов по архитектуре и градостроительству, или земельные комитеты. Фактически зачастую эти обязанности возлагаются на заявителя, либо на муниципальное унитарное предприятие или учреждение, выполняющее работу на договорных началах.
Уточним, что в случае неполного прохождения
указанных стадий заявитель как инициирующий субъект инвестиционно-строительной деятельности может лишиться приобретенных прав. В связи с длительностью согласований на практике часто отдельные стадии меняются в очередности или реализуются единовременно. В случае отсутствия акта предоставления земельного участка порядок согласования выглядит следующим образом (рис.2.).
Подписание протокола о результатах торгов
Рис. 2. Выбор земельного участка по результатам торгов
Получение исчерпывающей информации об участке осуществляется путем анализа, прежде всего, документов государственного кадастра недвижимости, информации о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения [5,6,7].
Результат выбора земельного участка под строительство оформляется актом о выборе участка и проектом границ земельного участка. Механизм выбора земельного участка предполагает реализацию следующего комплекса мероприятий (рис. 3).
Полученные данные по выбору участка на следующих стадиях предоставления земли под строительство уточняются и закрепляются в документах межевания и кадастровом паспорте земельного участка.
Следующий этап оформления прав на участок, необходимый для строительства, его индивидуализация, которая осуществляется путем выполнения кадастровых работ и государственного кадастрового учета земельных участков, осуществляемых в соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ от 24 июня 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости».
Стадия принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства предшествует завершению процесса предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта. Решение о предоставлении земельного участка является правоустанавливающим документом - основанием для заключения и государственной регистрации договора аренды земельного
участка или государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В случае необходимости осуществляется перевод выбранного земельного участка в иную категорию в соответствии с Федеральным законом № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
В соответствии с п. 7 ст. 30 Земельного кодекса решение органа власти, уполномоченного на распоряжение публичными землями, о предоставлении земельного участка для строительства является основанием для:
- государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;
- заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Следующим после выделения земельного участка этапом является осуществление процесса строительства объектов недвижимого имущества на земельных участках. При этом строительство возможно на участке, которым инвестор-застройщик обладает на правах собственности или аренды. В последнем случае договор должен предусматривать возможность застройки участка. Договоры аренды, заключенные на срок более одного года, подлежат обязательной государственной регистрации.
На практике часто распространены случаи, когда права на земельный участок у инвестора-застройщика отсутствуют. В этом случае возможны иные способы приобретения прав на землю, показанные на рис. 4.
1.
Определение принципиальной возможности размещения объекта по критериям соответствия:
I
градостроительным
санитарным и иным нормам
экологическим
существующим правам собственности
техническим условиям подключения к сетям инженерно-технического обеспечения
V
2.
Подтверждение разрешения на использование земельного участка
1
"У Установление части земельного участка с особыми 3. условиями его использования, например, охранными
и санитарно-защитными зонами
Рис. 3. Механизм выбора земельного участка
Приобретение на торгах права собственности/аренды на земельный участок из состава публичных земель (государственная или муниципальная собственность)
Рис. 4. Способы приобретения прав на землю
В соответствии с действующим законодательством [8] субъектами строительства признаются застройщики, инвесторы, заказчики, подрядчики (проектировщики, инженеры и т.д.) и пользователи (ст. 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3). При этом любой субъект инвестиционно-строительной деятельности вправе совмещать функции, как это довольно часто происходит, например, в деятельности девелоперских компаний. Важно, что применительно к теме исследования именно застройщики, которые также могут совмещать функции инвестора и заказчика, являются обязательной стороной договора купли или аренды земельного участка. Согласно данному Закону:
- функции инвестора ограничиваются финансированием инвестиционного проекта и вложением в объект инвестирования имущества и/или имущественных прав, к которым, безусловно, относятся земельный участок и/или права пользования земельным участком, подлежащим застройке;
- функцией заказчика является реализация инвестиционного проекта, т. е. именно заказчик заключает договоры строительного подряда и контролирует выполнение работ. При этом Заказчик наделяется ограниченными правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями (в том числе правами на земельный участок, подлежащий застройке) на период реализации проекта и в пределах полномочий, которые установлены договором с инвестором;
- функции подрядчика ограничиваются выполнением работ по договору на проектирование и по договору строительного подряда;
- лица, для которых создаются новые объекты, являются пользователями этих объектов.
Имея в виду зависимость потенциала арендных отношений от характера взаимодействия участников строительства, рассмотрим различные модели взаи-
модействия участников строительства, представленные на рис. 5.
Особенностью строительства является невозможность его осуществления без разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации с обязательной экспертизой результатов инженерных изысканий, надзором присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, оценкой воздействия на окружающую среду [9].
С принятием Постановления Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 г. № 145, утвердившего порядок проведения единой государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, существенно изменилась процедура согласования проектной документации. Утратили силу множественные положения различных законов, предусматривавшие ранее обязанность застройщика получать различные согласования и экспертные заключения в различных государственных органах. Введен порядок проведения экспертизы в режиме «одного окна».
Порядок выдачи разрешения на строительство показан на рис. 6.
В течение срока строительства застройщик осуществляет профессиональный контроль за ходом строительства. В то же время в ходе строительства осуществляется государственный строительный надзор -проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства требованиям технических регламентов (в отсутствие технических регламентов -требованиям законодательства) и проектной документации. Он реализуется уполномоченными органами государственной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется строительство, либо федеральным органом государственной власти в отношении опасных, технически сложных и уникальных объектов.
1. Застройщик (Заказчик), как инициатор строительства
Заказчик
Технический заказчик
Проектировщик
Подрядчик
Застройщик
не вступает в прямые отношения с Подрядчиками.
Организатором строительства является Технический заказчик, выступая в качестве агента от имени и в интересах Заказчика. При этом права и обязанности по договорам, заключенным Техническим заказчиком с Подрядчиками, возникают у Заказчика. В рамках данной структуры Подрядчик передает результаты работ по актам выполненных работ Техническому заказчику
2. Застройщик (Заказчик), как основной организатор строительства
Проектировщик
Заказчик
Подрядчик
Технический заказчик
^——' Застройщик - Заказчик
вступает в прямые договорные отношения с другими участниками строительного процесса, самостоятельно организует строительный процесс и дает указания Проектировщику и Подрядчику на выполнение тех или иных работ, принимает выполненные проектные и строительные работы. При этом Технический заказчик оказывает консультационные услуги Заказчику,
т.е. при организации строительного процесса и приемке выполненных проектных и строительных работ Заказчик может принимать решения с учетом профессионального мнения Технического заказчика о порядке выполнения работ, качестве и полноте выполненных работ. В рамках данной структуры Подрядчик передает результаты работ по актам выполненных работ непосредственно Заказчику, даже если Технический заказчик участвует в оценке готовности работ к приемке их Заказчиком Рис.5. Участники строительства и решение земельного вопроса
В эксплуатацию может быть введен лишь тот объект, в отношении которого получено заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта проектной документации и требованиям законодательства. В свою очередь, для получения указанного заключения о соответствии должны быть оформлены все права на землю под застройку, выполнены все строительные, монтажные, пусконаладочные и другие работы, предусмотренные проектной документацией.
Кроме того, проектная документация должна предусматривать возможность эксплуатировать вводимый в эксплуатацию объект независимо от других объектов. Это предусмотрено п. 12.1 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, п. 2 Положения об организации и проведении государственной экспертизы про-
ектной документации и результатов инженерных изысканий, утв. Постановлением Правительства РФ от 5 марта 2007 г. № 145.
Порядок ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию заключается в:
1) проведении испытаний объекта (пробная эксплуатация);
2) приемке законченного объекта рабочей комиссией;
3) устранении недоделок, выявленных рабочей комиссией;
4) приемке объекта комиссией с участием уполномоченных от органов государственной власти и местного самоуправления;
5) получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Рис.6. Порядок выдачи разрешения на строительство
Проведенный анализ содержания земельных отношений в процессе капитального строительства позволяет выделить следующие особенности:
1) длительность земельных отношений в строительстве, имея в виду, что не только отвод земли, оформление прав на ее вовлечение в строительство, но и получение разрешения на строительство могут растянуться более чем на три года, и сам процесс строительства, ввода в действие и дальнейшая эксплуатация объекта капитального строительства займет не один десяток лет;
2) законодательная закрепленность форм земельных отношений, складывающаяся между участниками строительной деятельности;
3) множественность и разнокачественность участников земельных отношений, складывающихся в процессе строительства. К их числу относятся не только государственные органы и органы местного самоуправления, надзорные и контрольные инстанции, кредитно-финансовые учреждения, инвестиционные фонды и другие виды инвесторов, но и застройщики и подрядчики, поставщики строительных материалов, деталей и конструкций, консалтинговые, оценочные и инжиниринговые компании, проектно-сметные службы и организации, потребители строительной продукции;
4) обязательность официального оформления прав застройщика на целевое использование земельных ресурсов;
5) информационная прозрачность изменения статуса земельных ресурсов и характера вовлечения его в хозяйственный оборот. Особое значение имеет информированность лиц, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъя-
тия их земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Выявленные особенности земельных отношений в строительстве предопределяют базовые требования к содержанию арендных механизмов, которые должны содействовать наиболее эффективному использованию земельного участка, то есть наиболее вероятного использования, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и позволяющим в результате максимизировать стоимость земли. В конечном счёте, речь идет о реализации принципа наиболее эффективного использования. Основные требования к развитию земельных ресурсов показаны на рис.7.
Развитие земельных ресурсов, находящихся в государственной собственности имеет огромный потенциал с точки зрения использования арендных механизмов. Но предоставление земельных участков в аренду осложняется тем, что землю достаточно сложно ввести в оборот из-за сложностей согласования строящегося объекта и других рассмотренных выше вопросов. Арендные отношения могут активно развиваться лишь в том случае, если для арендатора эксплуатация арендованного земельного участка будет приносить достаточный уровень дохода. Более того, выбор земельного участка для одной цели не дает возможность этому лицу строить на участке другой объект. Поэтому аренда участка реализует экономические ожидания арендующей стороны лишь в том случае, если данный участок будет использован по назначению. Если же на стадии подготовки земельного участка для предоставления в аренду не были реа-
Система принципов и содержание "требований к развитию земельных ресурсов
II.
Ориентация на структуру спроса
V
III.
Конкурентоспособность
"V"
IV.
Накопительный способ окупаемости
V.
у Динамический ^ характер и коррекция параметров земельных ресурсов
VI.
Зависимость от параметров внешнего влияния
-Л.
VII.
Наиболее эффективное использование
Требования удовлетворения потребностей: экономических,
социальных, экологических _и др._
Оптимизация структуры спроса (сочетание высокодоходных и убыточных сегментов)
Стоимость участка должна быть меньше (равна) стоимости аналога
Окупаемость зависит от уровня доходности и вероятности получения дохода в течение определенного срока
Параметры земельного участка изменяются во времени и должны фиксироваться на определенную дату
Влияние нормативной базы, региональной стратегии развития, инвестиционного климата и др.
Окупаемость затрат на улучшения, максимальное превышение роста стоимости земли над ростом затрат на ее улучшения
0 Целевое назначение и разрешенное использование О Преобладающие способы землепользования О Перспективы развития района
О Обременения и особенности общественного мнения О Текущее использование земельного участка О Правомочия арендатора О Срок действия права арендатора О Ожидаемые изменения на рынке земли _
Факторы эффективного использования земельных ресурсов
Рис.7. Требования к эффективному развитию земельных ресурсов
лизованы все необходимые, носящие обосновывающий характер, мероприятия, но договор аренды был подписан, последующая аренда земли не позволит реализовать заданные цели участников арендных отношений. Если арендная плата не согласуется с фактической полезностью участка, тогда арендные механизмы не позволят удовлетворить интересы застрой-
щика, с одной стороны, и интересы государства, с другой стороны, имея в виду повышение доходных статей бюджета.
Статья публикуется в рамках выполнения гранта Президента РФ для государственной поддержки молодых российских учёных МК-7049. 2013.6.
1.Яськова Н.Ю. Эволюция процессов развития инвестиционно-строительной деятельности // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. Иркутск. 2012. № 1. С.44-55.
2.Пешков В.В. Методологические основы управления экономическим потенциалом развития инвестиционно-строительной сферы: дис.... доктора экономических наук. 2006. 315с.
3. Матвеева М.В. К вопросу целевой фокусировки инвестиционно-строительной деятельности в современных условиях развития национальной экономики // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2013. №1. С.46-55.
4. Пешков В.В. Модернизация национальной экономики и развитие инвестиционно-строительной сферы // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. Иркутск. 2011. №1. С.20-27.
5. Пешков В.В., Токарева К.А. Управление развитием недви-
ский список
жимости: инновационный подход // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2012. № 2. С. 28-34.
6. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков: утв. Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р.
7. Пешкова М.В. Опыт практической реализации инновационных подходов повышения прозрачности и инвестиционной привлекательности инвестиционно-строительных проектов в аспекте проблем землепользования // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2012. №2(3). С.35-41.
8. Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемых в форме капитальных вложений: ФЗ РФ от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ.
9. Градостроительный кодекс Российской Федерации: № 190-ФЗ от 29.12.2004 г.
УДК 330
ИНСТРУМЕНТАРИЙ ОБЕСПЕЧЕНИЯ КАЧЕСТВА ГОРОДСКОЙ СРЕДЫ © Н.Ю. Яськова1
Московский государственный строительный университет, 129337, Россия, г. Москва, Ярославское шоссе, 26.
Статья посвящена выработке предложений по выбору инструментария обеспечения качества городской среды. Приводится логика институционализации, структурируется смысловая нагрузка первоочередных мер, предлагается фондовый механизм решения проблемы создания и поддержания высокого качества городской среды. Библиогр. 6 назв.
Ключевые слова: городская среда; показатели качества; институционализация; инвестиции; инновации; фонды государственно-частного партнерства; процесс управления качеством; наукоград; междисциплинарный подход; качество роста; статусно-ролевая структура.
TOOLS ENSURING QUALITY OF URBAN ENVIRONMENT N.Yu. Yaskova
Moscow State University of Civil Engineering, 26 Yaroslavskoe Shosse, Moscow, 129337, Russia.
The article covers the problem of developing proposals on choosing the tools ensuring the quality of urban environment. It gives the logic of institutionalization, structures the meaning of high priority measures, and proposes a funds mechanism to solve the problem of high quality urban environment creation and maintenance. 6 sources.
Key words: urban environment; quality indicators; institutionalization; investments; innovations; public private partnership funds; quality management; Science town; interdisciplinary approach; quality of growth; status-role structure.
Эволюция взглядов на развитие городской среды и представлений о ее качестве привела к пониманию, что управление этим процессом существенно шире, чем организация разработки генплана. Его рамки зонируют город, диктуют, ограничивают деловую активность, а главное - отрывают жителей от участия в процессе структурирования городской среды. Оставляя за скобками проблему коррупции, а генеральный план во всем мире становится инструментом земельных спекуляций, заметим, что усилия по обеспечению качества городской среды не должны сосредотачиваться исключительно на формировании «дорожных карт» реализации генерального плана, ибо он не спо-
собен реструктурировать статусно-ролевую структуру городской среды, включающую, помимо решения вопросов зонирования и функционального соответствия, комплекс междисциплинарных составляющих.
Наиболее близким по типу востребованного в настоящее время процессом развития является опыт создания советских наукоградов (г. Дубна, г. Обнинск и др.).
Помимо созданных «по последнему слову техники» рабочих мест, образовательных учреждений и спортивных сооружений, комфортного жилья с уютными дворами, наукограды могли конкурировать со сто-
1Яськова Наталья Юрьевна, доктор экономических наук, профессор кафедры экономики и управления в строительстве, тел.: 89265270340, e-mail: [email protected]
Yaskova Natalya, Doctor of Economics, Professor of the Department of Economy and Construction Management, tel.: 89265270340, e-mail: [email protected]
