Интегральные показатели технического состояния жилищного фонда Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

УДК 65.012.122

ИНТЕГРАЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

П.Н. Курочка, Г.Г. Сеферов

В статье рассматриваются механизмы формирования интегральных показателей для оценки технического состояния жилищного фонда при физическом износе

Ключевые слова: здание, износ, показатель, среда

Критерием оценки технического состояния здания в целом, его конструктивных элементов, а так же инженерного оборудования является физический износ [7, 11]. В процессе эксплуатации под воздействием физико-механических и химических факторов конструктивные элементы и инженерное оборудование постоянно утрачивают свои эксплуатационные качества [2]. Утрата техникоэксплуатационных качеств - это снижение прочности, жесткости, стойкости под влиянием разрушающих воздействий окружающей среды [1]. Кроме множества разрушающих факторов, старение, износ жилых зданий и их конструкций зависят также от различных местных условий, соблюдения требований по эксплуатации и содержанию, системы технического обслуживания и ремонтов как здания в целом, так и различных элементов конструкций.

В теории различают две стадии физического износа здания: устранимый и неустранимый. Первая стадия характеризуется ухудшением технико-экономических показателей эксплуатации здания. На этой стадии снижение потребительских качеств является следствием увеличения потока отказов в работе конструктивных элементов и инженерных систем здания, в результате этого сокращается срок эксплуатации объекта, увеличиваются эксплуатационные затраты, т. е. затраты на техническое обслуживание, текущий ремонт и т. д. Признаком неустранимого физического износа является то, что дальнейшая эксплуатация здания становится недопустимой по условиям обеспечения требований безопасной эксплуатации объектов жилищного фонда.

При эксплуатации сооружений различают силовое воздействие нагрузок, вызывающее объемное напряженное состояние, и агрессивное воздействие окружающей среды, в результате чего сооружения быстро изнашиваются и выходят из строя.

Агрессивной является среда, под воздействием которой изменяются структура и свойства материалов. Это приводит к непрерывному снижению

Курочка Павел Николаевич - ВГАСУ, д-р техн. наук, профессор, тел. (473) 276-40-07

Сеферов Григорий Григорьевич - РГСУ, аспирант, тел. 8918-555-64-10

прочности и разрушению структуры, называемое коррозией.

Разрушение строительных материалов носит весьма разнообразный характер: химический, электрохимический, физический, физикохимический. Классификация агрессивности сред и их воздействия приведена в СНиП 2.03.11-85 [3].

Износ здания с учетом выполнения мероприятий по ремонту, наладке и обслуживанию инженерных систем и конструкций называют нормальным физическим износом и в соответствии с ним назначают нормативный срок службы здания.

Величина физического износа - это количественная оценка технического состояния элементов здания, показывающая долю ущерба, потерю ими первоначальных физических характеристик, удовлетворяющих эксплутационным требованиям. В соответствии с действующими в настоящее время нормативами физический износ здания в целом определяется путем сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания [4]. Точность определения процента физического износа находится в пределах ±5%.

Признаки износа даны для каждой степени технического состояния конструктивного элемента с определенным интервалом в зависимости от ценности и условий его работы. Так, фундаменты здания работают в лучших условиях по сравнению со стенами, и для них интервал данных принят 20%, причем признаки физического износа указаны для средних значений. Износ более ценных конструктивных элементов указан с интервалом 10%, а признаки даны для крайних значений.

Для определения физического износа всего здания по износу отдельных элементов пользуются математической зависимостью:

Ь.-Фь

Ф=мйог_ • (|)

где I. - удельный вес стоимости конструктивного элемента от восстановительной стоимости, %; Фь-показатель физического износа конструктивного элемента, установленного при техническом обследовании, %; п - число конструктивных элементов.

Динамика изменения физического износа

имеет большое значение при эксплуатации жилищного фонда.

Разрушающие и прочие факторы по-разному влияют на износ материалов и конструктивных элементов зданий. Элементы зданий по прочности неравнозначны и сроки службы у них различные. Существует непосредственная взаимосвязь между величиной физического износа и временными факторами. Под временными факторами понимаются две характеристики - фактический возраст здания (срок эксплуатации) и его долговечность (предельный срок службы).

Физический износ здания, достигшего нормативного срока службы, соответствует уровню 75...80%, при условии осуществления в этот период текущих ремонтов, обеспечивающих поддержание нормального эксплуатационного состояния и капитальных ремонтов, непосредственно связанных с возмещением физического износа.

Очевидно, что проведение мероприятий по простому воспроизводству, в том числе капитальному ремонту, существенно изменяет динамику физического износа, «приглушает» ее. Для определения эффективности их проведения учитываем то, что при нормальной эксплуатации объектов жилищного фонда, значения их физического износа, определяемые при проведении обследования, не должны превышать значений физического износа, рассчитанных с использованием нормативных документов. Под нормальной эксплуатацией понимается такая эксплуатация объектов жилищного фонда, при которой эксплуатирующая организация производит полный комплекс работ по технической эксплуатации, т. е. проводит работы по текущему содержанию объектов, своевременный текущий и капитальный ремонты.

Анализируя графики изменения физического износа отдельных конструктивных элементов здания, которые приводятся в ВСН 53-91(р) [5], можно предположить, что закономерность нарастания физического износа является общей величиной для всех конструктивных элементов и динамика физического износа, является функцией от периода эксплуатации конструктивного элемента.

Используя (1), для объекта можно получить график изменения физического износа, характеризующий его техническое состояние в течение всего периода эксплуатации (рис. 1).

Тл годы

Рис.1.

Снижение физического износа на графике в различные периоды эксплуатации характеризуется своевременным проведением капитальных ремонтов здания, а также полной заменой отдельных сменяемых конструктивных элементов в случае окончания их срока службы.

Анализируя изменения физического износа здания в течение всего периода эксплуатации (рис. 2) можно выделить области, соответствующие минимальным и максимальным значениям физического износа для различных периодов службы здания при следующих режимах эксплуатации:

- зона нормативной эксплуатации, при

своевременном проведении капитальных ремонтов и замене элементов;

- зона нормальной эксплуатации, при

своевременном проведении ремонтных работ на основных конструктивных элементах (кровля, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, отопление, прочие);

- зона предельных отклонений, при

своевременном проведении ремонтных работ на двух из основных конструктивных элементах;

- зона неудовлетворительной эксплуатации,

без проведения каких-либо ремонтов и замен элементов;

- зона недопустимой эксплуатации.

Исследования, проведенные с участием автора, показали, что, в частности, для 5-этажного здания:

- при своевременном проведении ремонтных работ только на основных конструктивных элементах (кровля, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, отопление, прочие), нормативный срок службы здания снижается на 10 %;

- при своевременном проведении ремонтных работ только на двух конструктивных элементах, нормативный срок службы здания снижается на 21 %;

- при естественном старении (без ремонтов и замен элементов), нормативный срок службы здания снижается на 40 %.

[; \

Рис.2.

Стоимостную оценку физического износа в проводимых исследованиях предложено определять по кусочно-линейной зависимости. Стоимостная

оценка физического износа определяется через коэффициент восстановительной стоимости (табл. 1). Проведенные исследования позволили предложить криволинейную зависимость для укрупненной стоимостной оценки физического износа [6]. Расчет предлагается проводить в тройном диапазоне: от 0 до 15%, от 15 до 65%, свыше 65% (табл. 2).

Таблица 1

Значение физического износа, % Коэффициент восстановительной стоимости квс

5 0 квс = 0

5 4 О квс = 0,016 • ФИ-0,24

40 65 квс = 0,032•ФИ-0,88

> 65% ,2 II с

Таблица 2

Значение физического износа, % Коэффициент восстановительной стоимости квс

5 0 квс = 0

5 6 5 квс =0,000394• ФИ2 -0,00766• ФИ + 0,0372

> 65 квс = 1,2

Прогнозируемая стоимостная оценка физического износа для одного конструктивного элемента:

Сфи/ = УВк.эл.г Х Сзд.УПВС Х кес/ (2)

где УВКЭлг - удельный вес 1-го конструктивного элемента; СУПВСоснэл - восстановительная стоимость шести основных конструктивных элементов, рассчитанных по УПВС; кесг - коэффициент восстановительной стоимости /-го конструктивного элемента.

В подсистему экономического модуля «Информационно-аналитической системы ЖКХ» заложен расчет коэффициента восстановительной стоимости кесг.

Прогнозируемая стоимостная оценка физического износа для здания в целом:

Сфизд.='£ Сфиг (3)

г =1

Помимо физического износа, здание подвергается моральному износу, который вызван изменением нормативных требований к планировке зданий, благоустройству и т.д., который, как правило, в связи с ростом материальной обеспеченности населения зачастую наступает раньше физического.

В теории различают моральное старение, или моральный износ сооружений, первой (М1) и второй (М2) форм [9].

Моральный износ первой формы М1 - это снижение стоимости сооружения в связи с НТП и удешевлением строительства, т.е. обесценивание ранее построенных зданий, что имеет небольшое практическое значение, так как эти здания не подлежат продаже:

М, =(1 — р) Сст = П •Сст (4)

где М1 - абсолютная величина обесценивания, руб.; П1 - показатель первой формы морального износа; Сст - стоимость аналогичного старого сооружения; р - отношение стоимости аналогичных, нового Сн и старого Сст сооружений.

Определение морального износа второй формы имеет более сложный и индивидуальный характер, поэтому до сих пор не существует официальной методики его расчета.

Моральный износ второй формы М 2 представляет собой старение здания вследствие несоответствия существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, конструктивным и другим требованиям.

Величину морального износа второй формы оценивают путем сравнения восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями, что представляется в виде следующей математической зависимости:

М2 = П2 Х С = Км (5)

где С - первоначальная стоимость сооружения, руб.; П2 - показатель второй формы морального износа сооружения; Км - капитальные вложения в модернизацию и реконструкцию, вызванные моральным старением, руб.

В отличие от морального износа первой формы, устранение второй формы сопряжено с необходимостью проведения капитального ремонта с элементами переоборудования и модернизации зданий, что поглощает более 30% стоимости капитального ремонта. Допустимая величина затрат на устранение морального износа существующего здания не должна превышать затрат на строительство нового, но отвечающего требованиям технологии и благоустройства, при этом изменение морального износа носит прерывистую форму, имеет динамичный характер, по мере изменения требований к жилью. Одним из направлений улучшения качества жилищного фонда является повышение его энергоэффективности в соответствии с Федеральным законом № 261-ФЗ.

Суммарная величина морального износа:

Мсум = Мх + М2 = П Сст + П2 •С , (6)

Заменяя

С

П = 1 -р = 1 - —, (7)

ст

получаем

Мсум = (Сст — С) + Км , (8)

где Сст — С - абсолютное обесценивание, вызванное НТП; Км - капитальные вложения, вызванные технологическим старением.

Увеличение объема жилищного фонда и улучшение условий проживания населения происходит в двух взаимосвязанных формах воспроиз-

водства: расширенного и простого. По мере наращивания жилищного фонда и повышения уровня жилищной обеспеченности усиливается роль приоритетов в сторону возрастания требований к качеству не только строящихся зданий, но и к условиям проживания в ранее построенных домах. Значение реконструкции и капитального ремонта заключается, прежде всего, в обеспечении прироста социального результата, сопоставимого с получаемым эффектом в новом строительстве при существенно более низком уровне затрат.

Ускоренное развитие морального износа наглядно подтверждается положением, сложившимся с полносборными зданиями первого поколения, построенными в 1950-1960 гг. В основной массе эти здания сохранили достаточно высокую работоспособность основных конструктивных элементов, определяющих их срок службы, при ухудшающихся теплотехнических и звукоизоляционных качествах ограждающих конструкций. Главное заключается в несоответствии их планировочных характеристик современным требованиям жилищного стандарта.

Следует отметить, что до последнего времени решающее значение придавали, как правило, лишь физическому износу. Однако в современных условиях оба эти фактора оказались равнозначными, а в ближайшее время не исключено, что вопросы морального износа станут превалирующими.

Ученые многих стран делали неоднократные попытки оценить моральный износ зданий, планировать на перспективу их ремонт и не только по физическому, но и по функциональному устареванию.

Известна методика сплошного обследования жилищного фонда, разработанная в институте Ленжилпроект и широко применяемая в Санкт-Петербурге с 1968г. В методике предусматривается классификация жилых зданий по моральному и физическому износу в зависимости от установленных признаков. Предложена также система классификации зданий, учитывающая взаимодействие морального и физического износа. На основе этой классификации осуществляется отбор здания для капитального ремонта, устанавливается его продолжительность, составляются планы воспроизводственных мероприятий по жилищному фонду города.

В основу разработки методики положен принцип совместного учета затрат на одновременное восполнение в стоимостном выражении физического и морального износов с целью своевременного проведения необходимого в конкретной ситуации рода ремонтных работ для планового доведения объектов жилищного фонда до нормативного уровня. В начале производят расчет:

- коэффициента приведенных затрат на устранение физического износа конструктивных элементов и инженерного оборудования здания в целом:

С

тт _ ^ФИзд /АЧ

*'-ФИзд ~ ? \у)

где С физд - стоимостная оценка физического износа здания в целом; СздуПВС - восстановительная стоимость здания, рассчитанная по УПВС.

- коэффициента приведенных затрат на устранение морального износа:

К

См

МИзд

Сз

(10)

--здУПВС

где СМИзд - стоимостная оценка морального износа

здания в целом;

- суммарного коэффициента приведенных затрат:

К = КФИзд + КМИзд . (11)

Поскольку в системе эксплуатации жилых зданий капитальному ремонту подвергаются, в основном, сменяемые элементы такие, как кровля, отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация и другие, при совместном учете физического и морального износов возможно учитывать шесть вышеперечисленных элементов и по ним оп-

редеЛЯТЪ значение КфИосн.к.эл. .

Тогда общий коэффициент:

К = КФИосн.к.эл. + КМИзд . (12)

При этом стоимостная оценка физического износа каждого конструктивного элемента определяется по (2).

Потребность зависит от значения коэффициента эффективности проведения ремонтных работ К, который определяется отношением стоимости ремонтных работ по устранению физического и морального износа к восстановительной стоимости здания:

СФИ + СМИ

К =-

СВ

(13)

С

здУПВС

где СФИ - стоимость ремонтных работ по устранению физического износа; СМИ - стоимость ремонтных работ по устранению морального износа; СВ -восстановительная стоимость здания.

На основе имеющихся данных о физическом и моральном износе объекта, их стоимостной оценке определяется потребность в проведении соответствующего вида ремонта.

В соответствии с принятой теорией:

- при К< 0,4 зданию требуется текущий

ремонт;

- при 0,4 < К < 0,6 зданию требуется выборочный капитальный ремонт;

- при 0,6 < К < 1,0 зданию требуется комплексный капитальный ремонт;

- при К > 1,0 стоимость ремонтных работ превышает восстановительную стоимость здания (при значении физического износа > 60%), следовательно, капитальный ремонт экономически нецелесообразен. Зданию требуются мероприятия по расширенному воспроизводству (реконструкция или снос и новое строительство).

Стоимостная оценка физического и морального износов рассчитывается по укрупненным

показателям восстановительной стоимости объекта [7]. Она позволяет укрупнено оценить затраты на проведение того или иного вида ремонтных работ на основании анализа данных объектов - аналогов и действующих нормативных документов [6].

Фактическая стоимость проведения ремонтных работ рассчитывается по проектным данным или дефектным ведомостям в действующей сметно-нормативной базе и может отличаться от стоимостной оценки физического износа в среднем

на 27- 30 % (рис. 3).

gg"J. .. ' 11

(дшгаитямсюихп руб 3 134 JW КО / ObU /1И ЭЬ

Cin*igcn«icii»««oa><K>«r«ni««.n) 5ИЛК Л 1168 99)49

Рис. 3

Таким образом, на основе имеющихся данных о физическом и моральном износе объекта, их стоимостной оценке определяется потребность и выбор соответствующей формы воспроизводства жилого фонда. Принятие верного управленческого решения в данном случае позволяет не только сэкономить вкладываемые средства, но и повысить

социально - экономический эффект от проводимых мероприятий.

Литература

1. Савицкий В.В. О физическом износе зда-ний//Жилищное строительство. - 1985. - № 4.

2. Сокова Е.Я., Стражников А.М. Эффективность технического обследования жилищного фонда — М.,1997.— 245с.

3. СНиП 2.03.11-85 «Защита строительных конструкций от коррозии». - Госстрой СССР, 1985.

4. Методика определения физического износа гражданских зданий. МЖКХ РСФСР, 1970.

5. ВСН 53-91р Госкомархитектуры. «Правила оценки физического износа жилых зданий». - М.: Строй-издат, 1991.

6. Шеина С. Г. Методические и организационные основы стоимостной оценки физического износа жилых зданий // Жилищное строительство. — 2008. — №7.

7. Попов Г.Т. Уточнение показателей физического износа зданий // Жилищное строительство. - 1984.

- № 7.

8. Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений / Под ред. М.Д. Бойко. — М.: Стройиз-дат, 1993.

9. Блех Е.М. Экономические проблемы морального износа и модернизации жилых зданий. - М.: Стройиздат, 1985. - 108 с.

10. Бабкин В.И. Техническое состояние и физический износ жилых зданий // Городское хозяйство Москвы. - 1986. - №11.

11. Баркалов С.А., Бурков В.Н., Курочка П.Н. и др. Модели и механизмы управления недвижимостью. М.: «Уланов - пресс», 2007. - 310 с.

Воронежский государственный архитектурно-строительный университет Ростовский государственный строительный университет

INTEGRATED PARAMETERS TECHNICAL CONDITIONS OF AN AVAILABLE HOUSING

P.N. Kurochka, G.G. Seferov

In clause mechanisms of formation of integrated parameters for an estimation of a technical condition of an available housing are considered at physical deterioration

Key words: a building, deterioration, a parameter, environment