CC BY
494
Е.С. ТКАЧЕВА
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ:
ФОРМЫ И ИХ СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА
В условиях современной рыночной экономики государство может вмешиваться в развитие различных событий в двух случаях (естественно, не стоит забывать и о существовании ряда иных неэкономических причин вмешательства государства, способного оказать влияние на экономику):
- для преодоления так называемых «провалов рынка» (для достижения экономической эффективности);
- для перераспределения доходов (для достижения социальной справедливости).
Жилищная сфера, наряду с другими отраслями народного хозяйства страны, подвергается регулированию со стороны государства. В целом система государственной поддержки жилищного сектора экономики в той или иной форме существует во всех странах. Необходимость такой поддержки обусловлена важностью жилищного сектора для экономики и наличием множества взаимосвязей, которые могут оказать решающее воздействие на среднесрочное развитие страны. Причины и уровень поддержки варьируются в зависимости от степени развития экономики и состояния жилищного сектора. Высокий уровень жизни и сбалансированное функционирование экономики развитых стран привели к тому, что жилищный сектор представляет собой одну из самых развитых ее отраслей. Именно поэтому в развитых странах государственная поддержка не слишком распространена и носит адресный характер.
В настоящее время ипотечное жилищное кредитование названо одним из приоритетных направлений развития жилищного рынка страны. Государственная поддержка ипотеки является стандартом мировой практики. Можно выделить два основных вида государственной поддержки: общесоциальную и адресно-социальную [1, с. 103]. Первая направлена на создание и развитие механизмов жилищного кредитования как одного из важнейших приоритетов в экономике; вторая нацелена на поддержку отдельных социальных групп (жителей депрессивных регионов, молодых семей, военнослужащих, работников бюджетной сферы и т.д.).
Общесоциальная поддержка банковской ипотеки обычно реализуется через государственные гарантии эмитируемых ценных бумаг, а также через разрешение размещать бюджетные средства в таких бумагах. Адресно-целевая поддержка банковской ипотеки осуществляется двумя способами: а) страхованием, или гарантированием, ипотечных кредитов; б) системой государственных премий. Страхование предназначено социальным категориям населения, не имеющим первоначальных 30% стоимости приобретаемого жилья. Государство (или созданный страховой фонд) гарантирует банку покрытие в случае дефолта заемщика возможных потерь в объеме 30% от стоимости жилья. Такая поддержка адресована молодым семьям, национальным меньшинствам, семьям с умеренным доходом и т.д.
Система государственных премий - это прямые денежные дотации на субсидирование банковской ставки или на списание части кредита (например, при рождении ребенка, регулярных платежах или просто при покупке жилья).
Прежде чем непосредственно говорить о результатах государственной поддержки жилищного сектора, целесообразно подробно рассмотреть, какие существуют варианты государственной политики в данной области, а также определить критерии, по которым принято судить об эффективности тех или иных мер.
Все способы государственного вмешательства в жилищный сектор экономики страны можно условно разделить на две группы - регулирование и субсидирование.
В области регулирования в настоящее время во главу угла государство ставит развитие законодательной базы как одного из направлений государственной поддержки в становлении системы ипотечного жилищного кредитования и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.
Основными нормативными актами, регулирующими гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом, являются: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об основах федеральной жилищной политики», «О товариществах собственников жилья», «Об организации страхового дела в Российской Федерации», «Об оценочной деятельности», указы Президента РФ «О жилищных кредитах» и «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» и другие нормативные акты.
К сожалению, до сих пор распространено мнение, что если в советское время бюджетные средства направлялись на прямое финансирование строительства жилья, то и теперь такие средства государства должны быть направлены на ипотечное кредитование населения через построение специально ориентированных ипотечных программ, субсидирование первого взноса и процентных ставок и т.д.
По этому принципу было построено большинство схем жилищного финансирования регионов России. Одной из распространенных форм использования бюджетных средств, выделенных для финансовой поддержки жилищных программ регионов, было субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными банками в рамках программы [7]. Субсидирование предполагает использование средств бюджета для компенсации банкам разницы между рыночной стоимостью кредитных ресурсов и льготной процентной ставкой для заемщиков. Однако для бюджета региона субсидирование процентной ставки в течение всего срока кредитования могло оказаться непосильным бременем и привести в конечном итоге к сворачиванию всей жилищной программы.
Наиболее существенным недостатком является то обстоятельство, что жилищные программы регионов ориентированы преимущественно на социально незащищенный слой населения, имеющий доходы, которые не позволяют взять ипотечный кредит ни при каких обстоятельствах. Экономически активное население, слишком богатое, чтобы рассчитывать на государственную поддержку, но достаточно бедное, чтобы оплатить приобретаемое жилье, оказывается за рамками жилищной программы.
Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем 20-50% и оставшая-
ся часть - на ипотечный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.
Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70% рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет на улучшение жилищных условий. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, муниципальных образований и средств предприятий (из Концепции).
Таким образом, адресные субсидии являются одной формой государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования. Бюджет оперирует с несколькими различными видами документов, подтверждающими права граждан на получение субсидий. Это и государственные жилищные сертификаты (не ценные именные бумаги), и гарантийные письма, и сертификаты как ценные бумаги.
В целях осуществления конституционного права на жилье государство выделяет из бюджета специальные ассигнования как дотации определенным группам граждан для покупки жилья.
Право на получение дотаций имеют следующие группы граждан:
1) военнослужащие, подлежащие увольнению с военной службы, граждане, уволенные с военной службы, члены семей военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы, и члены семей граждан, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) после увольнения с военной службы, которые нуждаются в улучшении жилищных условий по нормам, установленным федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также граждане, подлежащие переселению из закрытых военных городков;
2) граждане, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий и не имеющие источников приобретения жилья даже с использованием для этих целей ипотечного кредита (согласно Постановлению Правительства РФ от 03.08.1996 № 937 «О предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья»);
3) вынужденные переселенцы и беженцы из стран СНГ и прибалтийских государств.
Помимо тех, кто стоит на учете на улучшение жилищных условий, на поддержку государства могут рассчитывать: сотрудники МВД; сотрудники Минобороны; сотрудники МЧС; увольняемые в запас военнослужащие.
Эти категории граждан имеют право стать участниками программы государственных жилищных сертификатов.
Кроме того, получить государственную поддержку могут: сотрудники бюджетной сферы; сельские жители; молодые семьи; инвалиды, ветераны, бывшие воспитанники детских домов и другие льготные категории.
Важным направлением государственной поддержки и совершенствования механизмов ипотечного жилищного кредитования в рамках субсидирования является предоставление налоговых льгот для кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты населению (в частности, исключение из расчета налогооблагаемой базы по уплате налога на прибыль сумм доходов, полученных от вложений в ипотечные кредиты; принимать к уменьшению налогооблагаемой базы прибыли расходы кредитных организаций по созданию резерва на возможные потери по ипотечным кредитам), а также для самого населения, приобретающего жилье с использованием привлеченных источников финансирования.
Наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, является действенным экономическим фактором, стимулирующим со
стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Они позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения. В соответствии с главой 23 Налоговой кодекса РФ «Налог на доходы физических лиц» предусмотрены имущественные налоговые вычеты, позволяющие уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на доходы физических лиц. В частности, согласно ст. 220 кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
- в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 руб. При продаже жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества;
- в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них [3].
Кроме того, актуальность приобретает решение задачи стимулирования формирования платежеспособного спроса населения; стимулирование потребности населения решать жилищные проблемы своими силами, ориентируясь на приобретение жилья за счет собственных и заемных средств. Наличие налоговых льгот для граждан, связанных с ипотечным кредитованием, является действенным экономическим фактором, стимулирующим развитие первичного ипотечного рынка, и позволяет существенно увеличить доступность долгосрочного ипотечного кредитования населения. На сегодняшний день это одна из немногих существенных форм государственной поддержки ипотечного кредитования физических лиц на цели приобретения жилья. Стимулирование платежеспособного спроса населения, увеличение объема сделок на рынке жилья не только повлечет расширение налогооблагаемой базы, но и будет способствовать развитию строительного комплекса в целом, что, в свою очередь, также позволит увеличить налогооблагаемую базу и, следовательно, прирост налогов.
Ипотечное кредитование способствует повышению налоговой дисциплины граждан, так как одним из основных требований банков при выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе и путем предъявления налоговой декларации (справки из налоговых органов об уплате налогов). Широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования физическими лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расширения налогооблагаемой базы, что позволит не только компенсировать потери от налоговой льготы, но и обеспечить прирост налоговых сборов.
Таким образом, национальная налоговая политика может благоприятствовать жилищному сектору по нескольким направлениям:
- применение налоговых льгот в жилищном строительстве стимулирует рост его объемов и снижение совокупных затрат на возведение объектов;
- налоговые льготы по жилищному строительству, предоставленные населению, увеличивают платежеспособный спрос и расширяют рынки сбыта для строительных предприятий;
- освобождение от налогообложения (или снижение налогообложения) процентов и платежей по займам, расходов на приобретение жилья, доходов от продажи жилья, выплат по ипотечным кредитам расширит платежеспособный спрос населения;
- стимулирование инвесторов в жилищном секторе может осуществляться, например, через применение ускоренной амортизации жилья, что позволит снизить требования инвесторов к доходу и повысить уровень его капитализации, а следовательно, увеличит темпы и объемы строительства жилья;
- льготы по строительству жилья с привлечением бюджетных средств являются нормой, стимулирующей государственное строительство жилья;
- рост налогообложения жилищной собственности (налог на имущество или недвижимость) приводит к снижению доходов от использования жилья, предложению жилья (снижению темпов строительства) и падению цен на объекты жилья.
Политика государства в области налогообложения объектов собственности, в частности жилищного фонда, оказывает прямое влияние на его объекты и качество, стимулирует или снижает интерес к сохранению, использованию и содержанию объектов, а также влияет на ценовые условия.
Основная проблема применения данного направления заключается в соответствии действующей налоговой системы целям и задачам государственной жилищной политики, а также фактическому состоянию жилищного рынка.
Кроме вышерассмотренных направлений государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования можно выделить следующие формы субсидирования, тем или иным образом применяющиеся в процессе развития и совершенствования государственной политики в области жилищного сектора:
- субсидирование трансакционных издержек. Возмещение строительным фирмам регистрационных сборов и прочих непроизводственных расходов, что положительно сказывается на конечной цене жилья;
- государственные гарантии выплат по закладным и платежей инвесторам по закладным, выпущенным при секьюритизации. Дополнительные гарантии, позволяющие банкам выдавать кредиты более широкому кругу лиц, не увеличивая риск и, следовательно, не снижая при этом собственный кредитный рейтинг;
- субсидирование строительства. Освобождение от НДС и других налогов, скидки на приобретение земли под строительство, прямые субсидии и т.п.;
- субсидирование авансовых платежей.
Подобная схема была реализована в СССР, когда семьям надо было много лет ожидать своей очереди, чтобы получить квартиру со скидкой. Размеры этих скидок в России фактически достигали 100%, но даже при небольшом бюджете программы субсидий эта схема очень эффективна, так как высока степень направленности субсидирования на тех, кому это больше всего нужно (размер гранта обычно увязывается с доходом семьи и положением в очереди, т.е. со сроком ожидания). Как известно из мировой практики, дисциплина очереди позволяет отсечь наименее нуждающихся в получении любого пособия. Схема не требует долгосрочных затрат, потому что на нее отводят некую часть бюджета, которая определяется каждый год в зависимости от бюджетной политики. Суще-
ствуют эмпирические исследования, указывающие, что введение такой субсидии сильно влияет на объемы жилья, приобретаемого молодыми семьями. С позиций бюрократии схема также высокоэффективна: по каждому домохозяйству выплата производится один раз, и также единовременно происходит оплата операционных расходов банка. Использование этой схемы резко упрощает учет операций, так как производят две выплаты на семью раз в год в строго определенное время (т.е. не надо, к примеру, рассчитывать и производить ежемесячные платежи по обязательствам в течение нескольких лет с начислением процентов при субсидировании процентной ставки).
Помимо непосредственного субсидирования жилищного сектора, требующего прямых государственных трансфертов, существует ряд мер, которыми государство может стимулировать развития рынка. К ним относятся:
- государственная поддержка вторичного рынка закладных. Сюда также стоит включить и создание государственных институтов небанковской ипотеки, что в целом способствует развитию рынка государственных ценных бумаг;
- регулирование процентных ставок по закладным, что делает кредиты более доступными населению;
- фиксация минимальной доли ипотечных ценных бумаг в активах пенсионных, страховых и хедж-фондов, что повышает спрос на ипотечные ценные бумаги;
- снижение нормы резервов по обеспеченным ипотечным кредитам, выданным банками, что вызывает у них дополнительную заинтересованность в работе с ипотечными кредитами [1, с. 104-107].
Для более наглядного представления форм и направлений государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования представим в таблице их сравнительную характеристику (таблица).
Таким образом, без государственной поддержки такого важного направления жилищной политики, как ипотечное жилищное кредитование невозможно дальнейшее развитие рынка доступного жилья.
В Чувашской Республике также органами власти используются различные направления поддержки развития ипотечного жилищного кредитования. В частности, в рамках программы «Молодая семья» действует два вида субсидий:
- федеральная - предоставляется за счет средств федерального бюджета молодым семьям на компенсацию части стоимости построенного (строящегося) или приобретаемого жилья в случае рождения (усыновления) ребенка;
- республиканская - безвозмездная субсидия для возмещения первоначального взноса в размере не менее 15% стоимости жилья в пределах установленных социальных нормативов. Оформлением данной субсидии занимается ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» [5].
В настоящее время из бюджета Чувашской Республики финансируются государственные целевые программы, направленные на развитие и совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования в республике. К ним можно отнести Республиканскую программу «Государственная поддержка молодых семей в решении жилищно проблемы на период с 2002 по 2010 год» (постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 15.10.2002 г. № 274), Республиканскую целевую программу «Социальное развитие села в Чувашской Республике на период до 2010 года» (постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 25 декабря 2002 г. № 335), а также Республиканскую комплексную программу государственной поддержки строительства жилья в Чувашской Республике на 2005-2010 гг., стредства которой предназначены для финансирования строительства жилья с использованием безвозмездных субсидий и строительства социального жилья с использованием льготного ипотечного кредитования.
Сравнительная характеристика форм государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования
Форма государственной поддержки ИЖК Преимущества Недостатки
!. Законодательная база 1. Создание нормативной базы по регулированию процедуры ипотечного жилищного кредитования. 2. Совершенствование законодательства в данной области способствует дальнейшему развитию ипотечного кредитования. 3. Защита интересов участников ипотечного кредитования. 1. Законодательством затронуты не все аспекты и особенности ипотечного жилищного кредитования. 2. Периодическая смена стандартов и механизмов ипотечного жилищного кредитования.
М. Адресные субсидии 1. Позволяет сократить необходимый размер ипотечного кредита.; 2. Широкий спектр документов, подтверждающих право на получение субсидии (жилищные сертификаты, гарантированные письма, сертификаты и др.). 3. Адресный характер субсидии. 4. Расширение социальных льгот для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но неспособных самостоятельно приобрести жилье. 5. Снижение социальной напряженности в области жилищной политики. 1. Возможность недостаточности бюджетных средств для предоставления субсидий.
Ш. Субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам 1. Повышает спрос на ипотечные кредиты. 2. Значительно сокращает расходы заемщика по обслуживанию ипотечного кредита. 1. Для бюджета может оказаться непосильным бременем и в конечном итоге привести к сворачиванию всей жилищной программы.
!У. Безвозмездные субсидии для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита 1. Сокращение необходимого размера ипотечного кредита. 2. Повышение доступности ипотечных кредитов. 3. Стимулирование платежеспособного спроса на жилье. 1. Предоставление данных видов субсидий за счет средств бюджета любого уровня бюджетной системы РФ снижает их объемы и ограничивает категории граждан, имеющих право получать субсидию, в связи с недостаточным объемом бюджетных средств для этих целей.
Также в качестве одной из форм государственной поддержки системы ипотечного жилищного кредитования правительство Чувашии использует государственные гарантии. В частности, в 2006 г. в республиканском бюджете было заложено 200 000 тыс. руб. в качестве гарантии ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» для обеспечения исполнения обязательств по
кредитному договору № 3255 от 8 ноября 2005 г., стредства которого были направлены на строительство жилых домов в республике.
Таким образом, государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям, которые можно учесть при разработке механизма регионального регулирования ипотечного жилищного кредитования:
1) совершенствование правовой основы и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования;
2) осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлекательность подобного кредитования для банков;
3) создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения эффективного распределения кредитных ресурсов;
4) принятие дополнительных мер по поощрению участия банков в ипотечном кредитовании, например, по привлечению банков к управлению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;
5) оказание помощи семьям со средними и низкими доходами в приобретении жилья за счет предоставления им субсидий на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья;
6) поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (например, пенсионных фондов), вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.
В результате важную роль, особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, призвано играть государство.
Литература
1. Аверченко В.А. Принципы жилищного кредитования. М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. 261 с.
2. Каменецкий М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты). М.: Издательство «Дело и Сервис», 2006. 272 с.
3. Налоговый кодекс РФ. М.: Амигел, 2007. 678 с.
4. Письмо Минфина РФ от 15 сентября 1995 г. № 3-Е 1-5/7-07-22 «О финансировании из федерального бюджета безвозмездных субсидий для предоставления их гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на строительство или приобретение жилья».
5. Постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 15 октября 2002 г. № 274 «О республиканской программе «Государственная поддержка молодых семей в решении жилищной проблемы на 2002-2010 годы» (с изменениями от 25 ноября 2004 г., 14 апреля 2006 г.)».
6. Постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 16 октября 2004 г. № 250 «О Республиканской комплексной программе государственной поддержки строительства жилья в Чувашской Республике на 2005-2010 годы».
7. Постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 24 июля 2002 г. № 202 «Об утверждении Порядка субсидирования процентных ставок по кредитам, привлекаемым в соответствии с Указом Президента Чувашской Республики от 6 марта 2002 г. № 51 «О мерах по усилению государственной поддержки молодых граждан в Чувашской Республике» (с изменениями от 25 декабря 2002 г.)».
8. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья».
ТКАЧЕВА ЕЛЕНА СЕРГЕЕВНА родилась в 1981 г. Окончила Чувашский государственный университет. Ассистент кафедры финансов, кредита и статистики Чувашского университета. Область научных интересов непосредственно связана с научными разработками и заключается в исследовании развития и совершенствования государственного регулирования рынка ипотечного кредитования. Автор более 15 публикаций, из них 6 по исследуемому направлению.
