CC BY
117
УДК 337.658.728.83
солдатова Л.А., Буреш А.И.
Оренбургский государственный университет E-mail: [email protected]
финансирование жилищного строительства: проблемы и перспективы
В статье проанализированы важные аспекты финансирования жилищного строительства. Исследована система рефинансирования ипотечных кредитов. проанализированы основные направления нормативно - законодательного регулирования и государственного воздействия на формирование и развитие структуры ипотечного комплекса. Выявлены ключевые проблемы финансирования сферы жилищного строительства и проработаны направления развития в перспективе.
ключевые слова: жилищное строительство, рефинансирование ипотечных кредитов, жилищное законодательство, государственные целевые программы, ипотечное кредитование.
Актуальность обсуждения проблем и перспектив развития финансирования сферы жилищного строительства подтверждается тем, что важная задача государства в современных экономических условиях заключается в поддержании платежеспособности различных слоев населения на рынке жилой недвижимости. Одним из действенных инструментов жилищной политики является разработка и реализация государственных целевых программ. При практической реализации государственных целевых программ особого внимания заслуживает процесс создания условий, способствующих эффективному развитию системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Теоретическим вопросам исследования проблем в сфере жилищного строительства посвящены научные труды В.К. Бурлачкова, Д.В. Голубовского, Т. В. Гри-цюка, И.В. Шевченко, П.Ю. Малеева, Я. В. Щетинина и др. [1,10,11].
Проблемы развития жилищного строительства можно рассмотреть с двух позиций:
1) с финансовой - потребность в разработке эффективных методов финансирования жилищного строительства;
2) с законодательной (правовой) - необходимость совершенствования нормативно - законодательных актов, нацеленных на формирование и развитие механизма финансирования приобретения жилья и субсидий.
В современных экономических условиях решение жилищных проблем требует не только совершенствования правовой базы. При реализации государственных целевых программ можно выделить такую актуальную проблему как низкая платёжеспособность населения [6].
Следует отметить, что решением обозначенной проблемы может послужить создание фонда социального жилья, что позволит решить не только экономические, но и социальные задачи [7]. В контексте рассматриваемого вопроса необходимо подробнее рассмотреть категории населения, имеющие право на бесплатное социальное жильё, то есть те, которые признаны в законном порядке малоимущими. Для того чтобы признать семью малоимущей, нужно учесть доход, который приходится на каждого члена семьи, также учитывается всё семейное имущество. Не смогут получить жильё иностранные граждане, лица без гражданства, если это не предусмотрено международным договором РФ. К нуждающимся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма относятся следующие категории российского населения: не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения (если гражданин не проживает по договору социального найма либо не имеет в собственности жилого помещения); являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору
социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжёлой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Фонд социального жилья может быть создан посредством покупки объектов жилой недвижимости на рынке вторичного жилья, либо строительством жилого дома в целях обеспечения нуждающегося населения в социальном жилье [8]. В РФ к 2020 году запланировано следующее: доля недорогой и прозрачной аренды на российском рынке должна вырасти до 20% от общего объёма жилой недвижимости. Те здания некоммерческой аренды, которые сейчас существуют в регионах, считаются неприбыльными, так как по предварительным расчетам срок окупаемости подобных проектов составляет не менее 25-30 лет. Таким образом, для мотивации застройщиков объектов социального жилья необходимо разработать систему тарифных льгот, налоговые льготы [1].
Для создания фонда социального жилья целесообразно осуществить приведение в соответствие с законодательством список граждан, нуждающихся в социальном жилье; продумать источники финансирования и механизм реализации строительства социального жилья; выработать стратегические планы комплексного строительства объектов социального жилья; грамотно продумать способы привлечения средств частных инвесторов.
Другим способом разрешения жилищных проблем является ипотечное кредитование. Главным преимуществом ипотечного кредитования, безусловно, является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку объекта жилой недвижимости, возникает возможность мгновенного приобретения жилья, которое сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита, следовательно, и заемщик, и члены его семьи имеют права на постоянную регистрацию. Немаловажным является и тот факт, что кредиторы обеспечивают заемщику страхование рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери им трудоспособ-
ности. Несмотря на привлекательность этого способа приобретения объекта жилой недвижимости и решения жилищной проблемы, существенным недостатком ипотечного кредитования выступает переплата за квартиру, которая может достигать 100% и более. Переплата по ипотечному кредитованию содержит: проценты по ипотечному кредиту, ежегодные суммы обязательного страхования, дополнительные расходы (оплата взноса кредитору за рассмотрение заявки на ипотечный кредит, сбор за ведение ссудного счета, оплата профессиональных услуг оценщика и нотариуса) [2]. В качестве обстоятельств, осложняющих приобретения жилья в ипотеку следует отметить: высокие требования ипотечных банков к заемщикам (определенный стаж работы на одном месте, справки о подтверждении доходов, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.).
Следует отметить, что в настоящее время существует острая необходимость в разработке иной стратегии развития ипотечного комплекса, направленной на максимальный учёт особенностей российской экономики, а именно: создание реальной возможности приобретения объектов жилой недвижимости российскими гражданами путём ипотечного кредитования при гарантии социальной защищенности заемщика; формирование эффективной инфраструктуры, направленной на грамотное и конструктивное взаимодействие всех субъектов ипотечного комплекса; создание такой финансовой системы деятельности ипотечного комплекса, которая успешно функционировала бы в нестабильной экономической среде. Учитывая вышесказанное, эффективная стратегии развития ипотечного комплекса, должна развиваться по следующим направлениям: регулирование рынка объектов жилой недвижимости, включающего в себя конструктивные мероприятия по развитию жилищного строительства, преодоление дефицита земельных участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой) [3]. Реализация этих мер может осуществляться за счет финансирования высокоэффективных технологий, создания лизинговых компаний, привлечения иностранных инвестиций, налоговых льгот, создания эффективных механизмов финансирования строительства.
Солдатова Л.А., Буреш А.
Финансирование жилищного строительства..
В настоящее время осуществляется реализация программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», запланированная на 2014-2017г.г. В соответствии с указанным государственным проектом, объекты жилой недвижимости экономкласса, возводимые застройщиками в рамках данной целевой программы, подлежат передаче или продаже участникам долевого строительства многоквартирного дома. Следует отметить то, что согласно нормативно- правовым актам органов государственной власти субъектов Российской Федерации - участники программы имеют право на приобретение такого жилья. К гражданам, которые могут претендовать на участие в названной программе относятся следующие категории населения: имеющие обеспеченность общей площадью жилых помещений в расчете на гражданина и каждого совместно проживающего с гражданином члена его семьи не более 18 кв. метров в расчете на одного человека (не более 32 кв. метров на одиноко проживающего гражданина); проживающие в жилых помещениях, признанных непригодными; проживающие в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции; имеющих 2 и более несовершеннолетних детей и являющихся получателями материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» при условии использования такого материнского (семейного) капитала на приобретение (строительство) жилья экономкласса в рамках реализации программы; имеющих 3 и более несовершеннолетних детей; являющихся ветеранами боевых действий; относящихся к категориям граждан, предусмотренных постановлением Правительства РФ от 25 октября 2012 г. N 1099 «О некоторых вопросах реализации Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» в части обеспечения права отдельных категорий граждан на приобретение жилья экономического класса» [3].
Следовательно, в контексте обозначенной проблемы необходимым и значимым является
введение в оборот понятия правового механизма регулирования ипотечного кредитования. В структуре правового механизма регулирования ипотечного комплекса РФ важно уделять особое внимание следующим этапам: разработке нормативно-законодательных актов, направленных на регулирование рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей на всех рынках ипотечного комплекса России, содержащей предоставление долгосрочных ипотечных кредитов гражданам-заемщикам. На данном этапе необходимо создание правовой базы, регламентирующей порядок регулирования и механизм реализации государственных долгосрочных жилищных программ; правовому регулированию субсидированной системы ипотечного жилищного кредитования, используемой на рынках недвижимости. Следует отметить, что на первичном рынке ипотечных кредитов и страхования в рамках реализации государственных долгосрочных жилищных программ государство прямо или косвенно оказывает содействие различным категориям граждан в приобретении жилья [4, 5,6].
Таким образом, по результатам проведённых исследований выявлены следующие направления развития финансирования жилищного строительства в перспективе:
1. В целях развития эффективных методов финансирования жилищного строительства рекомендовано продумать источники финансирования и механизм реализации строительства социального жилья; выработать стратегические планы комплексного строительства объектов социального жилья; грамотно продумать способы привлечения средств частных инвесторов. Для мотивации застройщиков объектов социального жилья предложено разработать систему тарифных льгот, налоговые льготы.
2. При разработке иной стратегии развития ипотечного комплекса, направленной на максимальный учёт особенностей российской экономики, важно проработать такие направления как: создание реальной возможности приобретения объектов жилой недвижимости российскими гражданами путём ипотечного кредитования при гарантии социальной защищенности заемщика; формирование эффективной инфраструктуры, направленной на грамотное и конструктивное взаимодействие всех субъектов ипотечного ком-
плекса; создание такой финансовой системы деятельности ипотечного комплекса, которая успешно функционировала бы в нестабильной экономической среде. Реализация предлагаемых мероприятий может осуществляться за счет финансирования высокоэффективных технологий, создания лизинговых компаний, привлечения иностранных инвестиций.
3. В рамках совершенствования нормативно - законодательных актов, нацеленных на
формирование и развитие механизма финансирования приобретения жилья, рекомендуется уделять особое внимание следующим этапам: разработке нормативно-законодательных актов, направленных на регулирование рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей на всех рынках ипотечного комплекса России, содержащей предоставление долгосрочных ипотечных кредитов гражданам-заемщикам.
15.12.2014
Список литературы:
1. Бурлачков В.К., Голубовский Д.В О развитии муниципальных финансов / В.К. Бурлачков., Д.В. Голубовский // Финансы и кредит. - 2008. - № 28. - С.40-44.
2. Солдатова Л.А. Критерии принятия рискового решения в предпринимательской деятельности // Вестник ОГУ 2008. № 82. -С.95-98.
3. Солдатова Л.А. Особенности экономической природы финансового риска // Вестник ОГУ 2010. № 4.- С.120-128.
4. Солдатова Л.А. Программно-целевые методы как инструмент финансирования строительства жилья в РФ // Вестник ОГУ 2011. №8 (127). - С.187-192.
5. Солдатова Л.А. Механизмы финансирования жилищного строительства в РФ// Вестник ОГУ.2011. №13. - С.422-427.
6. Методические аспекты оценки результативности и эффективности реализации долгосрочных целевых программ развития жилищного строительства // Вестник ОГУ 2012. №9. - С.80-83.
7. Солдатова Л.А. Финансовое обеспечение жилищного строительства Монография. - Оренбургский институт экономики и культуры. - Оренбург: НОУ ВПО Оренбургский институт экономики и культуры, 2011. - 250с.
8. Солдатова Л.А., Ковалёва О.А., Бегун Т.В. Гражданско-правовые и финансовые аспекты реализации федеральных жилищных целевых программ в РФ. Монография. - Оренбургский институт экономики и культуры. - Оренбург: НОУ ВПО Оренбургский институт экономики и культуры, 2012. - 292с.
9. Солдатова Л.А. Правовые аспекты развития института социального жилья в РФ. Сборник статей по материалам международной научной конференции. - Оренбургский институт экономики и культуры. - Оренбург: НОУ ВПО Оренбургский институт экономики и культуры, 2012. - С.176-179.
10. Шевченко И.В., Малеев П.Ю. Оценка состояния муниципального финансового контроля / И.В. Шевченко, П.Ю. Малеев // Финансы и кредит. - 2006. - № 18. - С.27-30.
11. Шеремет А.Д. Комплексный анализ хозяйственной деятельности / А.Д. Шеремет - М: ИНФРА - М, 2006. - 415с.
Сведения об авторе:
Солдатова Лада Александровна, доцент кафедры управления бизнесом, факультета экономики и управления Оренбургского государственного университета, кандидат экономических наук
Буреш Антон Игоревич, старший преподаватель кафедры математических методов и моделей в экономике
Оренбургского государственного университета 460018, Оренбург, пр-т Победы, 13, ауд. 6309
460018, г. Оренбург, пр-т Победы, 13, ауд.6302, тел. (3532) 372477, е-таП: [email protected]
