CC BY
23
УДК 349.414 Доктор экон. наук Д.А. ШИШОВ
(СПбГАУ, [email protected]) Начальник управления норм.-метод. обеспечения Комитета имущественных отношений СПб Т.Б. МАТВЕЕВА ([email protected])
Начальник Красносельского и Петродворцового районного отдела Комитета имущественных отношений СПб С.В. ЯРЕМЕНКО ([email protected])
ЭКОНОМИКО-ПРАВОВЫЕ ВОПРОСЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В АСПЕКТЕ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ (по материалам Санкт-Петербурга)
Земельные отношения, правоприменительная практика, формирование земельных участков, кадастровый учет
Земельные ресурсы как основа всей совокупности природных условий функционирования государства и общества - важнейший компонент окружающей природной среды, отличаются от других естественных условий непосредственным участием в процессах материальной деятельности [3].
Естественно, что с развитием системы новых земельных отношений, с одной стороны, возрастает роль государства в создании конкурентной рыночной среды для поддержания эффективного собственника земли, а с другой - назревает необходимость в создании единого правового и информационного пространства для жесткого (но экономически и юридически обоснованного) перераспределения земель, осуществляемого на основе государственного управления всем земельным фондом страны.
Государственное управление при наличии такого разнообразия землепользователей выполняет в большей степени регулятивные и координирующие функции. Но тем не менее одной из задач проводимой в России земельной реформы является создание нового правового инструментария государственного управления земельным фондом РФ, выступающего в качестве системы взаимодополняющих и взаимосвязанных между собой элементов, используемого для принятия управленческих решений и реализации права по использованию земли всеми группами субъектов на основе экономической и экологической целесообразности.
Исходя из вышеизложенного можно заключить, что именно земельное законодательство является этим важнейшим инструментом государственного управления земельным фондом, так как формирует основы земельно-правового императива, несущего в своем содержании категорические требования организационно-экономического начала реализации учетной, плановой, контрольно-ревизионной и других функций государственного управления.
Изменения земельного законодательства последних двух лет в целом, равно как и изменения отдельных федеральных законов, с формальной точки зрения, реализуются в соответствии с утвержденными Основами государственной политики использования земельного фонда РФ на 2012 - 2017 годы, в числе основных направлений которых в аспекте управления земельным фондом, в частности, выделяются:
- совершенствование порядка определения правового режима земельных участков путем исключения из земельного законодательства принципа деления земель на категории по целевому назначению;
- изменение порядка предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам;
- обеспечение гарантий прав на землю и защита прав и законных интересов собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;
- совершенствование государственного земельного надзора и муниципального земельного контроля;
- упорядочивание процессов изъятия земельных участков для государственных, муниципальных и общественных нужд;
- обеспечение императивности изъятия земельных участков в связи с их ненадлежащим использованием, включая уточнение оснований для такого изъятия, а также полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправления при осуществлении мероприятий, связанных с изъятием.
Подписание Президентом Российской Федерации В.В. Путиным Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятого Государственной Думой 10 июня 2014 года и одобренного Советом Федерации 18 июня 2014 года, предопределило принятие ряда федеральных законов, конкретизирующих изменения в действующем Земельном кодексе.
Так, например, Гражданский кодекс Российской Федерации дополнен статьёй, предусматривающей отчуждение объекта незавершённого строительства в связи с прекращением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Лесной кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и ряд других федеральных законов приведены в соответствие с изменениями, внесёнными Федеральным законом в Земельный кодекс Российской Федерации.
Федеральный закон от 21.07.2014 №224-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ №224-ФЗ), разработанный Минстроем России вводит новый порядок бесплатного предоставления земельных участков под строительство жилья эконом-класса по так называемым «голландским аукционам» [2].
Активная государственная политика в сфере реструктуризации земельных отношений не может не затронуть современные алгоритмы землеустроительной деятельности, а также системы взаимодействия землеустроительных служб со специально уполномоченными органами исполнительной власти различного уровня и компетенции.
Современное понятие землеустройства также не однозначно. В Федеральном законе от 18.06.2001. №78-ФЗ «О землеустройстве» (в ред. Федерального закона от 13.05.2008. №66-ФЗ): «Землеустройство - мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство)» [1].
В современной сложившейся социально-экономической ситуации землеустройство представляет уже более сложное экономико-правовое явление, направленное на реализацию многомерных задач проводимой в государстве земельной политики. И оно может быть представлено как сложная детерминированная система экономико-правовых, социально-политических и инженерно-технических действий, направленных на достижение рационального и эффективного землепользования всеми участниками земельно-правовых
отношений путем упорядочивания границ и организации территории существующих землепользований и установления границ вновь образуемых объектов, а также создание территориальных и ландшафтных условий конкурентного использования земельно-производительного потенциала как уникального общенационального достояния.
Отсутствие теоретической модели формирования целостного механизма взаимодействия землеустроительных и исполнительных органов государственной власти и организаций при формировании земельного участка снижает эффективность системы землеустройства в целом. И поэтому анализ правоприменительной практики по модернизации взаимоотношений вышеозначенных структур в системе земельно-правовых отношений, складывающихся в Санкт-Петербурге, в аспекте формирования земельных участков под многоквартирными домами является актуальным и приоритетным исследованием [4].
С принятием в 2004 году нового Жилищного кодекса РФ на территории Санкт-Петербурга сложился устойчивый порядок формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.
Оформление правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, производится в соответствии с жилищным и земельным законодательством.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. К указанному имуществу относится в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется в соответствии с распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29.03.2005. №25-рп «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом» и распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 11.08.2006. №1555-рк «О формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом», изданными во исполнение Жилищного кодекса РФ и Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Полномочия по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а именно определение их границ и размеров, переданы Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, образованному в 2015 году в результате присоединения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга к Комитету по управлению городским имуществом. Схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, а также границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утверждаются также распоряжениями Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга.
Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29.03.2005. №25-рп и распоряжением КЗРиЗ от 11.08.2006/ №1555-рк установлено, что любое уполномоченное общим собранием собственников жилья лицо может обратиться в уполномоченный орган с заявлением на формирование земельного участка.
К заявлению на формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, прилагают:
1. Выписку из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащую сведения:
- о форме проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (собрание или заочное голосование);
- о собственниках помещений в многоквартирном доме, принявших участие в общем собрании, и количестве голосов, которыми обладают указанные собственники;
- о повестке дня общего собрания;
- о решении об обращении в Комитет за формированием земельного участка с указанием количества голосов, которым принято данное решение, и уполномоченного лица.
- Выписка из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме помимо указанного может содержать дополнительные сведения:
- о наделении Уполномоченного лица полномочиями осуществлять все действия, необходимые для формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе правом заключать договор на проведение работ по межеванию земельного участка с топогеодезической организацией, включенной в реестр организаций, выполняющих работы по межеванию земельных участков на территории Санкт-Петербурга, а также правом на согласование границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
- об определении ориентировочных границ земельного участка, указанных на схеме в масштабе 1:2000.
Решения собственников помещений в многоквартирном доме по данным вопросам должны быть приняты большинством - не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Справку о размерах площадей помещений в многоквартирном доме, выданную государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»;
3. Копии документов об отводе земельного участка (при наличии).
Следует отметить, что в связи с принятием Конституционным судом Российской Федерации постановления от 28.05.2010. №12-п «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова» упростился порядок обращения и подачи документов для формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Так, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться за формированием земельного участка, не сформированного ранее в установленном действующим законодательством порядке. При этом не требуется проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом последних изменений, внесенных в земельное, жилищное, градостроительное законодательство, порядок формирования земельных участков, на
которых расположены многоквартирные дома, существенно не изменился. Следует обратить внимание на редакцию статьи 11.3 Земельного кодекса РФ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 23.06.2014. №171-ФЗ касательно образования земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Осуществляется оно в соответствии с одним из следующих документов:
1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;
3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного Кодекса РФ
Также следует обратить внимание, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков:
1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;
4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными
домами;
5) для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
Ежегодно в Санкт-Петербурге формируется порядка 2000 земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома. Наличие бюджетного финансирования, направленного на формирование таких земельных участков, позволяет собственникам помещений в многоквартирных домах экономить значительные денежные средства (от 30 тыс. рублей и более). Активное участие в подаче заявлений на формирование земельных участков принимают Администрации районов Санкт-Петербурга, которым в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26 августа 2008 г. №1078 «Об Администрациях районов Санкт-Петербурга» переданы полномочия в установленном порядке представлять интересы Санкт-Петербурга как собственника помещений в многоквартирном доме, в том числе при создании и деятельности товариществ собственников жилья, а также при выборе и осуществлении иных способов управления многоквартирными домами.
Установленная процедура помогает в сжатые сроки сформировать и поставить на кадастровый учет земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Для приобретения права общедолевой собственности собственников помещений не требуется производить никаких регистрационных действий, поскольку момент возникновения права указан в законе. В адрес заявителя, Федеральной налоговой службы, а также Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии направляется соответствующее уведомление об адресе, площади, кадастровом номере и дате перехода
земельного участка, в силу закона, в собственность собственников жилых и нежилых помещений.
Литература
1. Козырева Е.В. Землеустроительные действия при установлении охранных зон объектов инженерной инфраструктуры // Научное обеспечение развития АПК в условиях реформирования материалы научно-практической конференции профессорско-преподавательского состава: Сб.науч.труд. / СПбГАУ.- 2015.- С. 153-158.
2. Ревнова М.Б., Шишов Д.А. Правовая основа государственного управления земельными ресурсами на современном этапе // Правовая политика и правовая жизнь. 2004.- № 3.- С.42.
3. Сулин М.А., Павлова В.А., Шишов Д.А. Современное содержание земельного кадастра: Учебное пособие / Под ред. М.А. Сулина. - СПб.: Проспект Науки, 2010. - 272 с.
4. Шишов Д.А., Шишов А.Д., Козырева Е.В. Некоторые вопросы реализации государственной земельной политики в системе рационализации инвестиционной деятельности // Юридическая Мысль.- 2013. - № 5 (79).- С. 120-127
5. Шишов Д.А., Шишов А.Д., Козырева Е.В. Формирование механизмов взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур в контексте задач повышения ликвидности земельных участков // Вестник Института экономики и управления Новгородского государственного университета им. Ярослава Мудрого.- 2013.- № 2.- С. 74-81.
УДК 332.3 Соискатель Е.А. СТЕПАНОВА
(СПбГАУ, [email protected])
УСЛОВИЯ И ФАКТОРЫ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬ
В ГРАНИЦАХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЙ
Землепользование сельскохозяйственное, формирование землепользований, состав землепользования, классификация земель
Приватизация колхозных и совхозных земель не решила до конца проблему формирования многоукладного землепользования, а действующая законодательная система не обеспечивает ликвидности прав собственников и рациональную систему хозяйствования на земле.
В течение последних 25 лет землепользования сельскохозяйственных организаций претерпели значительные изменения как количественные (изменились их площади, состав угодий, размещение границ и конфигурация), так и качественные (возникли отношения, связанные с земельной собственностью, предприятия по нескольку раз изменяли организационно-правовую форму и др.) И такие глубокие изменения продолжаются.
На практике проблемы, определяющие актуальность исследования, можно представить как прямые негативные и обратные позитивные тенденции в использовании земель и их правовом регулировании.
Прямые негативные тенденции выглядят следующим образом:
1. Огромные территории, находившиеся в пользовании колхозов и совхозов, особенно в зоне критического земледелия, фактически не используются (по данным Росстата).
2. Созданное на землях сельскохозяйственного назначения экономическое плодородие утрачивается, т.е. при отсутствии использования почвы возвращаются к природному генезису [1] и быстро, в течение 10 лет, зарастают древесно-кустарниковой растительностью. Это качественное и количественное выбытие сельскохозяйственных угодий создает большие сложности с выделением земельных участков в счет земельных долей и проблемы в регулировании их изъятия (коллизии Земельного и Лесного кодексов).
3. Юридические аспекты по использованию большей части таких земель (бывших сельскохозяйственных угодий) не решены.
