Эффективность зонирования для целей кадастровой оценки в управлении земельными ресурсами Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

001: 10.24411/2072-4098-2018-19002

Эффективность зонирования для целей кадастровой оценки в управлении земельными ресурсами *

С.И. Комаров

доцент кафедры Землепользования и кадастров федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Государственный университет по землеустройству», кандидат экономических наук (г. Москва) Д.В. Антропов

доцент кафедры Землепользования и кадастров федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Государственный университет по землеустройству», кандидат экономических наук (г. Москва) Н.А. Иоселиани

инженер I категории отдела кадастровой оценки федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (г. Москва)

Станислав Игоревич Комаров, [email protected]

Земельный фонд страны является национальным богатством, рациональное использование которого невозможно без соответствующей системы управления, поэтому объективной необходимостью является решение вопросов, связанных с теорией и методологией формирования эффективной системы управления земельными ресурсами, в том числе на основе научно обоснованной системы зонирования территорий, которое может стать формой управления и контроля за использованием территории, средством политической власти, направленным на динамичное и устойчивое развитие земельных и природных ресурсов.

Необходимо понимать, что механизмы землепользования и управления земельными ресурсами - это определенные действия, которые связаны с регулированием изучения и использования земельных ресурсов, их оборотом, разрешением конфликтов, касающихся собственности на землю и ее использования, к которым могут относить-

ся съемки, зонирование и землеустройство земель, любые виды районирования земель, учет количества и качества земель, кадастр и оценка земель, регистрация земельных участков и прав на них, земельные платежи, консервация земель, мониторинг земель и многие другие действия (см. [9, 10]). Таким образом, институт зонирования территорий сформировался в результате необходимости разработки механизмов управления земельными ресурсами, регулирования отношений по использованию земельных участков, обусловленной различными государственными и общественными процессами (см. [9, 13]).

При этом регулирование отношений, связанных с зонированием территорий, имеет комплексный (сфера управления государства, природная среда, объект хозяйствования и управления) и межотраслевой характер, условия и порядок осуществления зонирования регламентируются различными отраслями, в частности, земельного, градостроительного, лесного, водного, при-

* Исследование выполнено при финансовой поддержке Российского фонда фундаментальных исследований в рамках научного проекта № 18-010-01016.

родоохранного законодательства. Таким образом, по нашему мнению, зонирование территорий необходимо рассматривать в нескольких аспектах: как правовой институт, как механизм регулирования хозяйственной и иной деятельности и как функцию управления (см. [11, 12]).

По своему экономическому содержанию можно выделить несколько направлений, отвечающих задаче формирования соответствующего экономического механизма управления земельными ресурсами на основе зонирования территорий, например оценка влияния выделенных зон на экономический механизм (определение ущерба, компенсаций и т. д.), корректировка налогов или установление соответствующих платежей. При решении этих задач необходимо учитывать не только различные виды зонирования территорий, но и зачастую их взаимосвязь.

В настоящее время происходит реформирование системы государственной кадастровой оценки в Российской Федерации. Так, в июле 2016 года были внесены существенные изменения в систему государственной кадастровой оценки для повышения ее качества и во избежание социально-экономической напряженности ввиду использования кадастровой стоимости. Одним из ключевых вопросов стал вопрос об осуществлении оценочного зонирования.

В развитие положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» в июне 2016 года вышел приказ Министерства экономического развития Российской Федерации № 358 об утверждении Методических указаний.

Методика вносит большие изменения в порядок расчета кадастровой стоимости. Например, дополнительно введена проверка «ценового зонирования». Но стоит заметить, что это не является новым требованием в связи с тем, что еще в 2000 году согласно пункту 8 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель

[7] требовалось проводить «оценочное зонирование территории», однако практически никто его не осуществлял, так как это непростая задача в условиях сложившегося рыночного информационного пространства.

Согласно Методическим указаниям, утвержденным в мае 2017 года приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 226 (далее -Методические указания № 226), одним из требований является «привязка оценочного зонирования к утвержденным территориальным зонам (в соответствии с функциональным зонированием территории и градостроительными регламентами), в рамках которых оценщики должны систематизировать всю информацию о ценообразую-щих факторах и рыночную информацию. Результаты оценочного зонирования значительно влияют на достоверность результатов кадастровой оценки и, как следствие, на размер поступлений земельного налога в местные бюджеты, а также на оптимизацию налогообложения юридических и физических лиц».

Помимо фискального назначения, результаты оценочного зонирования используются для целей аренды и купли-продажи земельных участков, они также влияют на качество анализа рынка недвижимости, а именно на ценовую ситуацию и мониторинг рынка земли и недвижимости, по данным которых могут приниматься решения, например, о начале нового строительства, смене рыночного сегмента, об изменении ценовой политики, при разработке эффективной конкурентной стратегии.

Отказ от оценочного зонирования в некоторых регионах приводил к повышению социальной напряженности, вызванной недопониманием отдельными землепользователями, почему их земельный участок стоит значительно дороже, чем аналогичный соседний.

В качестве исходной информации для оценочного зонирования используются кар-

тографические материалы (генеральный план субъекта, кадастровый план территории, топографические карты), выполненные с использованием геоинформационных систем (Autodesk MAP, MapInfo Professional и т. п.), официальные результаты государственной кадастровой оценки, данные социально-экономического развития, стратегии, программы и прогнозы субъекта Российской Федерации и входящих в его состав муниципальных образований.

Проанализируем утвержденный Методическими указаниями № 226 порядок проведения оценочного зонирования.

На карте территории соответствующего

субъекта Российской Федерации или муниципального образования на основании документов территориального планирования и градостроительного зонирования, а также на основании требований охраны объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий и иных природных объектов устанавливаются границы территориальных зон (в соответствии с функциональным зонированием территории и с учетом установленных градостроительных регламентов и границ зон с особыми условиями использования территорий). Порядок проведения оценочного зонирования представлен в таблице 1.

Таблица 1

Порядок проведения оценочного зонирования 1

Этап Особенности выполнения работ на этапе

1. Типологизация населенных пунктов и межселенных территорий Основными для проведения процедуры являются следующие параметры: • факторы, которые влияют на использование территорий; • удаленность от основных административных и транспортных центров; • уровень инженерно-транспортного обеспечения

2. Выделение ценовых зон с различными основными видами использования недвижимости с учетом перспектив их развития, финансовых и временных затрат Анализ фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны. Ценовой зоной могут быть и отдельные земельные участки, виды использования которых значительно отличаются от видов использования соседних земельных участков

3. Определение характеристик типовых объектов недвижимости Учитываются наиболее распространенные виды использования, прежде всего основные виды разрешенного использования

4. Сбор и систематизация данных рынка земельных участков и объектов недвижимости в границах выделенных зон и расчет удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу площади или объема В одну ценовую зону могут объединяться типовые объекты, которые близки по значениям показателей средних рыночных цен. Отличие удельных показателей средних рыночных цен, расположенных в различных ценовых зонах, должно составлять не менее 10 процентов

Таблица составлена авторами по результатам анализа нормативных актов [1-4, 6, 7].

Окончание таблицы 1

Этап Особенности выполнения работ на этапе

5. Выбор применяемого метода расчета средних рыночных цен в ценовых зонах Метод расчета средних рыночных цен зависит от характеристик типового объекта и наличия информации о ценах сделок и реальных предложений по аналогичным объектам для выбранного объекта Основной подход к определению средней рыночной цены основывается на обобщении рыночных цен на земельные участки и объекты недвижимости в выделенных ценовых зонах и обобщении типичных доходов от использования объектов недвижимости с последующей их капитализацией путем применения валового рентного мультипликатора

6. Составление карты ценовых зон и установление удельных показателей средних рыночных цен Если нельзя установить средние цены в ценовой зоне из-за существенного диапазона рыночных цен, то для этой зоны можно обозначить наиболее вероятный интервал рыночных цен

7. Установление границ ценовых зон Границы ценовых зон для различных типовых объектов могут совпадать между собой. Описание границ каждой ценовой зоны по каждому типовому объекту должно позволять сделать заключение о включении или невключении конкретного объекта недвижимости в ту или иную ценовую зону

Проанализировав нововведенный порядок оценочного зонирования и ряд научной литературы, можно сделать выводы о его преимуществах и недостатках (см. табл. 2).

Оценочное зонирование связывается с территориальным планированием и градостроительным зонированием. Таким образом, этот процесс начинается не «с чистого листа»,поскольку пространственно-картографическая основа уже имеется.

В оценочном зонировании теперь будут учитываться не только виды разрешенного использования, но и сложившиеся сегменты рынка недвижимости, что особенно важно в силу частого несовпадения административных границ и границ сегментов. Виды разрешенного использования, безусловно, влияют на стоимость недвижимости, но не меньшее влияние оказывают сложившиеся рыночные взаимодействия спроса и предложения, предпочтения поку-

пателей и арендаторов и т. п. Учет сегментации существенно приблизит результаты зонирования к реальной жизни.

Объекты недвижимости, обладающие сходными характеристиками, должны иметь схожие значения стоимости, а их владельцы должны платить сопоставимые налоговые суммы. При качественно проведенном зонировании будет реально этого добиться.

Таким образом, то, что новая методика прямо указывает на учет при зонировании ценообразующих факторов, следует отнести к ее достижениям.

Учитываются стратегии, программы и прогнозы социально-экономического развития субъекта Российской Федерации и входящих в его состав муниципальных образований. Результаты кадастровой оценки фиксируются на срок от трех до пяти лет, следовательно, при проведении ее этапов,

Таблица 2

Преимущества и недостатки нововведенного порядка проведения оценочного

зонирования

Преимущества Недостатки

Оценочное зонирование связано с территориальным планированием и градостроительным зонированием Учет не только видов разрешенного использования, но и сложившихся сегментов рынка недвижимости Учет факторов, влияющих на использование территории (социально-экономических, природно-климатических, производственных, демографических, социально-культурных) Учет стратегии, программ и прогнозов социально-экономического развития субъекта Российской Федерации и входящих в его состав муниципальных образований Не учитываются экологические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости Включение в полномочия государственного бюджетного учреждения (ГБУ) таких функций, как сбор, обработка, систематизация и накопление данных рынка недвижимости Недостаточная рыночная информация об объектах недвижимости может привести к объединению разнородных объектов в одну ценовую зон, что приведет к снижению качества оценочного зонирования

в том числе оценочного зонирования, следует учитывать не только то, как используется территория в настоящее время, но и прогнозы, и планы на будущее.

К минусам Методических указаний № 226 можно отнести то, что среди факторов, которые следует учитывать при оценочном зонировании, нет упоминаний об экологических факторах. В то же время экологическое состояние во многих крупных населенных пунктах оказывает значительное влияние на рынок недвижимости.

Также сегодня вызывает большие сомнения возможность укомплектования ГБУ квалифицированными аналитическими кадрами, например, из частных консалтинговых и аналитических агентств в силу того, что для приглашения специалистов из таких организаций потребуются значительные бюджетные ассигнования.

Недостаточная рыночная информация об объектах недвижимости может привести к объединению разнородных объектов в одну ценовую зону, что приведет к снижению качества оценочного зонирования, особенно учитывая, что в нашей стране далеко

не по всем видам объектов недвижимости есть сформировавшийся рынок.

Одним из авторов настоящей статьи разработана оригинальная методика оценочного зонирования, основанная на кластерном зонировании по интегральному критерию на трех иерархических уровнях: муниципальное образование, кадастровый квартал, объекты оценки (см. [14]).

Применение этой методики способствует лучшему учету различий между объектами оценки по природно-климатическому и ресурсному потенциалам, социально-экономическому развитию и прочим характеристикам. Методика оценочного зонирования [14] базируется на учете нескольких десятков факторов, объединенных в 6 групп:

• природно-климатические;

• экономические;

• демографические;

• производственные;

• культурные;

• экологические.

Всесторонний учет этих факторов по-

высит однородность оценочных зон, а это поспособствует построению более точных оценочно-статистических моделей. Для упрощения расчетов и повышения интерпретируемости результатов зонирования все факторы сначала сводятся к единому интегральному критерию, который и ложится в основу выделения оценочных зон (подробнее о методике и ее апробации см. [14]).

Эффект от оценочного зонирования территории по этой методике можно рассматривать по трем направлениям:

1) повышение статистической значимости и статистически адекватности оценочной математической модели;

2) корректировка земельных платежей;

3) дифференциация земельно-имущественной политики руководства региона в зависимости от различий между муниципальными образованиями.

В сформированных таким образом оценочных зонах сгруппированы однородные с позиций близости значений факторов объекты недвижимости, способных оказывать влияние на стоимостные характеристики объектов. Согласно Федеральному стандарту оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости» и Закону об оценочной деятельности расчет кадастровой стоимости проводится посредством группирования объектов оценки, имеющих схожие

характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Основой кадастровой оценки в таких условиях становится построение математической модели, отражающей зависимость стоимости объекта недвижимости от ценообразующих факторов.

Для получения статистически значимой и статистически адекватной математической модели необходима статистическая однородность аргументов строящейся функции. Чем ближе значения ценообразующих факторов объектов оценки в оценочной зоне, тем выше качество построенной математической модели, тем выше достоверность результатов государственной кадастровой оценки, тем ближе кадастровая стоимость к реальному уровню рыночных цен.

Как показано в таблице 3, статистическая модель, построенная по авторской методике зонирования, отличается более высоким качеством, в связи с тем, что показатели среднего квадратичного отклонения в абсолютной и относительной величине остаются примерно одинаковыми, а вот величина достоверности аппроксимации выросла на 14,1 процента.

Вторым направлением применения результатов зонирования является корректировка земельных платежей, в первую

Таблица 3

Сравнение качества оценочных регрессионных моделей

Параметр Модель последнего тура государственной кадастровой оценки (г. Санкт-Петербург) Модель на основе предлагаемой методики зонирования

Коэффициент детерминации, % 75,5 89,6

Критерий Фишера Превышает табличный

Средняя квадратичная ошибка, % 4,4 5,99

Средняя ошибка аппроксимация, % 3,3 4,6

очередь арендной платы и размера выкупа права аренды за объекты недвижимости, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Существующая практика расчета указанных платежей предполагает корректировку базовой величины, рассчитываемой в виде процента от кадастровой стоимости на поправочные коэффициенты, отражающие ценность местоположения. Рассмотрим это направление на примере города Санкт-Петербурга.

Согласно Закону города Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» [8] годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле:

А = Б х К х рх Кф х К х Кх К,

б тр в ф п д к

где А - годовой размер арендной платы, р.;

Бв - базовая ставка арендной платы, р.; Ктр - коэффициент местоположения;

Рв - площадь земельного участка, используемого для осуществления определенного вида деятельности, кв. м;

Кф - коэффициент функционального использования (коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка);

Кп - коэффициент площади функционального использования;

Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости;

Кк - корректирующий коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок.

Авторы настоящего исследования считают, что в качестве указанных коэффициентов целесообразно использовать показатели, базирующиеся на оценочном зонировании (далее - коэффициенты зонирования) и заменить ими существующий коэффициент местоположения. Результаты расчета коэффициентов оценочного зонирования приведены в таблице 4.

Таблица 4

Результаты расчета коэффициентов оценочного зонирования

Номер зоны Количество районов в зоне Диапазон значений интегральных критериев в зоне Среднее значение интегрального критерия в зоне Коэффициент зонирования

1 2 3 4 5

ПЕРВЫЙ УРОВЕНЬ

1 5 349,66-705,75 491,39 3,95

2 2 112,37-136,28 124,33 1,00

3 3 58,00-80,72 67,95 0,55

4 2 35,21-26,70 30,95 0,25

5 6 8,74-18,78 14,78 0,12

ВТОРОЙ УРОВЕНЬ

1 1 14,45 14,45 1,76

2 11 7,2-9,4 8,18 1

3 11 5,69-6,65 6,15 0,75

4 17 4,61-5,55 5,06 0,61

Окончание таблицы 4

1 2 3 4 5

5 22 3,61-4,46 3,98 0,48

6 37 2,61-3,50 3,05 0,37

7 33 1,54-2,53 2,04 0,24

8 24 0,65-1,48 0,97 0,11

ТРЕТИЙ УРОВЕНЬ

1 2 5,75-6,80 6,28 1,45

2 4 3,96-4,90 4,34 1,00

3 7 3,27-3,80 3,47 0,80

4 5 2,98-3,11 3,04 0,70

5 3 2,53-2,80 2,64 0,61

Как видно из данных таблицы 4, предлагаемые коэффициенты имеют открытый характер и могут применяться как для повышения, так и для понижения величины арендных платежей.

Основой расчета коэффициентов зонирования служит среднее значение интегрального критерия зонирования в каждой оценочной зоне. Для определения коэффициентов зонирования за единицу принимается значение интегрального критерия второй зоны. Эта зона была выбрана, так как в рассматриваемом субъекте наблюдается значительная дифференциация между средним интегральными критерием первой зоны и всеми остальными. Вследствие этого объекты первой зоны получают повышающий коэффициент зонирования, а все остальные понижающий.

Таким образом, формула расчета арендной платы будет иметь следующий вид:

А = 6х P х Кф х К х К х К х К . х К2 х К 3,

Б Б ф п д к оз1 оз2 оз3'

где Коз1 - коэффициент оценочного зонирования 1-го уровня соответствующей зоны, в которой находится земельный участок;

Коз2 - коэффициент оценочного зонирования 2-го уровня соответствующей зоны, в которой находится земельный участок;

Коз3 - коэффициент оценочного зониро-

вания 3-го уровня соответствующей зоны, в которой находится земельный участок.

В качестве примера проведены расчеты арендной платы за земельные участки в городе Санкт-Петербурге по существующей и предложенной методикам (табл. 5) и отобразим результаты графически (см. рис. на с. 55).

Третьим направлением, как мы уже отмечали, можно представить дифференциацию земельно-имущественной политики руководства региона, которое может делать выводы о ценности земельно-имущественного комплекса каждой зоны на основе интегрального показателя зонирования, аккумулирующего все разнообразие рассматриваемых факторов и являющегося показателем ценности территории с точки зрения проводимой оценки.

Результаты оценочного зонирования могут служить информационным подспорьем при разработке пространственных документов стратегического планирования, планов развития территорий, генеральных планов, планов землепользования и застройки и т. п.

Подводя итог, можно выделить следующие преимущества предлагаемой методики оценочного зонирования территории:

1) учет значительного числа факторов,

1 I CD

1

CD §

СО

S ><

-Q §

CD

2 со

CD &

£

CD ^

0 £

1

CD

CD

I

0 CD

1

0 С

й

1

0

1 CD

а

CO

iS

CD :r о

CO

а £

s

-Q

! £

Разница, р. t--CM cd CO lo" CM о CD oö h- oo CO h-h- см 4t h- co CM" oo CO OD CD 4t h- cg CD cm" CM t--t-^ о h-

ю со ю I CD Ю C\l 1 CD CO 1 oo 1 4t CD LO 1 со oo CM uö LO CM со h-oo LO oo CD h-LO ■t со CD CO

ä "а s Ii ч CD 5 О oo CO OD CO CO C\l oo 4t 4t LO" CD h-00 CM t--h- CM LO" CM h-oo со t--4t" CD CD о CD CM LO cd" CD CO CD h-co CO CM oo" со LO oö CD CD CO LO о OD oo oo CO CO oo

со CM 00 CO со 4t CO со со CD о t--

о. 1 о а CO oo о CO Ю h- CM CD CO CD CD CO t--h-LO о OD Ю CD CM LO CD cm" CO LO CO CM h- CD 4t со h-CM ho LO о CO CO CD h-CD ■t LO CO oo h- CD со

** -

-

Ю t-- CD - LO cd" -

** LO CO о CD CD

§ й" о. CD CO a CO CD 4t 4t CM h-CD LO h-CM LO CM о со о LO CD CO со CM LO h- oo со oo о oo

ci. CQ CD CD oo oo h-co CO CO ¡^ CO CO oo ¡^ OD CO со CO 4t LO 00 CO о CO 4t со cd" 4t CD oo 4t CO о Ю oo CM CD LO со LO CM h- CD CM CD CD h-co о oo h- CM CD LO о о LO

diu •f LO CD со LO CD CO LO CD 4t LO CD CO LO cd" oo oo cd" co oo CD CD cd" CD CD CM CD cd"

со Ю 4t - oo CD t--CD OD cd" 4t - CO oo cd" cd"

CJ со Ю t-- CD 4t OD cd"

sc CM CD LO cd со"

P h CO hOD 4t CO 4t OD 4t OD 4t CM LO CM CM CM LO CM LO CM LO CM OD t--

£ ° § рн ^ fi о 4 (Q <U 4 § -=t CO со ho о CD 4t со со ho о CD 4t CO CO hO CD CD 4t CO CO hO CD CD 4t со со ho о cd OD CM CD о CD OD CM CD о CD OD CM CD о о OD CM CD о CD OD cg CD о CD

-=t 4t 4t 4t 4t oö oö oö oö oö

¿3 5 ac « oo h- oo h- 00 h- 00 h- со h- oo h- oo h- оэ h- oo h- oo h-

более четко классифицированных и структурированных по видам и уровням влияния на стоимость земельного участка;

2)учет изменения ценообразую-щих факторов, обусловленных изменением административного уровня, посредством разделения процесса оценочного зонирования на три уровня;

3) результаты, полученные в ходе зонирования, достаточно универсальны. С помощью интегрального критерия они отражают ценность единиц зонирования.

ЛИТЕРАТУРА И

ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. О государственной кадастровой оценке : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ. URL: http://www.pravo.gov.ru

2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (по состоянию на 29 июля 2017 года. URL: http://www.pravo.gov.ru

3. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня 2016 года № 358. URL: http://www.pravo. gov.ru

4. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226. URL: http://www.pravo. gov.ru

5. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 201 0 года № 508

Сравнение размеров арендной платы, определенной по существующей и предлагаемой методикам, за ряд земельных участков в городе Санкт-Петербурге (кадастровые номера указаны на горизонтальной оси)

(по состоянию на 22 июня 2015 года). URL: http://www.pravo.gov.ru

6. О внесении изменений в методические указания о государственной кадастровой оценке : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2016 года № 225. URL: http://www. pravo.gov.ru

7. Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель : постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 (по состоянию на 30 июня 2010 года). URL: http://www.pravo.gov.ru

8. О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга : Закон города Санкт-Петербурга от 5 декабря 2007 года № 608119. URL: http://www.pravo.gov.ru

9. Варламов А. А. Экономика и экология землепользования : в 2 т. М. : Издательский дом «Фолиум», 2015. 204 с. Т. 1: Теоретические основы системы землепользования.

10. Варламов А. А. Экономика и экология землепользования : в 2 т. М. : Издательский дом «Фолиум», 2015. 254 с. Т. 2. Формирование и обоснование объектов системы землепользования.

11. Варламов А. А., Антропов Д. В. Зонирование территорий : учебное пособие / под общ. ред. А. А. Варламова. М. : Форум, 2016. 207 с.

12. Волков Г. А., Голиченков А. К., Козырь О. М. Постатейный научно-практический комментарий Земельного кодекса Российской Федерации. Материал подготовлен для системы «Консультант Плюс» (2002).

13. Гальченко С. А. Теоретические и методические основы эффективности госу-

дарственного земельного кадастра : монография. М. : Государственный университет по землеустройству, 2003. 171 с.

14. Иоселиани Н. А. Методические под-

ходы к оценочному зонированию для целей государственной кадастровой оценки // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. № 7. С. 41-49.

URBANUS.RU

ЧЕК-ЛИСТ: КАК ОПРЕДЕЛИТЬ НАДЕЖНОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА?

Эксперты информационного портала Urbanus.ru составили список основных критериев, по которым следует проверить застройщика перед тем, как подписать с ним договор о покупке квартиры.

Наличие документов

Приличный застройщик всегда готов показать клиенту проектную декларацию, разрешение на строительство, свидетельство права собственности или договор аренды земельного участка, протокол предварительного распределения квартир и многие другие документы.

Если компания под каким бы то ни было предлогом не хочет показывать документы, то лучше не искушать судьбу и найти девелопера, который не будет делать из них тайны.

Источники средств

Привлечение средств дольщиков по договорам долевого участия (ДДУ) нельзя назвать чем-то предосудительным. Тем не менее работа по схеме проектного финансирования с крупным банком либо, что еще лучше, строительство объекта на собственные, а не заемные деньги является для застройщика огромным плюсом.

Адекватность цен

Цены явно ниже рыночных, способные вызвать у покупателя эйфорию, являются тревожным сигналом. Скорее всего, застройщику остро не хватает финансирования и он в судорожных поисках денег решается продавать квадратные метры по стоимости, едва позволяющей окупить расходы.

Качество проектов и наличие профессиональных наград

Наличие авторитетных профессиональных наград, в том числе такой знаковой, как Urban Awards, является одной из самых верных гарантий качества проекта и благонадежности застройщика. В жюри входят представители строительных компаний, отраслевые аналитики и журналисты, представители агентств недвижимости, архитекторы и представители власти.

Эксперты строго и непредвзято оценивают каждый жилой комплекс по местоположению, материалу строительства, архитектурному решению, проектным решениям, техническому оснащению, наличию парковок, охраны. Большое внимание отводится территории дома, инфраструктуре комплекса и района, стоимости одного квадратного метра жилья. Если речь идет о проектах на этапе строительства, то экспертный совет особое внимание уделяет финансовым гарантиям реализации проекта, бизнес-плану, а также динамике строительства.

Отзывы клиентов компании о реализованных проектах

Как правило, в поисковиках очень просто отыскать форумы клиентов практически любого застройщика, где люди предельно откровенно и без оглядки говорят о плюсах и минусах компании и проекта, квартиру в котором они приобрели. Однако, как показывает практика, у любой, даже самой хорошей фирмы всегда найдутся свои «недовольные» клиенты.

Насторожить должно большое количество отрицательных отзывов, заявления о наличии у компании долгостроев, а также обвинения застройщика в откровенном мошенничестве.

Состояние строительной площадки

Эксперты единодушно советуют перед заключением договора лично посмотреть на строительную площадку. На стройке должно быть много техники и работающих специалистов. У надежного застройщика площадка содержится в чистоте, и по ней можно ходить даже в замшевой обуви. При этом следует обращать внимание на любые детали, например, носят ли строители чистую корпоративную спецодежду, не забывают ли мыть колеса самосвалов и бетономешалок при выезде с площадки.

Окончание на с. 80

* * *