CC BY
193
УДК 621.354.321:347(711.114-5)
Динара Зиядина,
старший преподаватель Казахского университета экономики, финансов и международной торговли, г. Астана
ФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ НА ТЕРРИТОРИИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН
<х>с<><х><><>о<х><>о<х>с<><х>^
Система земельных платежей в Казахстане претерпела ряд изменений в связи с тем, что Земельный кодекс Республики Казахстан, принятый в июне 2003 г. с учетом внесенных поправок Президента страны, поднял на новую, более высокую ступень земельные отношения в аграрном секторе страны. Несмотря на достигнутые определенные успехи в проведении земельной реформы, становлении и совершенствовании земельных отношений и земельного законодательства, имелись отдельные упущения, трудности и недоработки. Переход Казахстана к рыночной экономике, в основе которого лежит глубокая трансформация отношений собственности, обусловил качественное изменение методов управления экономическими процессами, главным инструментом которого стала система платного землепользования, пришедшая на смену методам административного вмешательства в финансово-хозяйственную деятельность предприятий.
S u m m a r y
The system of land payments in Kazakhstan underwent some changes due to the fact that the Land code of the Republic of Kazakhstan adopted in June 2003 taking into account amendments of the President, raised to a new, higher level of land relations in the agrarian sector of the country. Although there has been some progress in land reform, the establishment and improvement of land relations and land legislation had some flaws, difficulties and shortcomings. Kazakhstan's transition to a market economy, which is based on a deep transformation of property relations, led to a qualitative change in management of economic processes, the main instrument of which was a system of paid land use, replacing methods of administrative interference in the financial and economic activities of enterprises.
Ключевые слова: цена земли, кадастровая стоимость, рыночная стоимость, земельный налог, залоговая стоимость.
Keywords: price of land, cadastral value, market value, land tax, the value of the collateral.
Переход Казахстана к рыночной экономике, в основе которого лежит глубокая трансформация отношений собственности, обусловил качественное изменение методов управления экономическими процессами, главным инструментом которого стала система платного землепользования, пришедшая на смену методам административного вмешательства в финансово-хозяйственную деятельность предприятий.
В условиях рыночной экономики земельные участки становятся объектом недвижимости, поэтому они имеют стоимость, а землепользование является платным: налог и арендные платежи, земля входит в уставный фонд производства, участвует в сделках (купля-продажа, залог, дарение, обмен и т.д.). Из всех категорий земель в плане платности землепользования выделяются земли населенных пунктов, в частности, земли городов. Ценность городских земель заключается в их особенности приносить дополнительный доход.
Для определения этого дохода проводится их кадастровая оценка. В структуре поступления земельного налога свыше 87,6% приходится на земли населенных пунктов. Удельный вес платежей за земли промышленности сократился с 34,4% в 2002 г. до 11,2% в 2007 г., за земли сельскохозяйственного назначения - с 3,0 до 1,2% соответственно [1].
Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные исполнительные органы власти при осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.
К основным механизмам платного землепользования относятся: нормативная цена земли или кадастровая стоимость, рыночная стоимость земли, земельный налог, арендная плата, залоговая стоимость земельных участков и другие регуляторы рыночного оборота.
В Республике Казахстан в качестве нормативной цены выступает кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка. На основе кадастровой стоимости исчисляется плата за возмездное предоставление (продажу) права частной собственности и за продажу права аренды на земельный участок, размер единого земельного налога для крестьянских и фермерских хозяйств.
Кадастровая оценка земель в стране осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан и Постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 г. № 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собствен-
№ 2/ 2016
ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО
ность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков». Этим Постановлением центральному уполномоченному органу по управлению земельными ресурсами поручено, на основании данных государственной статистики об общем уровне инфляции и результатов мониторинга земли, по мере необходимости вносить в Правительство страны предложения об уточнении базовых ставок платы за земельные участки. Для определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков при их продаже государством в республике проводятся работы по ценовому зонированию, установлению границ ценовых зон и определению поправочных коэффициентов к базовой ставке платы за земельные участки в населенных пунктах. В настоящее время эти работы выполнены по большинству областных центров.
Кадастровая (оценочная) стоимость конкретного земельного участка определяется в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки с применением к ним поправочных (повышающих и понижающих) коэффициентов. При определении оценочной стоимости земельных участков в населенных пунктах поправочные коэффициенты устанавливаются в соответствии с границами ценовых зон, определенных в схемах ценового зонирования. При этом предельный (максимальный) размер повышающего или понижающего коэффициента не должен превышать двукратный размер [2].
Целью оценочно-кадастрового зонирования является определение границ ценовых зон с установлением поправочных коэффициентов к базовой ставке платы за земельные участки. При этом предельный (максимальный) размер повышающего или понижающего коэффициента не должен превышать двукратный размер (п. 1 ст. 11 ЗК РК).
Результатом зонирования является схема ценовых зон с установленными поправочными коэффициентами к базовой ставке платы за земельные участки. Поправочные коэффициенты рассчитываются на основе градостроительных факторов, в том числе за местоположение по отношению к центру города и вну-триквартальным условиям. Стоимость 1 м земли в ценовой зоне определяется путем умножения базовой ставки на соответствующий поправочный коэффициент, установленный для данной зоны.
Целью зонирования для налогообложения является определение территориальных особенностей по условиям налогообложения в границах населенных пунктов с выделением отдельных зон для дифференциации базовых налоговых ставок на землю через поправочные коэффициенты.
Для обеспечения единого подхода к оценке земельных участков на всей территории республики и сопоставимости ее результатов необходима разработка базовых ставок платы - нормативной цены для определения кадастровой (оценочной) стоимости земель населенных пунктов при их предоставлении в частную
26
собственность и порядок определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков. Они утверждены Постановлением Правительства Республики Казахстан от 8 мая 1996 г. № 576 и переутверждены без изменений в связи с принятием Земельного Кодекса Республики Казахстан, Постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 г. № 890.
Земельно-кадастровой единицей является учетный квартал, который должен нести следующую информацию: общая площадь квартала, количество земельных участков с перечнем их собственников, границы и площади, местоположение (координаты), кадастровый номер и кадастровая стоимость земельных участков.
Оценочный участок - начальный носитель ценовой информации. Оценочные участки могут выделяться внутри учетных кварталов или совпадать с ними. Задача выделения оценочных участков - покрыть всю территорию ценовыми значениями в абсолютном или относительном виде. Абсолютные значения - рыночные или кадастровые стоимости. Относительные значения - поправочные коэффициенты, учитывающие комплекс ренто-образующих факторов в 100%-й градации от лучших до худших значений.
На всей территории зонирования определяются оценочные участки при использовании относительных значений (коэффициентов). При зонировании по абсолютным значениям (стоимостям) территории, не имеющим рыночных значений, на них размещаются эталонные участки, где определяются стоимостные значения расчетным путем через сравнительный, затратный и доходный методы.
Исходя из юридических определений недвижимости, выделяются следующие правовые классы недвижимости: земельные участки, здания и сооружения, объекты незавершенного строительства, многолетние насаждения.
Неосвоенные земельные участки относятся к резервной функциональной зоне. Они имеют потенциальную ценность, величина которой соответствует стоимости земельных участков по генплану развития города. Эти земли необходимо выделить в отдельную зону с подразделением на подзоны, соответствующие периодам освоения резервной территории.
Земельные участки индивидуальной жилищной застройки выделяются в отдельный класс недвижимости. Для этих земель, в отличие от многоквартирной (многоэтажной) застройки, не характерно коммерческое использование, поэтому коммерческая (прибыльная) составляющая стоимости этих земель незначительна.
Земельные участки коммерческой застройки, включающие и многоквартирные жилые дома, являются преобладающей территорией населенных пунктов. Эта категория земель - базовая для других категорий при определении рыночной стоимости посредством введения соответствующих поправочных коэффициентов. Помимо жилых объектов в составе этих земель находятся офисные, общественно-деловые объекты, объекты промышленности
Международный сельскохозяйственный журнал
без санитарно-защитных зон, ряд культурно-бытовых объектов. Включение в эту категорию жилья обосновывается широкой практикой его коммерческого использования, прежде всего сдачей в аренду, а также куплей-продажей.
Земельные участки промышленной и коммунальной недвижимости включают производственную зону, а также всю инфраструктуру жизнеобеспечения: транспорт и связь, электро-во-до-теплоснабжение, благоустройство и т.д. Эти земли, с точки зрения рынка, являются своеобразным общественным товаром, стоимость которого неконкурентоспособна и близка к величине затратной составляющей.
На территории, не имеющей рыночных значений, стоимостные значения определяются расчетным путем через сравнительный, затратный и доходный методы [3].
Города всегда были и остаются мощным фактором развития экономики государства. Они оказывают влияние на политический и социально-культурный уровень развития страны. Их развитие напрямую зависит от инвестиций. Земля, как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах, обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Земля в городе имеет разное потенциальное значение по комфортности проживания. Если рассматривать город как целостную организационную структуру, то качество проживания населения и оценка территории в различных районах будут состоять из сочетания ряда факторов, оценивающих местоположение участка, качество территории (рельеф, просадочность, уровень грунтовых вод), экологическую ситуацию и ландшафтно-рекре-ационную ценность, обеспеченность земельного участка объектами культурно-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры и пр. Эти факторы названы рентообразующими факторами, по которым производится расчет коэффициента относительной градостроительной ценности, отражающий условия проживания населения в разных районах города [4].
Кадастровая (нормативная) цена земли - одной из главных экономических регуляторов земельных отношений в процессе образования различных форм хозяйствования и вовлечения в рыночный оборот. Основой определения кадастровой оценочной стоимости земельных участков является нормативный показатель цены земли - базовая ставка платы за земельные участки. Базовая ставка платы за земельные участки - нормативная цена земли, выражающая сущность средней величины земельной ренты в данных экономических условиях [5].
По своей экономической сути кадастровая цена земли является основой для определения всех форм платежей за землю: земельного налога, арендной платы, залоговой цены и т.д. Кадастровая оценка городских земель - совокупность администра-
№ 2/ 2016
тивных, технических и социально-экономических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату.
Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.
Все более широкое развитие в республике получает вторичный рынок земли, который формируется в ходе сделок, осуществляемых физическими и негосударственными юридическими лицами между собой. Он включает операции по купле-продаже земельных участков, оформлению их наследования и дарения, передаче участков или права землепользования в качестве взноса в уставные капиталы хозяйственных товариществ либо в качестве пая в имущество производственных кооперативов, сдаче в аренду и залог земельных участков или права землепользования и другие сделки.
Наиболее интенсивно рынок земельной недвижимости развивается в городах Астана, Алматы, других крупных городах и промышленных центрах. При этом во многих случаях рыночная цена не оправданна, превышает нормативную (кадастровую стоимость) земельных участков, которая должна определятся нижним (минимальным) уровнем рыночных цен [6].
Литература
1. Акимов В.В., Уразаков Н.Р. Кадастровая оценка земель населенных пунктов в Республике Казахстан // Земельные ресурсы Казахстана. 2007. № 3 (42).
2. Гаркушина В.В. Особенности кадастровой оценки земель населенных пунктов для целей налогообложения в Казахстане // Земельные ресурсы Казахстана. 2003. № 1 (16).
3. Дюсенбеков З.Д. О регулировании оценочной деятельности в Республике Казахстан: проблемы и состояние // Земельные ресурсы Казахстана. 2007. № 3 (42).
4. Методические указания по разработке базовой ставки платы за земельные участки населенных пунктов (городов). Астана, 2006.
5. Сводный аналитический отчет о состоянии и использовании земель Республики Казахстан за 2014 год. Астана.
6. Умербаева З., Усен Ж. Новый Земельный кодекс - катализатор аграрной реформы в Казахстане / Юридическая фирма «Помощь», 2007.
27
