CC BY
763
Булыгина М. А.
УДК 347.2/3
ДОГОВОР МЕНЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Булыгина Марина Анатольевна,
аспирант кафедры гражданского права Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, г. Москва. Помощник судьи Арбитражного суда Республики Марий Эл. E-mail: [email protected]
В статье исследуются история развития мены недвижимости, а также проблемные вопросы заключения и государственной регистрации договора мены недвижимого имущества.
Ключевые слова: мена недвижимости, переход права собственности, государственная регистрация, предмет договора мены, цена товаров.
Во исполнение договора мены в собственность каждой из сторон могут передаваться любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные либо определяемые родовыми признаками. В этом ряду наибольшей сложностью отличаются сделки с недвижимостью.
В самых древних памятниках, например, в договорах Олега и Игоря с греками, Русской правде, Новгородской и Псковской грамотах о мене недвижимости не упоминается, поскольку в том не было необходимости: владение на Руси осуществлялось родом, семьями, а недостатка в земле не было [9, с. 26]. Древнейшее письменное свидетельство о мене недвижимости относится ко второй половине 14 века: мена упоминается в грамоте по спорному делу 1462 года [2, с. 164-169].
В 1714 году указ Петра Великого о единонаследии, имевший целью сохранить недвижимое имущество без раздробления, запретил его отчуждение, сделав исключение только на продажу в случае «нужды». При императрице Анне Иоанновне были разрешены два способа отчуждения недвижимости: продажа и передача по наследству, о других способах ничего не говорилось. Екатерина II в грамотах городам и дворянству определила, в какой мере возможно распоряжение имуществом, однако ничего не указала о возможности мены недвижимости. Поэтому в 1786 году Сенат, опираясь на указ Петра Великого о единонаследии, признал мену недвижимых вещей запрещенной [7, с. 3].
Известные отечественные правоведы Д. И. Мейер и Г. Ф. Шершеневич отмечали, что причиной такого запрета являлись, прежде всего, фискальные интересы, поскольку при совершении двух сделок купли-продажи казна получала больший доход, нежели при совершении одной меновой сделки с недвижимостью. Вместе с тем для обеспечения интересов казны им представлялась возможным мена недвижимого имущества со взысканием двойных пошлин [5, с. 572; 8, с. 107].
Дореволюционное русское гражданское право устанавливало несколько исключений, когда допускалась мена недвижимости: для предоставления городам или посадам удобного выгона, для устранения
Марийский юридический вестник • № 1 (12)/2015
чересполосицы, а также для отвода наделов крестьянам.
По-разному оценивалась российскими цивилистами возможность мены недвижимого имущества на движимое. По утверждению Д. И. Мейера, такие сделки также были под запретом [5, с. 572]. Противоположной точки зрения придерживался Г. Ф. Шерше-невич, обращая внимание на то, что закон запрещает меняться только недвижимыми вещами [8, с. 107].
Гражданское законодательство советского периода прямо не запрещало мену недвижимого имущества, однако в связи с отменой частной собственности на землю сделки с недвижимостью фактически были невозможны. Лишь в 1993 году указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» было разрешено заключение договора мены земельными участками.
Действующий Гражданский кодекс РФ прямо не регулирует мену недвижимости в отличие от продажи, что, безусловно, является его недостатком в связи с распространением в гражданском обороте мены земельными участками, жилыми и нежилыми помещениями. Также не содержится норм о мене недвижимости, например, в Гражданском кодексе Франции, Гражданском уложении Германии, Гражданском кодексе Квебека, Единообразном торговом кодексе США.
Впрочем, нормы ГК РФ не препятствуют заключению и исполнению договора мены недвижимого имущества на движимое либо недвижимое имущество. При этом сторонами могут передаваться здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, при особых условиях - земельные участки, участки недр, морские, речные и воздушные суда, единый недвижимый комплекс.
Важным с теоретической и практической точки зрения является решение вопроса о правильном определении момента перехода права собственности на обмениваемые объекты недвижимости. В силу статьи 570 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору мены возникает, если иное не предусмотрено законом или договором, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие
131
Гражданское право и процесс
товары обеими сторонами. Между тем применительно к объектам недвижимости право собственности на них возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности (статья 223 ГК РФ). При наличии двух диспозитивных норм, определяющих момент возникновения права собственности на недвижимое имущество, применению подлежит специальная норма, содержащаяся в статье 223 ГК РФ.
Таким образом, право собственности на обмениваемые недвижимые вещи переходит к сторонам не одновременно после встречного исполнения товарных обязательств, а только с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по правилам статьи 551 ГК РФ. При этом такая регистрация требует участия в ней каждой стороны сделки и осуществляется раздельно по каждому объекту недвижимости по месту его нахождения. После регистрации сделки и перехода права первым Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии второй территориальный орган проводит регистрацию перехода права на другой объект с учетом проведенной первым проверки законности договора мены (пункты 6 и 10 Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящегося на территориях различных регистрационных округов, утвержденной Приказом Минюста России от 01.07.2002 № 183).
Если одна из сторон договора мены уклоняется от регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности [13].
Следует отметить, что договор мены подлежит государственной регистрации только в случае, если его предметом является жилой дом, квартира, часть дома или часть квартиры (пункт 2 статьи 567 ГК РФ), а также доля в праве общей собственности на них (статья 251 ГК РФ). Существенным условием договора мены жилых помещений следует признать перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. При этом от договора мены следует отличать обмен жилыми помещениями, производимый нанимателями по договору социального найма в государственном и муниципальном жилом фонде. Такой обмен производится в порядке и на условиях, предусмотренных статьями 72-75 Жилищного кодекса РФ, нормы главы 31 ГК РФ к его регулированию не применяются. Кроме того, договор мены жилыми помещениями может быть заключен как физическими, так и юридическими лицами, являющимися собственниками данных помещений. В свою очередь, сторонами обмена жилыми помещениями выступают с одной стороны всегда граждане (наниматели), а с другой -органы государственной власти или органы местного самоуправления. В соответствии с договором мены осуществляется переход права собственности на
132
обмениваемые жилые помещения, в то время как на основании обмена переходят права и обязанности нанимателя.
Договор мены зданий и нежилых помещений не подлежит государственной регистрации, должен признаваться заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям. При этом законом установлена под угрозой недействительности обязательность соблюдения письменной формы сделки путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В договоре мены недвижимого имущества должны содержаться условия, предусмотренные статьей 554 ГК РФ. При их отсутствии условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным.
При определении предмета договора мены земельными участками необходимо указывать местоположение, категорию земли, целевое назначение, цели дальнейшего использования, общую площадь, кадастровый номер земельного участка, объекты недвижимости, размещенные на нем, в чьем ведении находится участок, права третьих лиц, обязательства сторон.
При мене недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, приобретатель получает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец (пункт 2 статьи 271 ГК РФ, пункт 1 статьи 35 ЗК РФ). Так, например, в одном из дел арбитражный суд указал, что отчуждение обществом по договору мены помещения склада повлекло также передачу и той части земельного участка, которая необходима для его использования, поэтому прежний собственник был не вправе сдавать данный земельный участок в аренду другому лицу [12].
Спорным является вопрос о возможности мены части земельного участка. Так, некоторые авторы считают возможным рассматривать часть земельного участка в качестве самостоятельного объекта правоотношений [1, с. 86-93], другие - не допускают ее участие в гражданском обороте [6, с. 36]. Из разъяснений высшей судебной инстанции следует, что участники гражданских правоотношений вправе заключить договор аренды, согласно которому арендатору предоставляется в пользование не вся вещь, а только ее отдельная часть [10, п. 9]. С учетом этого необходимо определить, может ли часть земельного участка обмениваться по договору мены.
По нашему мнению, часть земельного участка не может быть передана в собственность другого лица в отличие от предоставления ее во временное пользование. Для регистрации договора аренды части недвижимой вещи, заключенного на срок, превышающий один год, достаточно представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии документ, который содержит графическое и/или текстуальное описание этой части
Марийский юридический вестник • № 1 (12)/2015
Булыгина М. А.
вещи. Тем не менее, для регистрации перехода права собственности на земельные участки, передаваемые по договору мены, необходимо представление кадастровых паспортов на указанные участки. В связи с этим предметом договора мены, в отличие от договора аренды, не может быть часть земельного участка, пока она не выделена в установленном порядке в отдельный участок с присвоением индивидуального кадастрового номера.
Значительный интерес представляет вопрос о допустимости мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в собственности физического или юридического лица. По смыслу пункта 2 статьи 30 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются физическим или юридическим лицам для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Именно проведение торгов обеспечивает привлечение всех заинтересованных лиц и создает равные возможности на получение земельного участка.
Тем самым договор мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в собственности физического или юридического лица, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как несоответствующий статье 30 ЗК РФ.
Например, по одному из дел арбитражный суд признал недействительным заключенный исполнительным комитетом и обществом договор мены земельными участками, в соответствии с которым в собственность общества был передан земельный участок для возведения на нем зданий, строений, сооружений [11].
В литературе встречается мнение о том, что в качестве договора мены недвижимости можно рассматривать соглашение, по которому при изъятии у собственника земельного участка для государственных или муниципальных нужд ему предоставляется взамен другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену (пункт 3 статьи 281 ГК РФ) [3, с. 98]. На наш взгляд, такое соглашение нельзя признать договором мены недвижимого имущества, так как изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится независимо от воли собственника на основании акта органа, осуществляющего публичные полномочия. Следовательно, для квалификации рассматриваемого соглашения в качестве договора мены отсутствует признак согласованной воли двух сторон.
Важно отметить, что до недавнего времени в качестве субъектов договора мены земельными участками не могли выступать иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Статья 62 Конституции РФ гарантирует, что иностранные
граждане и лица без гражданства приобретают права и несут обязанности в России наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором. Согласно норме, содержащейся в статье 15 ЗК РФ, такие лица не могут иметь на праве собственности земельные участки, находящиеся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ. Однако такой перечень определен указом Президента РФ от 9 января 2011 г. № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками». Таким образом, до 2011 года (до издания указа, определившего перечень приграничных территорий) иностранные граждане юридически были не вправе иметь в России земельный участок на праве собственности и соответственно распоряжаться им путем передачи по договору мены.
По смыслу пункта 2 статьи 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только по поводу товара, который имеется у продавца в момент заключения договора, но и в отношении будущей вещи. Мы считаем, что не противоречит существу мены и специальным правилам главы 31 ГК РФ заключение договора мены будущей недвижимой вещи - вещи, на которую не зарегистрировано право собственности продавца на момент заключения договора мены. Так, например, обмениваться могут земельные участки, которые еще не образованы, либо строящиеся здания или сооружения. Если предметом договора мены являются будущие жилые помещения, то такой договор не подлежит государственной регистрации и должен признаваться заключённым с момента его подписания.
Некоторые авторы считают, что обязательным условием договора мены недвижимости является также цена передаваемых недвижимых вещей, даже если стороны исходят из их равноценности [4, с. 511]. Мы полагаем, что цена не является существенным условием договора мены, поскольку существо мены состоит в безденежном обмене вещами, и товарные обязательства по мене могут быть прекращены надлежащим исполнением независимо от размера денежной стоимости обмененных товаров. В связи с этим считаем недопустимым признание договора мены недвижимости недействительным ввиду его убыточности.
Резюмируя приведенные положения, предлагаем проект Федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации»:
1) дополнить главу 31 статьей 567.1 следующего содержания:
«1. По договору мены недвижимого имущества (договору мены недвижимости) каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны земельный участок, здание, сооружение, квартиру или
Марийский юридический вестник • № 1 (12)/2015
133
Гражданское право и процесс
другое недвижимое имущество (статья 130), в том числе которое будет создано или приобретено в будущем.
2. Право собственности на обмениваемые недвижимые вещи переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, с момента государственной регистрации перехода права собственности».
2) Статью 568 дополнить пунктом 3 следующего содержания: «Договор мены не может быть признан недействительным ввиду его убыточности».
Литература
1. Бадулин К. Часть земельного участка как объект земельных отношений // Хозяйство и право. - 2006. - № 1. - С. 86-93.
2. Калачов Н. Акты, относящиеся до юридического быта Древней России. - СПб.: Императорская академия наук, 1857. -Т. 1. - 399 с.
3. Корнеев А. Л. Сделки с земельными участками. - М.: Го-родец, 2006. - 192 с.
4. Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. - СПб.: Юридический центр Пресс, 2002. - 544 с.
5. Мейер Д. И. Русское гражданское право: в 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. Изд-е 3-е, испр. - М.: Статут, 2003. - 831 с. (Классика российской цивилистики).
6. Пандаков К. Г., Черноморец А. Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. - Саратов, 2003. -372 с.
7. Соколов А. Ф. Историческое изложение договора мены недвижимых имуществ по русским законодательным памятникам. - Киев: Киевские университетские издания, 1880. - 63 с.
8. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. - М.: Статут, 2005. - Т. 2. - 462 с. (Классика российской цивилистики).
9. Энгельман И. О приобретении права собственности на землю по русскому праву. - СПб: Типография Николая Тибле-на и Ко, 1859. - 219 с.
10. Постановление Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» [Электронный ресурс] - Режим доступа: http: //www.arbitr.ru (дата обращения: 15.01.2015).
11. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 июня 2011 г. № 18545/10 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http: //base.consultant.ru (дата обращения: 15.09.2014).
12. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 8 февраля 2012 г. № Ф01-5788/2011 по делу № А38-3627/2010 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http: //ras.arbitr.ru/ (дата обращения: 11.01.2015).
13. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 мая 2012 г. по делу № А10-1900/2011. // Электронный ресурс. - Режим доступа: http: //ras.arbitr.ru/ (дата обращения: 09.01.2015).
M. A. Bulygina
EXCHANGE OF THE REAL ESTATE
The article is devoted to the problem of historical development of the exchange of the real estate. Also the author analyzes the problems of the conclusion and the state registration of the barter agreement when the real estate is exchanged.
Key words: exchange of the real estate, transfer of the ownership, the state registration, objects of the barter agreement, the price of the goods.
BULYGINA Marina Anatolievna - Postgraduate student of the Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration, Associate judge in the Arbitration court of the Republic of Mari El.
E-mail: [email protected]
134
Марийский юридический вестник • № 1 (12)/2015
