CC BY
187
3. Анализ спроса и предложения, местоположения и окружения будущего поселка, его прямых и косвенных конкурентов дает возможность определить основные тенденции рынка, позволяет инвестору получить общее представление о потенциале рынка, а также принять решение о целесообразности инвестирования в проект.
Литература:
1. Актуальные предложения на рынке коттеджных поселков Санкт-Петербурга и Ленинградской области / Все коттеджные поселки - 2008, № 2(5).
2. Асаул А.Н., И.В. Денисова, С.П. Кокарев Развитие индивидуального жилищного строительства на селе (на примере Ленинградской области). - СПб: СПбГАСУ, 2002, 47 с. (2003-3/8495)
3. Ершова С.А. Методология системы стратегического планирования на предприятии // Экономика и менеджмент современного предприятия: проблемы и перспективы: Межвуз.сб.науч.тр.:/ под ред. д-ра экон. наук, проф. А.В.Бабкина - Изд-во Политехн.-ун-та, 2007, 3 с.
4. Ершова С.А., Митягин С.Д. Стратегический менеджмент в градостроительстве: градоэкономическое зонирование поселений в целях безопасного и устойчивого развития: СПб, СПбГАСУ, 2009, 102с.
5. Заренков В.А. Управление проектами. - СПб, СПбГАСУ, 2005, 286с.
6. Кравцова И. Доступ к коттеджу (в Ленобласти) // «Петербургский строительный рынок». - 2008, № 4.
УДК 332.62:711.4
ДЕВЕЛОПМЕНТ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ МЕГАПОЛИСА: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ (НА ПРИМЕРЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА)
Агафонова Е.Ю., аспирант кафедры «Экономика строительства»
Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета
В представленной статье рассмотрены вопросы девелопмента территорий Санкт-Петербурга. Кроме того проанализированы экономико-правовые аспекты территориального планирования, выявлены его задачи. Обоснована необходимость регулирования городской застройки посредством зонирования.
Ключевые слова: девелопмент застроенных территорий, территориальное планирование, зонирование, территориальные зоны.
DEVELOPMENT OF THE BUILT-ON TERRITORIES OF THE MEGAPOLIS: PROBLEMS AND PERSPECTIVES FOR DEVELOPMENT (BASED ON THE EXAMPLE OF SAINT-PETERSBURG)
Agafonova E., the graduate student of department «Building economy» of the St. Petersburg state architectural and construction university
Represented article examines questions of development of the territories of Saint-Petersburg. Furthermore the economical-lawful aspects of territorial planning are analyzed, its tasks are revealed. The need of regulating the urban building by means of the zoning is substantiated.
toy words: development of the built-on territories, territorial planning, zoning, the territorial zones.
В настоящее время вопрос управления застроенными территориями выходит на новый уровень: принято говорить не о реконструкции и реновации территорий, а об ее девелопменте (либо редевелопменте), т.е. инвестиционно-строительном развитии территорий, вкладывая в это понятие значительно более глубокий смысл, нежели первоначальная терминологическая трактовка.
Следует отметить, что «девелопмент» - категория, используемая в среде русских риэлторов для обозначения деятельности риэлтора, который занимается посредничеством при спекулятивных операциях не только с готовой недвижимостью, но и с еще неготовой недвижимостью (такой риэлтор называется «девелопер»). Собственно термин «девелопмент» образован путем калькирования английского слова «development», что в переводе означает «развитие, расширение, развертывание, рост; эволюция», т.е. в оригинале - это общеупотребительное слово, которое можно применять в любых контекстах. Аналогичная история произошла в русском языке и с некоторыми другими английскими словами, например, со словом «паттерн» [1].
Таким образом, в России «девелопментом» называют и инвестиционно-строительное и градостроительное развитие территории, одним из важнейших направлений которого является территориальное планирование. Подчеркнем, что девелоперские компании обычно работают с архитектурными и строительными организациями, занимаясь финансированием и брокерством.
Рассмотрим некоторые экономико-правовые аспекты одной из функций девелопмента территории - территориального планирования на примере Санкт-Петербурга. Территориальное планирование Санкт-Петербурга базируется на установках, изложенных в действующих документах государственного планирования социально-экономического развития Санкт-Петербурга [2-4]:
- стабилизация на расчетный срок Генерального плана Санкт-Петербурга при общей численности населения Санкт-Петербурга на уровне 4,8-5,0 млн человек (в том числе постоянного населения - 4,5^,6
млн человек), и постепенный переход в перспективе (после 2015 г.) к росту числа жителей Санкт-Петербурга;
- повышение качества жизни жителей Санкт-Петербурга с достижением по основным показателям среднеевропейских стандартов, прежде всего по обеспечению жителей Санкт-Петербурга жилищным фондом на перспективу до 2025 г. в размере не менее 35 м2 общей площади на человека; по увеличению количества учреждений социальной сферы (здравоохранения, образования, физической культуры и спорта), по социальной защите населения до нормативного уровня в Российской Федерации и среднеевропейского уровня;
- сохранение многофункционального профиля экономики Санкт-Петербурга как основы его устойчивого развития, основу которого составляют промышленность, транспорт, туризм, наука, подготовка квалифицированных кадров, а также коммерческо-деловая сфера (финансы, кредит, страхование, оптовая торговля, операции с недвижимым имуществом, информатизация, связь) с приоритетным развитием объектов, прежде всего инновационных видов деятельности, наиболее эффективно использующих потенциал Санкт-Петербурга, с постепенной диверсификацией на перспективу до 2025 г. структуры экономики в сторону повышения значения предприятий по оказанию коммерческих услуг как для населения Санкт-Петербурга, так и для функционирования и развития рынка;
- создание благоприятных условий для функционирования и развития в Санкт-Петербурге объектов федерального значения, необходимых для осуществления установленных Конституцией Российской Федерации и федеральными законами полномочий Российской Федерации, в т. ч. для выполнения международных обязательств;
- значительное повышение роли Санкт-Петербурга как крупного международного торгово-транспортного центра с увеличением на перспективу до 2025 г. годового объема грузоперевозок до уровня не менее 500 млн тонн на основе комплексного развития всех видов внешнего транспорта в составе Санкт-Петербургского транспортного узла,
а также связанных с ним экспедиторских, финансовых, логистических и страховых услуг;
- развитие объектов коммерческо-деловой сферы (финансы, кредит, страхование, оптовая торговля, операции с недвижимостью, информатизация, связь) на базе строительства новых бизнес-центров, модернизации существующих офисных зданий в соответствии с принятыми международными стандартами и развитие необходимой для их обслуживания инфраструктуры с увеличением занимаемых площадей не менее чем в 2-2,5 раза;
- увеличение объемов финансирования нового строительства и реконструкции объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, социально значимых объектов обслуживания населения, социального жилья, а также капитального ремонта жилищного фонда Санкт-Петербурга.
Задачи территориального планирования будут решены на основе:
- сохранения многообразия городской среды Санкт-Петербурга, сочетающей различные типы среды исторически сложившихся (центральных) и нецентральных районов;
- существенного повышения эффективности использования и качества среды ранее освоенных территорий путем завершения недостроенных кварталов, комплексной реконструкции территорий с повышением плотности их застройки в пределах нормативных требований, обеспечения их дополнительными ресурсами инженерных систем и объектами транспортной и социальной инфраструктуры, оптимизации функционального использования в соответствии с рентным потенциалом указанных территорий;
- обеспечения размещения объектов капитального строительства в соответствии с прогнозируемыми параметрами развития экономики Санкт-Петербурга в составе документов государственного планирования социально-экономического развития на расчетный срок Генерального плана Санкт-Петербурга до 2015 г. с градостроительным освоением под застройку новых, ранее не застроенных территорий, с учетом повышения эффективности их использования;
- обеспечения планирования размещения объектов капитального строительства в соответствии с основными прогнозируемыми параметрами развития экономики города в составе документов государственного планирования социально-экономического развития Санкт-Петербурга на перспективу посредством резервирования для освоения под застройку на период до 2025 г. новых, ранее не застроенных территорий;
- сохранения при градостроительном освоении под застройку новых территорий свободных пространств и ценных природных комплексов между сплошь застроенной (урбанизированной) частью Санкт-Петербурга и пригородными поселениями (Пушкин, Павловск, Петергоф, Ломоносов, Колпино, Сестрорецк, Белоостров, Лисий Нос и т. д.), расположенными на территории Петродворцового, Пушкинского, Курортного, Колпинского и Приморского районов Санкт-Петербурга;
- формирования и планировочного выделения на основе существующих и вновь осваиваемых территорий компактного размещения объектов жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения полноценных, отвечающих современным требованиям функциональных зон, обеспечивающих возможность эффективного функционирования и развития, расположенных и вновь размещаемых на их территории объектов капитального строительства;
- развития центра Санкт-Петербурга за счет примыкающих к нему территорий промышленно-селитебного пояса вдоль рек и основных магистралей с созданием узлов центральных общественно-деловых зон (локальных городских «Сити») на реконструируемых, вновь создаваемых территориях и преобразуемых территориях;
- развития общественно-деловых функций в узлах пересечения с существующими магистралями планируемой автотрассы по маршруту Московское шоссе (М10 «Россия») - Западный скоростной диаметр
- автомобильная дорога «Скандинавия» (Е18);
- формирования общественно-деловых центров на основных въездах на территорию Санкт-Петербурга;
- формирования общественных центров крупных планировочных районов.
Анализ проблем развития Санкт-Петербурга в современных экономических условиях подтверждает общность процессов преобразования функционально-планировочной структуры крупных индустриальных и торгово-транспортных центров развитых стран. Превращение этих центров в постиндустриальные мегаполисы в значительной степени связано с девелопментом территорий.
С точки зрения С.А. Ершовой и С.Д. Митягина, [5] изменение функционального назначения различных городских территорий с те-
чением времени связано с так называемым отложенным экономическим эффектом, поскольку крупные инвестиции в развитие городской среды зачастую не могут, да и не должны принести мгновенный эффект. На начальной стадии развития (а это 10-20 лет), инвестиционные процессы обязательно высокорисковы, а значит затратны. И как бы не хотелось получить сразу же отдачу от вложенных средств, необходимо осознавать, что это возможно только в рамках уже обустроенных социально и технически территорий. Это очень хорошо осознают санкт-петербургские и московские инвесторы, и с этим связана современная градостроительная политика застройки так называемых «белых пятен».
Недоучет насыщенности всей городской территории той или иной функцией (например, торговой или развлекательной) может привести к отсутствию интереса посещения данных объектов, и, как следствие, к снижению запланированной величины потоков доходов. В этом плане показательна современная тенденция строительства высокоэтажных жилых объектов на освобождаемых территориях. Поощрение данного направления вызывается желанием извлечения сиюминутных прибылей, при этом недоучитывается высочайшая социальная нагрузка на территорию. Ведь вновь созданный объект должны обслуживать и детские дошкольные учреждения, школы, поликлиники, милиция и пр. службы.
В этой связи приоритетным при проведении реконструкции производственных зон является принцип комплексности, учитывающий необходимость рассмотрения при принятии решения всех вопросов, подтверждающих целесообразность ее проведения.
С.А. Ершова и С.Д. Митягин [5] отмечают, что основным инструментом регулирования городской застройки является зонирование (функциональное, административное и экономическое). Территориальные зоны представляют собой отдельные территории, границы которых фиксируются на основании решений органов государственной власти или местного самоуправления. Эти зоны выделяются для целей административно-хозяйственного регулирования имущественных отношений в пределах каждой зоны (земли сельскохозяйственного назначения, природоохранные, градостроительные, промышленные и другие зоны). Под зонированием застроенных территорий понимается выделение в границах города зон различного функционального назначения. Механизм зонирования направлен на уменьшение вероятности конфликта между различными видами городской деятельности. По выделенным зонам устанавливается правовой режим использования земель.
Итогом зонирования является план зонирования земель, представляющий собой графический документ, разработанный в составе генплана города с пояснительной запиской. Этот документ определяет состав земель города, объединенных общими признаками перспективного функционального использования с указанием перспективы и степени эффективности их использования. В условиях рыночной экономики зонирование земель предопределяет устойчивую форму контроля над использованием территории. Таким образом, сущность функционального зонирования заключается в установлении и выделении на картографическом материале границ территорий, используемых в различных целях.
Разработка стратегии и тактики девелопмента застроенных территорий, становится важной предреализационной задачей для развития города как единой сложной социально-экономической системы. При этом стратегия определяет главные социальные, градостроительные и хозяйственные приоритеты, а тактический план девелопмента территории обеспечивает баланс интересов потенциальных инвесторов, власти и потребностей различных групп и слоев населения, а также достижение рациональной последовательности решения конкретных инвестиционных и хозяйственно-организационных задач.
Литература:
1. http://ru.wikipedia.org.
2. Градостроительный Кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-
ФЗ
3. Закон СПб от 30.12.2002 г. № 778-116 «Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге»
4. Закон СПб от 22.12.2005 г. № 728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга»
5. С.А.Ершова, С.Д.Митягин, Стратегический менеджмент в градостроительстве: Градоэкономическое зонирование поселений в целях безопасного и устойчивого развития. Монография. - СПб: СПбГАСУ, 2009. - 110 с.
