CC BY
134
поскольку они в совокупности с рыночным спросом определяют доходность создаваемого объекта недвижимости. Среди других факторов, влияющих на доходность продукта девелопмента, следует отметить также ресурсный потенциал земельного участка («потенциал пятна», как иногда выражаются девелоперы), определяющий возможные объемы выхода готовой продукции (единиц жилья, площадей коммерческих помещений), которые могут быть созданы с учетом правовых ограничений на данном земельном участке. Существенное значение имеет также такой фактор, как «конкурентный дифференциал», под которым понимается определенное преимущество данного земельного участка перед другими при том или ином варианте застройки. В качестве такового может быть расположение торгового объекта на пересечении ведущих магистралей в городе, расширенные возможности для парковки и т.д.
Задача девелопера состоит в том, чтобы наиболее точно и полно определить наилучший вариант использования земли и на этой основе — параметры проекта: масштабы, тип застройки, класс создаваемого проекта. Именно здесь вполне уместно применить понятие синергетического эффекта, который достигается благодаря оптимальному по объему (масштабы инвестиций) инвестиций и по их форме (вариант застройки) соединению внеземельных факторов с землей, и находит свое выражение в максимизации стоимости земли, определяемой через капитализацию приносимой ею ренты или максимизации текущей стоимости создаваемого объекта.
Другим направлением деятельности девелопера, обеспечивающим максимизацию стоимости создаваемого объекта, является достижение его качества, соответствующего классу объекта и представлениям его потенциального пользователя. Качество при этом выступает как комплексная характеристика, включающая в себя качество архитектурно-планировочных решений, материалов, технологий, выполнения работ, которые в совокупности и обеспечивают соответствие объекта требованиям пользователя. Нацеленность на достижение необходимого качества должно найти отражение в задание на проектирование, в выборе и условиях привлечения подрядчиков и обеспечиваться в течение всего срока реализации проекта через систему контроля и финансирования проекта.
Выбор варианта застройки, соответствующего критерию наилучшего использования, и обеспечение необходимого качества создаваемого объекта позволяют максимизировать стоимость девелопмента, т.е. объекта недвижимости, возникающего в результате реализации проекта. Однако сама по себе максимизация стоимости создаваемого еще не обеспечивает достижение цели девелопера — получения максимального дохода, который является частью вновь созданной стоимости — разницы между стоимостью (фактически, ценой) созданного объекта и издержками по его созданию.
Следовательно, вторая группа задач, решаемых девело-пером в ходе реализации проекта — минимизация издержек по проекту, включая и издержек, связанных с использованием заемного капитала (платы за капитал).
Для раскрытия путей снижения издержек полезным представляется представление проекта как разворачивающегося во времени процесса использования ограниченных материальных, трудовых, финансовых и информационных ресурсов. Поэтому задача состоит в том, чтобы, во-первых, сократить сроки реализации проекта, а, во-вторых, используемые ресурсы, которые должны быть оценены и с точки зрения возможной упущенной выгоды от их альтернативного использования.
Решение указанных задач может быть обеспечено деве-лопером путем проведения ряда мероприятий, среди которых ключевое значение, на наш взгляд, имеют следующие:
1. Эффективная организация процесса согласования проекта с государственными органами, что предполагает профессиональное представление проекта согласующим органам, отстаивание параметров проекта, что дает возможность сократить сроки реализации проекта и, одновременно, повысить его коммерческую привлекательность, например, через увеличение высотности, площадей строящегося здания, снижение административной нагрузки на проект.
Необходимо отметить, что получение разрешений на строительство относится к числу наиболее сложных проблем при реализации проектов развития недвижимости. В настоящее время для получения разрешения на строительство необходимо прохождение 51 процедуры, а совокупные сроки их прохождения до получения такого разрешения составляют в России в среднем 423 дня9.
2. Эффективная организация работы с подрядчиками, включающее в себя привлечение надежных подрядчиков с минимизи-цией цен и сроков реализации проектов с помощью подрядных торгов, осуществление эффективного контроля заказчика с привлечением инжиниринговых фирм, использование финансовых рычагов для стимулирования подрядчиков, что позволяет сократить сроки строительства, повысить качество выполнения работ, снизить издержки и за счет этого увеличить добавленную стоимость по проекту.
Одним из важных инструментов повышения эффективности управления строительной частью (внедрением) проектов девелопмента является привлечение профессиональных управляющих проектами, обладающих знаниями строительных технологий и берущими на себя функции технических менеджеров проекта, включая привлечение подрядчиков, организацию контроля за их работой, приемку работ и т.д.
3. Эффективная организация финансирования проекта — формирование оптимального по стоимости и надежности динамически развивающегося портфеля финансирования проекта, предполагающее сочетание различных источников финансирования и изменение соотношения между ними по мере реализации проекта. Портфель финансирования должен обеспечивать, во-первых, ликвидность проекта, т.е. способность девелопера на всех стадиях проекта отвечать по своим обязательствам (например, перед подрядчиками) и во-вторых, максимизацию дохода на собственный капитал, т.е. такое использование внешнего финансирование в таких масштабах и
Максимизация ■ ■ Максимизация
дохода добавленной
девелопера стоимости ь.
Максимизация стоимости объекта
Минимизация издержек
К
к
Наилучший
вариант застройки
Необходимый уровень качества
Минимизация сроков
Минимизация использования ресурсов
Рис. 1. Цели и задачи девелопера при реализации проекта девелопмента
на таких условиях, которые позволяют максимально повысить эффективность собственного капитала за счет положительного финансового левереджа.
В качестве источников финансовых средств при реализации проектов развития недвижимости используются такие как собственный капитал девелопера, средства прямых инвесторов, заемные средства (в том числе банковские кредиты, средства финансовых институтов, таких как паевые инвестиционные фонды (ПИФы), привлеченные средства (в том числе, привлекаемые по т.н. договорам долевого участия), увеличение акционерного капитала (в том числе за счет IPO). Каждый из этих источников имеет свои преимущества и недостатки, свою сферу применения и наиболее целесообразный период применения по мере реализации проекта. Так, собственные средства девелопера, как правило, составляющие меньшую долю в общем объеме финансирования проекта целессобразно использовать на ранних стадиях его жизненного цикла: предпроектной и проектной. Основным источником финансирования проекта на стадии строительства являются заемные средства и средства прямых инвесторов с увеличением доли последней по мере завершения проекта. Девелопер должен уметь комбинировать эти источники по мере реализации проекта, не допуская чрезмерной зависимости проекта от финансирования из одного источника и минимизируя плату за привлекаемые финансовые ресурсы.
4. Эффективная организация продаж (сдачи в аренду) создаваемого объекта с привлечение специализированных брокерских фирм, увеличение пропускной способности отделов продаж за счет применения различных способов организации продаж: через интернет, используя социальные сети, выездные продажи и иные формы продвижения созданного товара.
Важное значение для эффективной организации реализации проекта в целом, в том числе, и для минимизации использования платных финансовых ресурсов, имеет выбор начала предварительных продаж объекта (в той или иной юридической форме) и использование гибкой ценовой политики с предоставлением скидок, рассрочек для привлечения средств будущих пользователей.
Завершая обзор характеристик, позволяющих определить девелопмент как особый способ реализации проектов развития, представим выводы из предыдущего анализа в виде следующего рисунка (см. рис. 1). Как видно на нем, целью девелопера является максимизация его собственного дохода (в том числе и как инвестора). Источником этого дохода является добавленная стоимость, создаваемая в процессе реализации проекта как разница между стоимостью созданного в процессе девелоп-мента объекта и издержками проекта. В связи с этим деятельность девелопера должна быть направлена на максимизацию стоимости создаваемого объекта и минимизацию издержек.
Основные направления и способы решения этих задач и были представлены выше10.
Завершая анализ основных аспектов понятия «девелопмент», проведенный в настоящей и предыдущих, указанных выше статьях, сформулируем их еще раз. Понятие «девелопмент недвижимости» отражает три взаимосвязанных аспекта этого явления, отвечающих на три ключевых вопроса, относящих к развитию недвижимости как одному из ключевых процессов на рынке недвижимости: во-первых, девелопмент, это процесс качественного материального преобразования недвижимости (ЧТО), во-вторых, это профессиональная деятельность на рынке недвижимости, предметом которой является инициирование и организация процесса девелопмента (КТО) и, в-третьих, это определенный способ реализации проектов девелопмента, обеспечивающий максимизацию создаваемой добавленной стоимости (КАК). Графически их взаимосвязь представлена на рис. 2.
Рис.2. Три аспекта понятия «девелопмент»
В единстве указанных составляющих девелопмент является необходимым элементом любого рынка недвижимости и от его качества в значительной мере зависят перспективы и российского рынка.
Литература
1. Кущенко В.В. Девелопмент: современная концепция развития недвижимости. — М.: Норма, 2004. — 368 с.
2. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. М.: Экономика, 2004. — 521 с.
3. Максимов С.Н. Девелопмент: развитие недвижимости — организация, управление, финансирование. — СПб.: Питер, 2002. — 256 с.
4. Максимов С.Н. Девелопмент и его роль в экономическом развитии // Вестник ИНЖЭКОНа Сер. «Экономика». — 2011. — Вып. 3 (46). — С. 28-34.
5. Управление инвестиционно-строительными проектами: международный подход: руководство. 2-е изд., перераб. / Под ред. И.И. Мазура. — М.: Омега-Л, 2009. — 736 с.
6. Федотова М.А., Тазихина Т.В., Бакулина А.А. Девелопмент в недвижимости — Финансовая академия при правительстве Российской Федерации: учебник — М.: Кнорус, 2010. — 264 с.
7. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М.: «Дело Лтд», 1995. — 480 с.
1 См.: Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: организация, управление, финансирование. — СПб.: Питер, 2002; Кущенко В.В. Девелопмент: современная концепция развитии развития недвижимости. — М.: Норма, 2004.
2 См.: Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. М.: Экономика, 2004. Федотова М.А., Тазихина Т.В., Бакулина А.А. Девелопмент в недвижимости. — М.: КНОРУС, 2010.
3 Федотова М.А., Тазихина Т.В., Бакулина А.А. Девелопмент в недвижимости. — М.: КНОРУС, 2010. — С. 17.
4 Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Указ.соч. — С. 36.
5 См.: Максимов С.Н. Девелопмент и его роль в экономическом развитии // Вестник ИНЖЭКОНа. Сер. «Экономика». — 2011. — Вып. 3 (46).
6 См.: Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: организация, управление. — С.48.
7 Портал Appraiser.ru. Вестник оценщика hüp://www.appraiser.ш/default.aspx?SectюnId=507#Н Дата обращения 20.04.2012.
8 Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М.: «Дело Лтд», 1995. — С. 270, 271-272.
9 Доклад о ходе разработки дорожных карт проектов национальной предпринимательской инициативы по улучшению инвестиционного климата в Российской Федерации результаты 1 кв. 2012 г . Агентство стратегических инициатив. Электронный ресурс: http://www.asi.ru/initiatives/Доклад% 20НПИ%201%20квартал^
10 За пределами настоящей статьи остается такой важный вопрос как приобретение земли или прав на ее застройку, затраты на которые составляют весьма значительную долю в издержках девелопмента. Этот вопрос требует специального освещения, и автор намерен посвятить ему отдельную статью.
социальные аспекты решения проблемы доступности жилья для населения
(на примере республики татарстан)
Л.Р. Мустафина,
доцент кафедры экономики предпринимательства и строительства Казанского государственного архитектурно-строительного университета,
кандидат экономических наук
А.Н. Афанасьева,
ассистент кафедры менеджмента Казанского государственного архитектурно-строительного университета
В.М. Ланцов,
заведующий кафедрой менеджмента Казанского государственного архитектурно-строительного университета,
доктор химических наук, кандидат физико-математических наук, профессор
В статье рассмотрена социальная политика в Республике Татарстан, направленная на обеспечение доступности жилья для граждан, в составе которой формируется новая жилищно-строительная политика.
Ключевые слова: жилищно-строительная политика, инновационная программная политика, инвестиционный климат, социальная ипотека, государственная социальная кредитная поддержка граждан.
УДК 338 ББК 65.31
Важной проблемой в развитии социальной политики строительства доступного жилья для граждан является — выработка экономически обоснованного правового критерия предоставления гражданам государственной кредитной поддержки для строительства собственного жилья на условиях возвратности предоставленного кредита.
В общем виде условия решения этой проблемы установлены в статье 40 Конституции РФ: «1. Каждый имеет право на жилище... 2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления прав на жилище. 3. Малообеспеченным, ... гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно...».
Согласно правилу части 3 данной статьи возникает необходимость разделения граждан на «малообеспеченных» и иных граждан («средне- и высоко обеспеченных»), а также проблема выявления «доступности права собственности на строящееся жилье».
Рассмотрим характеристику доступности строительства жилья для граждан Республики Татарстан (РТ) в 2003 году. В табл. 1 приведены результаты анализа «доступности строительства жилья», полученные в 2003 году татарстанскими специалистами по статистическому анализу.
Таблица 1
Показатели доступности строительства жилья для граждан РТ в 2003 году
Средняя Средне- Коэф- Продол-
цена жи- душевые фи- житель-
ы лья, руб./ денежн. до- циент ность
£ кв.м, пер- ходы насе- доступ- накопи-
вичн. ры- ления, руб./ ности тельного
нок чел. в год жилья периода
1998 9120 3865, 27 0,13 7,7 лет
1999 14971,20 5336,78 0,16 6,3
2000 21830,40 3042, 02 0,20 5,0
2001 29786,40 7356,79 0,22 4,5
2002 38596,60 8739,19 0,25 4,0
Для сравнения приведем результаты подобных исследований европейских аналитиков (табл.2).
Из табл. 1 следует, что, по мнению специалистов по статистике, «средний татарстанец», получающий «среднедушевой доход», способен за счет своих средств построить необходимое для жизни жилье в течение 4,0-7,7 лет. Этот «показатель» оказывается «сравнимым» с показателями европейских аналитиков в отношении доступности жилья для европейцев. На основе таких показателей и сравнений делается ошибочный вывод.
Таблица 2
Характеристики доли собственного жилья и накопительного периода в странах ЕС
Параметр Германия Испания Другие страны
Доля собственного жилья 78% (ЖСК — 16%) 76% Великобритания — 67% Франция — 54%
Продолжит. накопит. периода 6-8 лет 2,6 года 6 лет
Авторы данной статьи на основе статистических данных приходят к иному аналитическому выводу о доступности жилья для среднего татарстанца (табл.3).
Таблица 3
Авторская оценка доступности жилья для жителей РТ на основе обработки статистических данных
Годы Долгосрочные сбережения при среднедушевом доходе Коэффициент доступности жилья Продолжительность накопительного периода
19982002 < 0 0,00 бесконечность
Разница в выводах обусловлена следующими причинами.
Во-первых, термин «среднедушевой доход» носит не экономико-математический, а субъективный политический характер. Этот термин может иметь корректный характер (среднеарифметическое, среднеквадратичное, наивероятнейшее значение) только при унимодальном (единственном) распределении граждан по доходу, как это было характерно, для СССР или может быть характерно для «идеального демократического рыночного государства» [1]. При наличии множества разных распределений граждан по доходам «среднее значение по доходу» смысла не имеет. Например, если 95 человек имеют средний доход, равный 1 тыс. руб., а 5 человек имеют средний доход, равный 100 тыс. руб., то это не означает, что «среднедушевой доход» равен 5,95 тыс. руб. По отношению к 95% граждан такое утверждение будет неверным.
В условиях расслоения (полимодального распределения граждан по доходам) необходимо раздельно исследовать возможности разных классов и, в первую очередь — наиболее многочисленного и наименее обеспеченного. Игнорирование этого условия привело к «статистической ошибке». «Среднедушевой доход», приведенный в табл.1, не соответствует среднему доходу подавляющего большинства граждан Татарстана.
Во-вторых, учитывая право граждан на жизнь и необходимость удовлетворения ими жизненно важных потребностей, а также по иным причинам, связанным с основами финансово-
экономической и национальной безопасности [2], необходимо вводить представления о «минимальной потребительской корзине», о «минимальном потребительском бюджете» (МПБ) и т.п. Если «среднедушевой доход» оказывается меньше МПБ, то таким гражданам необходимо предоставлять социальные субсидии для реализации ими права на жизнь. Лишь при наличии разницы между МПБ и среднедушевым доходом большей нуля граждане будут обладать сбережениями, которые могут использоваться для приобретения своего жилья. «Среднедушевой доход» гражданина Татарстана оказался меньше МПБ. Поэтому у «среднего татарстанца» нет сбережений, которые он мог бы использовать для строительства собственного жилья.
В-третьих, в европейских государствах и в США используется иной подход к оценке МПБ, чем в России. В частности, такая расчетная величина включает в себя до 20% сбережений. Например, структура дохода и потребительского бюджета строительного рабочего в США охарактеризована в работе [3]. Среднедушевой доход в странах Европы и в США равен или выше такого МПБ. Это означает, что граждане этих государств действительно обладают сбережениями, которые могут использоваться для строительства своего жилья.
Рассмотрим главный (авторский) принцип выделения социального слоя граждан республики, способных при государственной поддержке приобрести жилье в собственность. Конституционное условие — «3. Малообеспеченным,... гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно...», имеет социально-экономический характер. За малообеспеченных граждан оплачивать наем жилья должны органы государственной или муниципальной власти за счет государственных или муниципальных средств. Такой способ государственной поддержки широко распространен в мире, например, в Германии [4]. Это правило должно относиться не только к тем, кто строит жилье, но и к тем, кто «приватизировал жилье».
При установленном подходе все граждане должны делиться на две группы:
— граждане, нуждающиеся в бесплатном жилье или на условиях оплаты найма по ценам ниже рыночных;
— граждане способные приобрести собственное жилье, в том числе в рассрочку.
Для изучения распределения граждан республики по доходам (по заработной плате) разработчикам стратегии были предоставлены сведения (в 2003 году), результаты которых отражены на рис. 1[1].
Рис. 1. Распределение граждан Республики Татарстан по доходу, разделенное на социальные слои по «степени бедности»
На рисунке величина АЫ/(ЫоХ) характеризует удельный вес граждан, имеющих доход Х в общем числе граждан (Ыо). Величина Хм равна значению дохода граждан, соответствующего максимуму кривой распределения.
Модель распределения граждан по доходам от 10 тыс. руб. до 100 тыс. руб. и более не изучались. Распределением (до 8 тыс. руб.) охвачено 95% граждан республики. Точки на рисунке — опытные данные по социальным выборкам (с указанием доли граждан, входящих в социальный слой).
Следует отметить, что в 2003 году распределение 95,5% граждан Татарстана по доходу являлось унимодальным, что свидетельствовало о более высокой «классовой однородности» населения Татарстана по сравнению с другими регионами России, в которых расслоение граждан на «классы» было выражено сильнее [1].
Площадь кривой распределения на рисунке разделена вертикальными линиями на три зоны. Линии раздела соответствуют разным учетным значениям дохода граждан:
— ПМ — «прожиточный минимум» (1599 руб. к середине 2003 года в РТ);
— МПБ — «минимальный потребительский бюджет» (3838,7 руб. к середине 2003 году в РТ);
— РПБ — «рациональный потребительский бюджет» (12000 руб. в 2003 году в РТ).
Приведенная величина МПБ несколько ниже значения, рассчитанного для индивида, и соответствует среднему значению МПБ для семьи из трех человек, содержащей одного ребенка (средний коэффициент иждивенчества в Татарстане был в 2003 году равен 1,5).
Из рис.1 следует, что примерно 72,13% граждан республики имели в 2003 году доход меньше значения МПБ. Очевидно, что эта социальная категория граждан не способна формировать сбережения, необходимые для возврата льготного государственного кредита на приобретения жилья в собственность.
В аналитической форме приведенные на рис.1. экспериментальные точки описываются следующей функцией распределения граждан Татарстана по доходу:
F(X)= íkqX• ехр НХ-а), где F(X) — функция распределения, q — коэффициент, численно равный 1,0, но обеспечивающий безразмерность произведения; а — величина, численно равная 1,01, которая с позиций применения физических моделей характеризует «число степеней свободы движения» объектов исследования. В работе [1] полагается, что в «истинно демократическом» государстве с унимодальным распределением при «рыночном укладе» величина а должна быть равна 3,0. С этих позиций значение а характеризует «степень вырождения демократических рыночных свобод» в гражданском обществе Татарстана в 2003 году. В работе [1] полагается, что ограничение «числа степеней свободы жизни» граждан и образование антагонистических классов имеет общую природу — разную «степень присвоения» разными классами разных «объектов естественной монополии» [4,5], без доступа к которым никто не может жить и хозяйствовать на территории страны.
С учетом установленного характера распределения граждан по доходам был сформирован принцип дифференциации граждан республики:
— «среднеобеспеченные граждане» — граждане, имеющие стабильный трудовой доход выше МПБ;
— «малообеспеченные граждане» — граждане, имеющие доход меньше МПБ.
Принцип выделения социальных слоев граждан, которым может предоставляться государственная программная поддержка на условиях возврата кредита, — величина среднедушевых доходов граждан должна быть выше МПБ в Республике Татарстан. Изменение величины МПБ приводит к изменению «финансово-экономического критерия», но сущность разделения граждан на «малообеспеченных» и «среднеобеспеченных» при этом не меняется. Например, с 2003 года к середине 2011 года величина МПБ увеличилась в 2,6 раза, характеризуя реальную инфляцию.
Базисный принцип государственной кредитной поддержки позволяет оценивать возможность погашения гражданами предоставленного им кредита. По существу для такой оценки используется правило для расчета длительности кредитного периода — «п» лет:
п А = (ЦЫ^ — ПВ) (1 + а п) +12 п ПНИ, где А — величина возможных сбережений гражданина за год, определяемая как разница между годовым доходом гражданина и величиной МПБ в РТ за год; п — число лет; Цо — фиксированная цена строительства жилища в расчете на 1 кв.м общей площади желаемой квартиры в многоквартирном доме на кредитный период; — число квадратных метров в планируемой квартире; — ограниченная величина площади желаемой квартиры, приобретение которой обеспечивается льготным кредитованием; ПВ — первоначальный взнос гражданина в покупку жилья в рассрочку; а — процентная ставка кредита за годовой процентный период, равная в Татарстане 7%; ПН(1) — «плата за наем жилья» за 1 месяц, уменьшаемая в ходе выкупа жилья в собственность пропорционально сумме погашения кредита, но увеличиваемая с учетом инфляции и «политики мотивации выкупа», определяемой руководством ГЖБ. Максимальный срок кредита, установленный законом, — 28,5 лет.
